الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة للمشترين الأجانب في تركيا: الشروط والقواعد
نعم، يمكن للمشتري الأجنبي شراء عقار في تركيا دون ضريبة القيمة المضافة، لكن بشروط محددة. فالمادة 13/i من قانون ضريبة القيمة المضافة التركي (رقم 3065) تعفي البيع الأول لمنزل أو مكتب جديد لأجنبي غير مقيم في تركيا، بشرط أن يُدفع الثمن بعملة أجنبية محوَّلة من الخارج. وإذا بيع العقار خلال ثلاث سنوات تصبح الضريبة التي لم تُحصَّل واجبة الدفع.
ما الضريبة التي كنت ستدفعها لولا الإعفاء؟
تبلغ ضريبة القيمة المضافة على المساكن الجديدة في تركيا 1% أو 10% أو 20% بحسب المساحة الصافية وتاريخ رخصة البناء وقيمة الأرض، أما العقارات التجارية كالمكاتب والمحلات فتخضع لنسبة 20%. لذلك قد يُحدث الإعفاء فرقًا ملموسًا في الكلفة الإجمالية لشراء عقار جديد. (لمعرفة طريقة حساب المساحة الصافية راجع مقال المساحة الإجمالية والصافية.)
الإعفاء باختصار
| الشرط | ماذا يعني |
|---|---|
| العقار | مبنى شُيّد كمسكن أو مكان عمل، له رخصة بناء، ومكتمل ويُسلَّم جاهزًا للاستخدام |
| البيع | التسليم الأول من المطوّر (وليس إعادة بيع) |
| المشتري | أجنبي غير مستقر في تركيا، أو شركة أجنبية ليس لها مكان عمل في تركيا، أو مواطن تركي يعيش في الخارج أكثر من ستة أشهر بإذن عمل أو إقامة |
| الدفع | بعملة أجنبية تُحوَّل إلى تركيا: النصف على الأقل قبل تاريخ الفاتورة، والباقي خلال سنة |
| مدة الاحتفاظ | إذا بيع العقار خلال ثلاث سنوات تُدفع الضريبة غير المحصَّلة مع الفائدة قبل نقل سند الملكية |
| عدد الوحدات | لا حدّ له، فيمكن للمشتري شراء أكثر من منزل أو مكتب ضمن الإعفاء |
التسليم الأول للمسكن أو المكتب
لا يُطبَّق الإعفاء إلا على التسليم الأول الذي يقوم به من شيّد المسكن أو المكتب. فإذا بيعت الوحدة لشخص آخر ثم أعاد بيعها لأجنبي، لا يُعدّ ذلك تسليمًا أول ولا ينطبق الإعفاء. ولا يُشترط نقل سند الملكية ليُعدّ التصرف بيعًا: فإذا باع المطوّر الوحدة بعقد لطرف ثانٍ، ثم باعها هذا الطرف لأجنبي، فلا إعفاء.
وينطبق الأمر نفسه على الوحدات التي حصل عليها أصحاب الأرض أو أطراف أخرى من المشروع ثم باعوها. وعمليًا يعني ذلك أن الإعفاء مخصّص للعقارات الجديدة التي تُشترى مباشرة من المطوّر. أما الأراضي والحقول والقطع غير المبنية فلا يشملها.
ويجب أن يكون للمبنى رخصة بناء وأن يُسلَّم جاهزًا للاستخدام. وفي الشراء على المخطط يُطبَّق الإعفاء عند تسليم الوحدة المكتملة وإصدار فاتورتها.
من يحق له الإعفاء؟
الأفراد الأجانب
يستفيد من الإعفاء من لا يحمل الجنسية التركية وفق قانون الجنسية رقم 5901، ولم يستقر في تركيا وفق قانون ضريبة الدخل رقم 193.
فبحسب المادة 4 من قانون ضريبة الدخل يُعدّ الشخص مستقرًا في تركيا إذا كان موطنه فيها، أو إذا أقام فيها أكثر من ستة أشهر متواصلة خلال سنة ميلادية (ولا تقطع المغادرة المؤقتة مدة الإقامة). وبحسب المادة 5 لا يُعدّ بعض الأجانب مستقرين حتى لو تجاوزت إقامتهم ستة أشهر، مثل رجال الأعمال والعلماء والخبراء والموظفين والصحفيين القادمين لمهمة محددة ومؤقتة، ومن يقيمون بغرض الدراسة أو العلاج أو النقاهة أو السياحة.
سيطلب البائع ما يثبت أنك غير مستقر في تركيا، وعادةً سجل الدخول والخروج. وإذا كنت تعيش في تركيا بإقامة سارية، فتحقّق من وضعك مع المطوّر ومستشار ضريبي قبل التوقيع.
المواطنون الأتراك المقيمون في الخارج
يحق كذلك للمواطنين الأتراك الذين يعيشون في الخارج أكثر من ستة أشهر بإذن عمل أو إقامة هناك الشراء ضمن الإعفاء.
الشركات الأجنبية
تستفيد أيضًا الشركات التي يقع مركزها القانوني ومركز أعمالها خارج تركيا، ولا تحقق دخلًا في تركيا عبر مكان عمل أو ممثل دائم. والمركز القانوني هو المذكور في النظام الأساسي أو وثائق التأسيس، أما مركز الأعمال فهو المكان الذي تُدار منه الأعمال فعليًا. وقبل التسليم يجب أن يحصل البائع من المشتري على:
- وثيقة من جهة حكومية في بلد المركز القانوني للشركة تثبت وجودها ونشاطها؛
- وثيقة من مكتب الضرائب في ذلك البلد تؤكد أن مركزها القانوني ومركز أعمالها ليسا في تركيا، وأنها لا تحقق دخلًا في تركيا عبر مكان عمل أو ممثل دائم.
دفع الثمن بالعملة الأجنبية
هذا هو الشرط الذي يخطئ فيه المشترون أكثر من غيره.
- يجب تحويل 50% على الأقل من الثمن إلى تركيا بعملة أجنبية ودفعها للبائع قبل تاريخ الفاتورة.
- ويجب تحويل الباقي بعملة أجنبية ودفعه خلال سنة واحدة على الأكثر من تاريخ الفاتورة.
- ولا يستطيع المطوّر استرداد ضريبة المدخلات المتعلقة بالبيع إلا بعد تحويل كامل الثمن إلى تركيا ودفعه.
كيف يُثبَت التحويل:
- حوالة مصرفية من الخارج: إيصال البنك، ويُستحسن أن يتضمن بيان الحوالة المشروع والبلوك ورقم الوحدة.
- بطاقة صادرة عن بنك أجنبي: إيصال أو وثيقة من البنك التركي تؤكد أن الدفع تم بعملة أجنبية من الخارج.
- نقد يُحضره المشتري بنفسه: بيان الجمارك عند الدخول إلى تركيا.
وبمعزل عن الضريبة، يحتاج كل مشترٍ أجنبي عند نقل سند الملكية إلى وثيقة صرف عملة من بنك تركي، ويحتاج الشراء بغرض الجنسية أيضًا إلى تقرير تقييم عقاري من خبير مرخّص (راجع دليل تقرير التقييم العقاري).
البيع خلال ثلاث سنوات
منذ القانون رقم 7394 (الجريدة الرسمية بتاريخ 15 أبريل 2022) أصبحت مدة الاحتفاظ ثلاث سنوات بعد أن كانت سنة واحدة. وتُضاف إلى قسم البيانات في سند الملكية إشارة تفيد بوجوب دفع الضريبة إذا بيع العقار خلال ثلاث سنوات.
فإذا بيع المسكن أو المكتب المشترى ضمن الإعفاء خلال ثلاث سنوات، وجب على البائع دفع الضريبة التي لم تُحصَّل مع فائدة التأخير وفق المادة 48 من القانون رقم 6183 إلى مكتب الضرائب في منطقة العقار، قبل نقل سند الملكية. وبعد مرور ثلاث سنوات (تُحسب حتى اليوم والشهر نفسيهما) لا تُطلب أي ضريبة أو فائدة. وتنتهي مسؤولية البائع الأصلي عن الإعفاء بإتمام البيع، لكن إذا طُبّق الإعفاء دون توافر شروطه يكون المشتري مسؤولًا بالتضامن مع البائع عن الضريبة والغرامة والفائدة.
متى يسقط الإعفاء؟
- إذا كان العقار إعادة بيع وليس تسليمًا أول من المطوّر.
- إذا كان المشتري مستقرًا في تركيا، أو شركة لها وجود تجاري فيها.
- إذا دُفع الثمن أو جزء منه بالليرة التركية من داخل تركيا، أو تعذّر إثبات تحويل العملة الأجنبية.
- إذا لم يُحوَّل الباقي خلال سنة من تاريخ الفاتورة.
- إذا بيع العقار خلال ثلاث سنوات (فتصبح الضريبة واجبة مع الفائدة).
ماذا يعني ذلك للمشتري؟
- خطّط لطريقة الدفع قبل التوقيع. حوّل المبلغ من حساب في الخارج وبعملة أجنبية، واذكر المشروع والوحدة في بيان الحوالة.
- راجع صياغة العقد. يجب أن يوضح هل السعر شامل للضريبة، وأن البيع يتم وفق المادة 13/i من القانون رقم 3065، وأن تتضمن الفاتورة العبارة نفسها.
- خطّط للاحتفاظ ثلاث سنوات على الأقل. وإذا كنت قد تبيع قبل ذلك فاحسب الضريبة والفائدة ضمن أرقامك.
- عقارات إعادة البيع مختلفة. لا يشمل هذا الإعفاء المنازل المستعملة.
عند شراء عقار جديد عبر CCT Investments لا تدفع أي عمولة، وزيارات المشاريع ومتابعة سند الملكية مجانية. اطّلع على دليل المشتري، أو تصفّح العقارات في إسطنبول، أو اتصل بنا لطرح أسئلتك. القواعد الضريبية قد تتغيّر، لذا تحقّق من وضعك مع مستشار ضريبي قبل الشراء.
