دليل مشتري العقار في تركيا لأول مرة
- هناك خطط دفع مرنة: دفعة أولى تتراوح بين 25% و 50% وأقساط لمدة 24 إلى 60 شهراً
- مشاريع عقارية واعدة وعروض تقدم للمستثمر الأجنبي فرص عوائد استثمارية عالية
- ستحصل على إذن إقامة في تركيا لمدة عام واحد قابلة للتجديد عند شرائك لعقار
- يمكن إتمام عملية الشراء في يوم واحد
كيف يمكنك شراء عقار في تركيا كأجنبي؟
إجراءات شراء العقار بالنسبة للمواطنين الأتراك هي نفسها بالنسبة للأجانب، ويمكن إتمام عملية الشراء في يوم واحدٍ فور اختيارك أحد العقارات التي ستعاينها واتخاذ قرار شرائه.
عند شرائك لعقار قيد الإنشاء، عليك بداية دفع مبلغ حجز قابل للاسترداد يعادل 1% من سعر المبيع للمطور، وهذا سيمنحك مدة اسبوعين للمضي قدماً وتوقيع عقد البيع ودفع الدفعة الأولى ضمن خطة الدفع المقدمة. تبلغ الدفعة الأولى عادة 25% على الأقل في حين يمكن دفع أقساط شهرية لمدة تتراوح بين 24 و 60 شهراً بحسب المشروع الذي تختاره. سيتم تسليم سند الملكية عند إكمالك جميع الدفعات. عند الاتفاق على الدفع نقداً (والذي يمكنك من الحصول على خصم كبير)، يمكن تقديم طلب للحصول على سند الملكية في حال كانت سندات الملكية للمشروع العقاري جاهزة في تلك المرحلة.
عند رغبتك في شراء عقار جاهز من مطور عقاري سيتم غالباً طلب ثمنه نقداً، مع امكانية الاتفاق على خطة للدفع أحياناً. في حال الدفع النقدي يمكن التقدم بطلب للحصول على سند الملكية مباشرة. وفي حال الدفع على أقساط سيتم طلب مبلغ حجز يعدل 1% وسيتم توقيع عقد بيع بين الطرفين ويمكن الحصول على سند الملكية عند اكمال الدفعات.
عند شرائك لعقار جاهز من فرد فسيكون الدفع نقداً، ويمكن أن يتفق الطرفان على مبلغ لحجز العقار ريثما يتخذ الشاري قراره النهائي ويهيئ لدفع الثمن، إلا أن هذا المبلغ قد لا يكون قابلاً للاسترداد. لهذا لا بد أن تكون الشروط واضحة بين البائع والشاري منذ البداية. وعلى خلاف الشراء من مطور عقاري، سيكون عليك دفع عمولة عن العقار المعاد بيعه كرسوم خدمات تبلغ 2% بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة. عند جهوزية الشاري للدفع، يمكن المضي في إجراءات الحصول على سند الملكية في نفس اليوم.
ماهي خطوات شراء عقار في تركيا؟
1- تواصل معنا لتناقش متطلباتك مع استشاري عقاري
سيتواصل معك هاتفياً أحد مستشاري العقارات ذوي الخبرة لدينا خلال 24 ساعة عند ملئك لاستمارة التواصل بمعلوماتك الشخصية، وسيطلب منك الإجابة عن الأسئلة التالية ابتداءاً:
– ما هي غايتك من عملية الشراء؟
نحتاج لمعرفة إن كنت ترغب بشراء عقار بغرض الاستثمار أو لاستخدامك الشخصي، ربما كمنزل لقضاء العطلة أو للحصول على الإقامة أو الجنسية التركيا.
– أين تنوي شراء العقار؟
نحتاج لنعرف في أي مدينة تنوي شراء العقار، فإن كانت اسطنبول هي اجابتك، فسنسألك عن المنطقة التي تفضل.
– ماهي ميزانيتك التقريبية؟
من المهم لنا معرفة المبلغ الذي تنوي استثماره لنتمكن من حصر الخيارات التي سنعرضها عليك.
– هل لديك أي طلبات محددة تريدنا أن نعرفها؟
سيسألك مستشارونا عن متطلباتك في العقار، كعدد الغرف والحمامات، مطبخ مغلق أم مفتوح، شرفة، إطلالة بحر أو غابة، مجمع سكني أو بناء عادي، الخدمات وغيرها.
– متى تنوي زيارة تركيا؟
يهمنا معرفة موعد زيارتك إلى تركيا لنرتب مواعيدنا ولنتمكن من تحديد موعد مسبق معك ولنكون جاهزين للقائك وقت قدومك.
وبعد هذا الحوار سيبقى مستشارنا على تواصل معك حتى وقت زيارتك إلى تركيا، وسنرسل لك عروض العقارات التي توافق احتياجك عبر البريد الإلكتروني أو من خلال تطبيق واتساب حسب تفضيلك.
2- عاين العقارات التي تعجبك
حتى قبل قدومك إلى تركيا سنكون قد رتبنا موعداً لك لتعاين العقارات التي ترغب في رؤيتها، وسيقوم مستشارنا العقاري باصطحابك من الفندق لتزور المشاريع التي تفكر في زيارتها. ستحظى بعرض تفصيلي متعلق بالمشروع والعقارات ومواقعها في كل مشروع تزوره، وبإمكانك سؤال مستشارنا العقاري أي سؤال متعلق بقطاع العقار في تركيا خلال الجولة حتى لا يبقى لديك أي اشارة استفهام.
يمكنك عادة زيارة المشاريع العقارية التي ترغب بزيارتها في يوم أو يومين.
3- إحجز العقار ووقع عقد البيع
عند اتخاذك قرار شراء العقار عليك حجز العقار من خلال دفع رسم يبلغ حوالي 1% من الثمن في معظم الحالات، وبإمكانك دفع هذا المبلغ بواسطة بطاقة الإتمان ويمكنك استرداده خلال اسبوعين في حال عدلت عن الشراء. تمنحك مهلة الأسبوعين فرصة اتخاذ قرارك النهائي وعليك أن توقع عقد البيع وتقوم بتحويل الدفعة الأولى في هذه المدة في حال المتابعة في الشراء.
يزور معظم زبائننا اسطنبول لأقل من اسبوع، ويقومون عادة بحجز العقار وتوقيع عقد البيع في نفس الاسبوع قبل مغادرتهم، ثم يقومون بتحويل الدفعة الأولى عن طريق حوالة بنكية من بلدانهم.
يمكن اتمام عملية الحجز وتوقيع عقد البيع عادة خلال يوم واحد، وفي حالة توقيع عقد مصدق من الكاتب العدل فيجب استصدار رقم ضريبي للشاري ويجب التجهيز للتصديق، ويمكن إتمام الإجراءات في اليوم التالي أيضاً.
4- أكمل دفعاتك واحصل على سند الملكية خاصتك
في حال الاتفاق على الدفع النقدي سيتم دفع كامل الثمن مرة واحدة، وفي حال الاتفاق على خطة للدفع يجب دفع دفعة أولى بداية ثم دفع الأقساط شهرياً أو كل ربع عام حسب خطة الدفع المتفق عليها. ويمكن طلب سند الملكية بعد دفع كامل الأقساط.
بإمكانك منح تفويض لشركتنا قبل مغادرتك إلى بلدك لنقوم بمتابعة كافة إجراءات سند الملكية بالنيابة عنك. ويمكنك أيضاً تجهيز تفويض من خلال السفارة التركية في بلدك وإرساله إلى عنواننا بالبريد. سيتم تجهيز سند الملكية الخاص بك بالنيابة عنك وتسليمه لك باليد أو إرساله إلى عنوانك البريدي وفقاً لرغبتك.
في حال كان العقار جاهزاً وقمت بشرائه ودفع ثمنه نقداً خلال فترة زيارتك فيمكن تحويل سند الملكية إلى اسمك فوراً خلال يوم واحد.
ما هي مزايا شراء عقار في تركيا؟
الإقامة: ستحصل على إذن إقامة لمدة عام قابل للتجديد عند شرائك لعقار في تركيا.
الجنسية: يمكنك التقدم بطلب الحصول على الجنسية التركية عند شرائك عقار تفوق قيمته 250,000 دولار أمريكي.
ضرائب منخفضة: تعتبر الضرائب المفروضة في تركيا منخفضة إذا ما قورنت بكثير من البلدان الأخرى، بالإضافة إلى منح بعض الحوافز للمستثمرين الأجانب كإعفائهم من ضريبة القيمة المضافة VAT.
ملكية كاملة: جميع العقارات التركية حرة التملك. فعند شرائك لعقار في تركيا ستحصل على حقوق ملكيته الكاملة ويحق لعائلتك ميراثه في حال وفاتك.
عوائد استثمارية مرتفعة ROI: يمكن توقع عوائد ايجارية سنوية بين 6% و 8% بالإضافة إلى زيادة في رأس المال بين 10% و 20% سنوياً.
الموقع الاستراتيجي: تقع تركيا بين آسيا وأوروبا، واسطنبول هي صلة الوصل المركزية في المنطقة ولديها الآن أكبر مطار في العالم بالإضافة إلى شركة الخطوط الجوية التركية التي تطير إلى 120 بلداً حول العالم ما جعلها في طليعة شركات قطاع الطيران.
تكاليف المعيشة: الأسعار منخفضة في تركيا بشكل عام، وهي أرخص بكثير إذا ما قورنت مع مثيلاتها من المدن أو العواصم مثل لندن أو دبي.
المناخ: بإمكانك الاستمتاع بفصول السنة الأربعة في تركيا، فصيفها ليس شديد الحر وشتاؤها ليس شديد البرودة رغم احتمالية هطول الثلوج أحياناً.
الطبيعة والبحر: تمتلك تركيا طبيعة رائعة تضعها ضمن البلدان الأكثر خضرة في العالم، كما يحيط بها البحر من الشمال والغرب والجنوب.
الطعام: ببساطة، ستستمتع بتنوع وغنى المطبخ التركي الرائع الذي يحبه الجميع.
القطاع الصحي: يمكن الحصول على الرعاية الصحية بسهولة في جميع أنحاء تركيا وبأسعار مناسبة.
معلومات يهمك معرفتها قبل شراء عقار في تركيا
تكاليف إتمام الشراء
عند شراء عقار في تركيا هناك بعض الضرائب والمصاريف التي يجب دفعها للحكومة قبل الحصول على سند الملكية.
ضريبة الشراء: 2% إلى 4%.
عند حصول بيع بين طرفين يجب دفع 4% من قيمة البيع إلى الحكومة، ويتم تقاسم هذا المبلغ عادة بين البائع والشاري فيدفع كل منهما 2% فقط.
ضريبة القيمة المضافة VAT: 1% إلى 18%.
تصل ضريبة القيمة المضافة على العقارات التجارية والعقارات التي تزيد مساحتها الصافية عن 150 متراً مربعاً إلى 18%. في حين لا تزيد الضريبة عن 1% للعقارات التي تقل مساحتها الصافية عن 150 متراً مربعاً.
الخدمات: حوالي 500 دولار أمريكي.
تبلغ كلفة التسجيل في خدمات الكهرباء والماء والغاز لشقتك حوالي 500 دولار أمريكي.
سيقوم المطور العقاري بإضافة ضريبة القيمة المضافة إلى سعر البيع في معظم الحالات، ومصاريف المرافق وكلفة التصديق عند الكاتب العدل ليست مرتفة نسبياً. وعند شرائك لعقار من مالك سابق سيتعين عليك دفع ضريبة الشراء 4%، ومع احتساب العمولة كأجور خدمة ستبلغ تكاليف العقار المعاد بيعه حوالي 6% في حين تكلفة العقار الجديد هي 2% فقط.
ضريبة أرباح رأس المال
سعياً منها لتجنب حركة الشراء والبيع السريع في سوق العقار، لا تحتسب الحكومة التركية أية ضرائب على زيادة رأس المال في حال عدم بيع العقار في الخمس سنين الأولى من شرائه. أي أن الزيادة الحاصلة في سعر العقار ستكون ربحاً صافياً لك بعد خمس سنين.
في حال بيعك للعقار خلال الخمس سنين الأولى سيتم تكليفك بضريبة أرباح رأس المال والتي تحتسب اعتماداً على الأرباح المتراكمة مع أخذ نسب التضخم السنوية بعين الاعتبار. ويجب دفع ضريبة مع زيادات تدريجية من 15% إلى 35% من الأرباح.
ضريبة دخل الإيجار
ضريبة دخل الإيجار أمر معقدٌ بعض الشيء في تركيا وربما يحتاج لإرشادٍ احترافي لتقليل الضرائب المترتبة بشكل قانوني. وتختلف القوانين بين تأجير عقار سكني وعقار تجاري. ويتم دفع معظم الضرائب من قبل المستأجر عند تأجير عقار تجاري. وهناك طريقتان لاحتساب الضريبة فيمكنك اختيار الأكثر نفعاً لك منهما. تختلف قيمة الضريبة مع زيادة تدريجية تتراوح بين 15% و 40% حسب الجدول التالي. وعلى كل حال سيكون هناك الكثير من الخصميات في حالات كثيرة وحسب طريقة احتساب الضريبة وبالتالي ستكون النسبة أخفض في الحقيقة عما هي في الحسابات.
الضرائب المترتبة:
حتى 22,000 ليرة تركية : 15%
لـ 22,000 ليرة تركية: الضريبة 3,300 ليرة تركية، من 22,000 وحتى 49,000 ليرة تركية: 20%.
لـ 49,000 ليرة تركية: الضريبة 8,700 ليرة تركية، من 49,000 وحتى 120,000 ليرة تركية: 27%.
لـ 120,000 ليرة تركية: الضريبة 27,870 ليرة تركية، من 120,000 وحتى 600,000 ليرة تركية: 35%.
لـ 600,000 ليرة تركية: الضريبة 195,870 ليرة تركية، فوق 600,000 ليرة تركية: 40%.
في إحدى طرق الحساب، يعفى من الضريبة مبلغ 6,600 ليرة تركية من الدخل، بالإضافة إلى 15% من الدخل المتبقي.
مثال: إذا كان دخل ايجارك السنوي يبلغ 100,000 ليرة تركية فلن تدفع الضريبة عن 6,600 ليرة تركية ولا عن 15% من المبلغ المتبقى (100,000-6,600= 93,400 × 0.15= 14,010)، أي 6,600+14,010 = 20,610 ليرة تركية مبلغ معفى من الضرائب.
ثم يتم تطبيق قانون الشرائح على المبلغ المتبقي 79,390 وبالتالي تكون ضريبته على الشكل التالي:
8,700 ليرة تركية ضريبة عن مبلغ 49,000 ليرة تركية من الدخل
27% ضريبة عن المبلغ المتبقي (79,390-49,000= 30,390)، أي 0.27×30,390=8205 ليرة تركية.
ويكون مجموع الضريبة عن الدخل الايجاري بقيمة 100,000 ليرة تركية يساوي 16,900 ليرة تركية.
ضريبة العقار السنوية
في تركيا تصنف المدن على قسمين، 30 مدينة يزيد تعداد سكانها عن 750,000 نسمة وتعتبر مدناً كبيرة وهي الفئة الأولى، والفئة الثانية تضم بقية المدن. تختلف ضريبة العقار حسب المدينة ونوع العقار. (القيم الأعلى في الجدول التالي تعود للفئة الأولى)
للعقارات السكنية: 0,2%-0,1%
للعقارات التجارية: 0,4%-0,2%
للمزارع: 0,2%-0,1%
للأراضي: 0,6%- 0,3%
مثال: لمنزل قيمته 1,000,000 ليرة تركية في اسطنبول، ضريبة العقار تعادل 0,2% من قيمة العقار أي 2000 ليرة تركية في السنة.
طلب إذن الإقامة
بإمكانك التقدم بطلب للحصول على إذن الإقامة في تركيا فور حصولك على سند الملكية. ويحق لجميع الأجانب الحصول على إذن إقامة لمدة عام واحد بشكل تلقائي عند شرائهم لعقار داخل الأراضي التركية. على الأجانب التقدم بطلب إلى قسم الأجانب في رئاسة شرطة المحافظة التابعة للمدينة التي يرغبون بالإقامة فيها مع نسخة من سند الملكية ووثيقة التأمين ضد الزلازل DASK.
التأمين الإلزامي ضد الزلازل DASK
يعتبر الحصول على تأمين ضد الزلازل لشقتك أمراً إلزامياً ويجب تجديده سنوياً. وتعتمد تكلفة التأمين بشكل أساسي على المساحة الكلية للعقار وموقعه وعمر البناء، ويتراوح المبلغ المترتب سنوياً بين 50-100 دولار أمريكي تقريباً في اسطنبول.
تواصل معنا للحصول على استشارة مجانية
إذا كنت مهتماً باقتناء عقار في تركيا، تواصل معنا من خلال ملئ الاستمارة التالية للحصول على استشارة مجانية. سيقوم فريقنا ذو الخبرة بالتواصل معك في أقرب وقت ممكن لمساعدتك في العثور على العقار الأفضل والموافق لمتطلباتك.
أسئلة متكررة حول عملية الشراء
نعم. تقدم لوائح الأسعار نفسها للأتراك وللمستثمرين الأجانب، ويمكنك أن تكون متأكداً من ذلك في جميع المشاريع التي نسوقها فالشروط واحدة لجميع المشترين.
نعم. يتم تطبيق نظام ضرائب واحد على المواطنين الأتراك والأجانب، مع وجود محفزات للمستثمرين الأجانب في بعض الحالات كإعفاء المستثمر الأجنبي من ضريبة القيمة المضافة VAT المطبق حالياً عند شراء الأجنبي لعقار في تركيا.
عادةً ما يكون هناك فصل متعلق بغرامات الإنهاء في عقود البيع، وقد تتراوح الغرامة بين 10-20% من سعر البيع. وأياً كان توقيت الإنهاء سيتم إقتطاع هذه القيمة من المبلغ المدفوع وإعادة المبلغ المتبقي إلى الشاري من قبل المطور.
يمنح القانون المطور مدة 6 أشهر إضافية لإتمام المشروع بعد تاريخ التسليم. في حال لم يقم المطور بتسليم المشروع بعد ستة أشهر سيتعين عليه دفع غرامة للشاري كما هو منصوص في العقد.
بما أن قيمة الاستثمار الابتدائي في مراكز المدينة القديمة مرتفعة، فإن عائد الإيجار سيكون حوالي 6%. في حين يمكن أن تصل هذه النسبة إلى 8% في المناطق المطورة حديثاً من اسطنبول. وبالطبع سيكون هناك زيادة على سعر مبيع عقارك قد تبلغ 15% سنوياً. بحساب العائدين معاً يمكن أن يصل عائد الاستثمار السنوي المتوقع إلى 20% في مدينة اسطنبول.
إذا كنت ترغب في زيادة أرباحك في مشروع ما إلى حدها الأقصى عليك الشراء في مرحلة إطلاق المشروع، فغالباً سيكون هناك زيادة منتظمة على سعر البيع منذ بداية المشروع وحتى اكتماله.
عليك إحضار جواز سفرك معك عند القيام بزيارة المشاريع ودفع ما نسبته 1% من سعر المبيع كمبلغ حجز ويمكنك دفعه نقداً أو ببطاقة الإتمان. هذا الإجراء كاف لحجز الشقة على اسمك وتثبيت السعر المتفق عليه لمدة اسبوعين حتى القيام بدفعتك الأولى من ثمن الشقة، وسيتم احتساب مبلغ الحجز كجزء من الدفعة الأولى.
يمكن استرجاع جميع مبالغ الحجز التي قد تدفعها بشكل كامل خلال مدة الحجز التي هي اسبوعان، ولديك الخيار لإلغاء الشراء لأي سبب كان.
تقدم المشاريع العقارية خيار الدفع بالتقسيط الذي ينتهي عند اكتمال المشروع. تتراوح قيمة الدفعة الأولى المطلوبة بين 20% و 40% حسب المشروع. في بعض الحالات قد تستمر خطة الدفع لما بعد اكتمال المشروع، وفي بعض حالات أخرى قد تستمر إمكانية الدفع بالأقساط بعد اكتمال المشروع أيضاً.
يعتمد هذا على المشروع نفسه، فقد يتيح لك بيع عقارك خلال فترة الإنشاء، وقد يطلب المطور عمولة تعادل 2% أو 3% إذا تم ذكر ذلك في عقد البيع في بعض الحالات.
للحصول على رهن عقاري من البنوك التركية يجب أن يكون لديك دخل ثابت في تركيا، وهذا ما لا يتوفر غالباً. لا يمكن للبنك أن يموّل الأجانب لشراء العقارات. ورغم ذلك سنقوم بمساعدتك في هذا الأمر فقد تمتلك بعض المشاريع العقارية ميزات خاصة بهذا الخصوص.
تختلف هذه الرسوم من مشروع لآخر، فعند وجود مرافق في المجمع ستكون الرسوم أعلى. وعموماً بالمقارنة مع مدن أخرى مثل دبي، فرسوم الصيانة في اسطنبول منطقية جداً وعادة ما تقارب 1 دولار للمتر المربع. على سبيل المثال: لشقة بغرفتين تبلغ مساحتها 100 متر مربع قد تدفع مبلغ 100 دولار أمريكي شهرياً للصيانة ولإدارة المجمع في مجمع ضمن مناطق اسطنبول المركزية.
- رسوم الصيانة التي تبلغ حوالي 1 دولار أمريكي للمتر المربع.
- ضريبة العقار التي تبلغ 0.2% من قيمة العقار سنوياً.
- التأمين الإلزامي ضد الزلازل DASK والذي تبلغ قيمته حوالي 50-100 دولار أمريكي سنوياً.