土耳其入籍买新房还是二手房：哪些房产符合条件

新建房产和二手房都可以让您取得土耳其公民身份。法律并不问房产是不是新的，它只看三点：房产类型是否符合要求；地契上的价格、您的银行转账和官方估价是否都达到40万美元；如果是二手房，之前的业主是谁。从开发商购买的新建房产通常可以轻松通过第三项检验。二手房也可以通过，但前提是要先查清它的产权历史。

本指南先说明适用于所有入籍购房的规定，再介绍已竣工的新建房产、期房和二手房各有哪些不同。这些规定出自《土耳其国籍法实施条例》第20条，以及地契与地籍总局针对该条编写的指南。

简要回答

无论选择哪种途径，政府自申请之日起约需180天作出决定；您的配偶和未满18岁的子女在同一份档案中一同办理（参见我们的家庭入籍指南）。

适用于所有房产的规定

房产类型。 自2023年12月12日起，用于入籍的房产必须是具有分层所有权（kat mülkiyeti）或分层地役权（kat irtifakı）的独立单元，或者是登记为建筑用地、地上建有已取得入住许可的永久性建筑的地块。公寓、别墅、办公室和商铺都符合条件；空地、农用地和分时度假产权则不符合。我们关于入住许可与分层所有权地契的文章说明了这两种地契的区别。

价值须经三重确认。 地契上申报的价格、您转给卖方的银行转账总额，以及随房产估价报告出具的金额核定证明（tutar tespit belgesi，TTB），必须各自达到40万美元。如果TTB确认的金额较低，申请将被拒绝。房产估价报告指南介绍了如何委托出具这份报告。

只计房价。 您出售给土耳其银行的外币会记录在外汇兑换凭证（döviz alım belgesi）上。这笔金额只能包含房价：增值税、佣金、各项费用和税金都不能包含在内，因此这些开支须在40万美元之外另行支付。

以您本人名义，买下整套房产。 房产必须以您本人的名义购买。以配偶或子女的名义购买，或通过您的公司购买，都不能计入您的申请。购买部分份额不符合条件，但把多人共有的一处房产整套买下则符合条件。

可以购买多套房产。 房产数量没有限制，也不必在同一天购买。两套各20万美元的公寓可以合计达到所需金额，前提是每一套都满足其他各项规定。

三年内不得出售。 地契上会加注您三年内不出售该房产的注记。每套房产只能用于入籍一次。

卖方不能是外国人。 向您出售房产的人不能是外国公民。在这条规定中，通过投资成为土耳其公民的人也视为外国人。

从开发商购买新建房产

由土耳其开发商首次出售的单元是最简单的情况：此前没有买家拥有过它，产权历史方面的规定也就无从适用。不过，仍有几项核查很重要。

单元归谁所有。 伊斯坦布尔的许多项目采用以地换房的方式（kat karşılığı）建造，其中部分单元归土地所有人。请在地契记录中核实，该单元确实登记在向您出售它的一方名下。

外资开发商。 有外国股东的开发商，只有在满足以下条件时，其出售的房产才能用于入籍：分层地役权或分层所有权是以该公司自己的名义设立的；该单元此前从未转让过；并且全部建设投资由该公司自己承担。如果该公司从一开始就持有建筑许可并担任承建方，以建筑许可为证；否则，以证明其支付了建设费用的合同为证。如果这类公司拥有土地，由另一家公司按以地换房合同建造项目，那么登记在承建公司名下的单元可以符合条件，而作为土地所有人的这家公司自己保留的单元则不符合。请在预订之前向开发商问清楚。

房地产投资公司。 土耳其有几家大型开发商是上市的房地产投资公司（gayrimenkul yatırım ortaklığı，GYO）。这类公司出售房产时，可以使用其在出售前于公开披露平台（KAP）上发布的该单元估价报告，也可以通过Web Tapu委托出具新的报告。

挂牌价与估价。 新开盘项目的定价往往高于估价师能够确认的价值，项目初期尤其如此。估价由单元的业主通过Web Tapu申请，因此在支付预订费以外的任何款项之前，请让开发商先委托估价。这样，您在正式决定购买之前，就能确认TTB达到40万美元。

增值税。 新建住宅须缴纳1%、10%或20%的增值税，办公室和商铺为20%。不在土耳其居住、以从国外汇入的外币付款的外国买家，可以免征增值税。详情参见购房成本指南和增值税减免指南。

CCT不向新建房产的买家收取佣金，我们的服务费由开发商支付。

期房：通过经公证的买卖预约合同购买

建筑竣工之前，您就可以申请入籍。地契仍在开发商名下，您在公证处签订买卖预约合同（satış vaadi sözleşmesi），随后该合同会注记在地契上。与直接购买并完成过户相比，这种方式的规定更严格：

• 先有分层地役权。 建筑必须已设立分层地役权或分层所有权。只有建筑许可的项目暂时还不符合条件。
• 预先付清40万美元。 全部40万美元最迟须在经公证的合同签订当日付清，相应外汇兑换凭证的日期不得晚于合同日期。在此日期之后支付的款项不计入40万美元。超出这一金额的部分可以继续分期支付。
• 只能是一份合同。 多个单元可以写进同一份合同，但两份独立的合同不能合并计算。已购房产的金额不足，也不能用买卖预约合同来补足。
• 直接从登记业主处购买。 该单元必须登记在承诺出售它的一方名下。从其他买家手中买来的合同不能使用，而且一个单元只能附有一项入籍承诺。
• 三年承诺，之后过户。 您的承诺会注记在地契上：该合同三年内不得转让或解除，并且在地契过户到您名下之前，该注记不会被注销。如果在三年内完成过户，剩余期限将转记到您的地契上。

在期房交易中，您在拿到任何产权之前，就已有大部分资金面临风险。签约之前，请阅读我们土耳其房产骗局与风险指南中关于期房的部分；分期付款通常如何安排，请参阅可分期付款的项目。

二手房：产权历史是关键

二手房的入籍条件与新房相同，此外还要满足有关其过往记录的条件。设立这些条件，是为了防止房产仅仅为了制造入籍申请档案，而在外国人、亲属及其公司之间转手。

一级亲属是指父母和子女，包括因婚姻产生的姻亲，例如配偶的父母和继子女，以及因收养产生的亲属。该指南没有单独提及从您自己的配偶手中购房的情况，因此如果打算依靠这样的购房申请入籍，请先咨询律师。根据建设合同进行的转让，例如以地换房项目中单元转让给承建方，不受三年规定的限制。

地契上的债务。 设有普通抵押或查封的房产可以购买，但登记在其上的金额在计算投资额时会被剔除，因此请确保债务在过户时或过户之前清偿，相关登记也已注销。如果您用外币贷款购房，贷款金额会从房价中扣除，剩余部分仍须达到40万美元。设有法定抵押（kanuni ipotek）的房产不能用于入籍；带有可能改变所有权的注记的房产也不能，例如此前的买卖预约或未决诉讼。

您可能在别处看到的日期。 您常常会看到这样的说法：该房产自2017年1月12日起不得曾属于任何外国人。地契与地籍总局现行的规定对其他外国人只追溯过去三年，对您自己的家庭则不设时间限制。2017年这个日期另有意义：购房入籍途径始于2017年1月12日，在此之前的购房完全不计入。

如何核查二手房

• 索取地契记录及其历史。 律师可以从地契局调取当前记录和此前的登记内容，从中可以看出是谁在什么时候把房产卖给了现任业主。
• 询问卖方如何取得该房产。 如果卖方是在过去三年内买入的，请查明是从谁手中买的。出生时为外国公民的卖方，可能是通过投资成为土耳其公民的。
• 查看声明栏。 如果其中注明业主已根据第20条承诺三年内不出售，就说明该房产已经用于入籍。即使该注记已经注销，它也不能再次使用。
• 过户前清偿债务。 以书面形式约定，任何抵押都须在过户时或过户之前清偿并注销。
• 检查建筑。 索取入住许可（iskan）。建筑许可日期在2019年1月1日或之后，意味着设计必须遵循现行抗震规范。

地契局在登记您的购房时会核查以上所有事项，但到那时您已经付了定金。请在支付任何款项之前完成这些核查。

哪种途径适合您

购买二手房，您可以在买之前看到建筑本身、邻居和实际租金，而且个人卖方不收增值税。新建房产可以省去大部分产权历史核查，还可能免征增值税。期房可以把超出40万美元的部分分期支付，起价也往往更低，代价是需要等待，并且要信任开发商。

还要考虑日后出售。 一套房产一旦用于入籍，就永远不能再次符合条件。三年期满后出售时，您的买家将是土耳其买家，以及不申请入籍的外国人。把房产卖回给当初的卖方，会被通报给人口与公民事务总局，该局可以审查您当初是如何取得公民身份的。

支付定金前的核查清单

• 该房产是具有分层所有权或分层地役权的单元，或者是建筑用地上已取得入住许可的建筑。
• 卖方不是外国公民、投资入籍者或您具有土耳其国籍的一级亲属，也不是由您或他们经营或持股的公司。
• 如为二手房：过去三年内没有外国人或投资入籍者把它转让给土耳其公民或土耳其公司，您和您的一级亲属也从未这样转让过，并且它从未用于入籍。
• 如为期房：已设立分层地役权，并且您能在经公证的合同签订当日或之前付清40万美元。
• 已委托估价，地契上的价格、您的银行转账和TTB都将各自达到40万美元，增值税、各项费用和佣金另计。
• 地契上没有法定抵押，也没有可能改变所有权的注记。
• 每一笔款项都以您的名义通过银行支付，并附有外汇兑换凭证。所需文件参见我们的分步办理流程。

常见问题

我可以购买二手房来获得土耳其公民身份吗？

可以。二手公寓、别墅、办公室或商铺，只要价值经三重确认达到40万美元，过去三年内没有由外国人或投资入籍者转让过，从未用于入籍，并且与您或您的一级亲属没有关联，就符合条件。

我可以从在土耳其拥有房产的外国人手中购房吗？

如果用于入籍，则不可以。卖方不能是外国公民，而通过投资成为土耳其公民的人，在这条规定中也视为外国人。外国人卖给土耳其公民的房产，自该次出售起满三年后，可以符合条件。

房产必须是新的吗？

不必。房龄不影响是否符合条件，但会影响估价、建筑的抗震安全以及您日后的转售价格，因此仍应核查。

我可以分期付款购买期房吗？

可以，前提是该建筑已设立分层地役权，并且您最迟在经公证的买卖预约合同签订当日付清至少40万美元。其余房款可以分期支付。

我可以把两三套房产合并计算吗？

可以。直接购买并完成过户的房产可以合并计算，数量不限，也不必在同一天购买。如果通过买卖预约合同，所有单元都必须写在同一份合同中。

增值税计入40万美元吗？

不计入。外汇兑换凭证上的金额只对应房价。增值税、各项费用和佣金另行支付。

别人用于入籍的房产，我还能用吗？

不能。一套房产只能用于入籍一次。

如需一份通过上述核查的新建房产和二手房精选清单，请浏览我们的伊斯坦布尔房源，或联系我们。

本指南仅提供一般性信息，不构成法律建议。规定会发生变化，购房前请向律师核实最新情况。

资料来源

• Mevzuat：《土耳其国籍法实施条例》（第20条）
• Your Key Türkiye（地契与地籍总局）：通过房产取得公民身份
• Your Key Türkiye（地契与地籍总局）：常见问题，第7部分
• 土耳其估价师协会（Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği）：地契与地籍总局关于国籍条例的指南，2024年2月1日版
• 地契与地籍总局（Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü）：经2026年9月28日修订的2024/4号通函