Руководство для покупателя

Всё, что нужно знать перед первой покупкой недвижимости в Турции

Поговорите с намиСпросить в WhatsApp
Руководство для покупателя жилья

Коротко

  • Гибкая рассрочка: обычно первоначальный взнос 25–50% и платежи в течение 24–60 месяцев
  • Перспективные новые проекты с одинаковыми ценами и условиями для иностранных и турецких покупателей
  • Покупка недвижимости может дать вам право на продлеваемый вид на жительство (ВНЖ) в Турции
  • Когда вы приняли решение, переоформить свидетельство о праве собственности — тапу (Tapu) — можно за один день

Руководство для тех, кто впервые покупает недвижимость в Турции

Советуем прочитать это руководство, чтобы узнать, как устроен весь процесс покупки недвижимости в Турции: этапы, расходы, налоги и документы, которые вам понадобятся.

Как иностранцу купить недвижимость в Турции?

Процедура покупки абсолютно одинакова для иностранцев и граждан Турции. Когда вы выберете один из объектов, которые посмотрели, документы обычно удается оформить за один день.

Когда вы покупаете у застройщика объект на этапе строительства, вы вносите возвратный взнос за бронирование — обычно 1% от цены продажи. Это дает вам двухнедельный срок брони, чтобы подписать договор купли-продажи и внести первоначальный взнос. Обычно предлагается рассрочка: первоначальный взнос составляет не менее 25%, а остальные платежи можно распределить на срок от 24 до 60 месяцев в зависимости от проекта. Тапу выдается, когда вы внесете все платежи. Если вы оплачиваете всю сумму сразу (это может дать заметную скидку), заявление на оформление тапу можно подать незамедлительно — при условии, что тапу по проекту на этом этапе уже готовы.

Когда вы покупаете у застройщика готовый объект, в большинстве случаев требуется оплатить всю сумму сразу, но рассрочка тоже бывает возможна. Если вы платите всю сумму сразу, заявление на оформление тапу подается незамедлительно. При рассрочке вносится взнос за бронирование в размере 1%, подписывается договор купли-продажи, а тапу выдается после того, как внесены все платежи.

Когда вы покупаете готовый объект у частного лица, вся сумма всегда оплачивается сразу. Взнос за бронирование стороны согласуют между собой — в зависимости от того, сколько времени нужно покупателю, чтобы принять решение и подготовить деньги; он может быть невозвратным, поэтому условия должны быть ясны с самого начала. В отличие от покупки у застройщика, при покупке на вторичном рынке оплачивается комиссия за услуги — 2% + НДС. Когда деньги готовы, переоформление тапу можно завершить в тот же день.

Из каких этапов состоит покупка недвижимости в Турции?

  1. Шаг 1. Свяжитесь с нами и обсудите свои пожелания с консультантом по недвижимости

    Когда вы заполните контактную форму, один из наших опытных консультантов по недвижимости позвонит вам в течение 24 часов. Сначала мы выслушаем ваши пожелания и ожидания. В этом первом разговоре нам понадобятся ваши ответы на следующие вопросы:

    - Какова цель вашей покупки?

    Нам нужно знать, покупаете ли вы недвижимость для инвестиций, для себя (например, как дом для отдыха) или для подачи заявления на гражданство или ВНЖ.

    - Где вы планируете купить недвижимость?

    Нам нужно знать, в каком городе вы планируете покупку. Если это Стамбул, мы спросим, есть ли у вас предпочтения по району.

    - Каков ваш примерный бюджет?

    Зная, сколько вы планируете вложить, мы сможем сузить круг вариантов, которые вам предложим.

    - Есть ли у вас другие особые пожелания?

    Наш консультант расспросит вас о том, каким вы видите свой объект: количество спален и ванных комнат, отдельная или открытая кухня, балкон, вид на море или на лес, жилой комплекс, инфраструктура и так далее.

    - Когда вы планируете приехать в Турцию?

    Зная, когда вы планируете приехать, мы сможем заранее назначить встречи и подготовиться к вашему визиту.

    После этого звонка наш консультант по недвижимости остается с вами на связи до вашего приезда в Турцию и присылает все предложения, которые отвечают вашим запросам, по электронной почте или в WhatsApp — как вам удобнее.

  2. Шаг 2. Посмотрите объекты, которые вас заинтересовали

    К вашему приезду мы уже организуем показы объектов, которые вы хотите увидеть. Наш консультант по недвижимости может забрать вас из отеля и объехать с вами все проекты. В каждом проекте вам, если пожелаете, подробно расскажут о самом проекте, квартирах и расположении. Во время поездки вы можете задать нашему консультанту любые вопросы о рынке недвижимости Турции, чтобы у вас не осталось ничего неясного.

    Обычно все объекты, которые вы хотите увидеть, мы успеваем посетить за один или два дня.

  3. Шаг 3. Забронируйте объект и подпишите договор купли-продажи

    Приняв решение о покупке, вы бронируете объект и вносите взнос за бронирование — в большинстве проектов это 1% от цены продажи. Его можно оплатить и кредитной картой, и обычно он подлежит возврату в течение двух недель. Таким образом, у вас есть две недели, чтобы принять окончательное решение, подписать договор купли-продажи и перевести первоначальный взнос.

    Большинство наших клиентов приезжают меньше чем на неделю, поэтому обычно за эту неделю они бронируют объект и подписывают договор купли-продажи, а затем отправляют первоначальный взнос банковским переводом из своей страны.

    Бронирование и договор купли-продажи обычно можно оформить за один день. Если договор будет подписываться у нотариуса, сначала вам понадобятся турецкий налоговый номер и запись к нотариусу; при необходимости это завершается на следующий день.

  4. Шаг 4. Внесите все платежи и получите тапу

    Если вы договорились об оплате всей суммы сразу, вы платите полную цену одним платежом. Если вы договорились о рассрочке, сначала вы вносите первоначальный взнос, а затем платите ежемесячно или ежеквартально, как согласовано. Заявление на оформление тапу подается после того, как внесены все платежи.

    Перед отъездом из Турции вы можете выдать нашей компании доверенность, чтобы мы от вашего имени вели все процедуры, связанные с тапу. Доверенность можно также оформить в консульстве Турции в вашей стране и отправить нам почтой. Тогда тапу оформят за вас и, как вы пожелаете, вручат вам или отправят на ваш адрес.

    Если вы покупаете готовый объект или объект на вторичном рынке и полностью оплачиваете его во время своего визита, тапу можно переоформить на вас за один день.

    Покупка недвижимости в Турции — простой процесс для иностранных инвесторов. Мы сопровождаем вас и делаем его еще проще, а также помогаем выбрать объект с хорошей доходностью в будущем. Наша цель — максимальная удовлетворенность клиентов и долгие отношения с ними.

В чем преимущества покупки недвижимости в Турции?

  • ВНЖ: покупка жилья может дать вам право на продлеваемый ВНЖ в Турции (условия см. ниже).
  • Гражданство: вы можете подать заявление на гражданство Турции, если покупаете недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов США и обязуетесь не продавать ее в течение трех лет.
  • Низкие налоги: налоги в Турции ниже, чем во многих других странах, а для иностранных инвесторов есть льготы — например, освобождение от НДС при покупке нового жилья у застройщика.
  • Полная собственность: недвижимость в Турции приобретается в полную собственность (freehold). Покупая объект, вы получаете полные права собственности, а после вас недвижимость наследует ваша семья.
  • Доходность инвестиций: Стамбул дает арендный доход и потенциал долгосрочного роста цен, особенно в развивающихся районах и в проектах, купленных на раннем этапе.
  • Стратегическое расположение: Турция лежит между Европой и Азией, а Стамбул — узловой центр всего региона. Аэропорт Стамбула — один из крупнейших аэропортов мира, а авиакомпания Turkish Airlines летает в большее число стран, чем любая другая авиакомпания.
  • Стоимость жизни: цены в Турции в целом доступные; жизнь в Стамбуле обходится гораздо дешевле, чем в таких городах, как Лондон и Дубай.
  • Климат: в Турции вас ждут все четыре времени года. Лето не слишком жаркое, а зимой бывает снег, но сильных холодов нет.
  • Природа и море: Турция — одна из самых зеленых стран мира; с севера, запада и юга ее окружает море.
  • Кухня: вам понравится богатое разнообразие турецкой кухни. Турецкую еду любят все.
  • Здравоохранение: медицинская помощь доступна по всей стране по умеренным ценам.

Документы, необходимые для покупки недвижимости в Турции

  • Ваш паспорт (если вы не говорите по-турецки, при переоформлении тапу присутствует присяжный переводчик)
  • Турецкий налоговый номер, который мы получаем для вас в тот же день
  • Отчет об оценке недвижимости, подготовленный лицензированным оценщиком, — его организуем мы
  • Справка об обмене валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB) из турецкого банка, подтверждающая, что деньги на покупку были конвертированы в турецкие лиры
  • Полис обязательного страхования от землетрясений (DASK)
  • Недавние фотографии паспортного формата, если их попросит кадастровое управление (Tapu ve Kadastro)
  • Доверенность, если покупку от вашего имени оформляет другое лицо

Что полезно знать перед покупкой недвижимости в Турции

Расходы на оформление сделки

При покупке недвижимости в Турции некоторые налоги и сборы уплачиваются до получения тапу.

Сбор за переоформление тапу (tapu harcı): 2–4%

При продаже недвижимости государству уплачивается 4% от заявленной цены продажи. Обычно эта сумма делится так: 2% платит покупатель и 2% — продавец.

НДС (налог на добавленную стоимость): 1–20%

НДС применяется при покупке у застройщика. Для жилья он составляет 1%, 10% или 20% — в зависимости от площади нетто, даты разрешения на строительство и стоимости земли; для коммерческих помещений — 20%. В большинстве случаев НДС уже включен в цену продажи застройщика. Иностранные покупатели, которые не являются резидентами Турции, могут быть освобождены от НДС при покупке нового жилья у застройщика — при определенных условиях и независимо от того, сколько объектов они покупают (см. освобождение от НДС для иностранных покупателей).

Отчет об оценке недвижимости: небольшая фиксированная плата

Когда недвижимость покупает иностранец, требуется отчет об оценке, подготовленный лицензированным оценщиком. Мы организуем его для вас.

Коммунальные услуги: обычно несколько сотен долларов США

Оформление абонентских договоров на электричество, воду и газ для вашей квартиры.

Расходы на нотариуса и коммунальные услуги сравнительно невелики. При покупке нового объекта у застройщика ваши расходы на оформление сделки обычно ограничиваются сбором за переоформление тапу в размере 2%. При покупке объекта на вторичном рынке у частного лица продавец может попросить вас оплатить весь сбор за переоформление тапу — 4%; вместе с комиссией за услуги в размере 2% + НДС общая сумма тогда может достигать примерно 6% + НДС.

Налог на прирост стоимости

Придется ли вам платить налог на прирост стоимости при продаже, зависит от того, когда вы купили недвижимость:

  • Куплено до 1 января 2025 года: если вы продаете жилье, которым владели более пяти лет, прирост стоимости освобождается от налога. Иными словами, через пять лет весь рост цены — ваша чистая прибыль.
  • Куплено 1 января 2025 года или позже: пятилетнее освобождение к жилью больше не применяется, поэтому прирост может облагаться налогом, когда бы вы ни продали объект.

Налогооблагаемый прирост рассчитывается после корректировки цены покупки на инфляцию и облагается по прогрессивным ставкам подоходного налога — от 15% до 40%. О продаже подробно рассказывает наше руководство для продавца.

Налог на доход от аренды

Налог на доход от аренды в Турции устроен непросто, и профессиональная консультация поможет вам уменьшить его законными способами. Правила для аренды жилья и коммерческой аренды различаются:

  • Аренда жилья: действует ежегодная необлагаемая сумма (при доходах выше определенного уровня она не применяется), а расходы вы учитываете одним из двух способов на выбор: фиксированный вычет 15% или фактические расходы. Остальное облагается по прогрессивным ставкам подоходного налога — от 15% до 40%.
  • Коммерческая аренда: арендатор удерживает 20% арендной платы и уплачивает их в налоговую инспекцию от вашего имени; затем вы декларируете доход и вычитаете удержанную сумму.

Ступени налоговой шкалы и необлагаемая сумма меняются каждый год. Цифры этого года и пример расчета — в нашем руководстве по налогу на доход от аренды в Турции на 2026 год.

Ежегодный налог на недвижимость

Налог на недвижимость уплачивается в муниципалитет каждый год с налоговой стоимости объекта (ее устанавливает муниципалитет, и обычно она ниже рыночной цены). Ставка зависит от типа недвижимости и от того, имеет ли город статус мегаполиса (büyükşehir), как Стамбул. Более высокие из приведенных ниже ставок относятся к городам со статусом мегаполиса:

Жилая недвижимость: 0,2–0,1%

Коммерческая недвижимость: 0,4–0,2%

Сельскохозяйственные земли: 0,2–0,1%

Земельные участки: 0,6–0,3%

Пример: для дома в Стамбуле с налоговой стоимостью 1 000 000 турецких лир налог на недвижимость составляет 0,2%, то есть 2 000 турецких лир в год.

Подача заявления на ВНЖ

Получив тапу, вы можете подать заявление на ВНЖ в Турции на основании своей недвижимости. ВНЖ не выдается автоматически: объект должен быть жилым, его стоимость должна быть не ниже установленного минимума (сейчас это 200 000 долларов США), а некоторые кварталы закрыты для выдачи новых ВНЖ (см. какие районы Стамбула открыты).

Заявление подается онлайн через систему e-İkamet, а завершается оформление в провинциальном управлении по делам миграции (Göç İdaresi), куда вы представляете тапу и полис обязательного страхования от землетрясений (DASK). ВНЖ обычно выдается на один или два года и может продлеваться, пока недвижимость остается в вашей собственности.

Обязательное страхование от землетрясений (DASK)

Страхование от землетрясений обязательно для жилья в Турции, и его нужно продлевать каждый год. Его стоимость зависит главным образом от общей площади объекта, его расположения и типа конструкции здания; обычно это небольшая ежегодная сумма.

Свяжитесь с нами и получите бесплатную консультацию

Если вас интересует покупка недвижимости в Турции, заполните форму ниже, чтобы получить бесплатную консультацию. Наша опытная команда свяжется с вами как можно скорее и поможет найти лучший объект, отвечающий вашим пожеланиям.

Мы отвечаем на английском, арабском и турецком языках.

Частые вопросы о процессе покупки

Другие страницы, которые могут быть вам полезны

Нужен ли юрист при покупке недвижимости в Турции?

ВНЖ в Турции при покупке недвижимости

Как устроены наследственное право и налог на наследство в Турции?

Что такое отчет об оценке недвижимости?

Как работает освобождение от НДС для иностранных покупателей?

Чем площадь брутто отличается от площади нетто?

Покупка недвижимости за рубежом может казаться рискованной и сложной. Но Турция открывает двери иностранным инвесторам и предлагает им отличные возможности, а мы готовы помочь вам, обеспечив профессиональный, надежный и исключительный сервис.

Одинаковы ли цены для граждан Турции и иностранцев?

Да. Прайс-листы одинаковы для турецких и иностранных покупателей. Во всех проектах, которые мы предлагаем, условия одинаковы для каждого покупателя — в этом вы можете быть уверены.

Одинаковы ли налоги для граждан Турции и иностранцев?

Да. Налоговая система одинакова для граждан Турции и иностранцев. Иногда государство даже предоставляет иностранным инвесторам льготы: например, при определенных условиях иностранные покупатели могут получить освобождение от НДС на новое жилье, купленное у застройщика.

Какие штрафы предусмотрены, если я расторгну договор купли-продажи с застройщиком?

В договорах купли-продажи обычно есть пункт о расторжении. Штраф, как правило, составляет около 10–20% от цены продажи. Если покупатель на любом этапе решает расторгнуть договор, застройщик удерживает этот штраф и возвращает оставшуюся сумму.

Какие у меня права, если застройщик не завершит проект в срок?

Договоры купли-продажи обычно дают застройщику льготный срок после даты сдачи — часто шесть месяцев. Если застройщик не передает объект и по истечении этого срока, он выплачивает покупателю ежемесячную неустойку, указанную в договоре. Проверьте этот пункт до подписания; мы разберем его вместе с вами.

Какова средняя доходность инвестиций (ROI) на рынке Стамбула?

Она сильно зависит от расположения и проекта. В старых центральных районах города цена покупки высока, поэтому доходность от аренды там ниже, чем в развивающихся районах Стамбула, где она обычно выше. Помимо арендного дохода, удачно выбранные объекты исторически росли в цене со временем. Доходность никогда не гарантирована; мы поделимся актуальными данными об арендных ставках и ценах продажи в проектах, которые вы рассматриваете.

В чем преимущества покупки на ранних этапах строительства?

Если вы хотите получить максимально возможную прибыль в проекте, покупайте на его старте. Почти в каждом проекте цены продажи регулярно растут с первых этапов и до завершения строительства.

Что нужно сделать, чтобы забронировать объект?

Возьмите с собой паспорт, когда мы поедем смотреть проекты. Вы платите 1% от цены продажи в качестве взноса за бронирование — наличными или кредитной картой. Так квартира бронируется на ваше имя, цена фиксируется, и у вас есть две недели на то, чтобы внести первоначальный взнос. Взнос за бронирование засчитывается в счет первоначального взноса.

Возвращается ли взнос за бронирование?

В большинстве проектов взнос за бронирование полностью возвращается в течение двухнедельного срока брони, поэтому вы можете отменить бронь по любой причине.

Можно ли купить недвижимость в Турции в рассрочку?

Да. Большинство проектов предлагают рассрочку, которая заканчивается с завершением строительства. Первоначальный взнос обычно составляет от 25% до 50% в зависимости от проекта. Некоторые рассрочки продолжаются и после завершения строительства, а иногда рассрочку предлагают и в уже готовых проектах.

Могу ли я продать свою недвижимость до завершения проекта?

В зависимости от проекта вы можете продать свой объект во время строительства. В некоторых случаях договор купли-продажи требует выплатить застройщику комиссию в размере 2–3%.

Могу ли я получить ипотеку в Турции?

Чтобы получить ипотеку в турецком банке, обычно нужен регулярный доход в Турции. У большинства иностранных покупателей его нет, поэтому банковские кредиты на покупку недвижимости иностранцам доступны редко. Тем не менее мы вам поможем: некоторые проекты предлагают собственные выгодные условия оплаты.

Какова плата за обслуживание в жилом комплексе в Стамбуле?

Она различается от проекта к проекту: чем больше в комплексе инфраструктуры, тем выше плата. По сравнению с такими городами, как Дубай, плата за обслуживание в Стамбуле очень умеренная — часто около 1 доллара США за м² в месяц. Например, за квартиру с двумя спальнями площадью 100 м² в проекте с центральным расположением вы будете платить управляющей компании около 100 долларов в месяц.

Каковы ежегодные расходы на владение недвижимостью в Турции?

  • Плата за обслуживание — часто около 1 доллара США за м² в месяц
  • Налог на недвижимость — 0,2% от налоговой стоимости объекта в год в городах со статусом мегаполиса
  • Обязательное страхование от землетрясений (DASK) — небольшая ежегодная сумма

Похожие страницы

Гражданство Турции

Руководство по гражданству Турции за инвестиции в недвижимость от 400 000 долларов США: вся процедура подачи заявления от А до Я и ответы на частые вопросы.

Руководство для продавца

Как иностранцу продать недвижимость в Турции: этапы, расходы, налог на прирост стоимости и документы. Ведем продажу от оценки до переоформления тапу.

Напишите нам в WhatsApp