Что нужно учесть перед покупкой коммерческой недвижимости в Стамбуле

17 апреля 2020 г.Обновлено 30 сентября 2026 г.7 мин чтения

Перед покупкой коммерческой недвижимости в Стамбуле проверьте четыре вещи: расположение (транспорт и пешеходный поток), тип объекта и его юридическое назначение, указанное в свидетельстве о праве собственности — тапу (Tapu), расходы и налоги, которые отличаются от тех, что действуют для жилья, и ваш горизонт планирования. Коммерческая недвижимость обычно облагается НДС по ставке 20%, с арендной платы за нее арендатор удерживает налог у источника выплаты — 20%, и, в отличие от жилья, коммерческий объект не позволяет получить вид на жительство (ВНЖ).

Коммерческая недвижимость может приносить стабильный арендный доход по долгосрочным договорам аренды, но доходность сильно зависит от расположения, арендатора и условий договора и никогда не гарантирована. Чек-лист ниже поможет вам сделать выбор.

Близко ли объект к общественному транспорту?

Это один из первых пунктов, которые стоит отметить в вашем чек-листе. Миллионы людей в Стамбуле каждый день ездят на метро, «Мармарае», трамвае и метробусе, а сеть рельсового транспорта продолжает расширяться, чтобы поспевать за ростом города.

Магазин или офис у самой станции или неподалеку от нее обычно получает больший пешеходный поток, легче находит арендаторов и легче продается. Проверьте, какие станции уже работают, а какие только запланированы, и не платите сегодня за линию, у которой нет твердой даты открытия.

Находится ли объект в городском центре?

Говоря «центр Стамбула», часто имеют в виду площадь Таксим и ее окрестности. Исторический центр включает Фатих, Бейоглу, Бешикташ, Шишли, Ускюдар и Кадыкёй. Но сегодняшний Стамбул гораздо больше, и в нем много оживленных центров, в каждом из которых есть банки, рестораны, больницы, государственные учреждения и магазины:

Внутреннее кольцо, в которое входят Зейтинбурну, Бакыркёй, Кягытхане, Маслак, деловой район Левент и Аташехир.
Внешнее кольцо, в которое входят Кючюкчекмедже, Авджылар, Бейликдюзю, Эсеньюрт, Бахчешехир, Башакшехир и Картал, — по численности населения и набору услуг это самостоятельные центры.

Объекты в старом центре пользуются высоким спросом и обычно сдаются дороже, но и стоят больше. Новые центры предлагают более широкий выбор объектов по более низким ценам, и некоторые из них могут оказаться доходнее. Прежде чем принять решение, сравните арендную ставку и цену за квадратный метр и там, и там.

Находится ли объект в бизнес-центре или торговом центре?

В историческом Стамбуле были специализированные рынки — ювелиров, мастеров по металлу, столяров. Сегодня эту роль играют бизнес-центры, торговые центры и многофункциональные комплексы, которые собирают продавцов и поставщиков услуг в одном месте. Объект внутри оживленного центра выигрывает от потока посетителей, который привлекает весь центр.

Проверьте заполняемость центра, кто им управляет, размер платы за обслуживание и условия аренды, которые в нем допускаются. Объект в полупустом центре может быть труднее сдать, чем магазин с выходом на улицу.

Готовый объект или строящийся?

Готовый коммерческий объект с действующим арендатором позволяет увидеть фактическую арендную плату еще до покупки. Строящийся объект обычно дешевле и часто продается в рассрочку, но вы несете риск задержки и неизвестного будущего состава арендаторов. Если покупаете на этапе строительства, выбирайте зарекомендовавшего себя застройщика и внимательно читайте договор. См. недвижимость в рассрочку.

Какой тип коммерческой недвижимости выбрать?

Магазины

Онлайн-торговля выросла, но в городе масштаба Стамбула без магазинов у дома по-прежнему не обойтись: продуктовым магазинам, аптекам, парикмахерским, кафе и многим другим услугам нужны помещения на уровне улицы. Магазины обычно сдаются по многолетним договорам коммерческой аренды. Важнее всего расположение и уличный фасад.

Офисы и хоум-офисы

Офисы в высотных бизнес-центрах часто сдаются без отделки (shell and core), и отделку выполняет арендатор. Договоры аренды обычно заключаются на несколько лет. Во многих проектах есть и объекты формата «хоум-офис» (home office) — небольшие апартаменты, которые можно использовать как жилье или как офис.

Проверьте назначение объекта, указанное в тапу (жилое или коммерческое). От него зависят ставка НДС, возможность получить ВНЖ на основании этого объекта и то, как его можно использовать.

Гостиничные апартаменты и резиденции с обслуживанием

Апартаменты с обслуживанием под управлением оператора привлекают гостей, приезжающих надолго. В некоторых проектах предлагаются схемы аренды с участием оператора. Внимательно прочитайте договор: кто платит арендную плату, в течение какого срока, что будет, если оператор уйдет, и какие сборы удерживаются. Для сдачи жилья гостям на срок менее 100 дней нужны разрешение Министерства культуры и туризма и согласие остальных собственников в здании.

Земля

Любая недвижимость начинается с земли. Большая часть земли в Стамбуле отведена под жилую или коммерческую застройку. В отдаленных районах выбор участков шире. Иностранцы, покупающие незастроенную землю, обязаны в течение двух лет представить проект застройки на утверждение в профильное министерство, поэтому земля подходит только покупателям с четким планом.

Расходы и налоги по коммерческой недвижимости

Пункт	Коммерческая недвижимость
НДС на объекты в новостройках	20% (иностранный покупатель-нерезидент может быть освобожден от НДС при первой продаже нового объекта, если цена оплачена иностранной валютой, ввезенной из-за рубежа)
Сбор за переоформление тапу	4% от заявленной цены, обычно 2% — покупатель / 2% — продавец
Отчет об оценке недвижимости	Обязателен, когда покупатель — иностранец; его готовит лицензированный оценщик
Налог на доход от аренды	Прогрессивный, 15–40%; если арендатор — компания или предприниматель, он удерживает 20% арендной платы и перечисляет их в налоговую инспекцию, и эта сумма засчитывается в счет вашего налога
Ежегодный налог на недвижимость	Уплачивается в муниципалитет; ставка для коммерческих зданий выше, чем для жилья

Правила налогообложения прироста стоимости при продаже коммерческой недвижимости могут отличаться от правил для жилья, поэтому перед продажей обратитесь к налоговому консультанту. В нашем руководстве по налогу на доход от аренды объясняется, как декларируется арендный доход, а в руководстве по освобождению от НДС описаны условия.

ВНЖ и гражданство

ВНЖ: основанием для заявления на ВНЖ может служить только жилая недвижимость, используемая как жилье. Магазин, офис или хоум-офис, оформленный в тапу как коммерческий объект, для этого не подходит.
Гражданство: недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов США с отметкой в тапу об обязательстве не продавать объект в течение трех лет может дать право на гражданство Турции. В заявление включаются ваш супруг или супруга и дети до 18 лет. См. нашу страницу о гражданстве.

Каков ваш горизонт планирования?

С самого начала определите план и целевой срок, чтобы рассчитать ожидаемые расходы и доходность:

Краткосрочно: покупка на раннем этапе строительства и продажа после завершения может сработать, но это зависит от состояния рынка в момент продажи, а прибыль от перепродажи не гарантирована.
Долгосрочно: многолетний договор аренды с надежным арендатором дает более предсказуемый доход. Запрашивайте фактическую арендную плату по сопоставимым объектам в том же здании или на той же улице, а не доходность, заявленную в рекламе.

Что это значит для покупателей

Сначала расположение: от транспорта, пешеходного потока и силы местного центра зависит арендная плата, которую вы будете получать.
Проверьте назначение объекта в тапу в первую очередь: от него зависят НДС, ВНЖ и то, как вы сможете использовать объект.
Заложите в бюджет НДС 20%, если вы не подпадаете под освобождение, а также сбор за переоформление тапу в размере 4% и отчет об оценке недвижимости.
Учтите налог на аренду: если арендатор — компания или предприниматель, он удерживает 20%, и вам, возможно, всё равно придется подать декларацию.
Получите консультацию на месте. Наше руководство для покупателя объясняет процесс, а наша команда может показать вам коммерческие объекты и арендные ставки по сопоставимым объектам. Свяжитесь с нами.