هزینه خرید ملک در ترکیه در سال 2026: مالیات‌ها، کارمزدها و یک مثال محاسباتی
خریدار خارجی در ترکیه باید افزون بر قیمت خرید، برای ملک نوسازی که مستقیماً از سازنده می‌خرد حدود 4 تا 5 درصد و برای ملک دست دومی که از طریق آژانس املاک می‌خرد حدود 5 تا 7 درصد بودجه کنار بگذارد. بزرگ‌ترین قلم، هزینه انتقال سند به میزان 4 درصد قیمت اعلام‌شده است. خریداران خارجی در استانبول همچنین برای هر ملک کارمزد خدمات ثبت اسناد به مبلغ 27,549 لیر و هزینه گزارش ارزیابی از 17,622 لیر به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده می‌پردازند. در ملک نوساز، اگر واجد شرایط معافیت نباشید، مالیات بر ارزش افزوده 1، 10 یا 20 درصد هم اضافه می‌شود. همه ارقام زیر مربوط به سال 2026 است و بیشتر آنها هر سال در ماه ژانویه تغییر می‌کنند.
ارقام کلیدی در یک نگاه
| هزینه | چه کسی می‌پردازد | مبلغ در سال 2026 |
|---|---|---|
| هزینه انتقال سند (tapu harcı) | طبق قانون 2% خریدار + 2% فروشنده؛ سازندگان اغلب کل آن را به خریدار منتقل می‌کنند | 4% قیمت اعلام‌شده |
| کارمزد خدمات ثبت اسناد (döner sermaye) | خریدار | 6,681 لیر در استانبول + 20,868 لیر برای هر واحد، وقتی یکی از طرفین خارجی باشد = 27,549 لیر |
| گزارش ارزیابی | خریدار | از 17,622 لیر + مالیات بر ارزش افزوده (خانه‌های تا 250 متر مربع ناخالص) |
| مالیات بر ارزش افزوده ملک نوساز | خریدار | 1%، 10% یا 20% برای خانه‌ها، 20% برای املاک تجاری؛ معافیت ممکن است |
| کمیسیون آژانس | خریدار و فروشنده به‌طور مساوی، مگر آنکه توافق دیگری شده باشد | در مجموع حداکثر 4% + مالیات بر ارزش افزوده؛ CCT از خریداران ملک نوساز هیچ مبلغی نمی‌گیرد و برای ملک دست دوم 2% + مالیات بر ارزش افزوده دریافت می‌کند |
| مترجم رسمی (قسم‌خورده) | خریدار، اگر ترکی نمی‌دانید | با توافق با مترجم |
| بیمه اجباری زلزله (DASK) | خریدار | بسته به مساحت، نوع ساختمان و منطقه خطر زلزله |
| وکیل | اختیاری | با توافق کتبی |
| مالیات ملک، هر سال | مالک، از سال پس از خرید | 0.2% ارزش مالیاتی برای خانه‌ها در کلان‌شهرهایی مانند استانبول، 0.1% در جاهای دیگر |
1. هزینه انتقال سند: 4 درصد قیمت
هزینه انتقال سند را قانون عوارض (قانون شماره 492) تعیین می‌کند. این هزینه 2 درصد از خریدار و 2 درصد از فروشنده است و بر اساس قیمتی محاسبه می‌شود که در اداره ثبت اسناد و املاک اعلام می‌شود. اینکه در عمل چه کسی آن را بپردازد، در قرارداد تعیین می‌شود: در فروش ملک نوساز، قراردادهای سازندگان اغلب کل 4 درصد را بر عهده خریدار می‌گذارند و در فروش ملک دست دوم، درباره آن مذاکره می‌شود. پیش از امضا، قرارداد را بخوانید.
قیمت اعلام‌شده نمی‌تواند کمتر از ارزش مالیاتی ملک (emlak vergisi değeri) باشد؛ ارزشی که شهرداری تعیین می‌کند و معمولاً بسیار کمتر از ارزش بازار است. قیمت واقعی را اعلام کنید. اگر قیمت اعلام‌شده بیش از حد پایین باشد، اداره مالیات می‌تواند مابه‌التفاوت را همراه با جریمه مطالبه کند. قیمت اعلام‌شده همچنین هنگام فروش، بهای خرید شما به شمار می‌آید؛ بنابراین کم‌اظهاری، مالیات بر عایدی سرمایه شما را در آینده افزایش می‌دهد. کسانی که برای تابعیت خرید می‌کنند حق انتخاب ندارند: سند مالکیت باید کل مبلغ سرمایه‌گذاری را نشان دهد.
این هزینه به لیر ترکیه، در بانک یا به‌صورت آنلاین، پیش از نوبت انتقال سند پرداخت می‌شود. برای خانه‌ای به قیمت 10,000,000 لیر، این هزینه در مجموع 400,000 لیر می‌شود.
2. کارمزد خدمات ثبت اسناد: 27,549 لیر در استانبول
هر معامله سند مالکیت، یک کارمزد خدمات ثابت هم برای اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر (TKGM) دارد. تعرفه سال 2026، که از 1 ژانویه 2026 اجرا می‌شود، این کارمزد را 2,227 لیر ضرب در یک ضریب منطقه‌ای تعیین کرده است. در استانبول این مبلغ 6,681 لیر می‌شود.
وقتی یکی از طرفین فروش تبعه خارجی باشد، بند 1.11 تعرفه 20,868 لیر برای هر ملک یا واحد اضافه می‌کند. بنابراین خریدار خارجی در استانبول برای هر واحد 27,549 لیر می‌پردازد و کسی که دو آپارتمان می‌خرد، این مبلغ را دو بار می‌پردازد. این کارمزد شامل مالیات بر ارزش افزوده است. رهنی که همزمان در سند ثبت شود، معامله‌ای جداگانه به شمار می‌آید و کارمزد جداگانه دارد.
3. گزارش ارزیابی: از 17,622 لیر به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده
خریداران خارجی باید پیش از انتقال سند، گزارش ارزیابی (کارشناسی) ملک داشته باشند. این گزارش باید از سوی یک شرکت ارزیابی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه (SPK) تهیه شود. برای تابعیت، گزارش باید ارزشی دست‌کم برابر با 400 هزار دلار نشان دهد.
حداقل تعرفه‌های سال 2026 در روزنامه رسمی 31 دسامبر 2025 منتشر شد:
| مساحت ناخالص خانه یا دفتر | حداقل هزینه در سال 2026 |
|---|---|
| تا 250 متر مربع | 17,622 لیر |
| 251 تا 500 متر مربع | 20,217 لیر |
| بیش از 500 متر مربع | 23,946 تا 55,569 لیر |
مالیات بر ارزش افزوده 20 درصدی و سهم‌های ثابت کوچکی برای مرکز اطلاعات ارزیابی و اتحادیه کارشناسان ارزیابی (TDUB) هم به آن اضافه می‌شود. بنابراین هزینه گزارش برای خانه‌ای تا 250 متر مربع، با مالیات بر ارزش افزوده، حدود 21,150 لیر است. این هزینه بر اساس مساحت ناخالص تعیین می‌شود؛ برای تفاوت مساحت ناخالص و خالص، مطلب متراژ ناخالص و خالص را ببینید.
4. مالیات بر ارزش افزوده ملک نوساز
مالیات بر ارزش افزوده فقط زمانی اعمال می‌شود که از سازنده یا کسب‌وکار دیگری خرید کنید. فروش دست دوم میان اشخاص حقیقی مشمول مالیات بر ارزش افزوده نیست.
مالیات بر ارزش افزوده خانه‌های نوساز 1، 10 یا 20 درصد است و به مساحت خالص، تاریخ پروانه ساخت و ارزش زمین بستگی دارد. دفتر و مغازه مشمول نرخ 20 درصد هستند. همیشه بپرسید که آیا قیمت اعلام‌شده شامل مالیات بر ارزش افزوده است یا نه.
خریدار خارجی که مقیم ترکیه نیست، اگر خانه یا دفتر نوساز را مستقیماً از سازنده بخرد و بهای آن را با ارز خارجی که از خارج کشور وارد شده است بپردازد، می‌تواند معاف باشد. محدودیتی در تعداد واحدها وجود ندارد. اگر ظرف سه سال بفروشید، مالیات بر ارزش افزوده‌ای که دریافت نشده بود قابل پرداخت می‌شود. شرایط آن در راهنمای ما درباره معافیت مالیات بر ارزش افزوده برای خریداران خارجی آمده است.
5. کمیسیون آژانس و حق‌الوکاله وکیل
آیین‌نامه تجارت املاک سقف کمیسیون آژانس در فروش را در مجموع 4 درصد قیمت به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده تعیین کرده است. اگر به‌صورت کتبی توافق دیگری نشده باشد، این مبلغ به‌طور مساوی میان خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود؛ بنابراین خریدار معمولاً 2 درصد + مالیات بر ارزش افزوده می‌پردازد (با مالیات بر ارزش افزوده 20 درصدی، 2.4 درصد).
در پروژه‌های نوساز، معمولاً سازنده کمیسیون آژانس را می‌پردازد. CCT از خریداران ملک نوساز هیچ کمیسیونی نمی‌گیرد؛ کارمزد ما در فروش ملک دست دوم 2 درصد + مالیات بر ارزش افزوده است. با هر آژانسی که کار می‌کنید، بخواهید مجوز تجارت املاک (Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi) آن را ببینید. شماره مجوز ما 3405667 است.
داشتن وکیل الزامی نیست، اما بسیاری از خریداران از وکیل کمک می‌گیرند. پیش از شروع هر کاری، حق‌الوکاله را به‌صورت کتبی توافق کنید: برخی وکلا مبلغ ثابتی می‌گیرند و برخی دیگر درصدی دریافت می‌کنند. مطلب آیا برای خرید خانه در ترکیه به وکیل نیاز دارید؟ را ببینید.
6. مترجم، وکالت‌نامه و دفتر اسناد رسمی
- مترجم رسمی (قسم‌خورده). اگر ترکی نمی‌دانید، یک مترجم رسمی باید در نوبت انتقال سند همراه شما حاضر باشد. هزینه را مترجم تعیین می‌کند، پس از پیش درباره آن توافق کنید.
- خرید از خارج کشور. می‌توانید وکالت‌نامه را در کنسولگری ترکیه تنظیم کنید، یا در دفتر اسناد رسمی کشور خودتان، همراه با آپوستیل و سپس ترجمه رسمی در ترکیه. CCT می‌تواند مراحل انتقال سند را با وکالت‌نامه انجام دهد. درخواست اجازه اقامت یا تابعیت همچنان باید حضوری ثبت شود.
- قراردادهای پیش‌فروش در دفتر اسناد رسمی. برخی سازندگان قرارداد پیش‌فروش را در دفتر اسناد رسمی و به‌صورت قرارداد وعده فروش (satış vaadi sözleşmesi) امضا می‌کنند. این کار هزینه دفتر اسناد رسمی و حق تمبر به همراه دارد. به‌صورت کتبی از سازنده بپرسید که این هزینه‌ها را چه کسی می‌پردازد.
7. بیمه زلزله، اشتراک‌ها و گواهی تبدیل ارز
- DASK. بیمه اجباری زلزله باید هنگام انتقال سند مالکیت معتبر باشد. حق بیمه به مساحت، نوع ساختمان و منطقه خطر زلزله بستگی دارد و بیمه‌نامه هر سال تمدید می‌شود.
- اشتراک آب، برق و گاز. برق، آب و گاز هر کدام به اشتراک جدیدی به نام شما نیاز دارند که معمولاً با ودیعه‌ای قابل استرداد همراه است.
- گواهی تبدیل ارز. خریداران خارجی به گواهی‌ای از یک بانک ترکیه نیاز دارند که نشان دهد ارز خارجی برای این خرید تبدیل شده است. هزینه واقعی، نرخ تبدیل ارز بانک و کارمزدهای انتقال است؛ بنابراین پیش از فرستادن مبلغ زیاد، بانک‌ها را با هم مقایسه کنید.
- شماره مالیاتی. برای خرید به شماره مالیاتی ترکیه نیاز دارید. گرفتن آن رایگان است.
جدید در سال 2026: سامانه پرداخت امن
آیین‌نامه‌ای از وزارت بازرگانی که در 29 آوریل 2026 منتشر شد، مقرر می‌کند که بهای فروش ملک از طریق یک سامانه پرداخت امن پرداخت شود؛ سامانه‌ای که پول و سند مالکیت را همزمان آزاد می‌کند. وام‌های بانکی مشمول آن نیستند. استفاده از این سامانه تا 1 ژوئیه 2026 اختیاری بود؛ آیین‌نامه‌ای که بعدتر منتشر شد، آغاز اجرای اجباری آن را به 1 دسامبر 2026 موکول کرد.
هر معامله یک کارمزد استفاده دارد که از مبلغ پرداختی به فروشنده کسر می‌شود. نرخ آن تا زمان نگارش این مطلب منتشر نشده بود. پس از انتشار، این راهنما را به‌روز می‌کنیم.
مثال‌های محاسباتی
هر دو مثال خانه‌ای در استانبول و نرخ 1 دلار = 49.5 لیر را، که نرخ اواخر اکتبر 2026 است، در نظر می‌گیرند. مبالغ مترجم، DASK و اشتراک‌ها تخمینی‌اند.
الف. ملک نوساز 400 هزار دلاری برای تابعیت، که مستقیماً از سازنده و با معافیت از مالیات بر ارزش افزوده خریداری شده است؛ خریدار کل هزینه انتقال سند را می‌پردازد و کمیسیون آژانسی در کار نیست:
| قلم | لیر |
|---|---|
| قیمت (400 هزار دلار) | 19,800,000 |
| هزینه انتقال سند، 4% | 792,000 |
| کارمزد خدمات ثبت اسناد | 27,549 |
| گزارش ارزیابی با مالیات بر ارزش افزوده | 21,146 |
| مترجم (تخمینی) | 5,000 |
| DASK (تخمینی) | 3,000 |
| ودیعه اشتراک‌ها (تخمینی) | 5,000 |
| مجموع هزینه‌ها | 853,695 (حدود 17,250 دلار، یعنی 4.3%) |
ب. ملک دست دوم 250 هزار دلاری که از طریق آژانس املاک خریداری شده و هزینه انتقال سند به‌صورت 2 درصد / 2 درصد تقسیم شده است:
| قلم | لیر |
|---|---|
| قیمت (250 هزار دلار) | 12,375,000 |
| سهم خریدار از هزینه انتقال سند، 2% | 247,500 |
| کمیسیون آژانس، 2% + 20% مالیات بر ارزش افزوده | 297,000 |
| کارمزد خدمات ثبت اسناد | 27,549 |
| گزارش ارزیابی با مالیات بر ارزش افزوده | 21,146 |
| مترجم، DASK و اشتراک‌ها (تخمینی) | 13,000 |
| مجموع هزینه‌ها | 606,195 (حدود 12,250 دلار، یعنی 4.9%) |
اگر فروشنده در مثال ب از شما بخواهد کل 4 درصد هزینه انتقال سند را بپردازید، مجموع به 853,695 لیر، یعنی 6.9 درصد، می‌رسد. هیچ‌یک از دو مثال شامل حق‌الوکاله وکیل، وام مسکن یا مالیات بر ارزش افزوده نیست.
هزینه‌های پس از خرید
- مالیات ملک (emlak vergisi). خانه‌ها سالانه 0.1 درصد ارزش مالیاتی خود را می‌پردازند که در محدوده شهرداری‌های کلان‌شهری مانند استانبول دو برابر می‌شود و به 0.2 درصد می‌رسد. ارزش مالیاتی را شهرداری تعیین می‌کند و معمولاً بسیار کمتر از قیمت بازار است. پرداخت از سال پس از خرید آغاز می‌شود و در دو قسط، تا پایان مه و پایان نوامبر، انجام می‌شود. با شهرداری بررسی کنید که حساب مالیاتی ملک به نام شما ثبت شده باشد.
- مالیات خانه‌های گران‌قیمت (değerli konut vergisi). در سال 2026 این مالیات فقط در مواردی اعمال می‌شود که ارزش مالیاتی خانه بیش از 17,711,000 لیر باشد، با نرخ 0.3 تا 1 درصد بر بخشی که از این مبلغ بیشتر است. مالکانی که این ملک تنها خانه آنها در ترکیه است، معاف‌اند.
- شارژ ساختمان (aidat). مبلغ آن را هر ساختمان یا مجتمع تعیین می‌کند. پیش از خرید، آخرین بودجه سالانه را بخواهید؛ در مجتمع‌هایی که استخر و نگهبانی دارند، این مبلغ ممکن است بالا باشد.
- تمدید DASK هر سال، و بیمه اختیاری منزل.
- مالیات بر درآمد اجاره، اگر خانه را اجاره دهید: راهنمای مالیات بر درآمد اجاره 2026 ما را ببینید.
هنگام فروش، سهم 2 درصدی فروشنده از هزینه انتقال سند، کمیسیون آژانس در صورت وجود و، بسته به زمان خرید، مالیات بر عایدی سرمایه را می‌پردازید. خانه‌هایی که پیش از 1 ژانویه 2025 خریداری شده‌اند، پس از پنج سال معاف‌اند. سود فروش خانه‌هایی که از سال 2025 به بعد خریداری شده‌اند، پس از تعدیل بر اساس تورم، با نرخ 15 تا 40 درصد مشمول مالیات است.
هزینه‌های اضافی برای تابعیت و اقامت
- تابعیت به سرمایه‌گذاری در ملک به ارزش دست‌کم 400 هزار دلار و قید عدم فروش سه‌ساله در سند مالکیت نیاز دارد. همسر و فرزندان زیر 18 سال شما هم شامل آن می‌شوند. هزینه ترجمه و آپوستیل مدارک خانوادگی، عکس‌ها و کارت اجازه اقامت را، و اگر از وکیل کمک می‌گیرید حق‌الوکاله او را، در بودجه خود بگنجانید. رسیدگی پس از ثبت درخواست حدود 180 روز طول می‌کشد. تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک و مراحل و مدارک را ببینید.
- اجازه اقامت از طریق ملک به خانه‌ای به ارزش دست‌کم 200 هزار دلار نیاز دارد. این اجازه اقامت خودکار نیست و برخی محله‌های استانبول به روی اجازه اقامت جدید بسته‌اند. قانون 200 هزار دلار و مناطقی که برای اجازه اقامت باز هستند را ببینید.
چگونه هزینه‌ها را کم کنیم
- پیش از پرداخت بیعانه، از سازنده یا آژانس فهرست ریز هزینه‌ها را بخواهید.
- به‌صورت کتبی توافق کنید که چه کسی هزینه 4 درصدی انتقال سند را می‌پردازد و آیا قیمت شامل مالیات بر ارزش افزوده است یا نه.
- اگر واجد شرایط معافیت از مالیات بر ارزش افزوده هستید، پول را همان‌طور که قواعد لازم می‌دانند، به ارز خارجی و از خارج کشور بفرستید.
- قیمت واقعی را در اداره ثبت اسناد و املاک اعلام کنید.
- با آژانسی دارای مجوز کار کنید و ملک نوساز را بدون پرداخت کمیسیون بخرید.
پرسش‌های متداول
هزینه انتقال سند در ترکیه در سال 2026 چقدر است؟
4 درصد قیمت اعلام‌شده: طبق قانون 2 درصد از خریدار و 2 درصد از فروشنده. در عمل، قرارداد اغلب کل آن را بر عهده خریدار می‌گذارد.
آیا خارجیان بیشتر از خریداران ترک می‌پردازند؟
هزینه انتقال سند یکسان است. خریداران خارجی برای هر واحد 20,868 لیر کارمزد ثبت اسناد اضافی می‌پردازند و باید گزارش ارزیابی تهیه کنند. با این حال، خارجی غیرمقیم می‌تواند در خرید ملک نوساز از مالیات بر ارزش افزوده معاف باشد؛ امکانی که مقیم ترکیه ندارد.
آیا می‌توانم هزینه‌ها را به دلار یا یورو بپردازم؟
خیر. هزینه انتقال سند و کارمزد ثبت اسناد به لیر ترکیه پرداخت می‌شوند.
در مجموع چقدر باید بودجه کنار بگذارم؟
برای ملک نوسازی که مستقیماً از سازنده خریداری می‌شود حدود 4 تا 5 درصد قیمت، و برای ملک دست دومی که از طریق آژانس خریداری می‌شود 5 تا 7 درصد، به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده در مواردی که اعمال می‌شود. راهنمای خریداران هر مرحله از خرید را توضیح می‌دهد.
برای دریافت فهرست ریز هزینه‌های یک خانه مشخص، با ما تماس بگیرید.
این راهنما اطلاعات عمومی ارائه می‌دهد و مشاوره مالیاتی یا حقوقی نیست. هزینه‌ها و نرخ‌ها هر سال تغییر می‌کنند؛ پیش از خرید، ارقام فعلی را بررسی کنید.
منابع
- اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü): تعرفه کارمزدهای ثبت اسناد سال 2026
- اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر: اجرای تعرفه 2026 از 1 ژانویه 2026
- Alomaliye: تعرفه حداقل هزینه ارزیابی ملک در سال 2026
- Alomaliye: بخشنامه عمومی قانون مالیات ملک شماره 88، مالیات خانه‌های گران‌قیمت در سال 2026
- Lexpera: اصلاحیه آیین‌نامه تجارت املاک، روزنامه رسمی 29 آوریل 2026
- Timeturk: تعویق سامانه پرداخت امن تا 1 دسامبر 2026
