Расходы на покупку недвижимости в Турции в 2026 году: налоги, сборы и пример расчета

27 октября 2026 г.12 мин чтения

Сверх цены покупки иностранному покупателю в Турции стоит заложить в бюджет около 4–5%, если он покупает новостройку напрямую у застройщика, и около 5–7%, если покупает жилье на вторичном рынке через агентство. Самая крупная статья — сбор за переоформление тапу в размере 4% от заявленной цены. Иностранные покупатели в Стамбуле платят также сбор за услуги кадастрового управления — 27,549 лир за каждый объект — и от 17,622 лир плюс НДС за отчет об оценке. К цене новостройки может добавиться НДС 1%, 10% или 20%, если вы не имеете права на освобождение. Все цифры ниже приведены на 2026 год; большинство из них меняется каждый январь.

Основные цифры

Расход	Кто платит	Сумма в 2026 году
Сбор за переоформление тапу (tapu harcı)	По закону 2% платит покупатель и 2% — продавец; застройщики часто перекладывают весь сбор на покупателя	4% от заявленной цены
Сбор за услуги кадастрового управления (döner sermaye)	Покупатель	6,681 лира в Стамбуле + 20,868 лир за каждый объект, если стороной сделки является иностранец = 27,549 лир
Отчет об оценке недвижимости	Покупатель	От 17,622 лир + НДС (жилье площадью брутто до 250 м²)
НДС на новостройку	Покупатель	1%, 10% или 20% для жилья, 20% для коммерческой недвижимости; возможно освобождение
Комиссия агентства	Покупатель и продавец поровну, если не договорились иначе	До 4% + НДС в общей сложности; CCT ничего не берет с покупателей новостроек, а с покупателей на вторичном рынке берет 2% + НДС
Присяжный переводчик	Покупатель, если вы не говорите по-турецки	По договоренности с переводчиком
Обязательное страхование от землетрясений (DASK)	Покупатель	Зависит от площади, типа здания и зоны сейсмического риска
Юрист	По желанию	По письменной договоренности
Налог на недвижимость, ежегодно	Собственник, начиная со следующего года после покупки	0.2% от налоговой стоимости для жилья в городах со статусом мегаполиса (büyükşehir), таких как Стамбул; 0.1% в остальных

1. Сбор за переоформление тапу: 4% от цены

Сбор за переоформление тапу установлен Законом о сборах (№ 492). Он составляет 2% с покупателя и 2% с продавца и рассчитывается от цены, заявленной в кадастровом управлении. Кто платит его на самом деле, определяет договор: при продаже новостроек договоры застройщиков часто возлагают все 4% на покупателя, а при продаже на вторичном рынке это предмет переговоров. Прочитайте договор, прежде чем подписывать его.

Заявленная цена не может быть ниже налоговой стоимости объекта (emlak vergisi değeri), которую устанавливает муниципалитет и которая обычно намного ниже рыночной. Заявляйте реальную цену. Если заявленная цена слишком низкая, налоговая инспекция может взыскать разницу со штрафами. Кроме того, при продаже заявленная цена станет вашей ценой покупки, поэтому занижение цены позже увеличит ваш налог на прирост стоимости. У тех, кто покупает недвижимость ради гражданства, выбора нет: в тапу должна быть указана вся сумма инвестиции.

Сбор уплачивается в турецких лирах — в банке или онлайн — до визита в кадастровое управление для переоформления тапу. Для жилья стоимостью 10,000,000 лир он составит в общей сложности 400,000 лир.

2. Сбор за услуги кадастрового управления: 27,549 лир в Стамбуле

При каждой сделке с тапу взимается также фиксированный сбор за услуги Главного управления земельного реестра и кадастра (TKGM). Тариф на 2026 год, действующий с 1 января 2026 года, устанавливает его в размере 2,227 лир, умноженных на региональный коэффициент. В Стамбуле получается 6,681 лира.

Если одной из сторон сделки является иностранец, пункт 1.11 тарифа добавляет 20,868 лир за каждый объект недвижимости или помещение. Поэтому иностранный покупатель в Стамбуле платит 27,549 лир за каждый объект, а тот, кто покупает две квартиры, платит эту сумму дважды. НДС уже входит в сбор. Ипотека, регистрируемая одновременно с покупкой, оплачивается как отдельная сделка.

3. Отчет об оценке: от 17,622 лир плюс НДС

До переоформления тапу иностранный покупатель обязан получить отчет об оценке. Его должна подготовить оценочная компания, имеющая лицензию Совета по рынкам капитала (SPK). Для гражданства стоимость в отчете должна составлять не менее 400,000 долларов США.

Минимальная стоимость оценки на 2026 год опубликована в «Официальной газете» (Resmî Gazete) от 31 декабря 2025 года:

Жилье или офис, площадь брутто	Минимальная стоимость, 2026 год
До 250 м²	17,622 лиры
251–500 м²	20,217 лир
Свыше 500 м²	23,946–55,569 лир

Сверху добавляются НДС 20% и небольшие фиксированные отчисления информационному центру по оценке и объединению оценщиков (TDUB). Поэтому оценка жилья площадью до 250 м² обходится примерно в 21,150 лир с НДС. Стоимость зависит от площади брутто; чем она отличается от площади нетто, читайте в статье о площади брутто и площади нетто.

4. НДС на новостройки

НДС взимается только при покупке у застройщика или другого предприятия. При перепродаже между частными лицами НДС нет.

На новое жилье НДС составляет 1%, 10% или 20% — в зависимости от площади нетто, даты разрешения на строительство и стоимости земли. Офисы и магазины облагаются по ставке 20%. Всегда уточняйте, включен ли НДС в названную цену.

Иностранный покупатель, который не является резидентом Турции, может быть освобожден от НДС, если покупает новое жилье или офис напрямую у застройщика и платит иностранной валютой, ввезенной из-за рубежа. Ограничений по количеству объектов нет. Если вы продадите объект в течение трех лет, неначисленный НДС придется уплатить. Условия описаны в нашем руководстве об освобождении от НДС для иностранных покупателей.

5. Комиссия агентства и услуги юриста

Положение о торговле недвижимостью ограничивает комиссию агента при продаже суммой 4% от цены плюс НДС в общей сложности. Если письменно не договорились иначе, она делится поровну между покупателем и продавцом, поэтому покупатель обычно платит 2% + НДС (2.4% с учетом НДС 20%).

В проектах новостроек агенту обычно платит застройщик. CCT не берет комиссию с покупателей новостроек; при покупке на вторичном рынке наша комиссия составляет 2% + НДС. С кем бы вы ни работали, попросите показать лицензию агентства на торговлю недвижимостью (Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi). Наша лицензия — № 3405667.

Юрист не обязателен, но многие покупатели к нему обращаются. Согласуйте гонорар письменно до начала работы: одни юристы берут фиксированную сумму, другие — процент. См. статью «Нужен ли юрист при покупке дома в Турции?».

6. Переводчик, доверенность и нотариус

Присяжный переводчик. Если вы не говорите по-турецки, при переоформлении тапу вместе с вами должен присутствовать присяжный переводчик. Стоимость услуг устанавливает сам переводчик, поэтому согласуйте ее заранее.
Покупка из-за рубежа. Доверенность можно оформить в консульстве Турции или у нотариуса в своей стране — с апостилем и присяжным переводом в Турции. CCT может провести процедуры переоформления тапу по доверенности. Заявления на вид на жительство (ВНЖ) или гражданство при этом всё равно подаются лично.
Нотариальные договоры на строящееся жилье. Некоторые застройщики подписывают договор на покупку строящегося объекта у нотариуса в форме договора обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi). Это добавляет нотариальные расходы и гербовый сбор. Письменно уточните у застройщика, кто их оплачивает.

7. Страхование от землетрясений, коммунальные услуги и справка об обмене валюты

DASK. На момент переоформления тапу должен действовать полис обязательного страхования от землетрясений. Страховая премия зависит от площади, типа здания и зоны сейсмического риска, а полис продлевается каждый год.
Коммунальные услуги. На электричество, воду и газ нужно оформить новые абонентские договоры на ваше имя, обычно с возвратным депозитом.
Справка об обмене валюты. Иностранным покупателям нужна справка турецкого банка о том, что иностранная валюта была обменена для покупки. Реальные расходы здесь — обменный курс банка и комиссии за перевод, поэтому, прежде чем отправлять крупную сумму, сравните условия банков.
Налоговый номер. Для покупки нужен турецкий налоговый номер. Он оформляется бесплатно.

Новое в 2026 году: система безопасной оплаты

Положение Министерства торговли, опубликованное 29 апреля 2026 года, требует, чтобы цена при продаже недвижимости оплачивалась через систему безопасной оплаты, которая передает деньги и тапу одновременно. На банковские кредиты это требование не распространяется. До 1 июля 2026 года система была необязательной; более позднее положение перенесло начало ее обязательного применения на 1 декабря 2026 года.

За каждую сделку взимается плата за использование системы, которая удерживается из суммы, выплачиваемой продавцу. На момент написания статьи ее размер еще не был опубликован. Когда его опубликуют, мы обновим это руководство.

Примеры расчета

Оба примера рассчитаны для жилья в Стамбуле по курсу 1 доллар США = 49.5 лиры — курсу конца октября 2026 года. Суммы на переводчика, DASK и коммунальные услуги ориентировочные.

А. Новостройка за 400,000 долларов США для получения гражданства, купленная напрямую у застройщика с освобождением от НДС; покупатель оплачивает весь сбор за переоформление тапу и не платит комиссию агентству:

Статья	Сумма, лир
Цена (400,000 долларов США)	19,800,000
Сбор за переоформление тапу, 4%	792,000
Сбор за услуги кадастрового управления	27,549
Отчет об оценке с НДС	21,146
Переводчик (ориентировочно)	5,000
DASK (ориентировочно)	3,000
Депозиты за коммунальные услуги (ориентировочно)	5,000
Итого расходов	853,695 (около 17,250 долларов США, или 4.3%)

Б. Жилье на вторичном рынке за 250,000 долларов США, купленное через агентство; сбор за переоформление тапу делится поровну — 2% / 2%:

Статья	Сумма, лир
Цена (250,000 долларов США)	12,375,000
Доля покупателя в сборе за переоформление тапу, 2%	247,500
Комиссия агентства, 2% + НДС 20%	297,000
Сбор за услуги кадастрового управления	27,549
Отчет об оценке с НДС	21,146
Переводчик, DASK, коммунальные услуги (ориентировочно)	13,000
Итого расходов	606,195 (около 12,250 долларов США, или 4.9%)

Если продавец в примере Б попросит вас оплатить весь сбор за переоформление тапу в размере 4%, общая сумма вырастет до 853,695 лир, или 6.9%. Ни один из примеров не учитывает услуги юриста, ипотеку и НДС.

Расходы после покупки

Налог на недвижимость (emlak vergisi). Для жилья он составляет 0.1% от налоговой стоимости в год, а в городах со статусом мегаполиса, таких как Стамбул, — вдвое больше, 0.2%. Налоговую стоимость устанавливает муниципалитет, и обычно она намного ниже рыночной цены. Налог платят начиная со следующего года после покупки, двумя частями — до конца мая и до конца ноября. Уточните в муниципалитете, что счет по налогу оформлен на ваше имя.
Налог на дорогостоящее жилье (değerli konut vergisi). В 2026 году он взимается, только если налоговая стоимость жилья превышает 17,711,000 лир, — по ставке от 0.3% до 1% с суммы превышения. Собственники, для которых это жилье — единственное в Турции, от налога освобождены.
Плата за обслуживание дома (aidat). Ее устанавливает каждый дом или жилой комплекс. Перед покупкой попросите последний годовой бюджет; в комплексах с бассейнами и охраной плата может быть высокой.
Продление полиса DASK каждый год, а также добровольное страхование жилья.
Налог на доход от аренды, если вы сдаете жилье: см. наше руководство по налогу на доход от аренды на 2026 год.

При продаже вы платите 2% сбора за переоформление тапу, которые приходятся на продавца, комиссию агентства, если она есть, и, в зависимости от того, когда вы купили объект, налог на прирост стоимости. Жилье, купленное до 1 января 2025 года, освобождается от этого налога по истечении пяти лет. Прирост стоимости жилья, купленного начиная с 2025 года, облагается по ставкам 15–40% после корректировки на инфляцию.

Дополнительные расходы при оформлении гражданства и ВНЖ

Для гражданства Турции за инвестиции нужно вложить в недвижимость не менее 400,000 долларов США, а в тапу вносится отметка об обязательстве не продавать объект в течение трех лет. Ваш(а) супруг(а) и дети до 18 лет включаются в ваше заявление. Заложите в бюджет перевод и апостилирование семейных документов, фотографии и карту ВНЖ, а также юриста, если вы к нему обращаетесь. Рассмотрение занимает около 180 дней после подачи заявления. Подробнее — на странице о гражданстве Турции за инвестиции в недвижимость и в статье о процедуре и документах.
Для ВНЖ на основании недвижимости нужно жилье стоимостью не менее 200,000 долларов США. ВНЖ не выдается автоматически, а некоторые кварталы Стамбула закрыты для выдачи новых ВНЖ. Подробнее — в статьях о правиле 200,000 долларов США и о районах, открытых для получения ВНЖ.

Как сократить расходы

Прежде чем вносить задаток, попросите у застройщика или агента смету расходов с разбивкой по статьям.
Письменно договоритесь, кто платит сбор за переоформление тапу в размере 4% и включен ли НДС в цену.
Если вы имеете право на освобождение от НДС, переводите деньги в иностранной валюте из-за рубежа, как того требуют правила.
Заявляйте в кадастровом управлении реальную цену.
Работайте с лицензированным агентством и покупайте новостройки без комиссии.

Частые вопросы

Сколько составляет сбор за переоформление тапу в Турции в 2026 году?

4% от заявленной цены: по закону 2% платит покупатель и 2% — продавец. На практике договор часто возлагает весь сбор на покупателя.

Платят ли иностранцы больше, чем турецкие покупатели?

Сбор за переоформление тапу одинаков. Иностранные покупатели платят дополнительный сбор кадастрового управления — 20,868 лир за каждый объект — и обязаны заказать отчет об оценке. Зато иностранец, не являющийся резидентом Турции, может быть освобожден от НДС при покупке новостройки, а резидент Турции — нет.

Можно ли оплатить сборы в долларах или евро?

Нет. Сбор за переоформление тапу и сбор кадастрового управления уплачиваются в турецких лирах.

Сколько всего нужно заложить в бюджет?

Около 4–5% от цены при покупке новостройки напрямую у застройщика и 5–7% при покупке на вторичном рынке через агентство, плюс НДС, если он применяется. Каждый этап покупки описан в руководстве для покупателя.

Чтобы получить смету расходов с разбивкой по статьям для конкретного объекта, свяжитесь с нами.

Это руководство содержит общую информацию и не является налоговой или юридической консультацией. Сборы и ставки меняются каждый год; перед покупкой уточните актуальные цифры.