شهادة الإسكان وسندات كات إرتفاكي وكات مولكيتي: شرح مبسّط

في تركيا، شهادة الإسكان (İskan، واسمها الرسمي yapı kullanma izni أي إذن استخدام المبنى) هي الوثيقة التي تؤكد أن المبنى المكتمل مطابق لمشروعه المعتمد وصالح للاستخدام. وهي الحلقة التي تربط بين نوعَي سند الملكية للشقة: فسند حق الطابق (كات إرتفاكي / Kat İrtifakı) يصدر حين يكون المبنى مشروعًا أو قيد الإنشاء، وبعد الحصول على شهادة الإسكان يمكن تحويله إلى سند الملكية الطابقية (كات مولكيتي / Kat Mülkiyeti)، أي الملكية الكاملة للوحدة في المبنى. وبالنسبة للمشتري، يُعدّ سند كات مولكيتي أوضح دليل على أن المبنى مكتمل ومسجَّل قانونيًا.

ثلاث وثائق يقوم عليها كل مبنى

يستند كل مبنى قانوني في تركيا إلى ثلاث وثائق:

• *رخصة البناء (İmar / yapı ruhsatı):* تصدرها البلدية قبل البدء بالبناء. وبموجب قانون الإعمار رقم 3194، يجب أن يبدأ البناء خلال سنتين من صدور الرخصة وأن ينتهي خلال خمس سنوات (تُحسب معها مدة البدء)، وإلا سقطت الرخصة ولزم استخراج رخصة جديدة.
• *شهادة الإسكان (yapı kullanma izni):* تصدر عند اكتمال المبنى. فبناءً على طلب المالك، تتحقق البلدية من أن المبنى مطابق للرخصة وملحقاتها وآمن فنيًا للاستخدام.
• سند الملكية (الطابو / Tapu): وثيقة الملكية التي تصدرها وتسجّلها مديرية السجل العقاري (Tapu Müdürlüğü) التابعة للمديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM). ويُدوَّن فيه المالك والعقار وأي حقوق أو قيود عليه، كالرهن (ipotek).

قبل الشراء، تحقق دائمًا من قيد العقار في السجل العقاري، أو اطلب من محاميك أو وكيلك العقاري أن يفعل ذلك، للتأكد من عدم وجود رهون أو حجوزات (haciz) أو إشارات مدوَّنة قد تنتقل إليك.

سند حق الطابق (كات إرتفاكي): سند لمبنى قيد الإنشاء

يُنشأ سند كات إرتفاكي (وترجمته الحرفية «ارتفاق الطابق») على الأرض قبل البناء أو أثناءه، استنادًا إلى المشروع المعتمد ونظام الإدارة. وتُعطى كل شقة مستقبلية رقم وحدتها وحصتها من الأرض (arsa payı).

ما يعنيه ذلك عمليًا:

• أنت تملك وحدة محددة وحصة من الأرض، لا مجرد حصة شائعة في قطعة أرض.
• يمكن بيعه وشراؤه ورهنه.
• يثبت أن المشروع سُجِّل تسجيلًا صحيحًا، لكنه لا يثبت أن المبنى اكتمل أو اجتاز الفحص النهائي.

تُباع معظم الشقق على المخطط والشقق المكتملة حديثًا في اسطنبول بسند كات إرتفاكي في البداية.

سند الملكية الطابقية (كات مولكيتي): الملكية الكاملة للشقة

عند اكتمال المبنى والحصول على شهادة الإسكان، يتقدم المالكون (وعادةً المطوّر العقاري نيابةً عن جميع الوحدات) بطلب إلى السجل العقاري لتحويل سندات كات إرتفاكي إلى سندات كات مولكيتي. وعندها تصبح كل شقة وحدة مستقلة تمامًا، مع ملكية حصتها من الأجزاء المشتركة.

فإذا كُتب في السند «kat mülkiyeti»، فهذا يعني أن المبنى حصل على شهادة الإسكان. ولهذا يُنصح مشترو عقارات إعادة البيع عادةً بتفضيل سند كات مولكيتي.

لماذا تهمّ شهادة الإسكان المشتري

• الخدمات. بموجب المادة 31 من قانون الإعمار، لا يجوز توصيل الكهرباء والماء والصرف الصحي إلى المباني التي لا تملك إذن الاستخدام إلى أن تحصل عليه. أما الوحدات الحاصلة على الإذن فيمكن توصيلها.
• قيمة إعادة البيع والتمويل. تطمئن البنوك والمشترون أكثر إلى العقار الذي يملك شهادة إسكان وسند كات مولكيتي، مما قد يسهّل البيع أو الاقتراض.
• اليقين القانوني. تؤكد شهادة الإسكان أن ما بُني مطابق للمشروع المعتمد. وإذا خالف مبنى قواعد الإعمار، تُبلغ البلدية السجل العقاري فتُضاف إشارة إلى قيد العقار إلى أن تُعالَج المخالفة.

الطابو الأزرق والطابو الوردي

كانت سندات الملكية التركية القديمة تصدر بلونين، وما زال كثيرون يشيرون إليهما:

• *الطابو الأزرق (mavi): سند أرض، كقطعة أرض أو حقل أو أرض مشتركة الحصص (hisseli*). ولا يحدد شققًا بعينها.
• *الطابو الوردي أو الأحمر (pembe):* سند لوحدة مستقلة في مبنى، سواء أكان كات إرتفاكي أم كات مولكيتي.

تعتمد سندات الملكية الحديثة تصميمًا موحّدًا، فاقرأ ما هو مكتوب في الوثيقة ولا تعتمد على لونها. وابحث عن عبارة «kat irtifakı» أو «kat mülkiyeti» وعن رقم الوحدة.

وثائق أخرى اطلبها

• تأمين الزلازل الإلزامي (DASK): يُشترط وجود بوليصة DASK سارية للمبنى عند نقل الملكية في السجل العقاري.
• *شهادة أداء الطاقة (Enerji Kimlik Belgesi):* تصدر للمباني الجديدة، فاطلب نسخة منها من المطوّر العقاري.
• تقرير التقييم العقاري: يُشترط تقرير من خبير تقييم مرخّص عند شراء الأجنبي عقارًا في تركيا. راجع دليلنا عن تقرير التقييم العقاري.

نوع السند والإقامة والجنسية

• الجنسية. للحصول على الجنسية التركية، يجب ألا تقل قيمة العقار عن 400,000 دولار أمريكي، وأن توضع على سند الملكية إشارة بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات. ومنذ ديسمبر 2023، يجب أن يكون العقار وحدة بسند كات مولكيتي أو كات إرتفاكي، أو أرضًا مبنيًا عليها؛ ولم تعد الأرض الفارغة مؤهلة. ويمكن أن تتأهل وحدة على المخطط عبر عقد وعد بالبيع موثّق لدى كاتب العدل، إذا كان للمبنى سند كات إرتفاكي بالفعل ودُفع المبلغ كاملًا مقدمًا. (كان الحد الأدنى 250,000 دولار من سبتمبر 2018 حتى يونيو 2022.) واختر سندًا خاليًا من الرهون، لأن قيمة أي رهن تُخصم من قيمة العقار.
• الإقامة. الإقامة العقارية ليست تلقائية. يجب ألا تقل قيمة المنزل عن 200,000 دولار، وبعض الأحياء مغلقة أمام الإقامات الجديدة. اقرأ المزيد عن الإقامة عبر شراء عقار وعن مناطق اسطنبول المفتوحة للإقامة.

التكاليف والضرائب التي يجب أخذها في الحسبان

• رسوم سند الملكية (رسوم الطابو): 4% من السعر المصرَّح به، يدفع المشتري عادةً 2% منها والبائع 2%.
• ضريبة الأرباح الرأسمالية: المنازل التي اشتُريت قبل 1 يناير 2025 تُعفى عند بيعها بعد خمس سنوات. أما المنازل المشتراة منذ 1 يناير 2025، فقد يخضع الربح فيها لضريبة بنسبة 15% إلى 40%، مع تعديل سعر الشراء وفق التضخم.

ماذا يعني هذا للمشترين

• الشراء على المخطط: سند كات إرتفاكي أمر طبيعي. تحقق من سريان رخصة البناء، ومن سجل المطوّر العقاري، ومن موعدَي الإنجاز والحصول على شهادة الإسكان المذكورين في العقد.
• شراء منزل مكتمل أو إعادة بيع: اطلب شهادة الإسكان وفضّل سند كات مولكيتي. فالمبنى المكتمل الذي يبقى بسند كات إرتفاكي بعد سنوات من إنجازه علامة تحذير تستحق التحقق.
• الشراء بغرض الجنسية: تأكد من نوع السند والقيمة ووضع الرهن قبل الدفع.

تتابع CCT Investments إجراءات سند الملكية مجانًا لمشتري المشاريع الجديدة، من تقرير التقييم العقاري حتى نقل الملكية. اطّلع على دليل المشتري أو اتصل بنا.

المصادر

• قانون الإعمار رقم 3194 (İmar Kanunu)، المواد 29–32 (mevzuat.gov.tr)
• قانون الملكية الطابقية رقم 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu) (mevzuat.gov.tr)
• اللائحة التنفيذية لقانون الجنسية التركية، المادة 20 (mevzuat.gov.tr)
• دليل المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM) لتملّك الأجانب للعقارات في تركيا (عبر موقع Invest in Konya، ملف PDF)