گزارش ارزیابی ملک در ترکیه

دولت ترکیه می‌خواهد سرمایه‌گذاری خریداران خارجی را از کلاهبرداری محافظت کند؛ به همین دلیل اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ترکیه (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) در 15 فوریه مقررات جدیدی منتشر کرد که بر اساس آن، از 4 مارس، خریداران خارجی ملک پیش از تأیید معامله و پیش از تحویل سند مالکیت (Tapu) به گزارش ارزیابی ملک نیاز دارند که ارزش ملک را نشان دهد. این گزارش فروش ملک به قیمتی بالاتر از ارزش واقعی آن را آشکار می‌کند. قرار بود این مقررات پس از یک طرح آزمایشی موفق، تا سال 2022 در سراسر کشور اجرا شود و اداره‌ای جدید در اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ترکیه همه ارزیابی‌ها و گزارش‌ها را بر عهده بگیرد.

برای خریداران خارجی بسیار مهم است که از معامله با هر مشاور املاکی که ادعا می‌کند مجوز انجام ارزیابی را دارد، خودداری کنند. هزینه گزارش ارزیابی‌ای که به تأیید هیئت بازار سرمایه ترکیه (SPK) رسیده باشد حدود 2000 لیر است و خریداران این هزینه را مستقیماً به بخش جدید ارزیابی ملک می‌پردازند.

گزارش‌های ارزیابی ملک تا سه ماه پس از تأیید اعتبار دارند. اگر فروش لغو شود و خریدار دیگری پیدا شود، فروشنده می‌تواند از همان گزارش ارزیابی استفاده کند. اگر ملک در حال ساخت باشد، ارزیابی آن بر اساس وضعیت پس از تکمیل ساخت انجام می‌شود. ارزشی که در گزارش ارزیابی ملک ذکر می‌شود، در سند مالکیت نیز درج خواهد شد.

اداره ثبت اسناد و املاک (Tapu Müdürlüğü) و سامانه اطلاعات ثبت و کاداستر، گزارش را به سامانه خود اضافه می‌کنند و پس از امضای سند، آن را به خریدار بازمی‌گردانند. زمان مورد انتظار برای تکمیل این کار در استانبول سه روز و در شهرهای دیگر شش روز است.

در بسیاری از استان‌های ترکیه رایج است که ارزش ملک در سند مالکیت کمتر از قیمت واقعی ثبت شود، در حالی که در استانبول فروشندگان معمولاً قیمت واقعی فروش را اعلام می‌کنند. با این حال، مقررات جدید قصد دارد فرصت فرار مالیاتی از طریق کم‌اظهاری قیمت ملک در سند را کاهش دهد. بنابراین سازندگانی که پیش‌تر سندهایی امضا کرده‌اند که قیمت فروش در آن‌ها کمتر از قیمت واقعی ذکر شده است، به دردسر خواهند افتاد، زیرا سامانه این تخلفات را گزارش می‌کند. همچنین خارجیانی که سندی امضا کرده‌اند که قیمت ملک در آن کمتر از قیمت واقعی ذکر شده است، اگر ملک را پیش از پنج سال بفروشند، به دلیل قوانین مالیات بر عایدی سرمایه با صورت‌حساب مالیاتی سنگینی روبه‌رو خواهند شد. (معافیت پس از پنج سال برای خانه‌هایی اعمال می‌شود که پیش از 1 ژانویه 2025 خریداری شده‌اند؛ در مورد خانه‌هایی که از آن تاریخ به بعد خریداری شده‌اند، عایدی فروش پس از تعدیل قیمت خرید بر اساس تورم ممکن است مشمول مالیات 15 تا 40 درصد شود.)

در ژانویه 2019، بخش جدید ارزیابی ملک (Taşınmaz Değerleme Daire Başkanlığı) در اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) افتتاح شد. این اداره جدید که مسئول ارزیابی ملک است، ارزش ملک را با روش‌های گوناگون تعیین می‌کند و همه اطلاعات را در یک سامانه گرد می‌آورد. آمار و گزارش‌های حاصل از این بررسی‌ها نیز منتشر خواهد شد. به این ترتیب دولت دیگر مانند گذشته درآمد مالیاتی املاک را از دست نخواهد داد؛ در گذشته سازندگان قیمت فروش را نصف ارزش واقعی فروش اعلام می‌کردند، در حالی که دولت ترکیه می‌خواهد مبلغ مشخصی مالیات انتقال دریافت کند. روش‌های مورد استفاده برای ارزیابی ملک با استانداردهای بین‌المللی همخوان خواهد بود.

گزارش‌های ارزیابی ملک شامل این اطلاعات هستند:

• تمام جزئیات سند مالکیت

• تصاویر ملک

• موقعیت ملک روی نقشه همراه با مختصات

• تأیید قیمت

• قیمت املاک مشابه

• وضعیت فعلی بدهی‌های ملک

• تأیید پذیرش از سوی اداره ثبت اسناد و املاک و اداره کل ثبت اسناد و کاداستر.