外国人在土耳其申请房贷：谁能贷、能贷多少、成本几何

2026年11月4日阅读约需 13 分钟

可以，外国人可以向土耳其银行申请房贷。法律允许这样做，地契局也会像对待其他业主一样，在外国业主的地契上登记银行的抵押权。能否贷到款、条件如何，取决于两点：一是您住在哪里，这决定了贷款的币种；二是住房的价值和能效等级，这决定了银行最多能贷多少。

如果您住在国外，在土耳其购房只能使用外币贷款。如果您住在土耳其，则只能借土耳其里拉。无论哪种情况，对于价值不超过500万里拉的住房，银行最多只能贷出90%，而且前提是其能效等级为A或B。住房价值超过1,000万里拉的，贷款上限为50%或更低。向住在国外的买家放贷的土耳其银行很少，因此大多数外国买家用自有资金付清全部房款，或使用开发商的分期付款计划。

本指南介绍土耳其银行业监管机构（BDDK）、土耳其中央银行和消费者保护法的相关规定，数据截至2026年11月4日。

简要回答

问题	回答
外国人能在土耳其申请房贷吗？	能。法律允许，但由各家银行自行决定，向住在国外的买家放贷的银行很少
用什么币种？	住在国外的借外币，住在土耳其的借土耳其里拉
我能贷多少？	住房价值的20%至90%，取决于住房价值和能效等级
如果我已经拥有一套住房	贷款上限削减75%
利率	2026年11月初，里拉贷款月利率约为2.9%至3.8%；外币贷款按个案报价
费用	贷款发放费最高为贷款金额的0.5%，另加按实际成本收取的估价费用和抵押登记费用
提前还款	允许；固定利率贷款收取最高1%或2%的提前还款违约金，浮动利率贷款不收取
入籍	未还清的外币贷款要从房价中扣除，其余部分必须达到40万美元

本指南中的美元金额按1美元 = 50里拉换算，接近土耳其中央银行2026年11月4日公布的汇率。

住在哪里决定贷款币种

土耳其的外汇规定根据借款人是否为土耳其居民来区别对待，也就是看其法定住所是否在土耳其。已在土耳其定居的外国人，通常持有居留许可并登记了住址，属于居民。住在国外、在土耳其购买度假屋或投资性房产的外国人，则不属于居民。

如果您住在国外。 土耳其中央银行的《资本流动通函》规定，非土耳其居民的外国公民在土耳其购房时，只能使用外币贷款融资。在地契过户预约之前，银行将贷款金额出售给中央银行，为此出具外汇兑换凭证，把凭证发送给地契局，并以里拉向卖方付款。外汇规定允许银行自由地向非居民放贷，因此障碍不在法律，而在各家银行的放贷政策，提供这种贷款的土耳其银行很少。

如果您住在土耳其。 根据《关于保护土耳其货币价值的第32号决定》，土耳其居民不得向土耳其银行借外币贷款，也不得借与外币挂钩的贷款。您的房贷将以土耳其里拉计价。有一点需要实际考虑：地契局要求每一位外国买家提供涵盖房价的外汇兑换凭证，对居民、长期居留许可持有人或与土耳其公民结婚的人也不例外。申请之前，请问清银行，对于由贷款支付的那部分房价，它将如何处理这份凭证。

您属于哪一类，由银行认定。如果您持有居留许可，但一年中大部分时间住在国外，请在一开始就问清楚。

能贷多少

贷款上限来自BDDK于2026年1月29日作出的第11364号决定。它适用于银行向消费者发放的每一笔购房贷款，上限取决于住房的价值及其能效等级；能效等级以建筑的能源性能证书（Enerji Kimlik Belgesi）为准。

住房价值	能效等级A或B	C级	其他等级
不超过500万里拉（约10万美元）	90%	80%	70%
500万至700万里拉（约10万至14万美元）	80%	70%	60%
700万至1,000万里拉（约14万至20万美元）	70%	60%	50%
1,000万至2,000万里拉（约20万至40万美元）	50%	40%	30%
超过2,000万里拉（约40万美元）	40%	30%	20%

从这张表可以看出：

价值以银行认定的为准。 这一比例适用于银行作为担保物接受的住房价值，该价值由银行的估价师确定。如果估价低于房价，差额由您支付。
外国买家选择的许多住房落在价值较高的几行。 伊斯坦布尔中心区项目中的一套公寓，价格往往超过1,000万里拉，因此银行最多只能贷出其价值的一半，另一半以及购房费用要由您自己承担。
较新的建筑更有优势。 自2026年1月起，新房和二手房之间已没有区别，由能效等级决定。正如BDDK在宣布这一变化时指出的，2010年以后建造的建筑最低为C级，而许多较老的建筑等级更低。
如果您已经拥有住房，上限降低75%。 BDDK于2023年8月24日作出的第10656号决定仍然有效：如果您、您的配偶或未满18岁的子女至少拥有一套住房，银行必须将上限削减四分之三。对于价值不超过500万里拉的A级住房，90%变为22.5%。在一套住房中持有50%或以下的份额不计算在内，位于村庄的住房也不计算在内。

银行随时可以按低于上限的比例放贷。它在作出决定之前会审查您的收入和其他债务。

房贷的成本

利率。 2026年11月4日，比价网站Hesapkurdu列出的120个月期里拉住房贷款月利率为2.87%至3.83%，其中Ziraat Bankası为2.89%。2.89%的月利率按复利计算，约相当于年利率41%。如需外币贷款，请向银行索取书面报价。

以住在土耳其的买家为例：

项目	金额
房价及估价	6,000,000里拉（约12万美元），能效等级B
最高可贷金额（80%）	4,800,000里拉
自有资金	1,200,000里拉，另加购房费用
月供，120个月，月利率2.89%	约143,400里拉（约2,870美元）
还款总额	约1,720万里拉

十年下来，您偿还的金额约为借款额的3.6倍。贷款以里拉计价，因此如果您的收入是其他货币，每期月供的实际负担会随汇率变动。

费用。 土耳其中央银行关于向金融消费者收取费用的规定，限制了银行可以收取的费用：

贷款发放费： 最高为贷款金额的0.5%。
估价和抵押登记： 只能收取银行实际支付给第三方的费用，例如估价公司和地契局收取的费用。

保险。 只有在您明确书面要求的情况下，银行才能把人寿保险等保险与贷款捆绑，而且它还必须同时提供不附带保险的贷款。如果您从自己选择的保险公司购买保险，银行必须接受。无论如何，办理地契过户时都必须持有有效的强制地震保险（DASK）；我们的土耳其购房成本指南把它与其他费用一并列出。

提前还款。 您可以随时提前偿还部分或全部贷款，银行必须相应减少利息。对于固定利率贷款，剩余期限在36个月或以下的，银行可以收取不超过提前还款金额1%的提前还款违约金；剩余期限超过36个月的，不超过2%。浮动利率贷款则不得收取任何此类费用。

逾期还款。 只有在您连续至少两期未还款，并且银行至少提前30天通知您之后，银行才能要求您一次性偿还全部债务。如果债务仍未清偿，银行可以对该住房行使抵押权。

申请步骤

办理土耳其税号并开立银行账户。 购房本来就需要这两样，而且银行通常向自己的客户放贷。
在确定房产之前先申请预审批。 银行通常会要求您提供护照、居留许可（如有）、收入证明（例如工资单或纳税申报表）以及近期的银行流水。国外出具的文件通常需要经公证的土耳其语译文，有时还需要海牙认证（apostille）。
选房时考虑贷款因素。 索取能源性能证书，并核查地契。银行把抵押登记在该单元自己的地契上，即分层地役权地契或分层所有权地契，因此对于在建住房，请向开发商询问哪些银行为该项目的单元提供贷款。
银行估价。 由持牌估价师为银行评估住房价值，贷款金额按该价值计算。
报价与合同。 银行必须在您签约前的合理时间内，向您提供载明各项条件的合同前信息表。请比较利率、费用、固定利率与浮动利率，以及保险。
地契过户与抵押登记在同一天完成。 在地契局，卖方把地契过户给您，银行的抵押权登记在地契上，银行将贷款支付给卖方。如果您住在国外，银行会先兑换外币贷款，并出具外汇兑换凭证。
还清贷款，然后注销抵押。 贷款还清后，银行解除抵押，地契局将其从您的地契上注销。

房贷与土耳其入籍

您可以用房贷购买用于入籍的房产，但在贷款尚未还清期间，贷款不计入40万美元。地契与地籍总局关于国籍条例的指南规定，用外币贷款购房时，贷款金额要从房价中扣除，剩余部分仍须达到40万美元。如果您还清贷款，并且抵押已从地契上注销，申请即可按您的外汇兑换凭证上的金额继续办理，此时该金额须达到40万美元。实际上，要么您自己的外币从一开始就达到门槛，贷款只用于支付超出门槛的部分；要么您在申请之前还清贷款。该指南针对的是外币贷款，也就是住在国外的买家可以使用的那种贷款。如果您住在土耳其、打算借里拉贷款，请按同样的原则来规划，并在依靠里拉贷款进行入籍购房之前咨询律师。

另外还有两条规定：

地契上的法定抵押（kanuni ipotek）会使房产不符合入籍条件，此前购房时遗留下来的法定抵押也是如此；外国人购房时，未付房款不能以法定抵押作担保，对公共机构的债务除外。
强制出售会使档案面临风险。 如果设有抵押或查封的房产在购买后经强制执行被出售，地契与地籍总局会通报此事，以便撤销为入籍档案出具的合规证明，并通知人口与公民事务总局。

入籍申请本身约需180天，您的配偶和未满18岁的子女也包括在内（参见我们的家庭入籍指南）。哪些房产符合条件，请参阅我们的入籍买新房还是二手房指南。

银行贷款以外的选择

开发商分期付款计划。 许多新房项目要求支付25%–50%的首付，余款分24至60个月支付，直接付给开发商，通常无需信用审查。对外国买家而言，分期计划可以以美元或欧元计价。分期付款的总价往往高于一次性付款的价格，因此请比较总额。我们的伊斯坦布尔分期付款房产指南介绍了其运作方式。
在本国借款。 有些买家在本国借款，例如以自己在本国的房产作抵押，然后不借土耳其的贷款，在土耳其付清全部房款。国外的利率通常低于土耳其里拉贷款利率；请向您所在国家的顾问核实税务和汇率方面的影响。

通过CCT Investments购买新建房产，您无需向我们支付佣金，我们的服务费由开发商支付。我们可以为您介绍提供分期付款计划的项目。

申请前的核查清单

您已了解银行是否将您视为居民，从而知道贷款是里拉还是外币。
您已拿到该住房的能源性能证书，并知道它属于上表中的哪一行。
如果您、您的配偶或未满18岁的子女已拥有住房，您已将上限扣减75%。
您已拿到合同前信息表，并比较了利率、费用以及固定利率与浮动利率。
对于银行不贷的部分，以及地契税和其他购房费用，您已备好自有资金。
如为入籍购房，不算贷款，您自己的外币已达到40万美元，或者您计划在申请之前还清贷款。

常见问题

外国人能在土耳其申请房贷吗？

能。土耳其法律允许银行向外国人放贷，银行的抵押权也会像对其他业主一样登记在外国业主的地契上。向谁放贷由各家银行自行决定，向住在国外的买家放贷的银行很少。

我需要居留许可吗？

法律并不要求。您住在哪里决定贷款币种：住在土耳其的借里拉贷款，住在国外的借外币贷款。实际上，银行主要向住在土耳其、并能证明收入的外国人放贷。

我可以借美元或欧元吗？

只有住在国外才可以。土耳其居民借款人既不能借外币贷款，也不能借与外币挂钩的贷款。

房价中有多少需要我自己支付？

能效等级为A或B的住房：价值不超过500万里拉的，至少需要自付10%；价值在1,000万至2,000万里拉之间的，至少自付50%；超过2,000万里拉的，至少自付60%。此外还要支付地契税和其他购房费用。能效等级较低的，自付比例更高；如果您已经拥有住房，自付比例还要高得多。

用房贷购房可以获得土耳其公民身份吗？

可以。在外币贷款尚未还清期间，贷款金额要从房价中扣除，其余部分必须达到40万美元。如果您先还清贷款并解除抵押，则按您的外汇兑换凭证上的金额计算。申请约需180天。

可以提前还清贷款吗？

可以。固定利率贷款剩余期限在36个月或以下的，提前还款违约金最高为提前还款金额的1%；剩余期限更长的，最高为2%。浮动利率贷款不收取此项费用。

开发商分期付款计划比房贷更好吗？

两者适合不同的买家。分期付款计划不需要银行，往往也不需要信用审查，但只限于该开发商自己的项目，定价也常常高于一次性付款的价格。房贷可以让您购买银行愿意提供贷款的任何住房，无论新房还是二手房，代价是要支付利息。请比较您总共要支付的金额。

如需寻找符合您预算和付款方式的住房，请浏览我们的伊斯坦布尔房源，或联系我们。

本指南仅提供一般性信息，不构成财务或法律建议。银行条款和相关规定会发生变化，作出决定之前请向银行和律师核实最新情况。