معافیت مالیات بر ارزش افزوده برای خریداران خارجی ملک در ترکیه: شرایط و قوانین
بله، خریدار خارجی می‌تواند ملک را در ترکیه بدون مالیات بر ارزش افزوده (KDV) بخرد، اما فقط با شرایطی مشخص. ماده 13/i قانون مالیات بر ارزش افزوده ترکیه (KDV Kanunu، قانون شماره 3065) نخستین فروش خانه یا دفتر کار نوساز به شخص خارجی غیرمقیم ترکیه را معاف می‌کند، به این شرط که بهای آن با ارز خارجی که از خارج کشور وارد شده است پرداخت شود. اگر ملک ظرف سه سال فروخته شود، مالیات بر ارزش افزوده‌ای که دریافت نشده بود قابل پرداخت می‌شود.
بدون معافیت چه مقدار مالیات بر ارزش افزوده می‌پردازید؟
مالیات بر ارزش افزوده خانه‌های نوساز در ترکیه 1، 10 یا 20 درصد است و به مساحت خالص، تاریخ پروانه ساخت و ارزش زمین بستگی دارد. املاک تجاری مانند دفتر و مغازه مشمول نرخ 20 درصد هستند. بنابراین در خرید ملک نوساز، این معافیت می‌تواند هزینه کل را به‌طور محسوسی کاهش دهد. (برای اینکه بدانید مساحت خالص چگونه اندازه‌گیری می‌شود، متراژ ناخالص و خالص را ببینید.)
معافیت در یک نگاه
| شرط | معنی |
|---|---|
| ملک | ساختمانی که به‌عنوان خانه یا محل کار ساخته شده، پروانه ساخت دارد، تکمیل شده و آماده استفاده تحویل داده شده است |
| فروش | نخستین تحویل از سوی سازنده (نه فروش دست دوم) |
| خریدار | تبعه خارجی که مقیم ترکیه نیست، شرکت خارجی بدون محل کسب‌وکار در ترکیه، یا شهروند ترکیه‌ای که بیش از شش ماه با اجازه کار یا اقامت در خارج زندگی می‌کند |
| پرداخت | با ارز خارجی که به ترکیه وارد شده است: دست‌کم نیمی از آن پیش از تاریخ صدور فاکتور و باقی آن ظرف یک سال |
| دوره نگهداری | اگر ملک ظرف سه سال فروخته شود، مالیات پرداخت‌نشده به‌همراه بهره تأخیر باید پیش از انتقال سند مالکیت پرداخت شود |
| تعداد واحدها | بدون محدودیت: یک خریدار می‌تواند چند خانه یا دفتر را با استفاده از این معافیت بخرد |
نخستین تحویل خانه یا دفتر کار
این معافیت فقط برای نخستین تحویل از سوی طرفی اعمال می‌شود که خانه یا دفتر را ساخته است. اگر واحد قبلاً به شخص دیگری فروخته شده باشد و سپس به یک خارجی فروخته شود، نخستین تحویل به شمار نمی‌آید و معافیت اعمال نمی‌شود. برای اینکه معامله‌ای فروش محسوب شود، لازم نیست سند مالکیت منتقل شده باشد: اگر سازنده واحد را با قرارداد به طرف دومی فروخته باشد و آن طرف آن را به یک خارجی بفروشد، معافیت در دسترس نیست.
همین قاعده درباره واحدهایی صدق می‌کند که مالکان زمین یا طرف‌های دیگر از یک پروژه ساختمانی دریافت کرده‌اند و سپس می‌فروشند. در عمل، این یعنی معافیت مخصوص ملک نوسازی است که مستقیماً از سازنده خریداری می‌شود. زمین، مزرعه و قطعه‌زمین بدون ساختمان مشمول آن نمی‌شوند.
ساختمان باید پروانه ساخت داشته باشد و آماده استفاده تحویل داده شود. در خرید پیش‌فروش، معافیت زمانی اعمال می‌شود که واحد تکمیل‌شده تحویل داده شود و فاکتور آن صادر شود.
چه کسانی واجد شرایط‌اند
اشخاص حقیقی خارجی
افرادی که طبق قانون تابعیت ترکیه شماره 5901 تابعیت ترکیه ندارند و طبق قانون مالیات بر درآمد شماره 193 مقیم ترکیه نیستند، می‌توانند از این معافیت استفاده کنند.
طبق ماده 4 قانون مالیات بر درآمد، شخصی مقیم ترکیه به شمار می‌آید که اقامتگاه قانونی‌اش در ترکیه باشد، یا در یک سال تقویمی بیش از شش ماه به‌طور پیوسته در ترکیه بماند (خروج‌های موقت این اقامت را قطع نمی‌کند). طبق ماده 5، برخی خارجیان حتی پس از شش ماه هم مقیم شمرده نمی‌شوند: برای مثال بازرگانان، دانشمندان، کارشناسان، مقامات رسمی و روزنامه‌نگارانی که برای مأموریتی مشخص و موقت به ترکیه می‌آیند، و کسانی که برای تحصیل، درمان، استراحت یا سفر در آنجا می‌مانند.
فروشنده از شما مدرکی می‌خواهد که نشان دهد مقیم ترکیه نیستید؛ معمولاً سابقه ورود و خروج‌هایتان. اگر هم‌اکنون با اجازه اقامت در ترکیه زندگی می‌کنید، پیش از امضای قرارداد وضعیت خود را با سازنده و یک مشاور مالیاتی بررسی کنید.
شهروندان ترکیه مقیم خارج
شهروندان ترکیه‌ای که بیش از شش ماه با اجازه کار یا اقامت در کشوری دیگر زندگی کرده‌اند نیز می‌توانند با استفاده از این معافیت خرید کنند.
شرکت‌های خارجی
شرکت‌هایی که مرکز قانونی و مرکز کسب‌وکارشان خارج از ترکیه است و از طریق محل کسب‌وکار یا نماینده دائم در ترکیه درآمد کسب نمی‌کنند نیز می‌توانند از این معافیت استفاده کنند. مرکز قانونی همان مرکزی است که در اساسنامه یا مدارک تأسیس شرکت ذکر شده است؛ مرکز کسب‌وکار جایی است که کار شرکت عملاً از آنجا اداره می‌شود. پیش از تحویل، فروشنده باید این مدارک را از خریدار دریافت کند:
- مدرکی از یک مرجع دولتی کشوری که مرکز قانونی شرکت در آن قرار دارد، که نشان دهد شرکت وجود دارد و فعال است؛ و
- مدرکی از اداره مالیات همان کشور که تأیید کند مرکز قانونی و مرکز کسب‌وکار شرکت در ترکیه نیست و شرکت از طریق محل کسب‌وکار یا نماینده دائم در ترکیه درآمد کسب نمی‌کند.
پرداخت بها به ارز خارجی
این شرطی است که خریداران بیش از همه در آن اشتباه می‌کنند.
- دست‌کم 50 درصد بها باید به ارز خارجی به ترکیه وارد و پیش از تاریخ صدور فاکتور به فروشنده پرداخت شود.
- باقی مبلغ باید به ارز خارجی وارد شود و حداکثر ظرف یک سال از تاریخ فاکتور پرداخت شود.
- سازنده فقط پس از آنکه کل بها به ترکیه وارد و پرداخت شد، می‌تواند استرداد مالیات بر ارزش افزوده‌ای را که خود در این زمینه پرداخته است (مالیات خرید) درخواست کند.
نحوه اثبات انتقال پول:
- حواله بانکی از خارج: رسید بانکی. در شرح حواله باید مشخصات ملک (پروژه، بلوک و واحد) ذکر شود.
- کارت صادرشده از یک بانک خارجی: رسید یا مدرکی از بانک ترکیه که تأیید کند پرداخت به ارز خارجی و از خارج کشور انجام شده است.
- پول نقدی که شخصاً همراه آورده‌اید: اظهارنامه گمرکی که هنگام ورود به ترکیه تنظیم شده است.
جدا از مالیات بر ارزش افزوده، هر خریدار خارجی برای انتقال سند مالکیت (Tapu) به گواهی تبدیل ارز (DAB) از یک بانک ترکیه و گزارش ارزیابی (کارشناسی) ملک از یک کارشناس دارای مجوز نیاز دارد (راهنمای گزارش ارزیابی ملک ما را ببینید).
فروش ظرف سه سال
از زمان تصویب قانون شماره 7394 (روزنامه رسمی 15 آوریل 2022)، دوره نگهداری سه سال است؛ پیش از آن یک سال بود. در بخش توضیحات سند مالکیت یادداشتی افزوده می‌شود مبنی بر اینکه اگر ملک ظرف سه سال فروخته شود، مالیات بر ارزش افزوده باید پرداخت شود.
اگر خانه یا دفتری که با این معافیت خریداری شده است ظرف سه سال فروخته شود، فروشنده آن باید مالیات بر ارزش افزوده‌ای را که دریافت نشده بود، به‌همراه بهره تأخیر طبق ماده 48 قانون شماره 6183، پیش از انتقال سند مالکیت به اداره مالیات محل ملک بپردازد. پس از سه سال (که تا همان روز و ماه شمرده می‌شود)، هیچ مالیات یا بهره‌ای تعلق نمی‌گیرد. مسئولیت فروشنده در قبال معافیت با تکمیل فروش پایان می‌یابد، اما اگر معافیت بدون وجود شرایط آن اعمال شده باشد، خریدار به‌طور تضامنی با فروشنده مسئول پرداخت مالیات، جریمه و بهره است.
چه زمانی معافیت از دست می‌رود
- ملک دست دوم است و نخستین تحویل از سوی سازنده نیست.
- خریدار مقیم ترکیه است، یا شرکتی است که در ترکیه حضور تجاری دارد.
- بها یا بخشی از آن به لیر ترکیه و از داخل ترکیه پرداخت شده، یا انتقال ارز خارجی با مدرک قابل اثبات نیست.
- باقی‌مانده بها ظرف یک سال از تاریخ فاکتور وارد نشده است.
- ملک ظرف سه سال فروخته شده است (مالیات بر ارزش افزوده به‌همراه بهره قابل پرداخت می‌شود).
این موضوع برای خریداران چه معنایی دارد
- مسیر پرداخت را پیش از امضای قرارداد برنامه‌ریزی کنید. پول را از حسابی در خارج، به ارز خارجی و با ذکر پروژه و واحد در شرح حواله بفرستید.
- متن قرارداد را بررسی کنید. قرارداد باید مشخص کند که آیا قیمت شامل مالیات بر ارزش افزوده است یا نه، و اینکه فروش طبق ماده 13/i قانون شماره 3065 انجام می‌شود؛ فاکتور نیز باید همین را ذکر کند.
- دست‌کم برای سه سال برنامه‌ریزی کنید. اگر ممکن است زودتر بفروشید، مالیات بر ارزش افزوده و بهره آن را در محاسبات خود بگنجانید.
- خانه‌های دست دوم متفاوت‌اند. خانه دست دوم مشمول این معافیت نیست.
وقتی ملک نوساز را از طریق CCT Investments می‌خرید، هیچ کمیسیونی نمی‌پردازید و بازدید از پروژه‌ها و پیگیری انتقال سند رایگان است. راهنمای خریداران ما را ببینید، املاک استانبول را مرور کنید یا برای پرسش‌های خود با ما تماس بگیرید. قوانین مالیاتی تغییر می‌کنند؛ پیش از خرید، وضعیت خود را با یک مشاور مالیاتی بررسی کنید.
