لیر ترکیه و قیمت املاک برای خریداران خارجی (2026)

4 نوامبر 2021آخرین به‌روزرسانی: 30 سپتامبر 2026زمان مطالعه: 8 دقیقه

لیر ترکیه از پایان سال 2017 تاکنون بیش از 90 درصد از ارزش خود را در برابر دلار آمریکا از دست داده است: به گفته بانک مرکزی جمهوری ترکیه (TCMB)، هر دلار در آن زمان حدود 3.77 لیر و در 29 سپتامبر 2026 حدود 48.9 لیر بود. برای خریداری که با دلار، یورو یا ارزهای کشورهای حاشیه خلیج فارس پرداخت می‌کند، این به آن معنا نیست که خانه‌های ترکیه خودبه‌خود ارزان شده‌اند، چون قیمت‌ها به لیر نیز به‌سرعت بالا رفته‌اند. آنچه اهمیت دارد این است که قیمت‌ها به ارز خودتان چگونه تغییر می‌کنند، و این به فاصله میان رشد قیمت مسکن و سقوط لیر بستگی دارد.

این صفحه جایگزین مقاله‌های پیشین ما درباره لیر در سال‌های 2015، 2016، 2017 و 2021 است. تاریخچه به‌طور خلاصه در پایان صفحه آمده است.

لیر در برابر دلار از سال 2018

جدول زیر نرخ خرید اعلامی دلار از سوی بانک مرکزی (TCMB) را در آخرین روز کاری هر سال نشان می‌دهد.

پایان سال	دلار/لیر (USD/TRY)	تغییر قیمت دلار به لیر در طول سال
2017	3.77
2018	5.28	+40.0%
2019	5.94	+12.5%
2020	7.42	+24.9%
2021	13.33	+79.7%
2022	18.70	+40.3%
2023	29.44	+57.4%
2024	35.28	+19.8%
2025	42.85	+21.4%
29 سپتامبر 2026	48.91	+14.2% (از ابتدای سال تاکنون)

دو نکته جلب توجه می‌کند:

سال‌های 2018، 2021 و 2023 تندترین سقوط‌ها را داشتند؛ سال‌هایی که با بحران ارزی 2018، کاهش نرخ بهره در 2021 و ماه‌های پیرامون انتخابات 2023 شناخته می‌شوند.
از سال 2024 سقوط کندتر و یکنواخت‌تر شده است. قیمت دلار به لیر در سال 2024 معادل 19.8 درصد و در سال 2025 معادل 21.4 درصد بالا رفت، در حالی که قیمت‌های مصرف‌کننده 44.38 و 30.89 درصد افزایش یافت (TÜİK، دسامبر نسبت به دسامبر). به بیان دیگر، لیر حتی در حالی که به‌طور اسمی ارزش از دست می‌دهد، به ارزش واقعی تقویت شده است.

چرا اگر با ارز خارجی پرداخت می‌کنید این موضوع اهمیت دارد

وقتی در ترکیه خانه می‌خرید، قیمت معمولاً به لیر تعیین می‌شود (برخی سازندگان به دلار یا یورو هم قیمت می‌دهند). هزینه شما به ارز خودتان به دو عامل متغیر بستگی دارد:

قیمت لیری ملک، که از هزینه ساخت، ارزش زمین و تورم پیروی می‌کند.
نرخ ارز در روزی که پرداخت می‌کنید.

اگر قیمت‌های لیری سریع‌تر از قیمت دلار به لیر بالا بروند، خانه‌ها برای خریدار دلاری گران‌تر می‌شوند، حتی با وجود سقوط لیر. اگر کندتر بالا بروند، خانه‌ها به دلار ارزان‌تر می‌شوند. در چند سال اخیر هر دو حالت رخ داده است.

قیمت مسکن چگونه تغییر کرد

شاخص قیمت مسکن TCMB نشان می‌دهد که رونق قیمت‌ها در سال‌های 2020 تا 2023 فروکش کرده است:

در ژوئیه 2026، قیمت مسکن در ترکیه به لیر 25.0 درصد بالاتر از یک سال قبل بود، اما پس از کسر تورم به ارزش واقعی 5.1 درصد پایین‌تر.
اجاره‌بهای مستأجران جدید سریع‌تر بالا رفت: 28.4 درصد افزایش در کل کشور و 32.4 درصد در استانبول در همین دوره.

در همین دوازده ماه، قیمت دلار به لیر تقریباً 17 درصد افزایش یافت (بر اساس نرخ‌های TCMB در پایان ژوئیه 2025 و ژوئیه 2026). محاسبه‌ای تقریبی بر پایه این دو رقم نشان می‌دهد که قیمت مسکن در ترکیه به دلار حدود 7 درصد بالا رفته است. این برآوردی تقریبی است، نه رقمی رسمی؛ پروژه‌ها و مناطق مختلف ممکن است تفاوت زیادی با هم داشته باشند. برای تصویر کامل، مقاله ما درباره قیمت مسکن در ترکیه را بخوانید.

تقاضای خارجی در مقایسه با تقاضای داخلی اندک است. به گزارش TÜİK، خارجی‌ها در سال 2025 در مجموع 21,534 واحد مسکونی خریدند، یعنی 1.3 درصد از کل فروش‌ها، در مقایسه با رکورد 67,490 واحد در سال 2022. پس از بالا رفتن آستانه تابعیت و قیمت‌ها، نرخ ارز به‌تنهایی نتوانست فروش به خارجی‌ها را بالا نگه دارد. جزئیات را در آمار خریداران خارجی ما ببینید.

گواهی تبدیل ارز

به گفته اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر (TKGM)، از 24 ژانویه 2022 هر شخص حقیقی خارجی که در ترکیه ملک می‌خرد باید در اداره ثبت اسناد و املاک (Tapu Müdürlüğü) گواهی تبدیل ارز (DAB، döviz alım belgesi) ارائه کند. در عمل:

ارز خارجی خود را به بانکی که در ترکیه فعالیت می‌کند می‌فروشید؛ بانک آن را به بانک مرکزی می‌فروشد و گواهی را صادر می‌کند.
در این گواهی نام شما، شماره پاسپورت یا شناسه خارجی شما و مبلغ تبدیل‌شده درج می‌شود.
مبلغ تبدیل‌شده به ارزش معامله در سند مالکیت (Tapu) مرتبط است.
اگر برای تابعیت اقدام می‌کنید، به رسید بانکی انتقال وجه از خریدار به فروشنده نیز نیاز دارید.

گزارش ارزیابی (کارشناسی) ملک از سوی کارشناس رسمی دارای مجوز نیز لازم است. تبدیل ارز را پیش از نوبت انتقال سند، با بانک و مشاور خود برنامه‌ریزی کنید تا نرخی که می‌گیرید و گواهی صادرشده با معامله منطبق باشد.

توصیه‌های کاربردی

برای سفته‌بازی روی ارز خرید نکنید. هیچ‌کس نمی‌تواند نرخ ارز را با اطمینان پیش‌بینی کند. ملکی را انتخاب کنید که اگر لیر در همین سطح امروز بماند هم همچنان آن را بخواهید.
قیمت‌ها را به ارز خودتان مقایسه کنید. به جای رشد قیمت لیری، به فروش‌های اخیر در همان پروژه یا منطقه، تبدیل‌شده با نرخ همان روز، نگاه کنید.
طرح پرداخت لیری یا دلاری. بسیاری از سازندگان اقساط بدون بهره ارائه می‌دهند. در طرحی که به لیر تثبیت شده، اگر لیر به تضعیف ادامه دهد اقساط بعدی برای شما ارزان‌تر تمام می‌شود، اما اگر به ارزش واقعی تقویت شود گران‌تر؛ سازندگان اغلب این ریسک را در قیمت لحاظ می‌کنند. طرحی که به دلار یا یورو تثبیت شده، ریسک ارزی را از دوش شما برمی‌دارد. هر دو گزینه را درخواست کنید و هزینه کل را مقایسه کنید.
زمان تبدیل ارز را مدیریت کنید، نه زمان ورود به بازار را. پول خود را نزدیک به تاریخ پرداخت و فقط به اندازه نیاز تبدیل کنید و مدارک بانکی هر انتقال را نگه دارید.
هزینه‌های لیری را در نظر بگیرید. هزینه انتقال سند (4 درصد قیمت اعلام‌شده، که معمولاً 2 درصد / 2 درصد میان طرفین تقسیم می‌شود)، مالیات بر ارزش افزوده (KDV) در موارد مشمول، و گزارش ارزیابی ملک همگی به لیر دریافت می‌شوند. راهنمای خریداران ما را ببینید.
ارزش ملک برای تابعیت را در تاریخ درست بررسی کنید. اگر برای تابعیت خرید می‌کنید، ارزش ملک باید دست‌کم 400 هزار دلار باشد و این ارزش به دلار سنجیده می‌شود. صفحه اخذ تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری را ببینید.

این موضوع برای خریداران چه معنایی دارد

سقوط لیر تنها زمانی به خریداران خارجی مزیت می‌دهد که قیمت‌ها به لیر کندتر از تضعیف پول ملی بالا بروند؛ وضعیتی که به دلار در برخی دوره‌ها رخ داد و در برخی دیگر نه. امروز، با کاهش واقعی قیمت مسکن و تضعیف لیر با سرعتی کمتر از تورم، تصویر یکدست نیست و به پروژه بستگی دارد. تیم ما می‌تواند قیمت‌های اخیر مناطق مورد نظرتان را به ارز خودتان به شما نشان دهد. با ما تماس بگیرید یا املاک استانبول را ببینید.

تاریخچه: لیر از 2015 تا 2021

سال 2015: دلار به مرز 3 لیر نزدیک شد؛ نرخ TCMB در 24 اوت 2015 حدود 2.95 بود.
سال 2016: پس از سالی پرنوسان، نرخ در دسامبر 2016 از 3.50 لیر گذشت (3.51 در 2 دسامبر).
ژانویه 2017: دلار در 10 ژانویه 2017 به حدود 3.76 لیر رسید و به این ترتیب یک ریال سعودی (با نرخ ثابت 3.75 در برابر دلار) برای نخستین بار تقریباً برابر یک لیر شد.
سال 2021: بانک مرکزی در 23 سپتامبر 2021 نرخ بهره سیاستی را از 19 به 18 درصد کاهش داد و در ماه‌های بعد نیز به کاهش ادامه داد. دلار از حدود 8.66 لیر در 23 سپتامبر به حدود 17.47 لیر در 20 دسامبر 2021 رسید (نرخ‌های TCMB). بسیاری از خریداران خارجی از این فرصت استفاده کردند؛ فروش مسکن به خارجی‌ها در سال بعد به رکورد خود رسید.