Освобождение от НДС для иностранных покупателей недвижимости в Турции: условия и правила

Да, иностранный покупатель может приобрести недвижимость в Турции без НДС, но только при определенных условиях. Статья 13/i турецкого Закона об НДС (KDV Kanunu № 3065) освобождает от налога первую продажу нового жилья или офиса иностранцу, который не является резидентом Турции, при условии что цена уплачена иностранной валютой, ввезенной из-за рубежа. Если объект продают в течение трех лет, неначисленный НДС придется уплатить.

Какой НДС пришлось бы платить без освобождения?

НДС на новое жилье в Турции составляет 1%, 10% или 20% — в зависимости от площади нетто, даты разрешения на строительство и стоимости земли. Коммерческая недвижимость, например офисы и магазины, облагается по ставке 20%. Поэтому при покупке новостройки освобождение может заметно изменить итоговую стоимость. (О том, как измеряется площадь нетто, читайте в статье о площади брутто и площади нетто.)

Коротко об освобождении

Первая передача жилья или офиса

Освобождение применяется только к первой передаче объекта тем, кто построил жилье или офис. Если объект уже был продан кому-то другому, а затем перепродан иностранцу, это не первая передача и освобождение не действует. Чтобы сделка считалась продажей, переоформление тапу не обязательно: если застройщик продал объект второму лицу по договору, а это лицо продает его иностранцу, освобождение не применяется.

То же относится к объектам, которые землевладельцы или другие стороны получили в строительном проекте, а затем продают. На практике это значит, что освобождение предназначено для новостроек, купленных напрямую у застройщика. На землю, поля и участки без построек оно не распространяется.

У здания должно быть разрешение на строительство, и оно должно быть передано готовым к использованию. При покупке на этапе строительства освобождение применяется тогда, когда готовый объект передают покупателю и выставляют на него счет-фактуру.

Кто имеет право на освобождение

Иностранные физические лица

Освобождением могут воспользоваться физические лица, у которых нет гражданства Турции по Закону о гражданстве Турции № 5901 и которые не проживают в Турции постоянно по Закону о подоходном налоге № 193.

По статье 4 Закона о подоходном налоге человек считается постоянно проживающим в Турции, если его место жительства находится в Турции или если он находится в Турции непрерывно более шести месяцев в течение календарного года (временные выезды не прерывают срок пребывания). По статье 5 некоторых иностранцев не считают постоянно проживающими даже после шести месяцев: это, например, предприниматели, ученые, эксперты, должностные лица и журналисты, приехавшие с определенным временным заданием, а также те, кто находится в стране ради учебы, лечения, отдыха или путешествия.

Продавец попросит подтвердить, что вы не проживаете в Турции постоянно, — обычно это справка о ваших въездах и выездах. Если вы уже живете в Турции по ВНЖ, до подписания договора уточните свою ситуацию у застройщика и налогового консультанта.

Граждане Турции, живущие за рубежом

Граждане Турции, которые более шести месяцев живут за рубежом, имея там разрешение на работу или ВНЖ, тоже могут покупать с освобождением.

Иностранные компании

Освобождением могут воспользоваться и компании, юридический и деловой центр которых находятся за пределами Турции и которые не получают в Турции доход через место ведения деятельности или постоянного представителя. Юридический центр — тот, что указан в уставе или учредительных документах компании; деловой центр — место, откуда фактически ведется управление бизнесом. До передачи объекта продавец должен получить от покупателя:

• документ государственного органа страны, где находится юридический центр компании, подтверждающий, что компания существует и ведет деятельность;
• документ налогового органа этой страны, подтверждающий, что юридический и деловой центр компании находятся не в Турции и что она не получает в Турции доход через место ведения деятельности или постоянного представителя.

Оплата цены в иностранной валюте

Именно в этом условии покупатели ошибаются чаще всего.

• Не менее 50% цены нужно ввезти в Турцию в иностранной валюте и уплатить продавцу до даты счета-фактуры.
• Остаток нужно ввезти в иностранной валюте и уплатить самое позднее в течение одного года с даты счета-фактуры.
• Застройщик может получить возмещение соответствующего входного НДС только после того, как вся цена ввезена в Турцию и уплачена.

Как подтверждается ввоз валюты:

• Банковский перевод из-за рубежа: банковская квитанция. В назначении платежа нужно указать объект (проект, корпус и номер объекта).
• Карта, выпущенная иностранным банком: квитанция или документ турецкого банка, подтверждающие, что платеж сделан в иностранной валюте из-за рубежа.
• Наличные, ввезенные лично: таможенная декларация, оформленная при въезде в Турцию.

Независимо от НДС, для переоформления тапу каждому иностранному покупателю нужны справка об обмене валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB) из турецкого банка и отчет об оценке недвижимости от лицензированного оценщика (см. наше руководство по отчету об оценке).

Продажа в течение трех лет

После принятия Закона № 7394 («Официальная газета», Resmî Gazete, от 15 апреля 2022 года) срок владения составляет три года; раньше он составлял один год. В раздел заявлений тапу вносится отметка о том, что при продаже объекта в течение трех лет НДС должен быть уплачен.

Если жилье или офис, купленные с освобождением, продают в течение трех лет, тот, кто их продает, должен до переоформления тапу уплатить в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта неначисленный НДС и проценты за просрочку по статье 48 Закона № 6183. По истечении трех лет (срок считается до того же дня и месяца) ни НДС, ни проценты платить не нужно. Ответственность продавца за освобождение заканчивается с завершением продажи, но если освобождение применили, когда условия не были соблюдены, покупатель несет солидарную ответственность с продавцом за налог, штраф и проценты.

Когда освобождение теряется

• Объект перепродается, а не передается застройщиком впервые.
• Покупатель постоянно проживает в Турции или является компанией с деловым присутствием в Турции.
• Цена или ее часть уплачена в турецких лирах из Турции либо ввоз иностранной валюты нельзя подтвердить документами.
• Остаток не ввезен в течение одного года с даты счета-фактуры.
• Объект продан в течение трех лет (НДС подлежит уплате с процентами).

Что это значит для покупателей

• Продумайте схему оплаты до подписания договора. Отправляйте деньги со счета за рубежом, в иностранной валюте, указав в назначении платежа проект и номер объекта.
• Проверьте формулировки договора. В нем должно быть указано, включает ли цена НДС, и то, что продажа совершается по статье 13/i Закона № 3065; то же самое должно быть указано в счете-фактуре.
• Рассчитывайте минимум на три года. Если не исключаете, что продадите раньше, заложите в расчеты НДС и проценты.
• С вторичным жильем всё иначе. На жилье с вторичного рынка это освобождение не распространяется.

Когда вы покупаете новостройку через CCT Investments, вы не платите комиссию, а показы проектов и сопровождение оформления тапу бесплатны. Прочитайте наше руководство для покупателя, посмотрите недвижимость в Стамбуле или свяжитесь с нами, если у вас есть вопросы. Налоговые правила меняются; перед покупкой уточните свою ситуацию у налогового консультанта.

Источники

• Закон № 7394, «Официальная газета» от 15 апреля 2022 года, № 31810 (обзор Grant Thornton Türkiye)
• Общее коммюнике о применении НДС: коммюнике № 42 о внесении изменений (обзор Grant Thornton Türkiye)
• Налоговое управление Турции (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB): законодательство об НДС
• Разъяснение налоговой инспекции об освобождении по статье 13/i (Анталья, 2023)