Турецкая лира и цены на недвижимость для иностранных покупателей (2026)

С конца 2017 года турецкая лира потеряла более 90% стоимости по отношению к доллару США: по данным Центрального банка Турции (TCMB), тогда за один доллар давали около 3,77 лиры, а 29 сентября 2026 года — около 48,9 лиры. Для того, кто платит в долларах, евро или валютах стран Персидского залива, это не делает турецкое жилье автоматически дешевым, потому что цены в лирах тоже быстро росли. Важно то, как меняются цены в вашей валюте, а это зависит от разрыва между ростом цен на жилье и падением лиры.

Эта страница заменяет наши прежние статьи о лире за 2015, 2016, 2017 и 2021 годы. Краткая история приведена в конце.

Лира к доллару с 2018 года

В таблице использован индикативный курс покупки доллара США, установленный Центральным банком на последний рабочий день каждого года.

Обращают на себя внимание два момента:

• Самыми резкими были 2018, 2021 и 2023 годы: на них пришлись валютный кризис 2018 года, снижение процентных ставок в 2021 году и месяцы до и после выборов 2023 года.
• С 2024 года падение стало медленнее и ровнее. Цена доллара в лирах выросла на 19,8% в 2024 году и на 21,4% в 2025 году, тогда как потребительские цены, по данным Турецкого статистического института (TÜİK), выросли на 44,38% и 30,89% (декабрь к декабрю). Иными словами, в реальном выражении лира укреплялась, хотя в номинальном и теряла в цене.

Почему это важно, если вы платите в иностранной валюте

Когда вы покупаете жилье в Турции, цена обычно назначается в лирах (некоторые застройщики называют цены также в долларах или евро). Ваши расходы в собственной валюте зависят от двух переменных:

1. Цена объекта в лирах — она следует за стоимостью строительства, стоимостью земли и инфляцией.
2. Курс валюты в день оплаты.

Если цены в лирах растут быстрее, чем цена доллара в лирах, для того, кто платит в долларах, жилье дорожает, хотя лира и падает. Если они растут медленнее, жилье в долларах дешевеет. За последние несколько лет случалось и то и другое.

Как менялись цены на жилье

Индекс цен на жилье Центрального банка показывает, что ценовой бум 2020–2023 годов утих:

• В июле 2026 года цены на жилье в Турции были в лирах на 25,0% выше, чем годом ранее, но с поправкой на инфляцию — на 5,1% ниже в реальном выражении.
• Арендные ставки для новых арендаторов росли быстрее: +28,4% по стране и +32,4% в Стамбуле за тот же период.

За те же двенадцать месяцев цена доллара в лирах выросла примерно на 17% (курсы Центрального банка на конец июля 2025 года и июля 2026 года). Грубый расчет по этим двум цифрам показывает, что в долларовом выражении цены на жилье в Турции выросли примерно на 7%. Это ориентировочная оценка, а не официальный показатель; отдельные проекты и районы могут сильно отличаться. Полную картину дает наша статья о ценах на жилье в Турции.

Иностранный спрос невелик по сравнению с местным. По данным Турецкого статистического института, иностранцы купили в 2025 году 21 534 объекта жилья — 1,3% всех продаж, тогда как в рекордном 2022 году — 67 490. Когда порог для гражданства и цены выросли, одного лишь курса валюты оказалось недостаточно, чтобы удержать продажи иностранцам на высоком уровне. Подробности — в нашей статистике по иностранным покупателям.

Справка об обмене валюты

С 24 января 2022 года иностранное физическое лицо, покупающее недвижимость в Турции, обязано представить в кадастровое управление (Tapu ve Kadastro) справку об обмене валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB), как указывает Главное управление земельного реестра и кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM). На практике:

• Вы продаете иностранную валюту банку, работающему в Турции, тот перепродает ее Центральному банку и выдает справку.
• В справке указаны ваше имя, номер паспорта или идентификационный номер иностранца и обменянная сумма.
• Обменянная сумма привязана к стоимости сделки, указанной в свидетельстве о праве собственности — тапу (Tapu).
• Если вы подаете заявление на гражданство, понадобится также банковская квитанция, подтверждающая перевод от покупателя продавцу.

Требуется также отчет об оценке недвижимости, подготовленный лицензированным оценщиком. Спланируйте обмен с банком и вашим консультантом до назначенного дня оформления тапу, чтобы полученный курс и справка соответствовали сделке.

Практические советы

• Не покупайте ради игры на курсе. Достоверно предсказать курс не может никто. Выбирайте объект, который был бы вам нужен, даже если лира останется на сегодняшнем уровне.
• Сравнивайте цены в своей валюте. Смотрите не на рост цен в лирах, а на недавние сделки в том же проекте или районе, пересчитанные по курсу на день сделки.
• Рассрочка в лирах или в долларах. Многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку. При рассрочке, зафиксированной в лирах, более поздние взносы обойдутся вам дешевле, если лира продолжит слабеть, и дороже, если она укрепится в реальном выражении; застройщики часто закладывают этот риск в цену. Рассрочка, зафиксированная в долларах или евро, снимает с вас валютный риск. Запросите оба варианта и сравните итоговую стоимость.
• Рассчитывайте время обмена, а не пытайтесь угадать рынок. Меняйте деньги ближе к дате платежа и только в нужном объеме, сохраняйте банковские документы по каждому переводу.
• Учитывайте расходы в лирах. Сбор за переоформление тапу (4% от заявленной цены, обычно делится 2% / 2%), НДС, если он применяется, и отчет об оценке недвижимости оплачиваются в лирах. См. наше руководство для покупателя.
• Проверяйте стоимость для гражданства на нужную дату. Если вы покупаете ради гражданства, объект должен стоить не менее 400 000 долларов США, причем стоимость проверяется в долларах. См. раздел о гражданстве Турции за инвестиции.

Что это значит для покупателей

Падение лиры дает иностранным покупателям преимущество только тогда, когда цены в лирах растут медленнее, чем слабеет валюта: в долларовом выражении в одни периоды так и было, в другие — нет. Сегодня, когда цены на жилье в реальном выражении снижаются, а лира слабеет медленнее инфляции, картина неоднозначна и зависит от проекта. Наша команда покажет вам актуальные цены в вашей валюте по тем районам, которые вы рассматриваете. Свяжитесь с нами или посмотрите недвижимость в Стамбуле.

История: лира с 2015 по 2021 год

• 2015 год: доллар приблизился к 3 лирам; 24 августа 2015 года курс Центрального банка составлял около 2,95.
• 2016 год: после года сильных колебаний курс в декабре 2016 года превысил 3,50 лиры (3,51 на 2 декабря).
• Январь 2017 года: 10 января 2017 года доллар достиг примерно 3,76 лиры, и один саудовский риял (привязан к доллару по курсу 3,75) впервые стал стоить около одной лиры.
• 2021 год: 23 сентября 2021 года Центральный банк снизил ключевую ставку с 19% до 18% и продолжил снижать ее в следующие месяцы. Доллар вырос примерно с 8,66 лиры 23 сентября до примерно 17,47 лиры 20 декабря 2021 года (курсы Центрального банка). Многие иностранные покупатели воспользовались возможностью; на следующий год продажи жилья иностранцам достигли рекорда.

Источники

• TCMB, индикативные курсы валют (архив) — курсы покупки доллара США на 24 августа 2015 года, 2 декабря 2016 года, 10 января 2017 года, 29 декабря 2017 года, на конец 2018–2025 годов, 23 сентября 2021 года, 20 декабря 2021 года, 31 июля 2025 года, 31 июля 2026 года и 29 сентября 2026 года
• TCMB, индекс цен на жилье (июль 2026 года)
• TKGM, объявление о справке об обмене валюты для иностранных покупателей
• TÜİK, статистика продаж жилья
• TÜİK, индекс потребительских цен (TÜFE) (декабрь 2024 года и декабрь 2025 года), по сообщению Euronews Türkçe