土耳其外国购房者增值税减免：条件与规定
可以。外国买家可以免缴增值税（KDV）在土耳其购买房产，但必须满足特定条件。土耳其《增值税法》（KDV Kanunu，第3065号法律）第13/i条规定，新建住房或办公室的首次销售，如果买方是不在土耳其居住的外国人，且房款以从国外汇入的外币支付，则免征增值税。如果该房产在三年内出售，当初未征收的增值税须补缴。
否则需要缴纳多少增值税？
土耳其新建住房的增值税税率为1%、10%或20%，取决于净建筑面积、建筑许可日期和土地价值。办公室和商铺等商业房产按20%征收。因此购买新房时，这项减免会对总成本产生实实在在的影响。（净面积如何计算，参见毛面积与净面积。）
免税条件一览
| 条件 | 含义 |
|---|---|
| 房产 | 作为住宅或工作场所建造、持有建筑许可、已竣工并以可使用状态交付的建筑 |
| 销售 | 开发商的首次交付（不是二手转售） |
| 买方 | 未在土耳其定居的外国公民；在土耳其没有营业场所的外国公司；或持有工作或居留许可、在国外居住超过六个月的土耳其公民 |
| 付款 | 以汇入土耳其的外币支付：至少一半在发票日期之前付清，其余在一年内付清 |
| 持有期 | 如果在三年内出售，须在地契（Tapu）过户前补缴未缴的增值税及利息 |
| 套数 | 没有限制：一位买方可以按免税条件购买多套住房或办公室 |
住房或办公室的首次交付
免税仅适用于建造该住房或办公室的一方所做的首次交付。如果该单元已经卖给他人，再转售给外国人，就不属于首次交付，不能免税。一笔交易并不需要办理地契过户才算作销售：如果开发商已通过合同把单元卖给第二方，再由该方卖给外国人，同样不能享受免税。
土地所有人或其他各方从建设项目中分得单元后再出售的，也同样适用这一规则。实际上，这意味着免税只适用于直接从开发商购买的新建房产。土地、田地和没有建筑物的地块不符合条件。
建筑物必须持有建筑许可，并且以可使用状态交付。如果购买期房，则在竣工单元交付并开具发票时适用免税。
谁符合条件
外国个人
根据第5901号《土耳其国籍法》不具有土耳其国籍、且根据第193号《所得税法》未在土耳其定居的个人，可以享受免税。
根据《所得税法》第4条，如果一个人的住所在土耳其，或者在一个日历年内连续在土耳其居留超过六个月（临时离境不中断居留），即视为在土耳其定居。根据第5条，有些外国人即使居留超过六个月也不视为定居：例如为特定的临时任务而来的商务人士、科学家、专家、官员和记者，以及为求学、就医、休养或旅行而居留的人。
卖方会要求您提供未在土耳其定居的证明，通常是出入境记录。如果您已经持居留许可在土耳其生活，请在签约前向开发商和税务顾问确认您的情况。
在国外居住的土耳其公民
在国外持有工作或居留许可、居住超过六个月的土耳其公民，也可以按免税条件购买。
外国公司
法定中心和经营中心均在土耳其境外、且未通过营业场所或常驻代表在土耳其取得收入的公司，也可以享受免税。法定中心是公司章程或设立文件中载明的中心；经营中心是实际经营业务的地方。交付之前，卖方必须从买方取得：
- 公司法定中心所在国政府机关出具的文件，证明该公司存在并正在经营；以及
- 该国税务机关出具的文件，确认公司的法定中心和经营中心不在土耳其，且未通过营业场所或常驻代表在土耳其取得收入。
以外币支付房款
这是买家最常出错的条件。
- 房款中至少50%必须以外币汇入土耳其，并在发票日期之前支付给卖方。
- 其余部分必须以外币汇入，最迟在开具发票后一年内付清。
- 只有在全部房款汇入土耳其并付清之后，开发商才能申请退还相关的进项增值税。
如何证明资金汇入：
- 从国外银行汇款： 银行回单。汇款附言应注明房产信息（项目、楼栋和单元）。
- 使用外国银行发行的银行卡： 土耳其银行出具的收据或文件，确认该笔付款是以外币从国外支付的。
- 本人携带现金入境： 入境土耳其时所做的海关申报。
除增值税之外，每位外国买家办理地契过户时，都需要土耳其银行出具的外汇兑换凭证（DAB）和持证估价师出具的房产估价报告（参见我们的房产估价报告指南）。
三年内出售
自第7394号法律（2022年4月15日《官方公报》）起，持有期为三年；此前为一年。地契的备注栏会加注一条说明：如果房产在三年内出售，须缴纳增值税。
按免税条件购买的住房或办公室如果在三年内出售，出售人必须在地契过户之前，向房产所在地的税务机关缴纳当初未征收的增值税，以及依据第6183号法律第48条计算的滞纳利息。满三年后（按同月同日计算），无需缴纳增值税或利息。销售完成后，卖方对免税的责任即告结束；但如果在不满足条件的情况下适用了免税，买方须与卖方承担连带责任，缴纳税款、罚款和利息。
何时会失去免税资格
- 房产是二手转售，而不是开发商的首次交付。
- 买方已在土耳其定居，或者是在土耳其有经营场所的公司。
- 房款或其中一部分是在土耳其境内以土耳其里拉支付的，或者外币汇款无法提供证明。
- 余款未在开具发票后一年内汇入。
- 房产在三年内出售（须补缴增值税及利息）。
这对买家意味着什么
- 签约前规划好付款路径。 从国外账户以外币汇款，并在汇款附言中注明项目和单元。
- 核对合同措辞。 合同应写明价格是否含增值税，以及该交易依据第3065号法律第13/i条进行；发票也必须写明同样的内容。
- 至少按三年来规划。 如果您可能提前出售，要把增值税和利息计入成本。
- 二手房不同。 二手住房不适用这项免税。
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