Недвижимость с видом на море в Стамбуле: где покупать и что проверить
Недвижимость с видом на море в Стамбуле делится на четыре группы: жилье с видом на Босфор, Мраморное море, Золотой Рог или Чёрное море. Квартиры с видом на море в новостройках находятся в основном на побережье Мраморного моря — от Зейтинбурну и Бакыркёя до Бейликдюзю и Бююкчекмедже в европейской части и от Кадыкёя до Пендика в азиатской, — тогда как берег Босфора охраняется специальным законом и новых проектов там очень мало. Прежде чем платить за вид, проверьте, не могут ли перед ним что-нибудь построить.
Проекты, которые мы предлагаем сейчас, смотрите по районам ниже или в общем каталоге недвижимости на продажу в Стамбуле.
Четыре варианта вида на море в Стамбуле
| Вид | Где | Что нужно знать |
|---|---|---|
| Босфор | Бешикташ и Сарыер на европейском берегу, Ускюдар и Бейкоз на азиатском; дальние виды с высоких этажей в домах, расположенных дальше от берега | Самый востребованный и самый редкий вид. Застройка берега ограничена Законом № 2960, поэтому большинство домов здесь — старые, отреставрированные или отстроенные заново. |
| Мраморное море, европейская часть | Зейтинбурну, Бакыркёй (Атакёй, Ешилькёй, Флорья), Кючюкчекмедже, Авджылар, Бейликдюзю, Бююкчекмедже | Здесь находится большинство новых жилых комплексов с видом на море; многие стоят вдоль прибрежного шоссе, рядом с линией «Мармарай» и дорогами в аэропорт. |
| Мраморное море, азиатская часть | Кадыкёй, Малтепе, Картал, Пендик, Тузла | Вид в сторону Принцевых островов; вдоль значительной части этого побережья тянется длинный приморский парк. |
| Золотой Рог | Эюпсултан, Бейоглу, Фатих | Вид не на открытое море, а на залив и силуэт исторического полуострова. |
| Чёрное море | Сарыер (Кильос), Бейкоз (Рива), Шиле, Арнавуткёй | В основном виллы и дома для отдыха, далеко от центра; климат прохладнее и ветренее. |
Азиатская или европейская часть? В европейской части больше новостроек с видом на море и больше деловых районов в пределах досягаемости. Азиатская часть тише, там преобладают жилые районы, а на побережье от Кадыкёя до Пендика расположены одни из самых популярных набережных города. Обе части связывает линия «Мармарай», проходящая под Босфором.
Где искать: районы с проектами с видом на море
Смотрите актуальные проекты по районам:
- Ближе к центру, побережье Мраморного моря (Европа): Зейтинбурну, Бакыркёй, Атакёй
- Дальше на запад, побережье Мраморного моря (Европа): Кючюкчекмедже, Авджылар, Бейликдюзю, Бююкчекмедже
- Побережье Мраморного моря (Азия): Кадыкёй, Малтепе, Картал
- Босфор, азиатский берег: Ускюдар
- Золотой Рог: Эюпсултан, Бейоглу, Фатих
Не в каждом проекте в этих районах есть вид на море, и не из каждой квартиры в проекте с видом на море он открывается. Спросите у нас, из каких квартир открывается нужный вам вид.
Почему вид на море стоит дороже
Квартира с видом на море обычно стоит дороже аналогичной квартиры без вида — нередко в том же доме. Размер надбавки зависит от того, какой это вид, насколько он открыт и в каком районе находится жилье, поэтому единой цифры, верной для всего города, нет. Причины просты:
- Редкость. Большая часть побережья Мраморного моря была застроена десятилетия назад, а берег Босфора охраняется, поэтому нового жилья с открытым видом мало.
- Спрос со стороны покупателей и арендаторов. Вид — одно из первых пожеланий международных покупателей, и это помогает и при перепродаже, и при сдаче в аренду.
- Качество жизни. Свет, простор и набережная рядом важны для тех, кто будет там жить.
Вид не гарантирует более высокой доходности. Цены и арендные ставки зависят от рынка в целом, а вид можно потерять, если перед ним что-нибудь построят.
Что проверить, прежде чем платить за вид
- Могут ли перед домом что-то построить? Посмотрите, что находится между зданием и морем: пустой участок, невысокие старые здания, парк или прибрежное шоссе. На месте пустых участков и старых зданий, подлежащих городской реновации, могут появиться более высокие дома. Запросите в муниципалитете градостроительный план (imar planı) участка перед домом.
- Полный, частичный или боковой вид. Проверьте, из каких комнат видно море. «Вид на море» в буклете может означать узкий просвет между домами, который виден только с балкона.
- Этаж. На нижних этажах того же корпуса вид часто закрывают деревья, стены или соседние здания. Сравнивайте цену по этажам, а не только по квартирам.
- Ориентация и климат. Квартира с видом на Мраморное море, выходящая на юг, освещена солнцем весь день; на побережье Чёрного моря зимой ветрено и влажно. Соленый воздух означает, что балконы и фурнитуру придется обслуживать чаще.
- Шум. Многие прибрежные проекты стоят на оживленном прибрежном шоссе или рядом с ним. Приезжайте на объект в час пик.
- Здание. Проверьте год постройки и то, спроектировано ли здание по Турецким нормам сейсмостойкого строительства, действующим с 1 января 2019 года. Спросите об исследовании грунта, особенно если дом стоит близко к берегу.
- Право собственности и разрешения. Если здание готово, проверьте акт ввода в эксплуатацию — искан (İskan), а также тип свидетельства о праве собственности — тапу (Tapu). Когда покупатель — иностранец, обязателен отчет об оценке недвижимости от лицензированного оценщика, и из него вы получаете независимое мнение о цене.
Покупка на Босфоре: Закон о Босфоре (№ 2960)
На территорию Босфора распространяется Закон о Босфоре (Boğaziçi Kanunu), Закон № 2960 от 18 ноября 1983 года. Его цель — охрана культурных и исторических ценностей и природной красоты зоны Босфора, и он ограничивает строительство, которое увеличило бы там плотность населения. Закон делит территорию на зоны: прибрежную полосу, примыкающую к ней переднюю видовую зону, расположенную за ней заднюю видовую зону и зону влияния еще дальше от берега.
| Зона | Основное правило для жилья |
|---|---|
| Прибрежная полоса | Берега предназначены для общего пользования; строить можно только общедоступные объекты для отдыха, прогулок и туризма |
| Передняя видовая зона | Застраивается по собственному детальному плану 1983 года; земля, отведенная под туризм и отдых, предназначена для общего пользования |
| Задняя видовая зона | Жилые дома разрешены при площади застройки не более 15% и высоте не более 4 этажей (12,50 м) |
| Зона влияния | Жилые дома разрешены при площади застройки не более 15% и высоте не более 5 этажей (15,50 м) |
При этом каждому зданию по-прежнему нужны разрешение на строительство и искан, а здания, нарушающие закон, могут быть снесены.
Для покупателей это означает следующее:
- Очень мало новых проектов на самом Босфоре. Основная часть жилья — это квартиры в старых домах, отреставрированные здания и исторические особняки на берегу, ялы (yalı), многие из которых имеют охранный статус.
- Для ремонта нужно разрешение. Изменения в здании в зоне Босфора, даже небольшие, могут требовать согласования. Перед покупкой узнайте, что именно было согласовано.
- Дальний вид на Босфор из более новых высотных проектов, расположенных дальше от берега, — более распространенный способ совместить новое здание с видом на Босфор.
Вид на море и гражданство или вид на жительство (ВНЖ)
Жилье с видом на море дает право на гражданство Турции за инвестиции так же, как любая другая недвижимость, если оно стоит не менее 400 000 долларов США и в тапу внесена отметка об обязательстве не продавать объект в течение трех лет. Для ВНЖ жилье в Стамбуле должно стоить не менее 200 000 долларов, причем некоторые кварталы закрыты для новых ВНЖ. Ни то ни другое не предоставляется автоматически: заявление рассматривают государственные органы.
Что это значит для покупателей
- Сначала решите, какой вид вам нужен: предложений на Босфоре мало, и это в основном старый жилой фонд; на побережье Мраморного моря выбор новостроек самый большой.
- Платите за вид только после того, как проверите, что могут построить перед домом и из каких комнат видно море.
- Сравните квартиры в одном и том же проекте с видом и без него, чтобы понять, сколько вы платите за вид.
- Возраст здания, его сейсмостойкость и разрешения проверяйте так же тщательно, как и вид.
Мы бесплатно организуем показы новостроек с видом на море, а при покупке в новостройках покупатели не платят комиссию. Ознакомьтесь со всем процессом в нашем руководстве для покупателя или свяжитесь с нами, сообщив свой бюджет и предпочтительное побережье.
