الإيجارات العقارية في تركيا: دليل 2026 للمالكين الأجانب

يحق للأجنبي الذي يملك مسكنًا في تركيا أن يؤجّره بالشروط نفسها التي تنطبق على المالك التركي. فالقانون التركي للالتزامات هو الذي ينظّم الإيجار، ومعظم المؤجّرين ملزمون بالتصريح عن دخلهم الإيجاري للضريبة. وما زالت إيجارات المستأجرين الجدد ترتفع بسرعة بالليرة: فقد ارتفع مؤشر إيجارات المستأجرين الجدد الصادر عن البنك المركزي بنسبة 28.4% على أساس سنوي في يوليو 2026 (و32.4% في اسطنبول). لكن بعد أن يسكن المستأجر، لا يستطيع المالك رفع الإيجار إلا مرة واحدة في السنة وضمن الحد القانوني. لذلك تهمّ القواعد بقدر ما تهمّ حركة السوق.

يتناول هذا الدليل اتجاه الإيجارات، والقواعد التي تحمي المستأجر، وطريقة إبرام العقود وتحصيل الإيجار، والجانب الضريبي، وما يتغيّر حين تدير عقارك المؤجَّر من خارج تركيا.

اتجاه الإيجارات في 2026

ينشر البنك المركزي التركي (TCMB) كل شهر مؤشر إيجارات المستأجرين الجدد. ويقيس هذا المؤشر الإيجار المتفق عليه في العقود الجديدة، لا الإيجار الذي يدفعه المستأجرون الحاليون. وهذه أرقام يوليو 2026:

تبرز هنا ملاحظتان. الإيجارات ما زالت ترتفع بسرعة بالليرة، واسطنبول تتقدّم على المتوسط الوطني. لكن الإيجارات الجديدة تراجعت قليلًا خلال السنة بعد احتساب التضخم. وتُظهر أسعار المساكن النمط نفسه: فقد ارتفع مؤشر أسعار المساكن لدى البنك المركزي بنسبة 25.0% اسميًا في يوليو 2026، لكنه انخفض 5.1% بالقيمة الحقيقية. لا الإيجارات ولا الأسعار تسير في اتجاه واحد مضمون، والعائد يختلف كثيرًا بحسب المنطقة والمبنى وجودة التأجير والإدارة.

كيف وصلنا إلى هنا

ترتفع إيجارات اسطنبول منذ سنوات طويلة. فحين كتبنا عن تكاليف الإيجار في اسطنبول عام 2016، كان متوسط إيجار الشقة نحو 1,100 ليرة شهريًا، أي ما يقارب ضعف الإيجار قبل عشر سنوات. وكانت الإيجارات آنذاك نحو 900 ليرة في افجيلار، و1,050 ليرة في بيليك دوزو، و1,350 ليرة في باهشيلي ايفلير. تبدو هذه الأرقام بالليرة اليوم صغيرة جدًا، وهذا يذكّرنا بمدى تغيّر قيمة العملة.

ثم ارتفعت الإيجارات بحدّة مرة أخرى عام 2021. فقد تباطأ البناء خلال الجائحة، وارتفعت تكاليفه، واستمر الطلب من الطلاب والعاملين والسكان الجدد في النمو، فتأخّر عرض المساكن المتاحة للإيجار عن الطلب. كما يدفع خطر الزلازل المستأجرين نحو المباني الأحدث المشيّدة وفق المعايير الحالية، وهذا أحد أسباب سهولة تأجير المساكن الجديدة مقارنة بالمباني القديمة.

القواعد التي يجب أن يعرفها كل مؤجّر في تركيا

زيادة الإيجار لها سقف

في عقود إيجار المساكن، يجوز رفع الإيجار مرة واحدة في السنة عند التجديد، وبما لا يتجاوز متوسط تغيّر مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) خلال 12 شهرًا كما تنشره هيئة الإحصاء التركية. وبلغ هذا الحد 31.79% للعقود التي تتجدد في سبتمبر 2026. أما السقف المؤقت البالغ 25%، الذي طُبّق من يونيو 2022 حتى يوليو 2024، فقد انتهى، فعادت قاعدة مؤشر أسعار المستهلك هي الحد الوحيد.

هذه القاعدة ليست جديدة. فقد تناولت مقالتنا الأصلية على هذه الصفحة عام 2019 الانتقال إلى زيادة الإيجار على أساس مؤشر أسعار المستهلك، وكان الحد لتجديدات 2019 يبلغ 16.33%، وهو متوسط المؤشر خلال 12 شهرًا لعام 2018. الآلية ما زالت كما هي، والذي تغيّر هو حجم الأرقام.

إعادة تحديد الإيجار بعد خمس سنوات

بعد مرور خمس سنوات على عقد الإيجار، يمكن إعادة الإيجار إلى مستوى السوق. فإن لم يتفق المالك والمستأجر، تحدّد المحكمة الإيجار الجديد مع مراعاة تغيّر مؤشر أسعار المستهلك وحالة العقار والإيجارات المماثلة في المنطقة. ومن يملك العقار لسنوات طويلة عليه أن يأخذ ذلك في حسابه، لأن الإيجار الذي يرتفع بحدود سقف المؤشر فقط قد يصبح أقل بكثير من السوق في ظل التضخم المرتفع.

التأمين (الوديعة)

لا يجوز أن يتجاوز تأمين المسكن إيجار ثلاثة أشهر. ومن الشائع إيداعه في حساب مصرفي، ويجب أن يُذكر بوضوح في العقد.

إنهاء عقد الإيجار

يتمتع مستأجر المسكن في تركيا بحماية قوية. فإذا لم يغادر المستأجر عند نهاية المدة، يتجدّد العقد تلقائيًا، ولا يستطيع المالك إنهاءه بمجرد انتهاء مدته. وأبرز الاستثناءات هي الحاجة الفعلية (كأن يحتاج المالك أو أحد أقاربه المقرّبين إلى السكن فيه)، والترميم الكبير، وانتهاء فترة التمديد البالغة عشر سنوات. وتمرّ النزاعات عبر الوساطة ثم المحاكم، لذا اختر المستأجر بعناية بدل الاعتماد على الإخلاء.

الإيجار القصير والسياحي

يخضع تأجير المسكن لمدة تقل عن 100 يوم (على طريقة Airbnb) لقانون صدر عام 2023 بشأن التأجير السياحي للمساكن. ويشترط ذلك تصريحًا من وزارة الثقافة والسياحة وموافقة المالكين الآخرين في المبنى. والتأجير دون تصريح يعرّض صاحبه لغرامات إدارية. ولا تسمح مجمّعات سكنية كثيرة في اسطنبول بالتأجير القصير، فراجع نظام إدارة المبنى قبل الشراء إن كنت تخطط لذلك.

الإيجار بالعملة الأجنبية

القاعدة أن تُحرَّر عقود الإيجار في تركيا بالليرة التركية. لكن هناك استثناء: إذا كان المستأجر لا يحمل الجنسية التركية، يجوز للطرفين الاتفاق على الإيجار بعملة أجنبية أو ربطه بها. أما إذا كان المستأجر تركيًا، فيجب أن يكون الإيجار بالليرة.

العقود والمدفوعات

• اعتمد عقدًا مكتوبًا. منذ 4 نوفمبر 2024 يستطيع المالك إعداد عقد الإيجار عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet) وإرساله إلى المستأجر والكفيل للموافقة عليه. ومنذ 9 مايو 2025 أصبح بإمكان الوكلاء العقاريين المرخّصين إعداده أيضًا. ويكون العقد مختومًا بالتاريخ ويمكن التحقق منه، واستخدام هذا النظام اختياري حتى الآن. اقرأ دليلنا عن عقد الإيجار عبر e-Devlet.
• يجب دفع الإيجار عبر البنك أو البريد (PTT). على المالك والمستأجر توثيق دفعات الإيجار بمستندات مصرفية أو بريدية، والدفع نقدًا مخالف للقانون. وقد تُفرض غرامة قدرها 10% من كل دفعة مخالفة، مع حد أدنى.
• حدّد بالكتابة من يدفع ماذا. عادةً يدفع المستأجر رسوم إدارة المبنى الشهرية (Aidat) للمصاريف اليومية، بينما يتحمّل المالك ضريبة العقار والإصلاحات الكبرى والتجهيزات الثابتة.

ضريبة دخل الإيجار

يخضع دخل الإيجار لضريبة الدخل التصاعدية بنسب من 15% إلى 40%. وللإيجار السكني مبلغ معفى سنويًا (58,000 ليرة لدخل 2026). ويمكن للمالك أن يخصم مصاريفه الفعلية أو نسبة مقطوعة قدرها 15%. ويُقدَّم الإقرار في شهر مارس من السنة التالية، وغير المقيمين أيضًا خاضعون للضريبة على الإيجار الذي يحصلون عليه من تركيا. اطّلع على دليل ضريبة دخل الإيجار في تركيا للأرقام والمواعيد والأمثلة.

إدارة العقار المؤجَّر من الخارج

معظم عملائنا لا يقيمون في تركيا طوال العام. ولتأجير عقارك من الخارج ستحتاج عادةً إلى:

• رقم ضريبي تركي وحساب مصرفي في تركيا لاستلام الإيجار؛
• شخص محلي يعرض المسكن، ويتحقق من المستأجرين، ويسلّم المفاتيح، ويوثّق حالة العقار بالصور، ويتابع الإصلاحات؛
• نظام لتسجيل العقد، وتحصيل الإيجار عبر البنك، وتطبيق الزيادة السنوية بشكل صحيح، وتقديم الإقرار الضريبي السنوي.

تقدّم CCT Investments خدمة إدارة العقارات للمالكين الذين يريدون من يتولّى ذلك محليًا. وتُسعَّر إدارة التأجير بشكل منفصل عن خدمات ما بعد البيع المجانية التي تحصل عليها عند شراء عقار جديد عن طريقنا.

ماذا يعني هذا للمشترين

• انظر إلى مدة التملّك كلها لا إلى إيجار السنة الأولى. إيجارات المستأجرين الجدد تتبع السوق، أما إيجارات المستأجرين الحاليين فتتبع سقف المؤشر، وقد تتسع الفجوة بينهما عامًا بعد عام.
• اختر عقارًا يسهل تأجيره. القرب من المواصلات، والمباني الحديثة المطابقة لمعايير الزلازل، والمساحات التي تناسب الطلب المحلي (غالبًا شقق بغرفة أو غرفتين قرب مراكز الأعمال والجامعات) أهم عادةً من الكماليات.
• تحقّق من نظام المبنى قبل الاعتماد على دخل الإيجار القصير. فمن دون موافقة الجيران وتصريح الوزارة لا مجال للتأجير السياحي.
• احسب الضريبة وتكاليف الإدارة. المهم هو صافي الدخل، والعائد يختلف بحسب المنطقة والمبنى والمستأجر.

إن كنت تبحث عن مسكن للتأجير، تصفّح العقارات في اسطنبول أو اقرأ دليل المشتري.

المصادر

• البنك المركزي التركي (TCMB)، مؤشر أسعار المساكن ومؤشر إيجارات المستأجرين الجدد (إصدار يوليو 2026)
• يورونيوز التركية: النتائج الإقليمية لمؤشر إيجارات المستأجرين الجدد، يوليو 2026
• TEDB: حد زيادة الإيجار لشهر سبتمبر 2026 (متوسط مؤشر أسعار المستهلك لـ 12 شهرًا)
• وزارة الثقافة والسياحة: القانون رقم 7464 بشأن التأجير السياحي للمساكن
• وزارة الخزانة والمالية: الأسئلة الشائعة حول القرار رقم 32 (العقود بالعملة الأجنبية)
• رئاسة إدارة الإيرادات: دليل دخل الإيجار لغير المقيمين، 2026