ВНЖ в Турции при покупке недвижимости: правило 200 000 долларов США (руководство 2026 года)

Иностранцы, владеющие жильем в Турции, могут на этом основании подать заявление на краткосрочный вид на жительство (ВНЖ), но автоматически он не выдается. Жилье должно стоить не менее 200 000 долларов США (в пересчете на турецкие лиры на дату приобретения), использоваться для вашего собственного проживания и не находиться в квартале, закрытом для новых иностранных жителей. Заявление подается онлайн через систему e-İkamet, а оформление завершается в провинциальном управлении по делам миграции (İl Göç İdaresi Müdürlüğü).

В этом руководстве рассказано о требовании к стоимости, закрытых кварталах, документах, порядке подачи заявления, членах семьи, сроке действия и продлении, а также о том, что происходит при продаже жилья.

Правовая основа

Статья 31 Закона об иностранцах и международной защите (Закон № 6458) называет «лиц, владеющих недвижимым имуществом в Турции», в числе иностранцев, которым может быть выдан краткосрочный ВНЖ. Слово может здесь важно: решение по каждому заявлению принимает Управление по делам миграции (Göç İdaresi), и в выдаче ВНЖ могут отказать, а выданный ВНЖ — аннулировать, если условия не выполнены или ВНЖ используется не для той цели, для которой он был выдан (статья 33).

Порог стоимости

В официальном перечне необходимых документов системы e-İkamet указано, что стоимость жилья на дату приобретения должна составлять не менее 200 000 долларов США в пересчете на турецкие лиры. На практике это проверяют по цене, указанной в свидетельстве о праве собственности — тапу (Tapu). Жилье, купленное до 16 октября 2023 года при более низких порогах, как правило, оценивается по правилам, действовавшим на момент покупки, однако практика в разных провинциях может различаться, поэтому перед продлением уточните, как обстоит дело в вашем случае.

Тот же порог в 200 000 долларов действует во всех провинциях, в том числе за пределами Стамбула.

В официальном перечне указаны еще два условия:

• Объект должен быть жильем (konut), и вы должны использовать его для проживания.
• Его нельзя сдавать в аренду или использовать в иных подобных целях для получения дохода, пока он служит основанием для вашего ВНЖ. Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, ВНЖ на основании владения недвижимостью вам не подойдет.

Закрытые кварталы

Чтобы не допускать высокой концентрации иностранных жителей, Управление по делам миграции закрывает кварталы для новой регистрации иностранцев. Согласно его заявлению от 16 июля 2023 года:

• С 1 июля 2022 года кварталы, где число иностранных жителей превышает 20% турецкого населения, закрыты для новой регистрации. На тот момент это касалось 1 169 кварталов в 63 провинциях, в том числе 54 в Стамбуле.
• Некоторые районы целиком также закрыты для новых заявлений на ВНЖ; список время от времени пересматривается.

Если ваше жилье находится в закрытом квартале, владеть им вы по-прежнему можете, но зарегистрировать этот адрес для нового ВНЖ не получится. Поскольку список меняется, мы его здесь не приводим: перед покупкой уточните актуальный статус в провинциальном управлении по делам миграции или на официальном сайте Управления по делам миграции. В нашей статье о том, какие районы Стамбула открыты для ВНЖ, рассказана предыстория вопроса, а адрес каждого проекта, который мы вам показываем, мы проверяем.

Документы

В перечень системы e-İkamet для краткосрочного ВНЖ на основании владения недвижимостью входят:

Общие документы

• Форма заявления на ВНЖ (с подписью)
• Копия паспорта (и страницы с визой, если она есть), на приеме — оригинал; паспорт должен действовать как минимум на 60 дней дольше, чем запрашиваемый ВНЖ
• Две биометрические фотографии, сделанные в течение последних шести месяцев
• Квитанции об оплате сбора за ВНЖ и сбора за карту
• Действующая медицинская страховка на весь срок ВНЖ (частный полис или страхование в Институте социального обеспечения — SGK)
• Подтверждение достаточных и регулярных финансовых средств (документ или декларация)
• Документы об адресе: актуальная справка о месте жительства (yerleşim yeri belgesi) с портала государственных услуг e-Devlet вместе со счетом за коммунальные услуги — при продлении, а для собственного жилья — копия тапу со справкой муниципалитета о присвоении адресного номера (numarataj belgesi)

Документы на недвижимость

• Копия тапу, подтверждающая, что жилье принадлежит вам (с подписью или электронной подписью и с печатью)
• Если жильем вы владеете совместно с членами семьи — документ, подтверждающий родство с лицами, указанными в тапу
• Для жилья, полученного по наследству или в дар, — актуальный отчет об оценке недвижимости
• При первичной подаче — справка numarataj из муниципалитета
• При продлении — tapu devam belgesi (документ, подтверждающий, что недвижимость по-прежнему принадлежит вам)

Могут запросить справку об отсутствии судимости из вашей страны (Закон № 6458, статья 32).

Пошаговая инструкция

1. Купите недвижимость и получите свидетельство о праве собственности (tapu). До подписания проверьте стоимость и статус квартала.
2. Оформите документы об адресе: получите справку numarataj в муниципалитете и зарегистрируйте адрес.
3. Оформите медицинскую страховку, покрывающую весь срок ВНЖ.
4. Подайте заявление онлайн на e-ikamet.goc.gov.tr, пока действует ваша виза или срок безвизового пребывания, оплатите сборы и запишитесь на прием.
5. Придите на прием в провинциальное управление по делам миграции с оригиналами документов.
6. Получите карту ВНЖ по почте на зарегистрированный адрес после одобрения заявления.

ВНЖ, которым не воспользовались в течение шести месяцев со дня выдачи, теряет силу (статья 19).

Члены семьи

• Совладельцы: если ваш(а) супруг(а) или дети указаны в тапу вместе с вами, они могут подать заявление на основании того же объекта, приложив документ, подтверждающий родство.
• Супруг(а) и дети, не указанные в тапу: они могут подать заявление на семейный ВНЖ (статья 34) как члены семьи, находящиеся на вашем иждивении: это ваш(а) супруг(а) с иностранным гражданством, а также несовершеннолетние или находящиеся на иждивении дети — ваши или супруга(и). Каждый семейный ВНЖ выдается не более чем на три года за один раз и не может действовать дольше, чем ВНЖ самого спонсора.

Срок действия, продление и долгосрочный ВНЖ

• Краткосрочный ВНЖ выдается на срок до двух лет за один раз (статья 31).
• Заявление на продление подавайте в течение 60 дней до окончания срока действия и в любом случае до его истечения (статья 24). Пока заявление рассматривается, вы можете оставаться в Турции со справкой о подаче заявления на продление.
• ВНЖ можно продлевать, пока жилье остается в вашей собственности и вы соответствуете условиям.
• После восьми лет непрерывного проживания по ВНЖ можно подать заявление на долгосрочный ВНЖ (статьи 42 и 43); для него также нужны медицинская страховка и достаточный доход, а за последние три года вы не должны были получать социальную помощь.

Что происходит при продаже

ВНЖ привязан к недвижимости. Если вы продаете жилье, условие, на котором был основан ваш ВНЖ, перестает существовать: по статье 33 ВНЖ может быть аннулирован, и продлить его на этом основании уже не получится. Если вы купите другое жилье, отвечающее требованиям, или получите право на ВНЖ по другому основанию (работа, семья, учеба), вы сможете подать заявление по этому новому основанию.

ВНЖ или гражданство?

О получении гражданства читайте на нашей странице «Гражданство Турции за инвестиции».

Что это значит для покупателей

• ВНЖ при покупке недвижимости — практичный способ жить в Турции часть года или круглый год, но он зависит от стоимости жилья, квартала и от того, пользуетесь ли вы этим жильем лично.
• До подписания проверьте три вещи: стоимость в долларах на дату приобретения, открыт ли квартал для новой регистрации и то, что вам не понадобится сдавать жилье в аренду.
• Следите за актуальностью документов — за медицинской страховкой, регистрацией по адресу и сроками продления.

CCT Investments помогает иностранным покупателям выбрать в Стамбуле недвижимость, которая соответствует их планам на ВНЖ или гражданство, и сопровождает оформление тапу. Прочитайте наше руководство для покупателя, загляните в частые вопросы или свяжитесь с нами.

Источники

• Закон № 6458 об иностранцах и международной защите (статьи 19, 24, 31–34, 42–43)
• e-İkamet: документы, необходимые для подачи заявления на краткосрочный ВНЖ
• Управление по делам миграции: заявление о закрытых районах и кварталах Стамбула (16 июля 2023 года)
• KL Legal Consultancy: изменение правила о ВНЖ на основании владения недвижимостью от 16 октября 2023 года