الجنسية التركية عبر شراء عقار: الإجراءات والمستندات المطلوبة (2026)
للحصول على الجنسية التركية عن طريق العقار، يجب على المستثمر الأجنبي شراء عقار لا تقل قيمته عن 400 ألف دولار أمريكي، ووضع شرح عدم البيع لمدة ثلاث سنوات على سند الملكية (الطابو)، ثم الحصول على شهادة المطابقة من مديرية الطابو. بعد ذلك يتقدم بطلب الإقامة ثم بطلب الجنسية، ويصدر القرار النهائي عن رئيس الجمهورية التركية. ويمكن إدراج الزوج أو الزوجة والأبناء دون 18 عامًا في الطلب نفسه.
يشرح هذا الدليل كل خطوة والمستندات المطلوبة في كل مرحلة، وفق القواعد السارية في سبتمبر 2026.
خيارات الاستثمار باختصار
تستند الجنسية التركية عن طريق الاستثمار إلى المادة 12 من قانون الجنسية التركية رقم 5901 والمادة 20 من لائحته التنفيذية. العقار هو الخيار الأكثر شيوعًا، لكنه ليس الخيار الوحيد.
| نوع الاستثمار | الحد الأدنى | الشرط |
|---|---|---|
| عقار | 400 ألف دولار | شرح عدم البيع على الطابو لمدة 3 سنوات |
| وديعة بنكية | 500,000 دولار | إبقاؤها في بنك داخل تركيا 3 سنوات |
| سندات دين حكومية | 500,000 دولار | الاحتفاظ بها 3 سنوات |
| حصص صناديق الاستثمار العقاري أو رأس المال المخاطر | 500,000 دولار | الاحتفاظ بها 3 سنوات |
| نظام التقاعد الخاص (BES) | 500,000 دولار | البقاء في النظام 3 سنوات |
| استثمار رأسمالي ثابت | 500,000 دولار | بتأكيد من وزارة الصناعة والتكنولوجيا |
| توظيف | 50 موظفًا | بتأكيد من وزارة العمل والضمان الاجتماعي |
كان الحد الأدنى للعقار مليون دولار حتى سبتمبر 2018، ثم أصبح 250 ألف دولار اعتبارًا من سبتمبر 2018. وقد رفعه القرار الرئاسي رقم 5554، المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 13 مايو 2022، إلى 400 ألف دولار اعتبارًا من 13 يونيو 2022. أي مقال ما زال يذكر مبلغ 250 ألف دولار أصبح قديمًا.
ما العقارات المقبولة؟
منذ ديسمبر 2023 (القرار الرئاسي رقم 7938) يجب أن يكون العقار واحدًا مما يلي:
- وحدة بسند كات مولكيتي (ملكية طابقية كاملة للمباني المكتملة)، أو
- وحدة بسند كات إرتفاقي (حق ارتفاق طابقي للمباني قيد الإنشاء)، أو
- أرض مقام عليها بناء.
الأرض الفارغة وحدها لم تعد مقبولة. ويمكن الجمع بين أكثر من عقار للوصول إلى 400 ألف دولار. كما يمكن استخدام وحدة على المخطط عبر عقد وعد بالبيع منظَّم لدى كاتب العدل، بشرط أن يكون للمبنى سند كات إرتفاقي أو كات مولكيتي، وأن يُدفع مبلغ 400 ألف دولار كاملًا مقدمًا، وأن يُشرح العقد على السجل العقاري لمدة ثلاث سنوات.
قواعد أخرى يجب معرفتها قبل اختيار العقار:
- البائع وتاريخ الملكية: لا يجوز أن يكون البائع أجنبيًا أو ممن تجنّسوا عن طريق الاستثمار. والعقار الذي نقله أحد هؤلاء إلى مواطن تركي أو شركة تركية خلال السنوات الثلاث الأخيرة، أو الذي استُخدم للجنسية من قبل، لا يؤهِّل. تحقق من ذلك قبل الدفع؛ ويعرض دليلنا عن العقار الجديد أو المستعمل كل القواعد.
- الرهن والقروض: يُخصم أي رهن أو قرض بنكي على العقار من قيمته، ويجب أن يبلغ الباقي الحد المطلوب.
- الأقساط: في الشراء بالتقسيط تُحتسب كل دفعة بسعر صرف البنك المركزي في يوم دفعها.
الخطوة الأولى: شراء العقار وتوثيق قيمته
- تقرير التقييم العقاري وشهادة TTB: يحتاج الشراء بغرض الجنسية إلى تقرير تقييم عقاري من شركة تقييم مخوَّلة من هيئة أسواق المال (SPK)، ويُطلب عبر Web Tapu. وتصدر الشركة مع التقرير شهادة تحديد المبلغ (tutar tespit belgesi، TTB) وترسلها عبر نظام دائرة الطابو، ولا تُقبل شهادة TTB الورقية. ويجب أن يبلغ كل من السعر في السند وتحويلاتك 400 ألف دولار، وأن تؤكدهما شهادة TTB، وألا يتجاوز عمرها 12 شهرًا عند تقديم طلب المعاملة. ومنذ 28 سبتمبر 2026 يمكن لأي شركة من هذه الشركات إعداد التقرير، وقبل ذلك كانت GEDAŞ وحدها تستطيع إعداده. اقرأ دليلنا عن تقرير التقييم العقاري في تركيا.
- وثيقة تصريف العملة (DAB): يجب بيع العملة الأجنبية المخصصة للشراء إلى بنك داخل تركيا، والذي يبيعها بدوره إلى البنك المركزي التركي (TCMB)، وذلك قبل نقل الطابو. ويصدر البنك وثيقة döviz alım belgesi (DAB)، وهي الدليل الأساسي على إدخال مبلغ الاستثمار وتصريفه.
- نقل سند الملكية: تتم عملية البيع في مديرية الطابو (Tapu Müdürlüğü). رسوم الطابو 4% من السعر المصرّح به، وعادةً يدفع المشتري 2% والبائع 2%.
- شرح عدم البيع: عند نقل الملكية يوقّع المشتري تعهدًا بعدم بيع العقار لمدة ثلاث سنوات، ويُسجَّل ذلك على سند الملكية.
الخطوة الثانية: شهادة المطابقة
بعد وضع الشرح، ترسل مديرية الطابو الملف إلى دائرة الشؤون الخارجية في المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM)، نيابةً عن وزارة البيئة والتطوير العمراني وتغير المناخ. تتحقق المديرية من القيمة ووثيقة DAB وإيصالات الدفع، ثم تصدر شهادة المطابقة (uygunluk belgesi) وترسلها إلى دوائر الهجرة والجنسية وتُبلغ المستثمر.
الخطوة الثالثة: الإقامة
بشهادة المطابقة يتقدم المستثمر إلى مديرية إدارة الهجرة في الولاية بطلب إقامة قصيرة الأجل للمستثمرين (القانون رقم 6458، المادة 31/ي). ويتقدم أفراد العائلة بطلبات إقامتهم في الوقت نفسه: فبموجب المادة 12 من قانون الجنسية التركية (رقم 5901) يمكن لزوجك أو زوجتك الأجنبي، ولأبنائك وأبناء زوجك أو زوجتك دون سن 18 عامًا أو المعالين، الحصول على الجنسية معك. أما الأبناء البالغون غير المعالين، والوالدان، فلا يشملهم ذلك.
الخطوة الرابعة: طلب الجنسية
بعد صدور الإقامة يتقدم المستثمر إلى مديرية النفوس والمواطنة في الولاية. وفي إسطنبول وأنقرة توجد مكاتب خاصة بالمستثمرين الأجانب يمكن فيها معالجة طلبي الإقامة والجنسية معًا. وتتقدم العائلة بالطلب معًا في ملف واحد، ويُدرَج الأبناء دون سن 18 عامًا في استمارة طلب الوالد. ويجب تقديم طلبَي الإقامة والجنسية شخصيًا، من المستثمر ومن الزوج أو الزوجة، إذ لا تقبلهما المديرية بموجب وكالة، وإن كان بإمكان المحامي متابعة الملف بعد ذلك. يُرسل الملف إلى المديرية العامة للنفوس والمواطنة (NVİGM) في أنقرة لإجراء التدقيق الأمني وفحص الأرشيف، ثم ترفعه وزارة الداخلية إلى رئاسة الجمهورية، وتُمنح الجنسية بقرار رئاسي.
تستغرق الإجراءات حاليًا نحو 180 يومًا. وتختلف المدة الفعلية بحسب اكتمال الملف ونتائج التدقيق الأمني، لذا من الأفضل التخطيط لنحو ستة أشهر بدل انتظار موعد محدد.
مستندات طلب الجنسية
تحدد اللائحة المستندات الأساسية، وقد تطلب الدوائر مستندات إضافية بحسب وضعك:
- استمارة الطلب (VAT-4، اكتساب الجنسية التركية بشكل استثنائي).
- جواز السفر أو وثيقة مماثلة تثبت الجنسية، مع ترجمة تركية محلفة ومصدقة لدى كاتب العدل.
- شهادة الميلاد أو قيد النفوس الذي يبين الهوية، وللمتزوجين ما يثبت صلة القرابة بالزوج والأبناء.
- وثائق الحالة المدنية: عقد الزواج، أو وثيقة الطلاق، أو شهادة وفاة الزوج.
- الوثائق الصادرة في الخارج يجب أن تحمل الأبوستيل أو تصديق القنصلية التركية، ثم تُترجم إلى التركية ترجمة محلفة وتُصدَّق لدى كاتب العدل.
- موافقة الوالد الآخر عند إدراج طفل دون 18 عامًا والوالدان منفصلان.
- صور بيومترية.
- إيصال دفع رسوم الخدمة لدى دائرة المالية.
- شهادة المطابقة وبطاقة الإقامة.
- مستندات العقار الداعمة: سند الملكية، تقرير التقييم، وثيقة DAB وإيصالات التحويل البنكي.
ماذا يعني ذلك للمشتري؟
- اختر العقار وعينك على شهادة المطابقة: تحقق من نوع السند والملكية السابقة وأي رهن قبل الدفع لا بعده.
- أحضر المال من الخارج وصرّفه عبر بنك: دون وثيقة DAB مؤرخة قبل نقل الملكية قد لا تُقبل القيمة.
- السعر المسجّل مهم: يجب أن يدعم كلٌّ من السعر المصرّح به وتقرير التقييم ووثيقة DAB مبلغ 400 ألف دولار.
- ثلاث سنوات هي الحد الأدنى: يمكنك البيع بعد انتهاء الشرح، لكن الأسعار وأسعار الصرف قد ترتفع أو تنخفض، فتعامل مع الشراء كاستثمار طويل الأجل.
تساعد CCT Investments المشترين الدوليين على اختيار مشاريع جديدة مؤهلة في إسطنبول، وتتابع إجراءات الطابو وشهادة المطابقة، وتتعاون مع محامين ومترجمين محلفين لتجهيز ملف الطلب. اطّلع على صفحة الجنسية أو اتصل بنا لأي استفسار.
المصادر
- لائحة تطبيق قانون الجنسية التركية، المادة 20 (mevzuat.gov.tr)
- وكالة الأناضول: رفع قيمة العقار للجنسية الاستثنائية إلى 400 ألف دولار (13 مايو 2022)
- المديرية العامة للنفوس والمواطنة: خطوات الجنسية للمستثمرين الأجانب (PDF)
- المديرية العامة للنفوس والمواطنة: الأسئلة الشائعة عن الجنسية، ومنها الطلب بموجب وكالة
- المديرية العامة للنفوس والمواطنة: استمارة الطلب Vat-4 لاكتساب الجنسية استثنائيًا (PDF)
- قانون الجنسية التركية رقم 5901، المادة 12 (mevzuat.gov.tr)
- Şığva, S. (TKGM)، تملّك الأجانب للعقارات في تركيا، 2019 (PDF)
- تعميم المديرية العامة للطابو 2024/4 بشأن الجنسية عبر العقار (Lexpera)
- TKGM: التعميم 2024/4 بصيغته المعدَّلة في 28 سبتمبر 2026
- Memurlar.net: فتح تقارير التقييم لملفات الجنسية أمام جميع الشركات المرخصة من SPK (29 سبتمبر 2026)
