Аренда недвижимости в Турции: руководство 2026 года для иностранных арендодателей

11 февраля 2019 г.Обновлено 30 сентября 2026 г.8 мин чтения

Иностранцы, у которых есть жилье в Турции, могут сдавать его в аренду на тех же условиях, что и турецкие собственники. Правила устанавливает Обязательственный кодекс Турции (Türk Borçlar Kanunu), и большинство арендодателей обязаны декларировать этот доход для уплаты налога. Арендная плата для новых арендаторов в лирах по-прежнему быстро растет: индекс арендной платы для новых арендаторов, который рассчитывает Центральный банк Турции, в июле 2026 года вырос на 28,4% в годовом выражении (в Стамбуле — на 32,4%). Но когда арендатор уже въехал, арендодатель может повышать плату только раз в год и только в пределах, установленных законом, поэтому правила важны не меньше, чем рынок.

В этом руководстве мы рассказываем, куда движется арендная плата, какие правила защищают арендаторов, как устроены договоры и платежи, что с налогами и что меняется, когда вы управляете арендой из-за рубежа.

Динамика арендной платы в 2026 году

Центральный банк Турции (TCMB) ежемесячно публикует индекс арендной платы для новых арендаторов. Он отражает арендную плату, согласованную в новых договорах, а не ту, которую платят действующие арендаторы. Данные за июль 2026 года:

Индекс арендной платы для новых арендаторов, июль 2026 года	Изменение за год
Турция	+28,4% (в номинальном выражении)
Турция, с поправкой на инфляцию	−2,6% (в реальном выражении)
Стамбул	+32,4%
Анкара	+28,6%
Измир	+26,3%

Обращают на себя внимание два обстоятельства. Арендная плата в лирах по-прежнему быстро растет, и Стамбул опережает средний показатель по стране. Однако с поправкой на инфляцию арендная плата по новым договорам за год немного снизилась. Та же картина с ценами на жилье: индекс цен на жилье TCMB в июле 2026 года номинально вырос на 25,0%, а в реальном выражении снизился на 5,1%. Ни рост арендной платы, ни рост цен не гарантированы, а доходность сильно зависит от района, дома и от того, насколько грамотно жилье сдают и как им управляют.

Как мы к этому пришли

Арендная плата в Стамбуле растет давно. Когда в 2016 году мы впервые писали о стоимости аренды в Стамбуле, средняя квартира сдавалась примерно за 1 100 турецких лир в месяц — примерно вдвое дороже, чем десятью годами ранее. По районам аренда тогда стоила около 900 лир в Авджыларе, 1 050 лир в Бейликдюзю и 1 350 лир в Бахчелиэвлере. Сегодня эти суммы в лирах кажутся совсем небольшими — напоминание о том, как сильно изменилась валюта.

В 2021 году арендная плата снова резко пошла вверх. Во время пандемии строительство замедлилось, стоимость строительства выросла, а спрос со стороны студентов, работников и новых жителей продолжал расти, поэтому предложение жилья в аренду отстало от спроса. Кроме того, риск землетрясений подталкивает арендаторов к более новым домам, построенным по действующим нормам, — это одна из причин, по которым современные новостройки сдаются легче, чем старый жилой фонд.

Правила, которые должен знать каждый арендодатель в Турции

Повышение арендной платы ограничено

По договорам аренды жилья плату можно повышать раз в год, при продлении, и не более чем на среднее за 12 месяцев изменение индекса потребительских цен (TÜFE), который публикует Турецкий статистический институт (TÜİK). Для продлений в сентябре 2026 года этот предел составляет 31,79%. Временный потолок в 25%, действовавший с июня 2022 года по июль 2024 года, больше не применяется, так что привязка к индексу потребительских цен снова стала единственным ограничением.

Это правило не новое. В первоначальной статье 2019 года на этой странице мы рассказывали о переходе к повышению по индексу потребительских цен: для продлений 2019 года предел составлял 16,33% — среднее за 12 месяцев значение индекса потребительских цен за 2018 год. Сегодня механизм тот же, только цифры намного больше.

Пересмотр через пять лет

После пяти лет аренды арендную плату можно вернуть к рыночному уровню. Если арендодатель и арендатор не договорятся, новую плату устанавливает суд с учетом изменения индекса потребительских цен, состояния объекта и арендной платы за сопоставимое жилье поблизости. Арендодателям, которые владеют жильем много лет, стоит учитывать это в своих планах. При высокой инфляции плата, которая росла только в пределах индекса потребительских цен, может оказаться намного ниже рыночной.

Депозит

Депозит при аренде жилья — не более арендной платы за три месяца. Обычно его хранят на банковском счете, и он должен быть четко зафиксирован в договоре.

Прекращение аренды

Арендаторы жилья в Турции хорошо защищены. Срочный договор аренды продлевается автоматически, если арендатор не съезжает, и арендодатель не может просто прекратить его по окончании срока. Основные исключения — реальная необходимость (например, собственнику или его близким родственникам нужно самим жить в этом жилье), капитальный ремонт и окончание десятилетнего периода продления. Споры решаются через медиацию и суд, поэтому тщательно выбирайте арендаторов и не рассчитывайте на выселение.

Краткосрочная аренда и аренда для отдыха

Сдача жилья на срок менее 100 дней за один раз (аренда по модели Airbnb) подпадает под закон 2023 года о сдаче жилья в аренду в туристических целях. Нужны разрешение Министерства культуры и туризма и согласие остальных собственников в доме. За сдачу без разрешения предусмотрены административные штрафы. Многие жилые комплексы в Стамбуле не допускают краткосрочную аренду, поэтому, если вы покупаете жилье с таким расчетом, заранее проверьте план управления домом.

Арендная плата в иностранной валюте

Как правило, договоры аренды в Турции должны заключаться в турецких лирах. Есть исключение: если арендатор не является гражданином Турции, стороны могут установить арендную плату в иностранной валюте или с привязкой к ней. Если арендатор — гражданин Турции, арендная плата должна быть в лирах.

Договоры и платежи

Заключайте письменный договор. С 4 ноября 2024 года арендодатели могут составить договор аренды на портале государственных услуг e-Devlet и отправить его на подтверждение арендатору и поручителю. С 9 мая 2025 года составлять его могут и уполномоченные агенты по недвижимости. Договор получает отметку времени, и его подлинность можно проверить. Пока пользоваться этой возможностью необязательно. Читайте наше руководство о договоре аренды на e-Devlet.
Арендную плату нужно вносить через банк или почту (PTT). Арендодатели и арендаторы обязаны подтверждать арендные платежи банковскими или почтовыми документами; оплата наличными не соответствует требованиям. За каждый платеж с нарушением может быть назначен штраф в размере 10% от суммы, но не ниже установленного минимума.
Запишите, кто за что платит. Плату за обслуживание (aidat), которая покрывает повседневные текущие расходы дома, обычно вносит арендатор. Налог на недвижимость, капитальный ремонт и встроенное оборудование — как правило, обязанность собственника.

Налог на доход от аренды

Доход от аренды облагается по прогрессивным ставкам подоходного налога — от 15% до 40%. Для дохода от аренды жилья действует ежегодная необлагаемая сумма (58 000 турецких лир для дохода за 2026 год). Арендодатели могут либо вычесть фактические расходы, либо применить фиксированный вычет в размере 15%. Декларация подается в марте следующего года. Нерезиденты также платят налог с арендной платы, полученной в Турции. Цифры, сроки и примеры — в нашем руководстве по налогу на доход от аренды в Турции.

Управление арендой из-за рубежа

Большинство наших клиентов не живут в Турции круглый год. Чтобы сдавать недвижимость из-за рубежа, обычно нужны:

турецкий налоговый номер и счет в турецком банке для получения арендной платы;
человек на месте, который будет показывать жилье, проверять арендаторов, передавать ключи, фиксировать состояние объекта на фотографиях и заниматься ремонтом;
налаженный порядок, который позволяет зарегистрировать договор, получать арендную плату через банк, правильно применять ежегодное повышение и подавать годовую налоговую декларацию.

CCT Investments предлагает управление недвижимостью собственникам, которые хотят, чтобы всем этим занимались на месте. Стоимость управления арендой рассчитывается отдельно и не входит в бесплатное послепродажное обслуживание, которое вы получаете при покупке новостройки через нас.

Что это значит для покупателей

Оценивайте весь срок владения, а не арендную плату первого года. Плата для новых арендаторов следует за рынком, а плата для действующих арендаторов — за пределом, привязанным к индексу потребительских цен. Разрыв между ними может расти год от года.
Выбирайте недвижимость, которая легко сдается. Транспортная доступность, более новые дома, построенные по нормам сейсмостойкого строительства, и площадь, отвечающая местному спросу (часто это квартиры с одной и двумя спальнями рядом с деловыми районами и университетами), обычно важнее дополнительных удобств.
Прежде чем рассчитывать на доход от краткосрочной аренды, проверьте правила дома. Без согласия соседей и разрешения министерства сдавать жилье отдыхающим нельзя.
Заложите в бюджет налог и управление. Важен чистый доход, а доходность зависит от района, дома и арендатора.

Если вы ищете жилье для сдачи в аренду, посмотрите недвижимость в Стамбуле или прочитайте наше руководство для покупателя.