2026年土耳其购房成本：税金、费用与计算示例

在土耳其购房，外国买家在房价之外还应预留一笔费用：直接从开发商购买新建房产，约为房价的4%–5%；通过中介购买二手房，约为5%–7%。其中最大的一项是地契税，为申报价格的4%。在伊斯坦布尔，外国买家每套房产还要缴纳27,549里拉的地契局服务费，并支付房产估价报告费，17,622里拉起，另加增值税。购买新建房产时，除非您符合免税条件，还可能产生1%、10%或20%的增值税。下文所有数字均为2026年的标准，其中大多数每年1月调整。

主要数据一览

1. 地契税：房价的4%

地契税由《规费法》（第492号）规定，买方缴纳2%，卖方缴纳2%，按在地契局申报的价格计算。实际由谁支付，由合同决定：在新建房产销售中，开发商的合同常常把全部4%都算在买方头上；在二手房交易中，则由双方协商。签字之前请仔细阅读合同。

申报价格不得低于房产的计税价值（emlak vergisi değeri）。计税价值由市政府核定，通常远低于市场价值。请按真实价格申报。如果申报价格过低，税务局可以追缴差额并处以罚款。申报价格也会成为您日后出售时的购房成本，因此少报价格会让您将来缴纳更多的资本利得税。以入籍为目的的买家没有选择余地：地契上必须体现全部投资金额。

地契税以土耳其里拉支付，可在银行或网上缴纳，须在地契过户预约之前缴清。以一套10,000,000里拉的住房为例，地契税合计为400,000里拉。

2. 地契局服务费：伊斯坦布尔为27,549里拉

每一笔地契交易还须向地契与地籍总局（TKGM）缴纳一笔固定的服务费。根据自2026年1月1日起施行的2026年收费标准，该费用为2,227里拉乘以地区系数。在伊斯坦布尔，金额为6,681里拉。

如果买卖一方为外国人，收费标准第1.11项还会对每处房产或每个单元加收20,868里拉。因此，伊斯坦布尔的外国买家每个单元须缴纳27,549里拉，购买两套公寓就要缴纳两次。该费用已含增值税。同时登记的抵押按另一笔交易单独收费。

3. 房产估价报告：17,622里拉起，另加增值税

外国买家在过户之前必须取得房产估价报告。报告须由经资本市场委员会（SPK）许可的估价公司出具。如用于申请入籍，报告的估值须至少为40万美元。

2026年的最低收费标准刊登于2025年12月31日的《官方公报》：

此外还须另加20%的增值税，以及分别缴给估价信息中心和估价师协会（TDUB）的少量固定费用。因此，毛面积不超过250平方米的住房，含增值税的估价费约为21,150里拉。收费按毛面积计算；两者的区别参见毛面积与净面积。

4. 新建房产的增值税

只有从开发商或其他企业购房时才需缴纳增值税。个人之间的二手房买卖不征收增值税。

新建住宅的增值税税率为1%、10%或20%，取决于净建筑面积、建筑许可日期和土地价值。办公室和商铺按20%征收。请务必问清报价是否含增值税。

不在土耳其居住的外国买家，如果直接从开发商购买新建住房或办公室，并以从国外汇入的外币付款，可以免征增值税。购买套数没有限制。如果在三年内出售，当初未征收的增值税须补缴。具体条件参见我们的外国买家增值税减免指南。

5. 中介费和律师费

《房地产交易条例》规定，房产买卖的中介费上限为买卖双方合计房价的4%，另加增值税。除非另有书面约定，这笔费用由买卖双方平均分摊，因此买方通常支付2%+增值税（按20%的增值税计算，即2.4%）。

在新建房产项目中，中介费通常由开发商支付。CCT不向新建房产的买家收取佣金；二手房交易中，我们的服务费为2%+增值税。无论您与哪家中介合作，都请要求查看其房地产交易许可证（Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi）。我们的许可证编号为3405667。

请律师并非强制要求，但许多买家会请律师。请在律师开始工作之前以书面形式约定费用：有的律师收取固定费用，有的按百分比收费。参见在土耳其买房需要请律师吗？

6. 翻译、授权委托书和公证

• 宣誓翻译。 如果您不会说土耳其语，办理地契过户时必须有一名宣誓翻译陪同您到场。费用由翻译自行确定，因此请事先谈好。
• 在国外购房。 您可以在土耳其领事馆出具授权委托书，也可以在本国的公证处办理，再加办海牙认证（apostille），并在土耳其做宣誓翻译。CCT可以凭授权委托书代为办理地契手续。但居留许可或入籍申请仍须本人到场办理。
• 经公证的期房合同。 有些开发商会在公证处以买卖预约合同（satış vaadi sözleşmesi）的形式签订期房合同。这会产生公证费和印花税。请以书面形式向开发商确认这些费用由谁支付。

7. 地震保险、水电燃气和外汇兑换凭证

• DASK。 办理地契过户时，强制地震保险必须在有效期内。保费取决于建筑面积、建筑类型和地震风险区，保单每年续保一次。
• 水电燃气。 电、水和燃气都需要以您的名义重新开户，通常要缴纳可退还的押金。
• 外汇兑换凭证。 外国买家需要一份由土耳其银行出具的凭证，证明已为购房兑换了外币。真正的成本在于银行的汇率和转账手续费，因此在汇出大额款项之前，请先比较各家银行。
• 税号。 购房需要土耳其税号，办理免费。

2026年新规：安全支付系统

土耳其贸易部于2026年4月29日发布的一项条例规定，房产买卖的价款须通过安全支付系统支付，由该系统同时放款并完成地契过户。银行贷款不在此列。该系统在2026年7月1日之前为自愿使用；后来的一项条例将强制实施的起始日期推迟至2026年12月1日。

每笔交易都要收取一笔使用费，从支付给卖方的款项中扣除。截至本文撰写时，费率尚未公布。公布后我们会更新本指南。

计算示例

两个示例均假设购买的是伊斯坦布尔的住房，汇率按2026年10月下旬的1美元 = 49.5里拉计算。翻译、DASK和水电燃气的金额均为估算。

A. 用于入籍的40万美元新建房产，直接从开发商购买，免征增值税，由买方承担全部地契税，无中介费：

B. 25万美元的二手房，通过中介购买，地契税由买卖双方按2% / 2%分摊：

如果示例B中的卖方要求您承担全部4%的地契税，费用合计将升至853,695里拉，即6.9%。两个示例都不包括律师、抵押贷款或增值税的费用。

购房后的费用

• 房产税（emlak vergisi）。住宅每年缴纳计税价值的0.1%，在伊斯坦布尔等大都市市政区内加倍为0.2%。计税价值由市政府核定，通常远低于市场价格。房产税从购房次年开始缴纳，分两期，分别在5月底和11月底之前缴清。请向市政府确认税务账户已登记在您名下。
• 高价值住宅税（değerli konut vergisi）。2026年，该税仅适用于计税价值超过17,711,000里拉的住宅，税率为超出部分的0.3%至1%。如果该房产是业主在土耳其唯一的住宅，则免缴此税。
• 物业费（aidat）。由各栋楼或各社区自行确定。购房前请索取最新的年度预算；在设有泳池和安保的社区，物业费可能很高。
• DASK续保，每年一次；另可自愿投保家庭财产保险。
• 租金收入税：如果您将住房出租，参见我们的2026年租金收入税指南。

出售房产时，您要支付卖方承担的2%地契税、可能产生的中介费，以及视购房时间而定的资本利得税。2025年1月1日之前购买的住宅，持有满五年后出售免税。2025年起购买的住宅，收益在按通胀调整后，按15%–40%的税率征税。

入籍和居留的额外费用

• 入籍需要至少40万美元的房产投资，并在地契上加注三年内不得出售的注记。您的配偶和未满18岁的子女也包括在内。请为家庭文件的翻译和海牙认证、照片和居留许可卡预留费用；如请律师，还要加上律师费。提交申请后，办理时间约为180天。参见通过购房获得土耳其公民身份以及流程与所需文件。
• 通过房产申请居留许可，所购住宅的价值须至少为20万美元。居留许可并非自动获得，而且伊斯坦布尔部分街区已不再受理新的居留许可。参见20万美元规则以及开放居留许可的区。

如何降低费用

• 在支付定金之前，请开发商或中介提供一份费用明细表。
• 以书面形式约定4%的地契税由谁支付，以及价格是否含增值税。
• 如果您符合增值税免税条件，请按规定从国外以外币汇款。
• 在地契局按真实价格申报。
• 与持牌中介合作，购买新建房产时免付佣金。

常见问题

2026年土耳其的地契税是多少？

申报价格的4%：按法律规定，买方缴纳2%，卖方缴纳2%。实际上，合同常常把全部地契税都算在买方头上。

外国人比土耳其买家付得更多吗？

地契税相同。外国买家每个单元要额外缴纳20,868里拉的地契局服务费，并且必须购买房产估价报告。不过，非居民外国人购买新建房产可以免征增值税，而土耳其居民则不能。

可以用美元或欧元支付这些费用吗？

不可以。地契税和地契局服务费都以土耳其里拉支付。

总共应该预留多少预算？

直接从开发商购买新建房产，约为房价的4%–5%；通过中介购买二手房，约为5%–7%；适用增值税时，另加增值税。购房指南介绍了购房的每一个步骤。

如需某套具体房产的费用明细表，请联系我们。

本指南仅提供一般性信息，不构成税务或法律建议。各项费用和税率每年都会变化，购房前请核实最新数字。

资料来源

• 地契与地籍总局（Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü）：2026年地契局服务费收费标准
• 地契与地籍总局：2026年收费标准自2026年1月1日起施行
• Alomaliye：2026年房地产估价最低收费标准
• Alomaliye：《第88号房产税总公告》，2026年高价值住宅税
• Lexpera：《房地产交易条例》修订，2026年4月29日《官方公报》
• Timeturk：安全支付系统推迟至2026年12月1日实施