通过房产获得土耳其居留许可：20万美元规则（2026年指南）

在土耳其拥有住房的外国人，可以据此申请短期居留许可，但居留许可并非自动获批。住房价值须至少20万美元（按取得房产之日的土耳其里拉价值折算），必须作为您本人的住所使用，且不得位于对新外国居民关闭的街区。您需要通过e-İkamet在线申请，并在省移民管理局完成申请手续。

本指南介绍价值规则、关闭街区、所需文件、申请步骤、家庭成员、居留期限与续签，以及出售房产后的情况。

法律依据

第6458号《外国人与国际保护法》第31条将“在土耳其拥有不动产者”列为可获发短期居留许可的外国人之一。其中的“可”字很关键：移民管理局（Göç İdaresi）会逐一审核每份申请；如果条件不满足，或居留许可被用于获批目的以外的用途，申请可被拒绝，已发放的居留许可也可被撤销（第33条）。

价值门槛

e-İkamet官方所需文件清单规定，住房在取得之日的价值须至少相当于20万美元的土耳其里拉。实践中，这一点会以地契（Tapu）上的价格为准进行核查。2023年10月16日之前按较低门槛购买的住房，一般按购买时有效的规则进行评估，但各省做法可能不同，因此续签前请核实您自己的情况。

同样的20万美元门槛适用于所有省份，包括伊斯坦布尔以外的地区。

官方清单还列出了另外两个条件：

• 房产必须是住宅（konut），且您必须自住。
• 在以该房产作为居留许可依据期间，不得出租或用于类似的创收用途。如果您打算出租房产，以房产为依据的居留许可并不适合您。

关闭街区

为防止外国居民过度集中，移民管理局会对新的外国人登记关闭部分街区。根据其2023年7月16日发布的声明：

• 自2022年7月1日起，凡外国居民人数超过土耳其人口20%，该街区即不再接受新的登记。当时涉及63个省的1,169个街区，其中伊斯坦布尔有54个。
• 一些整区也对新的居留许可申请关闭；该名单会不定期调整。

如果您的住房位于关闭街区，您仍然可以拥有它，但不能用该地址登记申请新的居留许可。由于名单会变化，我们不在此列出：请在购房前向省移民管理局或在官方移民管理局网站核实最新状态。我们的文章伊斯坦布尔哪些区开放办理居留许可介绍了相关背景，而且我们会核查向您推荐的每个项目的地址。

所需文件

以房产为依据申请短期居留许可，e-İkamet清单包括：

通用文件

• 居留许可申请表（已签字）
• 护照复印件（如有签证，附签证页），面签时携带原件；护照有效期须比申请的居留许可期限至少多出60天
• 近六个月内拍摄的两张生物识别照片
• 居留许可费和居留卡费的缴费收据
• 覆盖整个居留许可期间的有效医疗保险（私人保险或社会保险机构SGK的保障）
• 具备充足且稳定经济来源的证明（文件或声明）
• 地址文件：续签时需提供电子政务平台（e-Devlet）出具的最新居住地证明（yerleşim yeri belgesi）及一份水电燃气账单；以自有住房申请时，需提供地契复印件以及市政当局出具的门牌号证明（numarataj belgesi）

房产文件

• 显示住房归您所有的地契复印件（经签字或电子签名并盖章）
• 如果住房与家人共有，需提供证明您与地契上其他人存在亲属关系的文件
• 通过继承或赠与取得的住房，需提供最新的房产估价报告
• 首次申请时，需提供市政当局出具的门牌号证明（numarataj）
• 续签时，需提供产权持续证明（tapu devam belgesi，证明您仍拥有该房产）

主管部门可能要求您提供本国的无犯罪记录证明（第6458号法律第32条）。

申请步骤

1. 购买房产并取得地契（tapu）。签约前请核查房产价值和所在街区的状态。
2. 办理地址文件：向市政当局申请门牌号证明（numarataj），并登记地址。
3. 购买医疗保险，覆盖整个居留许可期间。
4. 在签证或免签停留期仍有效时，在e-ikamet.goc.gov.tr在线申请，缴纳费用并预约面签。
5. 携带文件原件，前往省移民管理局参加面签。
6. 获批后，居留卡将邮寄到您登记的地址。

居留许可签发后六个月内未使用的，即告失效（第19条）。

家庭成员

• 共同所有人：如果您的配偶或子女与您一起列在地契上，他们可以凭同一套房产申请，并提供证明亲属关系的文件。
• 未列在地契上的配偶和子女：他们可以作为您的受抚养人申请家庭居留许可（第34条），包括您的外籍配偶，以及您或您配偶的未成年子女或受抚养子女。家庭居留许可每次最长三年，且不得超过担保人本人居留许可的期限。

期限、续签与长期居留

• 短期居留许可每次最长发放两年（第31条）。
• 请在到期前60天内申请续签，无论如何都须在到期前提出（第24条）。在申请审理期间，您可以凭续签申请回执留在土耳其。
• 只要您仍拥有该住房并符合条件，居留许可即可续签。
• 持居留许可连续居住满八年后，可以申请长期居留许可（第42条和第43条），申请时还需具备医疗保险、充足收入，且过去三年内未领取社会救助。

出售房产后会怎样

居留许可与房产绑定。如果您出售住房，居留许可所依据的条件即不复存在；根据第33条，居留许可可被撤销，且不会再以此为依据续签。如果您另购一套符合条件的住房，或符合其他依据（工作、家庭、学习），则可以按新的依据申请。

居留许可还是公民身份？

有关入籍途径，请参阅我们的投资入籍页面。

对购房者意味着什么

• 通过房产获得居留许可，是在土耳其居住部分时间或全年的实用途径，但这取决于房产价值、所在街区以及您是否自住。
• 签约前请核查三点：取得房产当日以美元计算的价值、该街区是否开放新的登记，以及您将来不需要出租该住房。
• 及时更新您的文件：医疗保险、地址登记和续签日期。

CCT Investments帮助外国买家在伊斯坦布尔挑选符合其居留或入籍计划的房产，并跟进地契办理流程。请阅读我们的购房指南，查看常见问题，或联系我们。

资料来源

• 第6458号《外国人与国际保护法》（第19、24、31–34、42–43条）
• e-İkamet：短期居留许可申请所需文件
• 移民管理局关于伊斯坦布尔关闭区和街区的声明（2023年7月16日）
• KL Legal Consultancy：2023年10月16日房产居留规则的变化