تكاليف شراء عقار في تركيا عام 2026: الضرائب والرسوم ومثال تطبيقي

27 أكتوبر 202612 دقيقة للقراءة

إلى جانب سعر الشراء، ينبغي للمشتري الأجنبي في تركيا أن يخصّص نحو 4% إلى 5% للعقار الجديد الذي يشتريه مباشرة من المطوّر، ونحو 5% إلى 7% لعقار إعادة البيع الذي يشتريه عبر وسيط عقاري. وأكبر بند هو رسوم الطابو (رسوم نقل سند الملكية) البالغة 4% من السعر المصرَّح به. ويدفع المشترون الأجانب في إسطنبول أيضًا رسم خدمة السجل العقاري البالغ 27,549 ليرة عن كل عقار، وتقرير تقييم يبدأ من 17,622 ليرة مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة. وقد تُضاف إلى العقار الجديد ضريبة القيمة المضافة بنسبة 1% أو 10% أو 20% ما لم تكن مؤهلًا للإعفاء. جميع الأرقام أدناه لعام 2026، ويتغيّر معظمها في يناير من كل عام.

أهم الأرقام باختصار

التكلفة	من يدفع	المبلغ في 2026
رسوم الطابو (tapu harcı)	قانونًا 2% على المشتري و2% على البائع، وكثيرًا ما يحمّل المطوّرون المشتري الرسوم كلها	4% من السعر المصرَّح به
رسم خدمة السجل العقاري، أو رسم الصندوق الدوّار (döner sermaye)	المشتري	6,681 ليرة في إسطنبول + 20,868 ليرة عن كل وحدة حين يكون أجنبي طرفًا في البيع = 27,549 ليرة
تقرير التقييم العقاري	المشتري	من 17,622 ليرة + ضريبة القيمة المضافة (للمساكن حتى 250 م² إجمالي)
ضريبة القيمة المضافة على العقار الجديد	المشتري	1% أو 10% أو 20% للمساكن، و20% للعقارات التجارية، والإعفاء ممكن
عمولة الوساطة	المشتري والبائع مناصفةً، ما لم يُتفق على غير ذلك	حتى 4% + ضريبة القيمة المضافة إجمالًا؛ ولا تتقاضى CCT من المشترين شيئًا على العقارات الجديدة، وتتقاضى 2% + ضريبة القيمة المضافة على عقارات إعادة البيع
المترجم المحلَّف	المشتري، إذا كنت لا تتحدث التركية	يُتفق عليه مع المترجم
التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK)	المشتري	بحسب المساحة ونوع المبنى ومنطقة الخطر
المحامي	اختياري	يُتفق عليه كتابةً
ضريبة العقار، كل عام	المالك، ابتداءً من السنة التالية للشراء	0.2% من القيمة الضريبية للمساكن في المدن الكبرى مثل إسطنبول، و0.1% في غيرها

1. رسوم الطابو: 4% من السعر

يحدّد قانون الرسوم (رقم 492) رسوم الطابو، وهي 2% على المشتري و2% على البائع، تُحسب على السعر المصرَّح به في دائرة الطابو. أما من يدفعها فعلًا فيحدّده العقد: ففي بيع العقارات الجديدة كثيرًا ما تُحمِّل عقود المطوّرين المشتريَ نسبة 4% كاملة، وفي إعادة البيع يُتفاوض عليها. اقرأ العقد قبل أن توقّع.

ولا يجوز أن يقل السعر المصرَّح به عن القيمة الضريبية للعقار (emlak vergisi değeri)، وهي قيمة تحدّدها البلدية وتكون عادةً أقل بكثير من سعر السوق. صرِّح بالسعر الحقيقي. فإذا كان السعر المصرَّح به منخفضًا أكثر من اللازم، يمكن لمكتب الضرائب أن يطالب بالفرق مع الغرامات. كما يصبح السعر المصرَّح به تكلفةَ شرائك عندما تبيع، فالتصريح بأقل من السعر الحقيقي يرفع ضريبة أرباح رأس المال عليك لاحقًا. أما من يشترون بغرض الجنسية فلا خيار لهم: يجب أن يُظهر سند الملكية قيمة الاستثمار كاملة.

وتُدفع الرسوم بالليرة التركية، في البنك أو عبر الإنترنت، قبل موعد نقل سند الملكية. وعلى مسكن سعره 10,000,000 ليرة، يبلغ مجموعها 400,000 ليرة.

2. رسم خدمة السجل العقاري: 27,549 ليرة في إسطنبول

تخضع كل معاملة على سند الملكية أيضًا لرسم خدمة ثابت يُدفع إلى المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM). وتحدّده تعرفة 2026، السارية منذ 1 يناير 2026، بمبلغ 2,227 ليرة مضروبًا في معامل إقليمي. وفي إسطنبول يبلغ 6,681 ليرة.

وحين يكون أجنبي طرفًا في البيع، يضيف البند 1.11 من التعرفة 20,868 ليرة عن كل عقار أو وحدة. لذلك يدفع المشتري الأجنبي في إسطنبول 27,549 ليرة عن كل وحدة، ومن يشتري شقتين يدفعه مرتين. والرسم شامل لضريبة القيمة المضافة. أما الرهن العقاري الذي يُسجَّل في الوقت نفسه فيُحتسب معاملةً مستقلة.

3. تقرير التقييم العقاري: من 17,622 ليرة مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة

يجب أن يحصل المشتري الأجنبي على تقرير تقييم عقاري قبل نقل الملكية. ويجب أن يصدر التقرير عن شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK). ولطلب الجنسية، يجب أن يُظهر التقرير قيمة لا تقل عن 400,000 دولار.

ونُشرت الحدود الدنيا لأتعاب التقييم لعام 2026 في الجريدة الرسمية بتاريخ 31 ديسمبر 2025:

المسكن أو المكتب، المساحة الإجمالية	الحد الأدنى للأتعاب، 2026
حتى 250 م²	17,622 ليرة
من 251 إلى 500 م²	20,217 ليرة
أكثر من 500 م²	من 23,946 إلى 55,569 ليرة

وتُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة بنسبة 20%، وحصص ثابتة صغيرة لمركز معلومات التقييم ولاتحاد خبراء التقييم (TDUB). لذلك يكلّف تقييم مسكن حتى 250 م² نحو 21,150 ليرة شاملًا الضريبة. وتُحسب الأتعاب على المساحة الإجمالية؛ راجع المساحة الإجمالية والصافية لمعرفة الفرق بينهما.

4. ضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة

لا تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة إلا عند الشراء من مطوّر أو من منشأة تجارية أخرى. أما إعادة البيع بين الأفراد فلا تخضع لها.

وعلى المساكن الجديدة تبلغ الضريبة 1% أو 10% أو 20%، بحسب المساحة الصافية وتاريخ رخصة البناء وقيمة الأرض. وتخضع المكاتب والمحلات لنسبة 20%. واسأل دائمًا هل يشمل السعر المعروض عليك ضريبة القيمة المضافة.

ويمكن للمشتري الأجنبي غير المقيم في تركيا أن يُعفى منها عند شراء مسكن أو مكتب جديد مباشرة من المطوّر ودفع الثمن بعملة أجنبية محوَّلة من الخارج. ولا حدّ لعدد الوحدات. وإذا بعت خلال ثلاث سنوات، تصبح الضريبة التي لم تُحصَّل واجبة الدفع. وتجد الشروط في دليلنا عن الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة للمشترين الأجانب.

5. عمولة الوساطة وأتعاب المحامي

تضع لائحة تجارة العقارات سقفًا لعمولة الوسيط في البيع قدره 4% من السعر مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة، إجمالًا. وما لم يُتفق كتابةً على غير ذلك، تُقسَّم العمولة مناصفةً بين المشتري والبائع، فيدفع المشتري عادةً 2% + ضريبة القيمة المضافة (أي 2.4% مع ضريبة بنسبة 20%).

وفي مشاريع العقارات الجديدة، يدفع المطوّر عادةً عمولة الوسيط. ولا تتقاضى CCT أي عمولة من مشتري العقارات الجديدة، أما في إعادة البيع فأتعابنا 2% + ضريبة القيمة المضافة. وأيًّا كان من تتعامل معه، اطلب الاطلاع على ترخيص تجارة العقارات (Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi) الخاص بالمكتب. ورقم ترخيصنا 3405667.

توكيل محامٍ ليس إلزاميًا، لكن كثيرًا من المشترين يستعينون بمحامٍ. اتفق على الأتعاب كتابةً قبل بدء أي عمل: فبعض المحامين يتقاضون أتعابًا ثابتة، وبعضهم نسبة مئوية. راجع هل تحتاج إلى محامٍ لشراء منزل في تركيا؟

6. المترجم والوكالة وكاتب العدل

المترجم المحلَّف. إذا كنت لا تتحدث التركية، يجب أن يحضر معك مترجم محلَّف موعد نقل سند الملكية. ويحدّد المترجم أتعابه، فاتفق عليها مسبقًا.
الشراء من الخارج. يمكنك منح وكالة رسمية في قنصلية تركية، أو لدى كاتب عدل في بلدك على أن تحمل الأبوستيل وتُترجم ترجمة محلَّفة في تركيا. ويمكن أن تُتمّ CCT إجراءات سند الملكية بموجب الوكالة. أما طلبات تصريح الإقامة أو الجنسية فيجب تقديمها شخصيًا مع ذلك.
عقود الشراء على المخطط الموثَّقة لدى كاتب العدل. يوقّع بعض المطوّرين عقد الشراء على المخطط لدى كاتب العدل بصيغة عقد وعد بالبيع (satış vaadi sözleşmesi). ويضيف ذلك رسوم كاتب العدل وضريبة الدمغة. فاسأل المطوّر كتابةً عمّن يدفعها.

7. التأمين ضد الزلازل والمرافق ووثيقة صرف العملة

DASK. يجب أن يكون التأمين الإلزامي ضد الزلازل ساريًا عند نقل سند الملكية. ويعتمد القسط على المساحة ونوع المبنى ومنطقة خطر الزلازل، وتُجدَّد الوثيقة كل عام.
المرافق. يحتاج كل من الكهرباء والماء والغاز إلى اشتراك جديد باسمك، وعادةً مع وديعة قابلة للاسترداد.
وثيقة صرف العملة. يحتاج المشتري الأجنبي إلى وثيقة من بنك تركي تثبت أن عملة أجنبية صُرفت لأجل الشراء. والتكلفة الحقيقية هي سعر الصرف لدى البنك ورسوم التحويل، فقارن بين البنوك قبل أن ترسل مبلغًا كبيرًا.
الرقم الضريبي. تحتاج إلى رقم ضريبي تركي لتشتري، وهو مجاني.

الجديد في 2026: نظام الدفع الآمن

تُلزم لائحة لوزارة التجارة نُشرت في 29 أبريل 2026 بدفع ثمن العقار المبيع عبر نظام دفع آمن يُفرج عن المال وعن سند الملكية في الوقت نفسه. والقروض البنكية خارج نطاقه. وكان النظام اختياريًا حتى 1 يوليو 2026، ثم أجّلت لائحة لاحقة بدء الإلزام إلى 1 ديسمبر 2026.

وعلى كل معاملة رسم استخدام يُخصم من المبلغ المدفوع للبائع. ولم تكن نسبته قد نُشرت وقت كتابة هذا الدليل، وسنحدّث الدليل عند نشرها.

مثالان تطبيقيان

يفترض المثالان مسكنًا في إسطنبول وسعر صرف 1 دولار = 49.5 ليرة، وهو السعر في أواخر أكتوبر 2026. ومبالغ المترجم وتأمين DASK والمرافق تقديرية.

أ. عقار جديد بقيمة 400,000 دولار بغرض الجنسية، يُشترى مباشرة من المطوّر، معفى من ضريبة القيمة المضافة، ويدفع المشتري رسوم الطابو كاملة دون عمولة وساطة:

البند	ليرة
السعر (400,000 دولار)	19,800,000
رسوم الطابو، 4%	792,000
رسم خدمة السجل العقاري	27,549
تقرير التقييم مع ضريبة القيمة المضافة	21,146
المترجم (تقديري)	5,000
تأمين DASK (تقديري)	3,000
ودائع اشتراكات المرافق (تقديري)	5,000
مجموع التكاليف	853,695 (نحو 17,250 دولار، أي 4.3%)

ب. عقار إعادة بيع بقيمة 250,000 دولار يُشترى عبر وسيط، مع تقسيم رسوم الطابو 2% / 2%:

البند	ليرة
السعر (250,000 دولار)	12,375,000
حصة المشتري من رسوم الطابو، 2%	247,500
عمولة الوساطة، 2% + ضريبة القيمة المضافة 20%	297,000
رسم خدمة السجل العقاري	27,549
تقرير التقييم مع ضريبة القيمة المضافة	21,146
المترجم وتأمين DASK والمرافق (تقديري)	13,000
مجموع التكاليف	606,195 (نحو 12,250 دولار، أي 4.9%)

وإذا طلب منك البائع في المثال (ب) أن تدفع رسوم الطابو كاملة بنسبة 4%، يرتفع المجموع إلى 853,695 ليرة، أي 6.9%. ولا يشمل أيٌّ من المثالين محاميًا أو قرضًا عقاريًا أو ضريبة القيمة المضافة.

التكاليف بعد الشراء

ضريبة العقار (emlak vergisi). تدفع المساكن 0.1% من قيمتها الضريبية سنويًا، وتتضاعف النسبة إلى 0.2% داخل البلديات الكبرى مثل إسطنبول. وتحدّد البلدية القيمة الضريبية، وتكون عادةً أقل بكثير من سعر السوق. وتبدأ الدفع من السنة التالية لشرائك، على قسطين يُستحقان بنهاية مايو ونهاية نوفمبر. وتأكّد لدى البلدية أن الحساب مسجَّل باسمك.
ضريبة المساكن عالية القيمة (değerli konut vergisi). في 2026 لا تُطبَّق إلا إذا تجاوزت القيمة الضريبية للمسكن 17,711,000 ليرة، بنسبة من 0.3% إلى 1% على الجزء الزائد عن هذا المبلغ. ويُعفى منها المالك الذي يكون هذا العقار مسكنه الوحيد في تركيا.
رسوم الصيانة (aidat). يحدّدها كل مبنى أو مجمع سكني. اطلب أحدث ميزانية سنوية قبل الشراء، فقد تكون مرتفعة في المجمعات التي فيها مسابح وحراسة أمنية.
تجديد تأمين DASK كل عام، وتأمين المنزل الاختياري.
ضريبة دخل الإيجار إذا أجّرت المسكن: راجع دليلنا لضريبة دخل الإيجار لعام 2026.

وعند البيع، تدفع حصة البائع من رسوم الطابو البالغة 2%، وأي عمولة وساطة، وبحسب تاريخ شرائك، ضريبة أرباح رأس المال. فالمساكن المشتراة قبل 1 يناير 2025 تُعفى بعد خمس سنوات. أما المساكن المشتراة من 2025 فصاعدًا فتخضع أرباحها لضريبة من 15% إلى 40%، بعد التعديل وفق التضخم.

تكاليف إضافية للجنسية والإقامة

الجنسية تتطلب استثمارًا عقاريًا لا يقل عن 400,000 دولار، مع إشارة «غير قابل للبيع لمدة ثلاث سنوات» على سند الملكية. ويشمل الطلب زوجك أو زوجتك وأبناءك دون سن 18 عامًا. وخصّص ميزانية لترجمة وثائق العائلة وتصديقها بالأبوستيل، وللصور الشخصية وبطاقة تصريح الإقامة، إضافةً إلى المحامي إن استعنت بأحد. وتستغرق الإجراءات نحو 180 يومًا بعد تقديم الطلب. راجع الجنسية التركية عبر شراء عقار والإجراءات والمستندات.
تصريح الإقامة عبر العقار يتطلب مسكنًا لا تقل قيمته عن 200,000 دولار. وهو ليس تلقائيًا، وبعض أحياء إسطنبول مغلقة أمام التصاريح الجديدة. راجع شرط 200,000 دولار والمناطق المفتوحة لتصاريح الإقامة.

كيف تخفّض التكاليف

اطلب من المطوّر أو الوسيط كشفًا مفصّلًا بالتكاليف قبل أن تدفع العربون.
اتفق كتابةً على من يدفع رسوم الطابو البالغة 4%، وهل يشمل السعر ضريبة القيمة المضافة.
إذا كنت مؤهلًا للإعفاء من ضريبة القيمة المضافة، فأرسل المال بعملة أجنبية من الخارج كما تشترط القواعد.
صرِّح بالسعر الحقيقي في دائرة الطابو.
تعامل مع مكتب عقاري مرخَّص، واشترِ العقارات الجديدة دون أن تدفع عمولة.

أسئلة شائعة

كم تبلغ رسوم الطابو في تركيا عام 2026؟

4% من السعر المصرَّح به: قانونًا 2% على المشتري و2% على البائع. وفي الواقع، كثيرًا ما يحمّل العقد المشتري الرسوم كلها.

هل يدفع الأجانب أكثر من المشترين الأتراك؟

رسوم الطابو واحدة. لكن المشتري الأجنبي يدفع رسمًا إضافيًا للسجل العقاري قدره 20,868 ليرة عن كل وحدة، وعليه أن يدفع ثمن تقرير تقييم عقاري. في المقابل، يمكن للأجنبي غير المقيم أن يُعفى من ضريبة القيمة المضافة على العقار الجديد، وهو ما لا يتاح للمقيم في تركيا.

هل يمكنني دفع الرسوم بالدولار أو اليورو؟

لا. تُدفع رسوم الطابو ورسوم السجل العقاري بالليرة التركية.

ما الميزانية الإجمالية التي ينبغي أن أخصّصها؟

نحو 4% إلى 5% من السعر للعقار الجديد الذي يُشترى مباشرة من المطوّر، ومن 5% إلى 7% لعقار إعادة البيع الذي يُشترى عبر وسيط، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة حيث تنطبق. ويشرح دليل المشتري كل خطوة من خطوات الشراء.

وللحصول على كشف مفصّل بالتكاليف لمسكن محدّد، اتصل بنا.

يقدّم هذا الدليل معلومات عامة ولا يُعدّ استشارة ضريبية أو قانونية. والرسوم والنسب تتغيّر كل عام، فتحقّق من الأرقام الحالية قبل الشراء.