Цены на жилье в Турции: почему они выросли и что с ними происходит в 2026 году

30 декабря 2022 г.Обновлено 30 сентября 2026 г.4 мин чтения

С 2020 по 2023 год цены на жилье в Турции росли быстрее, чем почти где-либо в мире. С тех пор картина изменилась: в турецких лирах цены продолжают расти, но медленнее инфляции. В июле 2026 года индекс цен на жилье Центрального банка Турции был на 25,0% выше, чем годом ранее, но в реальном выражении — на 5,1% ниже, с поправкой на инфляцию.

В этой статье мы объясняем, что вызвало рост, в каком состоянии рынок сегодня и что это значит для вас, если вы покупаете из-за рубежа.

Цены на жилье в Турции сегодня

Последние данные индекса цен на жилье Центрального банка (KFE) за июль 2026 года:

	Изменение за год (номинальное)
Турция	+25,0%
Стамбул	+27,7%
Анкара	+26,6%
Измир	+23,1%

С поправкой на инфляцию цены на жилье в Турции оказались на 5,1% ниже, чем годом ранее. Реальное снижение продолжается на протяжении 2026 года: в январе индекс был на 27,7% выше в номинальном выражении, но на 2,3% ниже в реальном.

Арендные ставки росли быстрее цен. Индекс арендной платы для новых арендаторов, который рассчитывает Центральный банк, в июле 2026 года вырос за год на 28,4% (Стамбул: +32,4%), что в реальном выражении означает снижение на 2,6%.

Что толкало цены вверх с 2020 по 2023 год

Кампании дешевой ипотеки

В июне 2020 года, чтобы смягчить экономические последствия пандемии, государственные банки предложили ипотеку по исторически низким ставкам (около 7,68% годовых), а застройщики, например Emlak Konut, запустили кампании с небольшим первоначальным взносом и без платежей в первый год. Спрос резко вырос, а вместе с ним и средние цены.

В мае 2022 года второй пакет мер снизил ипотечные ставки для тех, кто покупает жилье впервые, примерно до 11,88% годовых — при рыночных ставках от 18,5% до 24%. И снова в результате жилье не стало дешевле: через более высокие цены деньги перешли к застройщикам.

Рост стоимости строительства

Пандемия нарушила цепочки поставок, а строительная отрасль Турции сильно зависит от импортных материалов. С января 2021 года по январь 2022 года цены на сталь выросли примерно вдвое, резко подорожали краска, бетонные трубы и другие материалы. Рост затрат напрямую отразился на ценах новых проектов.

Инфляция и программа депозитов с защитой от курсовых колебаний

В декабре 2021 года Министерство казначейства и финансов ввело депозиты в лирах с защитой от курсовых колебаний: вкладчикам компенсировали любое падение лиры. Программа замедлила обесценение лиры, в то время как инфляция в конце 2022 года поднялась выше 80%. Цены росли намного быстрее курса, поэтому жилье заметно подорожало и в долларовом выражении.

2024–2026: в лирах цены по-прежнему растут, в реальном выражении — падают

С середины 2023 года Центральный банк резко ужесточил денежно-кредитную политику: в 2024 году он поднял ключевую ставку до 50%, а в декабре 2024 года начал ее снижать. Ипотека стала дорогой, и сейчас большинство покупок оплачивается собственными средствами. В результате:

В лирах цены продолжали расти, но медленнее инфляции, поэтому в реальном выражении они снизились.
Общее число продаж жилья тем не менее восстановилось — 1,76 млн в 2025 году, +13,6% к 2024 году, по данным Турецкого статистического института (TÜİK), — в основном за счет местных покупателей.
Арендные ставки росли быстрее цен, и доходность от аренды улучшилась по сравнению с 2022–2023 годами.

Что это значит для иностранных покупателей

Смотрите на реальные, а не на номинальные показатели. Рост цен на 25% в лирах мало что значит, когда инфляция выше. Сравнивайте цены в своей валюте и с недавними сделками в том же проекте или районе.
Ваша покупательная способность зависит от курса. Когда цены на жилье растут медленнее инфляции, а лира слабеет вровень с инфляцией, цены в долларах или евро могут снижаться, и это выгодно тем, кто платит в иностранной валюте.
Тон задают новые проекты. Стартовые цены новых проектов в Стамбуле отражают стоимость строительства и земли в большей мере, чем спрос иностранцев, на который приходится лишь 1–2% всех продаж. См. свежую статистику по иностранным покупателям.
Аренда работает в пользу инвестиции. Арендные ставки растут быстрее цен, поэтому квартира в хорошем месте может приносить более высокую доходность, чем два года назад. Доходность никогда не гарантирована, а по любому проекту, который вы рассматриваете, мы сообщим актуальные арендные ставки и цены продажи.

Если вы планируете покупку, наше руководство для покупателя расскажет о расходах и налогах, а наша команда покажет, как менялись цены в интересующих вас районах.