Искан, Kat İrtifakı и Kat Mülkiyeti: виды тапу в Турции простыми словами

В Турции акт ввода в эксплуатацию — искан (İskan), официально yapı kullanma izni, — это документ, который подтверждает, что построенное здание соответствует утвержденному проекту и пригодно к использованию. Искан связывает два вида свидетельства о праве собственности — тапу (Tapu) — на квартиру: пока здание существует только в проекте или строится, выдается тапу с правом на долю в строящемся объекте (Kat İrtifakı), а после получения искана его можно переоформить в тапу с полным правом собственности (Kat Mülkiyeti). Для покупателя тапу с полным правом собственности — самый ясный признак того, что здание достроено и зарегистрировано по закону.

Три документа, на которых держится каждое здание

Каждое законно построенное здание в Турции опирается на три документа:

• *Разрешение на строительство (İmar / yapı ruhsatı):* выдается муниципалитетом до начала строительства. По Закону о градостроительстве № 3194 строительство должно начаться в течение двух лет со дня выдачи разрешения и завершиться в течение пяти лет (этот срок считается вместе со сроком на начало работ), иначе разрешение теряет силу и нужно получать новое.
• *Искан (yapı kullanma izni):* выдается, когда здание достроено. По заявлению собственника муниципалитет проверяет, что здание соответствует разрешению на строительство и приложениям к нему и технически безопасно для эксплуатации.
• Тапу (свидетельство о праве собственности): документ о праве собственности, который выдает и регистрирует кадастровое управление (Tapu Müdürlüğü), подчиненное Главному управлению земельного реестра и кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM). В нем указаны собственник, объект и все права и ограничения, например ипотека (ipotek).

Перед покупкой обязательно проверьте запись об объекте в кадастровом управлении — сами или через юриста либо агента — и убедитесь, что на объекте нет ипотеки, ареста (haciz) или отметок, которые перейдут к вам.

Kat İrtifakı: тапу для строящегося здания

Тапу с правом на долю в строящемся объекте (Kat İrtifakı, дословно «поэтажный сервитут») оформляется на земельный участок до начала или во время строительства на основании утвержденного проекта и плана управления. Каждой будущей квартире присваивают номер и долю в земельном участке (arsa payı).

Что это означает на практике:

• Вам принадлежат конкретное помещение и доля в земельном участке, а не просто невыделенная доля участка.
• Объект с таким тапу можно купить, продать и заложить.
• Такое тапу показывает, что проект зарегистрирован надлежащим образом, но не подтверждает, что здание достроено или прошло итоговую проверку.

Большинство квартир в строящихся и недавно сданных домах Стамбула сначала продаются по тапу с правом на долю в строящемся объекте.

Kat Mülkiyeti: полное право собственности на квартиру

Когда здание достроено и искан получен, собственники (обычно застройщик — сразу по всем помещениям) обращаются в кадастровое управление, чтобы переоформить тапу с правом на долю в строящемся объекте в тапу с полным правом собственности. После этого каждая квартира становится полностью самостоятельным объектом с долей в праве собственности на общее имущество.

Если в тапу указано «kat mülkiyeti», значит, здание получило искан. Поэтому покупателям на вторичном рынке обычно советуют отдавать предпочтение тапу с полным правом собственности.

Почему искан важен для покупателя

• Коммуникации. По статье 31 Закона о градостроительстве здания без искана нельзя подключать к электричеству, водоснабжению и канализации, пока он не получен. Помещения, на которые искан получен, подключить можно.
• Цена при перепродаже и финансирование. Банки и покупатели охотнее имеют дело с объектом, у которого есть искан и тапу с полным правом собственности, поэтому его может быть проще продать или использовать для получения кредита.
• Юридическая определенность. Искан подтверждает, что построенное соответствует утвержденному проекту. Если здание нарушает градостроительные нормы, муниципалитет уведомляет кадастровое управление, и в запись об объекте вносят отметку, которая сохраняется, пока нарушение не устранено.

Синее и розовое тапу

Раньше турецкие тапу были двух цветов, и многие до сих пор называют их по цвету:

• *Синее (mavi) тапу: тапу на землю — например, на участок, поле или землю в долевой собственности (hisseli*). Отдельные квартиры в нем не описаны.
• *Розовое, или красное (pembe), тапу:* тапу на самостоятельное помещение в здании — с правом на долю в строящемся объекте или с полным правом собственности.

Новые тапу оформляются по единому образцу, поэтому читайте, что написано в документе, а не ориентируйтесь на цвет. Ищите слова «kat irtifakı» или «kat mülkiyeti» и номер помещения.

Какие еще документы запросить

• Обязательное страхование от землетрясений (DASK): при переоформлении тапу у здания должен быть действующий полис DASK.
• *Сертификат энергоэффективности (Enerji Kimlik Belgesi):* выдается на новые здания; попросите копию у застройщика.
• Отчет об оценке недвижимости: когда недвижимость в Турции покупает иностранец, нужен отчет лицензированного оценщика. Подробнее — в нашем руководстве об отчете об оценке недвижимости.

Тип тапу, вид на жительство (ВНЖ) и гражданство

• Гражданство. Чтобы недвижимость давала право на гражданство Турции, она должна стоить не менее 400 000 долларов США, а в тапу вносится обязательство не продавать объект в течение трех лет. С декабря 2023 года это должен быть объект с полным правом собственности или правом на долю в строящемся объекте либо земельный участок со зданием; участок без построек больше не подходит. Строящийся объект может подойти по нотариальному договору обещания продажи (Satış Vaadi Sözleşmesi), если на здание уже оформлено право на долю в строящемся объекте, а вся сумма уплачена сразу. (С сентября 2018 года по июнь 2022 года порог составлял 250 000 долларов.) Выбирайте тапу без ипотеки: сумма любой ипотеки вычитается из стоимости.
• ВНЖ. ВНЖ на основании владения недвижимостью не выдается автоматически. Жилье должно стоить не менее 200 000 долларов, а некоторые кварталы закрыты для новых ВНЖ. Подробнее — о ВНЖ при покупке недвижимости и о том, какие районы Стамбула открыты.

Расходы и налоги, которые нужно учесть

• Сбор за переоформление тапу: 4% от заявленной цены; обычно 2% платит покупатель и 2% — продавец.
• Налог на прирост стоимости: жилье, купленное до 1 января 2025 года, освобождается от налога, если продается по истечении пяти лет. Для жилья, купленного с 1 января 2025 года, прирост может облагаться по ставке 15–40%, при этом цена покупки индексируется на инфляцию.

Что это значит для покупателя

• Покупка на этапе строительства: тапу с правом на долю в строящемся объекте — это нормально. Проверьте, действует ли разрешение на строительство, каков послужной список застройщика и какие сроки сдачи дома и получения искана обещаны в договоре.
• Покупка готового жилья или жилья на вторичном рынке: запросите искан и отдайте предпочтение тапу с полным правом собственности. Если здание достроено несколько лет назад, а тапу до сих пор оформлено как право на долю в строящемся объекте, это тревожный сигнал, и в причинах стоит разобраться.
• Покупка ради гражданства: до оплаты проверьте тип тапу, стоимость объекта и наличие ипотеки.

CCT Investments бесплатно сопровождает оформление тапу для покупателей в новостройках — от отчета об оценке недвижимости до переоформления. Читайте наше руководство для покупателя или свяжитесь с нами.

Источники

• Закон о градостроительстве № 3194 (İmar Kanunu), статьи 29–32 (mevzuat.gov.tr)
• Закон о поэтажной собственности № 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu) (mevzuat.gov.tr)
• Положение о применении Закона о гражданстве Турции, статья 20 (mevzuat.gov.tr)
• Руководство TKGM по приобретению недвижимости иностранцами (на сайте Invest in Konya, PDF)