تقرير التقييم العقاري في تركيا
تقرير التقييم العقاري هو تقدير مستقل للقيمة السوقية للعقار تعدّه شركة مخوَّلة من هيئة أسواق المال (SPK). وفي تركيا لا يحتاج المشتري الأجنبي إلى هذا التقرير إلا إذا كان الشراء بغرض الجنسية. فمنذ 9 ديسمبر 2024 لم تعد دائرة الطابو تطلب تقرير تقييم عقاري في عمليات الشراء الأخرى التي يقوم بها أجانب، وإن كان كثير من المشترين ما زالوا يطلبونه للتحقق من السعر.
متى تحتاج إلى تقرير
| الشراء | تقرير التقييم العقاري |
|---|---|
| الجنسية عن طريق الاستثمار | مطلوب. وهو أساس شهادة تحديد المبلغ (TTB). |
| أي عملية شراء أخرى يقوم بها أجنبي | لا تطلبه دائرة الطابو. وهو اختياري للتحقق من السعر. |
| تصريح الإقامة | لا يُستخدم لاختبار مبلغ 200,000 دولار في المساكن المشتراة منذ 16 أكتوبر 2023، فالعبرة بالسعر المذكور في سند الملكية. أما المسكن الذي يُكتسب بالإرث أو الهبة فيحتاج إلى تقرير حديث. |
جعل تعميم لدائرة الطابو بتاريخ 15 فبراير 2019 التقرير جزءًا من عمليات الشراء التي يقوم بها الأجانب، لحماية المشترين من الأسعار المتضخمة ولتقريب الأسعار المصرَّح بها من الأسعار الحقيقية. أما التعميم الساري اليوم فقد أنهى هذا الشرط خارج الجنسية.
واحذر أي وكيل عقاري يقول إنه مرخّص لإجراء التقييم. فالوكيل لا يستطيع إصدار هذا التقرير.
التقرير وشهادة TTB للجنسية
- يجب أن يبلغ كل من السعر المصرَّح به في السند ومجموع تحويلاتك البنكية 400,000 دولار.
- تصدر شركة التقييم مع التقرير شهادة تحديد المبلغ (tutar tespit belgesi، TTB) وترسلها عبر نظام دائرة الطابو. لا تُقبل شهادة TTB الورقية.
- يجب ألا يتجاوز عمر شهادة TTB مدة 12 شهرًا عند تقديم طلب المعاملة.
- تتبع مبيعات الجهات العامة وصناديق الاستثمار العقاري مسارًا منفصلًا.
- يجب أن تكون الشركة مخوَّلة من SPK، وعضوًا فعّالًا في اتحاد خبراء التقييم (TDUB)، ومدرجة في نظام التقييم لدى دائرة الطابو (TADEBİS). ومن 4 مارس 2024 حتى 28 سبتمبر 2026 كانت شركة واحدة فقط، هي GEDAŞ، تستطيع إعداد هذه التقارير.
- لا يحصل المبنى قيد الإنشاء على قيمة إلا إذا كانت رخصته سليمة. ولا يعطي التقرير أي قيمة إذا لم تبدأ الأعمال بعد سنتين من صدور الرخصة، أو إذا بقي المبنى غير مكتمل بعد خمس سنوات منها، وذلك إلى أن تُجدَّد الرخصة.
كيف يُطلب التقرير
يتقدم مالك العقار، أو الممثل المفوَّض عن الشركة، بالطلب عبر Web Tapu. ويمكن لمقدم الطلب أن يختار الشركة أو أن يترك للنظام تعيين شركة. وتصل الأتعاب ومهلة الدفع برسالة نصية أو بالبريد الإلكتروني، ولا تبدأ أي شركة العمل قبل دفع الأتعاب. ويُرسَل التقرير المكتمل إلى دائرة الطابو إلكترونيًا، ويمكن الاطلاع عليه عبر Web Tapu.
ويبقى التقرير صالحًا للاستخدام مدة 12 شهرًا، وبعدها يلزم تقرير جديد قبل معاملة سند الملكية. وقد يلزم تقرير جديد قبل ذلك إذا ظهر على السند ما يغيّر القيمة، مثل تغيير نوع الاستخدام أو حق ارتفاق. ولا يمكن نقل التقرير إلى عقار آخر.
وإذا كنت تريد التحقق من السعر فقط، يمكنك طلب تقرير مباشرة من شركة مرخّصة. والتقرير الذي تطلبه بنفسك هو التقرير المستقل، وهذا مهم لأن دائرة الطابو لم تعد تنظر في السعر خارج الشراء بغرض الجنسية.
كم يكلّف التقرير
الحد الأدنى لأتعاب تقييم مسكن لا تتجاوز مساحته الإجمالية 250 م² عام 2026 هو 17,622 ليرة مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة، أي نحو 21,150 ليرة شاملًا الضريبة. وتزيد الأتعاب للمساكن الأكبر. وتجد بقية تكاليف الشراء في مقال تكاليف شراء عقار في تركيا عام 2026.
ما الذي يتضمنه التقرير
- تفاصيل سند الملكية، وأي رهن أو حجز أو إشارة على السند
- الموقع، مع الإحداثيات على خريطة
- صور العقار، منها صورة واحدة على الأقل من الداخل
- مقارنة بين المشروع المعتمد والمبنى على حاله الراهن
- أسعار العقارات المماثلة
- القيمة السوقية المقدَّرة
- التواقيع الإلكترونية لثلاثة أشخاص على الأقل: خبير التقييم المسؤول، ومشرف، وخبير تقييم
تتحقق دائرة الطابو من شكل التقرير فقط. أما الشركة والأشخاص الذين وقّعوه فهم المسؤولون عن مضمونه.
التقرير والسعر في السند
المبلغ في شهادة TTB لا يحدّد رسوم الطابو. فالرسوم تُحسب على سعر البيع الحقيقي، لذا يجب أن يكون السعر في السند هو السعر الذي دفعته. راجع الاحتيال العقاري والمخاطر في تركيا لمعرفة ما يحدث عند التصريح بأقل من السعر الحقيقي.
أسئلة شائعة
هل يحتاج كل مشترٍ أجنبي إلى تقرير تقييم عقاري؟
لا. فمنذ 9 ديسمبر 2024 لا تطلبه دائرة الطابو إلا إذا كان الشراء بغرض الجنسية.
ما مدة صلاحية تقرير التقييم العقاري؟
12 شهرًا لمعاملات سند الملكية. وتسري المدة نفسها بين شهادة TTB ومعاملة الجنسية.
من يدفع ثمن التقرير؟
عادةً المشتري، ما لم يوافق البائع على غير ذلك. وللجنسية، يتقدم مالك العقار بالطلب عبر Web Tapu، فاتفق على من يدفع قبل تقديم الطلب.
هل يضمن تقرير التقييم العقاري الحصول على الجنسية؟
لا. فهو يؤكد المبلغ. أما طلب الجنسية فيُبتّ فيه بشكل منفصل ويستغرق نحو 180 يومًا. راجع دليل الجنسية.
يقدّم هذا الدليل معلومات عامة ولا يُعدّ استشارة قانونية. والقواعد تتغيّر، فتحقّق من الوضع الحالي قبل أن تشتري.
المصادر
- المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM): التعميم 2024/4 بصيغته المعدَّلة في 28 سبتمبر 2026
- المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM): التعميم 2024/2 بصيغته المعدَّلة في 28 سبتمبر 2026 (نسخة على Memurlar.net)
- Emlak 365: إلغاء شرط GEDAŞ لملفات الجنسية
- Cumhuriyet: حد تصريح الإقامة وتقارير التقييم العقاري من 16 أكتوبر 2023
