پایان‌کار (İskan) و سندهای Kat İrtifakı و Kat Mülkiyeti به زبان ساده
در ترکیه، پایان‌کار (İskan) که نام رسمی آن yapı kullanma izni است، سندی است که تأیید می‌کند ساختمان تکمیل‌شده با پروژه مصوب خود مطابقت دارد و قابل استفاده است. این سند حلقه اتصال دو نوع سند مالکیت آپارتمان است: سند پیش از پایان‌کار (Kat İrtifakı) زمانی صادر می‌شود که ساختمان هنوز در مرحله پروژه یا در حال ساخت است و پس از صدور پایان‌کار، می‌توان آن را به سند مالکیت آپارتمانی (Kat Mülkiyeti)، یعنی مالکیت کامل واحد، تبدیل کرد. برای خریداران، سند مالکیت آپارتمانی روشن‌ترین نشانه این است که ساختمان تکمیل شده و به‌طور قانونی ثبت شده است.
سه سند پشتوانه هر ساختمان
هر ساختمان قانونی در ترکیه بر سه سند استوار است:
- *پروانه ساخت (İmar / yapı ruhsatı):* پیش از ساخت از سوی شهرداری صادر می‌شود. طبق قانون شهرسازی شماره 3194، ساخت باید ظرف دو سال از صدور پروانه آغاز شود و ظرف پنج سال (که همراه با مهلت آغاز محاسبه می‌شود) به پایان برسد؛ در غیر این صورت پروانه از اعتبار می‌افتد و پروانه جدید لازم است.
- *پایان‌کار (yapı kullanma izni):* پس از تکمیل ساختمان صادر می‌شود. شهرداری به درخواست مالک بررسی می‌کند که ساختمان با پروانه و پیوست‌های آن مطابقت داشته باشد و از نظر فنی برای استفاده ایمن باشد.
- سند مالکیت (Tapu): سند مالکیتی که اداره ثبت اسناد و املاک (Tapu Müdürlüğü) زیر نظر اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) صادر و ثبت می‌کند. در این سند، مالک، ملک و هرگونه حق یا محدودیت روی آن، مانند رهن (ipotek)، درج می‌شود.
پیش از خرید، همیشه سوابق سند را در اداره ثبت اسناد و املاک بررسی کنید یا از وکیل یا مشاور املاک خود بخواهید این کار را انجام دهد تا مطمئن شوید هیچ رهن، توقیف (haciz) یا قیدی که به شما منتقل شود، وجود ندارد.
سند پیش از پایان‌کار (Kat İrtifakı): سند ساختمان در حال ساخت
سند پیش از پایان‌کار (Kat İrtifakı، به معنای لفظی «حق ارتفاق طبقه») پیش از ساخت یا در حین آن، بر اساس پروژه مصوب و یک آیین‌نامه مدیریت ساختمان، روی زمین ایجاد می‌شود. به هر آپارتمان آینده، شماره واحد و سهم آن از زمین (arsa payı) اختصاص می‌یابد.
در عمل یعنی:
- شما مالک یک واحد مشخص و سهمی از زمین هستید، نه فقط سهمی مشاع از یک قطعه زمین.
- این سند قابل خرید و فروش و رهن است.
- نشان می‌دهد پروژه به‌درستی ثبت شده، اما نشان نمی‌دهد که ساختمان تکمیل شده یا بازرسی نهایی را گذرانده است.
بیشتر آپارتمان‌های پیش‌فروش و تازه تکمیل‌شده در استانبول در ابتدا با سند پیش از پایان‌کار فروخته می‌شوند.
سند مالکیت آپارتمانی (Kat Mülkiyeti): مالکیت کامل واحد
وقتی ساختمان تکمیل و پایان‌کار صادر شد، مالکان (معمولاً شرکت سازنده از طرف همه واحدها) از اداره ثبت اسناد و املاک می‌خواهند سندهای پیش از پایان‌کار را به سندهای مالکیت آپارتمانی تبدیل کند. از آن پس هر آپارتمان به واحدی کاملاً مستقل تبدیل می‌شود که سهمی از مشاعات را نیز در مالکیت دارد.
اگر در سند عبارت «kat mülkiyeti» نوشته شده باشد، یعنی ساختمان پایان‌کار گرفته است. به همین دلیل معمولاً به خریداران املاک دست دوم توصیه می‌شود سند مالکیت آپارتمانی را ترجیح دهند.
چرا پایان‌کار برای خریداران اهمیت دارد
- انشعابات. طبق ماده 31 قانون شهرسازی، ساختمان‌های فاقد پایان‌کار تا زمان دریافت آن نمی‌توانند به شبکه برق، آب و فاضلاب وصل شوند. واحدهایی که پایان‌کار دارند، می‌توانند انشعاب بگیرند.
- ارزش فروش مجدد و تأمین مالی. بانک‌ها و خریداران به ملکی که پایان‌کار و سند مالکیت آپارتمانی دارد اطمینان بیشتری دارند و همین می‌تواند فروش یا گرفتن وام را آسان‌تر کند.
- اطمینان حقوقی. پایان‌کار تأیید می‌کند که آنچه ساخته شده با پروژه مصوب مطابقت دارد. اگر ساختمانی مقررات شهرسازی را نقض کند، شهرداری به اداره ثبت اسناد و املاک اطلاع می‌دهد و تا رفع مشکل، یادداشتی در سوابق سند درج می‌شود.
سندهای آبی و صورتی
سندهای مالکیت قدیمی ترکیه در دو رنگ صادر می‌شدند و بسیاری از مردم هنوز با همین رنگ‌ها از آن‌ها یاد می‌کنند:
- *سند آبی (mavi tapu): سند زمین، مانند قطعه زمین، مزرعه یا زمین مشاع (hisseli*). این سند آپارتمان‌های جداگانه را مشخص نمی‌کند.
- *سند صورتی یا قرمز (pembe tapu):* سند یک واحد مستقل در ساختمان، چه سند پیش از پایان‌کار (Kat İrtifakı) و چه سند مالکیت آپارتمانی (Kat Mülkiyeti).
سندهای جدیدتر طرح استانداردی دارند؛ پس به جای تکیه بر رنگ سند، آنچه را در آن نوشته شده بخوانید. به دنبال عبارت «kat irtifakı» یا «kat mülkiyeti» و شماره واحد باشید.
مدارک دیگری که باید درخواست کنید
- بیمه اجباری زلزله (DASK): هنگام انتقال سند مالکیت، داشتن بیمه‌نامه معتبر DASK برای ساختمان الزامی است.
- *گواهی عملکرد انرژی (Enerji Kimlik Belgesi):* برای ساختمان‌های نو صادر می‌شود؛ یک نسخه از آن را از سازنده بخواهید.
- گزارش ارزیابی (کارشناسی) ملک: وقتی یک خارجی در ترکیه ملک می‌خرد، گزارشی از سوی کارشناس رسمی دارای مجوز الزامی است. راهنمای گزارش ارزیابی ملک ما را ببینید.
نوع سند، اقامت و تابعیت
- تابعیت. برای اینکه ملک شما را واجد شرایط تابعیت ترکیه کند، ارزش آن باید دست‌کم 400 هزار دلار آمریکا باشد و قید عدم فروش سه‌ساله در سند مالکیت ثبت شود. از دسامبر 2023، ملک باید واحدی با سند مالکیت آپارتمانی یا سند پیش از پایان‌کار یا زمینی دارای ساختمان باشد؛ زمین خالی دیگر واجد شرایط نیست. یک واحد پیش‌فروش در صورتی می‌تواند واجد شرایط باشد که از طریق قرارداد وعده فروش رسمی در دفتر اسناد رسمی (Noter) خریداری شود، ساختمان از پیش سند پیش از پایان‌کار داشته باشد و کل مبلغ یکجا پرداخت شود. (این حد نصاب از سپتامبر 2018 تا ژوئن 2022 معادل 250 هزار دلار بود.) سندی را انتخاب کنید که رهن نداشته باشد، زیرا مبلغ هرگونه رهن از ارزش ملک کسر می‌شود.
- اجازه اقامت. اقامت از طریق ملک خودکار نیست. ارزش خانه باید دست‌کم 200 هزار دلار باشد و برخی محله‌ها به روی اقامت‌های جدید بسته‌اند. درباره اقامت از طریق خرید ملک و مناطق باز استانبول برای اقامت بیشتر بخوانید.
هزینه‌ها و مالیات‌هایی که باید در نظر بگیرید
- هزینه انتقال سند: 4 درصد قیمت اظهارشده، که معمولاً 2 درصد آن را خریدار و 2 درصد را فروشنده می‌پردازد.
- مالیات بر عایدی سرمایه: خانه‌هایی که پیش از 1 ژانویه 2025 خریداری شده‌اند، در صورت فروش پس از پنج سال معاف‌اند. برای خانه‌هایی که از 1 ژانویه 2025 به بعد خریداری شده‌اند، سود فروش ممکن است با نرخ 15 تا 40 درصد مشمول مالیات شود و قیمت خرید بر اساس تورم تعدیل می‌شود.
این موضوع برای خریداران چه معنایی دارد
- خرید پیش‌فروش: داشتن سند پیش از پایان‌کار عادی است. اعتبار پروانه ساخت، سابقه شرکت سازنده و تاریخ‌های وعده‌داده‌شده برای تکمیل و پایان‌کار در قرارداد را بررسی کنید.
- خرید خانه تکمیل‌شده یا دست دوم: پایان‌کار را مطالبه کنید و سند مالکیت آپارتمانی را ترجیح دهید. ساختمانی که سال‌ها پس از تکمیل هنوز سند پیش از پایان‌کار دارد، زنگ خطری است که باید بررسی شود.
- خرید برای تابعیت: پیش از پرداخت، نوع سند، ارزش ملک و وضعیت رهن را تأیید کنید.
شرکت CCT Investments روند سند مالکیت را برای خریداران پروژه‌های نوساز، از گزارش ارزیابی تا انتقال سند، به‌رایگان پیگیری می‌کند. راهنمای خریداران ما را ببینید یا با ما تماس بگیرید.
