Налог на доход от аренды в Турции: руководство на 2026 год
Доход от аренды недвижимости в Турции облагается по прогрессивным ставкам подоходного налога — от 15% до 40%. Для жилья первые 58 000 турецких лир арендного дохода, полученного в 2026 году, налогом не облагаются (за 2025 год — 47 000 лир). Из остальной суммы большинство арендодателей может вычесть фиксированные 15%, не перечисляя свои расходы. Доход от аренды декларируют раз в год — в марте следующего года. Те же правила действуют для иностранных собственников, включая нерезидентов.
Декларацию по доходу от аренды за 2025 год нужно было подать не позднее 31 марта 2026 года. Доход от аренды, полученный в 2026 году, декларируют с 1 по 31 марта 2027 года.
Основные цифры
| Доход за 2025 год (декларация в марте 2026 года) | Доход за 2026 год (декларация в марте 2027 года) | |
|---|---|---|
| Необлагаемая сумма для аренды жилья | 47 000 TRY | 58 000 TRY |
| Освобождение не применяется, если ваш совокупный доход превышает | 1 200 000 TRY | 1 500 000 TRY |
| Доход от аренды коммерческой недвижимости, уже обложенный налогом у источника выплаты: декларировать, если он выше | 330 000 TRY | 400 000 TRY |
| Доход от аренды, не облагаемый налогом у источника выплаты: декларировать, если он выше | 18 000 TRY | 22 000 TRY |
| Фиксированный вычет расходов | 15% | 15% |
Суммы на 2026 год опубликованы в Общем коммюнике по подоходному налогу № 332 в «Официальной газете» (Resmî Gazete) от 31 декабря 2025 года.
Ставки подоходного налога на 2026 год
Доход от аренды прибавляется к остальному декларируемому доходу и облагается по следующим ставкам (шкала 2026 года для доходов, не относящихся к заработной плате):
| Налогооблагаемый доход | Ставка |
|---|---|
| До 190 000 TRY | 15% |
| 190 000–400 000 TRY | 20% |
| 400 000–1 000 000 TRY | 27% |
| 1 000 000–5 300 000 TRY | 35% |
| Свыше 5 300 000 TRY | 40% |
Освобождение для дохода от аренды жилья
Если доход от аренды жилья за год остается ниже необлагаемой суммы, подавать по нему декларацию не нужно. Если он выше, налогом облагается только часть сверх необлагаемой суммы.
У освобождения есть условия:
- Оно применяется один раз на человека — к общему доходу от аренды всех ваших жилых объектов, а не к каждому объекту отдельно.
- Совладельцы, например супруги, которые оба указаны в свидетельстве о праве собственности — тапу (Tapu), применяют каждый свое освобождение к своей доле дохода от аренды.
- Оно не применяется, если вы обязаны декларировать доход от коммерческой, сельскохозяйственной или профессиональной деятельности либо если ваш совокупный доход за год (заработная плата, доход от инвестиций, аренда и так далее) превышает предел из таблицы (1 500 000 лир на 2026 год).
- Если вы не задекларируете доход от аренды вовремя или укажете меньше, чем получили, вы потеряете освобождение за этот год. Исключение — декларация, поданная с опозданием, но до того, как налоговая инспекция приступила к начислению налога.
- Оно распространяется только на аренду жилья. К доходу от аренды коммерческой недвижимости оно не применяется никогда.
Два способа вычесть расходы
Уменьшить налогооблагаемый доход от аренды можно одним из двух способов. Выбранный способ применяется ко всем вашим объектам сразу.
1. Фиксированный вычет (15%). Вы вычитаете 15% дохода от аренды, оставшегося после освобождения, без каких-либо подтверждающих документов. Это самый простой вариант, и он подходит большинству владельцев одной-двух квартир. Выбрав его, вы не сможете перейти на вычет фактических расходов в течение двух лет.
2. Вычет фактических расходов. Вы вычитаете документально подтвержденные затраты, такие как ремонт и содержание, страховые премии, налог на недвижимость, плата за управление и амортизация. Документы нужно хранить пять лет. Если вы пользуетесь и освобождением для аренды жилья, вычесть можно только ту долю расходов, которая приходится на налогооблагаемую часть дохода от аренды.
Новое с 2025 года: проценты по жилищному кредиту больше не вычитаются. Закон № 7566 («Официальная газета» от 19 декабря 2025 года) отменил вычет процентов по кредитам, взятым на покупку жилой недвижимости, которая сдается в аренду. Изменение действует начиная с доходов за 2025 год, поэтому оно уже затронуло декларации, поданные в марте 2026 года. Проценты по кредитам на коммерческую недвижимость по-прежнему можно вычитать.
Раньше фиксированный вычет был выше: он составлял 25% до 2018 года, когда его снизили до 15%. После этого изменения собственники со значительными документально подтвержденными затратами часто платят меньше налога при вычете фактических расходов. Сравнивать оба способа стоит каждый год, когда у вас есть право выбора.
Пример расчета (2026 год)
Арендодатель без других доходов в 2026 году сдает квартиру за 30 000 лир в месяц и применяет фиксированный вычет:
| Шаг | Сумма |
|---|---|
| Полученная арендная плата (12 × 30 000 TRY) | 360 000 TRY |
| Минус необлагаемая сумма для аренды жилья | −58 000 TRY |
| Минус фиксированный вычет расходов 15% (15% от 302 000 TRY) | −45 300 TRY |
| Налогооблагаемый доход | 256 700 TRY |
| Налог: 15% от 190 000 TRY + 20% от 66 700 TRY | 41 840 TRY |
Это упрощенный пример. Ваш налог зависит от других ваших доходов, выбранного способа и прочих вычетов.
Коммерческая недвижимость
Если вы сдаете магазин или офис компании либо другому налогоплательщику, ведущему коммерческую деятельность, арендатор удерживает 20% валовой арендной платы и перечисляет их в налоговую инспекцию за вас. Резиденты подают декларацию по доходу от аренды коммерческой недвижимости, с которого налог полностью удержан таким образом, только если этот доход превышает предел из таблицы (400 000 лир на 2026 год). Доход от аренды коммерческой недвижимости, с которого налог у источника выплаты не удержан, нужно декларировать, если он превышает 22 000 лир (на 2026 год). Освобождение для аренды жилья к аренде коммерческой недвижимости не применяется никогда.
Арендную плату нужно вносить через банк
Арендодатели и арендаторы обязаны подтверждать все арендные платежи документами банка или PTT (почты Турции). Это касается и краткосрочной аренды. Подходят переводы, EFT, чеки и оплата картой, а наличные — нет. Штраф составляет 10% от каждого платежа, проведенного с нарушением, но не меньше установленной минимальной суммы. Оштрафовать могут и арендодателя, и арендатора.
Как подать декларацию и уплатить налог
- Где: онлайн — через систему Hazır Beyan («готовая декларация») Налогового управления Турции (Gelir İdaresi Başkanlığı) в «Цифровой налоговой инспекции» (Dijital Vergi Dairesi) или через ее мобильное приложение. Система сама подставляет данные об аренде из официальных реестров, а вы проверяете и подтверждаете декларацию.
- Когда: с 1 по 31 марта года, следующего за годом получения дохода от аренды.
- Уплата: двумя равными частями — до конца марта и до конца июля. Для доходов за 2025 год это были 31 марта и 31 июля 2026 года.
Правила для иностранных собственников и нерезидентов
- Нерезидент (человек, у которого нет места жительства в Турции и который проводит в Турции не более шести месяцев в календарном году) платит турецкий налог только с доходов, полученных в Турции, включая доход от аренды.
- Нерезиденты могут пользоваться освобождением для аренды жилья на тех же условиях, что и резиденты, — так сказано в руководстве Налогового управления Турции для нерезидентов на 2026 год.
- Нерезиденту не нужно подавать декларацию по доходу от аренды коммерческой недвижимости, с которого налог полностью удержан у источника выплаты. Доход от аренды, с которого налог не удержан, нужно декларировать, какой бы малой ни была сумма.
- Чтобы зарегистрироваться, собственник-нерезидент встает на учет в налоговой инспекции по месту жительства своего представителя в Турции, а если представителя нет — по месту нахождения объекта. После этого он может пользоваться системой Hazır Beyan, как любой другой налогоплательщик.
- Страна, в которой вы живете, тоже может облагать налогом доход от аренды в Турции. Проверьте, действует ли соглашение об избежании двойного налогообложения, и посоветуйтесь с налоговыми консультантами в обеих странах.
Что это значит для собственников недвижимости
- Небольшой доход от аренды жилья может не облагаться налогом. Если ваш годовой доход от аренды жилья остается ниже необлагаемой суммы (58 000 лир на 2026 год) и вы соответствуете условиям, подавать декларацию не нужно.
- Подавайте декларацию вовремя. Если подать декларацию с опозданием или указать в ней не всё, вы лишитесь освобождения, а к налогу добавятся штрафы и проценты за просрочку.
- Заранее выберите способ вычета. Фиксированные 15% — это просто. Вычет фактических расходов может снизить налог, если у вас значительные документально подтвержденные затраты, но проценты по жилищному кредиту в них больше не входят.
- Проводите всё через банк. Арендная плата, поступающая банковским переводом, письменный договор (см. договор аренды на портале государственных услуг e-Devlet) и сохраненные квитанции упрощают подачу декларации.
Более полную картину — динамику арендных ставок, ограничения на повышение арендной платы и депозиты — дает наше руководство по аренде недвижимости в Турции. Если вы живете за рубежом, в рамках услуги управления недвижимостью мы можем взять на себя работу с арендаторами, сбор арендной платы и взаимодействие с вашим бухгалтером. Стоимость управления арендой рассчитывается отдельно. Есть вопросы? Свяжитесь с нами.
Это руководство содержит общую информацию и не является налоговой консультацией. Цифры меняются каждый год, поэтому перед подачей декларации уточните их у турецкого налогового консультанта.
Источники
- Налоговое управление Турции: руководство по доходу от аренды для нерезидентов, 2026
- Налоговое управление Турции: краткое руководство Hazır Beyan по доходу от аренды
- Налоговое управление Турции: последний день подачи деклараций по подоходному налогу за 2025 год — 31 марта 2026 года
- KPMG Turkey: шкала подоходного налога и суммы на 2026 год (Общее коммюнике № 332)
- Nazali: Закон № 7566 и доход от аренды
