通过购房获得土耳其公民身份：流程与所需文件（2026）
外国投资者若要通过房地产获得土耳其公民身份，必须购买价值至少40万美元的房产，在地契（Tapu）上登记三年不得出售的注记，并从地契局取得合规证明（Uygunluk Belgesi）。凭该证明，投资者先申请居留许可，再申请公民身份，最终由土耳其总统作出决定。配偶和未满18岁的子女可以纳入同一申请。
本指南根据截至2026年9月的规定，逐一说明每个步骤以及各阶段所需的文件。
投资方式一览
土耳其投资入籍的法律依据是第5901号《土耳其公民身份法》第12条及其实施条例第20条。房地产是大多数投资者选择的途径，但并非唯一途径。
| 投资方式 | 最低金额 | 条件 |
|---|---|---|
| 房地产 | 40万美元 | 在地契上登记3年不得出售的注记 |
| 银行存款 | 50万美元 | 在土耳其境内的银行存放3年 |
| 政府债务工具 | 50万美元 | 持有3年 |
| 房地产投资基金或风险投资基金份额 | 50万美元 | 持有3年 |
| 个人养老金系统（BES） | 50万美元 | 在系统中保留3年 |
| 固定资本投资 | 50万美元 | 经工业和技术部确认 |
| 雇用员工 | 50名员工 | 经劳动和社会保障部确认 |
房地产门槛在2018年9月之前为100万美元，2018年9月起为25万美元。2022年5月13日在官方公报上发布的第5554号总统决定，自2022年6月13日起将其提高至40万美元。仍在引用25万美元的旧文章已经过时。
哪些房产符合条件
自2023年12月起（第7938号总统决定），房产必须属于以下类型之一：
- 具有kat mülkiyeti（完整的分层所有权，适用于已竣工建筑）的单元；或
- 具有kat irtifakı（建设地役权产权，适用于在建建筑）的单元；或
- 地上建有建筑物的地块。
单独的空地已不再符合条件。您可以合并多处房产以达到40万美元。期房单元也可以通过经公证的买卖预约合同用于入籍，前提是该建筑已具备kat irtifakı或kat mülkiyeti，40万美元须全额预付，并且该合同须在土地登记簿上注记三年。
在选择房产之前，还有几条规则值得了解：
- 此前由外国人持有的房产。曾由外国人持有的房产，或在2017年1月12日之后由外国人转让给土耳其公民或公司的房产，可能会被排除在外。请在付款之前核实。
- 抵押和贷款。房产上的任何抵押或银行贷款都会从房产价值中扣除，扣除后的价值仍须达到门槛。
- 分期付款。分期购房的，每笔付款按付款当日的央行汇率折算。
第一步：购买房产并证明其价值
- 房产估价报告。外国人购买任何房产，都需要由持牌评估师出具的房产估价报告。申请入籍时，所采用的价值会与该报告进行核对。自2026年9月28日起，地契局接受任何经资本市场委员会（SPK）许可、且符合其标准的评估公司为入籍档案出具的报告；在此之前，这类报告必须由一家指定的公司出具。请参阅我们的土耳其房产估价报告指南。
- 外汇兑换凭证（DAB）。用于购房的外币必须在地契过户之前出售给土耳其境内的银行，再由该银行出售给土耳其共和国中央银行（TCMB）。随后，银行会出具döviz alım belgesi（DAB）。这是证明投资款已经汇入并完成兑换的主要凭证。
- 地契过户。交易在地契局（Tapu Müdürlüğü）完成。地契费为申报价格的4%，通常由买方和卖方各付2%。
- 不得出售的注记。过户时，买方签署三年内不出售该房产的承诺书，并登记在地契上。
第二步：合规证明
注记完成后，地契局将档案转交地契与地籍总局（TKGM）外事司，该部门代表环境、城市化和气候变化部办理。TKGM核查房产价值、DAB及付款记录后，出具合规证明（uygunluk belgesi），并将其发送给移民和公民身份主管部门，同时通知投资者。
第三步：居留许可
凭合规证明，投资者向省移民管理局申请投资者短期居留许可（第6458号法律第31条（j）项）。家庭成员同时申请居留许可：根据《土耳其公民身份法》（第5901号）第12条，您的外籍配偶，以及您和配偶未满18岁或受抚养的子女，可以与您一同获得公民身份。已成年且无需抚养的子女以及父母不在此列。
第四步：申请公民身份
取得居留许可后，投资者向省人口与公民事务局提出申请。伊斯坦布尔和安卡拉设有专门面向外国投资者的办公室，可以一并办理居留和公民身份申请。全家在同一份档案中一起申请；未满18岁的子女列在父母的申请表上。居留许可和公民身份申请必须由投资者和配偶本人亲自办理；该局不接受通过授权委托书提交的申请，但之后可以由律师跟进档案。档案随后会被送往位于安卡拉的人口与公民事务总局（NVİGM），由其进行安全和档案审查。之后，内政部将档案转交总统府，由总统决定授予公民身份。
目前整个流程大约需要180天。具体时间取决于档案是否齐全以及安全审查的情况，因此请按大约六个月来规划，而不要指望某个固定日期。
申请公民身份所需文件
条例列出了核心文件。办理机构可能会根据您的具体情况要求补充其他材料。
- 申请表（VAT-4，以例外方式取得土耳其公民身份）。
- 护照，或可证明您国籍的类似文件，并附经宣誓翻译和公证的土耳其语译本。
- 出生证明或民事登记摘录，用以证明您的身份；如已婚，还需证明您与配偶及子女之间的家庭关系。
- 婚姻状况文件：结婚证、离婚证或已故配偶的死亡证明。
- 在国外签发的文件须经海牙认证（Apostille）或土耳其领事馆认证，再由宣誓翻译译成土耳其语并经公证。
- 申请中包括未满18岁的子女且父母已分开的，需提供另一方父母的同意书。
- 生物识别照片。
- 向税务局缴纳的服务费收据。
- 合规证明和居留许可。
- 房产相关的证明文件：地契、房产估价报告、DAB以及银行转账回单。
这对买家意味着什么
- 选房时就要考虑合规证明。请在付款之前，而不是之后，核实产权类型、此前的持有情况以及是否存在抵押。
- 从国外汇款，并通过银行兑换。如果没有在过户之前开具的DAB，房产价值可能不被认可。
- 书面上的价格很重要。申报价格、房产估价报告和DAB都应支持40万美元这一数字。
- 三年只是最低期限。注记到期后即可出售，但房价和汇率都可能双向波动。请将其视为一项长期购置。
CCT Investments帮助国际买家在伊斯坦布尔挑选符合条件的新房项目，跟进地契和合规证明的办理流程，并与律师和宣誓翻译合作准备申请档案。请阅读我们的公民身份页面，或就您的问题联系我们。
资料来源
- 《土耳其公民身份法实施条例》第20条（mevzuat.gov.tr）
- 阿纳多卢通讯社：以例外方式入籍所需购买的房产价值提高至40万美元（2022年5月13日）
- NVİGM：外国投资者入籍步骤（PDF）
- NVİGM：公民身份常见问题，包括通过授权委托书提交申请
- NVİGM：以例外方式取得公民身份的Vat-4申请表（PDF）
- 第5901号《土耳其公民身份法》第12条（mevzuat.gov.tr）
- Şığva, S.（TKGM），“Türkiye'de Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi”（外国自然人在土耳其取得不动产），2019年（PDF）
- TKGM关于通过房产入籍的2024/4号通函（Lexpera）
- Memurlar.net：TKGM向所有SPK持牌公司开放入籍房产估价报告（2026年9月29日）
