اجاره املاک در ترکیه: راهنمای 2026 برای مالکان خارجی
خارجی‌هایی که در ترکیه خانه دارند، می‌توانند آن را با همان شرایط مالکان ترک اجاره دهند. قواعد این کار را قانون تعهدات ترکیه (Türk Borçlar Kanunu) تعیین می‌کند و بیشتر مالکان باید درآمد اجاره را برای مالیات اظهار کنند. اجاره‌بها برای مستأجران جدید، به لیر، همچنان به‌سرعت بالا می‌رود: شاخص اجاره‌بهای مستأجران جدید بانک مرکزی در ژوئیه 2026 نسبت به سال قبل 28.4 درصد (و در استانبول 32.4 درصد) رشد داشت. با این حال، وقتی مستأجری در ملک ساکن شد، مالک فقط سالی یک بار و تنها تا سقف قانونی می‌تواند اجاره را افزایش دهد؛ بنابراین قواعد به همان اندازه بازار اهمیت دارند.
این راهنما به روند اجاره‌بها، قواعدی که از مستأجران حمایت می‌کنند، نحوه قرارداد و پرداخت، جنبه مالیاتی، و تغییراتی که هنگام مدیریت ملک اجاره‌ای از خارج از کشور پیش می‌آید، می‌پردازد.
روند اجاره‌بها در سال 2026
بانک مرکزی جمهوری ترکیه (TCMB) هر ماه شاخص اجاره‌بهای مستأجران جدید را منتشر می‌کند. این شاخص اجاره‌بهای توافق‌شده در قراردادهای جدید را دنبال می‌کند، نه اجاره‌ای که مستأجران فعلی می‌پردازند. ارقام ژوئیه 2026:
| شاخص اجاره‌بهای مستأجران جدید، ژوئیه 2026 | تغییر سالانه |
|---|---|
| ترکیه | +28.4% (اسمی) |
| ترکیه، تعدیل‌شده با تورم | −2.6% (واقعی) |
| استانبول | +32.4% |
| آنکارا | +28.6% |
| ازمیر | +26.3% |
دو نکته جلب توجه می‌کند. اجاره‌بها به لیر همچنان به‌سرعت بالا می‌رود و استانبول از میانگین کشوری جلوتر است. اما پس از کسر تورم، اجاره‌بهای جدید در طول سال اندکی کاهش یافته است. قیمت مسکن نیز همین الگو را نشان می‌دهد: شاخص قیمت مسکن TCMB در ژوئیه 2026 به‌طور اسمی 25.0 درصد افزایش یافت، اما به‌طور واقعی 5.1 درصد کاهش داشت. اجاره‌بها و قیمت‌ها همیشه فقط رو به بالا نیستند، و بازده بسته به منطقه، ساختمان و کیفیت اجاره دادن و مدیریت ملک تفاوت زیادی دارد.
چگونه به اینجا رسیدیم
اجاره‌بها در استانبول مدت‌هاست که رو به افزایش است. وقتی در سال 2016 نخستین بار درباره هزینه اجاره در استانبول نوشتیم، اجاره ماهانه یک آپارتمان معمولی حدود 1100 لیر بود؛ تقریباً دو برابر اجاره ده سال پیش از آن. اجاره‌بها در مناطق مختلف در آن زمان حدود 900 لیر در آوجیلار، 1050 لیر در بیلیک‌دوزو و 1350 لیر در باغچه‌لی‌اولر بود. این ارقام لیری امروز بسیار ناچیز به نظر می‌رسند و یادآور آن‌اند که پول ملی ترکیه تا چه اندازه تغییر کرده است.
اجاره‌بها در سال 2021 دوباره به‌شدت بالا رفت. ساخت‌وساز در دوران همه‌گیری کند شد، هزینه‌های ساخت افزایش یافت و تقاضای دانشجویان، کارکنان و ساکنان تازه‌وارد همچنان رو به رشد بود؛ در نتیجه عرضه خانه برای اجاره از تقاضا عقب ماند. خطر زلزله نیز مستأجران را به سوی ساختمان‌های جدیدتری سوق می‌دهد که طبق آیین‌نامه‌های فعلی ساخته شده‌اند؛ این یکی از دلایلی است که خانه‌های نوساز امروزی راحت‌تر از واحدهای قدیمی اجاره می‌روند.
قواعدی که هر مالک در ترکیه باید بداند
افزایش اجاره سقف دارد
در قراردادهای اجاره مسکونی، اجاره‌بها را می‌توان سالی یک بار و هنگام تمدید افزایش داد، آن هم حداکثر به اندازه میانگین 12 ماهه تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده (TÜFE) که مؤسسه آمار ترکیه (TÜİK) منتشر می‌کند. برای تمدیدهای سپتامبر 2026 این سقف 31.79 درصد است. سقف موقت 25 درصدی که از ژوئن 2022 تا ژوئیه 2024 اعمال می‌شد پایان یافته و اکنون قاعده شاخص قیمت مصرف‌کننده دوباره تنها محدودیت است.
این قاعده تازه نیست. مقاله اصلی ما در سال 2019 در همین صفحه به تغییر به سمت افزایش‌های مبتنی بر شاخص قیمت مصرف‌کننده پرداخته بود: سقف تمدیدهای سال 2019 برابر 16.33 درصد بود، یعنی میانگین 12 ماهه شاخص قیمت مصرف‌کننده در سال 2018. سازوکار امروز همان است؛ فقط ارقام بسیار بزرگ‌تر شده‌اند.
تعدیل پس از پنج سال
پس از آنکه اجاره پنج سال ادامه یافت، اجاره‌بها را می‌توان به سطح بازار بازگرداند. اگر مالک و مستأجر به توافق نرسند، دادگاه اجاره‌بهای جدید را تعیین می‌کند و تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده، وضعیت ملک و اجاره‌بهای املاک مشابه در همان حوالی را در نظر می‌گیرد. مالکانی که سال‌ها خانه را نگه می‌دارند باید برای این موضوع برنامه‌ریزی کنند. در شرایط تورم بالا، اجاره‌ای که فقط به اندازه سقف شاخص قیمت مصرف‌کننده بالا رفته، ممکن است بسیار پایین‌تر از سطح بازار قرار بگیرد.
ودیعه
ودیعه تضمین برای خانه حداکثر معادل سه ماه اجاره است. معمولاً آن را در حساب بانکی نگه می‌دارند و باید به‌روشنی در قرارداد ثبت شود.
پایان دادن به اجاره
مستأجران مسکونی در ترکیه از حمایت قانونی قوی برخوردارند. قرارداد اجاره مدت‌دار، اگر مستأجر ملک را ترک نکند، خودبه‌خود تمدید می‌شود و مالک نمی‌تواند صرفاً با پایان مدت، آن را خاتمه دهد. استثناهای اصلی عبارت‌اند از نیاز واقعی (برای مثال، اینکه مالک یا بستگان نزدیکش نیاز داشته باشند در آن خانه زندگی کنند)، نوسازی اساسی، و پایان دوره تمدید ده‌ساله. اختلافات از مسیر میانجی‌گری و دادگاه حل می‌شود، پس به جای تکیه بر تخلیه، مستأجر را با دقت انتخاب کنید.
اجاره کوتاه‌مدت و تعطیلات
اجاره دادن خانه برای کمتر از 100 روز در هر نوبت (اجاره به سبک Airbnb) مشمول قانون سال 2023 درباره اجاره گردشگری مسکن است. برای این کار به مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری و رضایت دیگر مالکان ساختمان نیاز دارید. اجاره دادن بدون مجوز جریمه اداری دارد. بسیاری از مجتمع‌های مسکونی در استانبول اجاره کوتاه‌مدت را مجاز نمی‌دانند، پس اگر با این هدف خرید می‌کنید، پیش از خرید آیین‌نامه مدیریت ساختمان را بررسی کنید.
اجاره به ارز خارجی
به‌طور کلی، قرارداد اجاره در ترکیه باید به لیر ترکیه باشد. اما یک استثنا وجود دارد: وقتی مستأجر تبعه ترکیه نیست، طرفین می‌توانند اجاره‌بها را به ارز خارجی یا وابسته به ارز خارجی توافق کنند. اگر مستأجر ترک باشد، اجاره‌بها باید به لیر باشد.
قرارداد و پرداخت
- قرارداد کتبی ببندید. از 4 نوامبر 2024، مالکان می‌توانند قرارداد اجاره را در سامانه دولت الکترونیک (e-Devlet) تنظیم کنند و برای تأیید به مستأجر و ضامن بفرستند. از 9 مه 2025، مشاوران املاک دارای مجوز هم می‌توانند آن را تنظیم کنند. قرارداد مهر زمانی دارد و قابل راستی‌آزمایی است. استفاده از آن فعلاً اختیاری است. راهنمای ما درباره قرارداد اجاره در سامانه دولت الکترونیک را بخوانید.
- اجاره‌بها باید از طریق بانک یا اداره پست (PTT) پرداخت شود. مالکان و مستأجران باید پرداخت اجاره را با سوابق بانکی یا پستی مستند کنند؛ پرداخت نقدی مطابق قانون نیست. هر پرداخت خلاف قاعده ممکن است مشمول جریمه‌ای معادل 10 درصد مبلغ شود که حداقلی هم دارد.
- مشخص کنید چه کسی چه هزینه‌ای را می‌پردازد. شارژ ساختمان (aidat) برای هزینه‌های جاری روزمره معمولاً بر عهده مستأجر است. مالیات بر املاک، تعمیرات اساسی و تجهیزات ثابت معمولاً بر عهده مالک است.
مالیات بر درآمد اجاره
درآمد اجاره با نرخ‌های تصاعدی مالیات بر درآمد، از 15 تا 40 درصد، مشمول مالیات است. اجاره مسکونی سالانه مبلغی معاف از مالیات دارد (58 هزار لیر برای درآمد سال 2026). مالکان می‌توانند یا هزینه‌های واقعی خود را کسر کنند یا 15 درصد مقطوع. اظهارنامه در ماه مارس سال بعد ارائه می‌شود. افراد غیرمقیم نیز بابت اجاره دریافتی از ترکیه مشمول مالیات‌اند. برای ارقام، مهلت‌ها و مثال‌ها، راهنمای مالیات بر درآمد اجاره در ترکیه را ببینید.
مدیریت ملک اجاره‌ای از خارج از کشور
بیشتر مشتریان ما تمام سال را در ترکیه زندگی نمی‌کنند. برای اجاره دادن ملک از خارج از کشور، معمولاً به این موارد نیاز دارید:
- شماره مالیاتی ترکیه و حساب بانکی در ترکیه برای دریافت اجاره‌بها؛
- فردی محلی برای نشان دادن خانه، بررسی مستأجران، تحویل کلید، ثبت وضعیت ملک با عکس و رسیدگی به تعمیرات؛
- سازوکاری برای ثبت قرارداد، دریافت اجاره‌بها از طریق بانک، اعمال درست افزایش سالانه و ارائه اظهارنامه مالیاتی سالانه.
شرکت CCT Investments برای مالکانی که می‌خواهند این امور به‌صورت محلی انجام شود، خدمات مدیریت ملک ارائه می‌دهد. هزینه مدیریت اجاره جداگانه اعلام می‌شود و جزو خدمات پس از فروش رایگانی نیست که هنگام خرید ملک نوساز از طریق ما ارائه می‌شود.
این موضوع برای خریداران چه معنایی دارد
- کل دوره مالکیت را در نظر بگیرید، نه فقط اجاره سال اول را. اجاره‌بهای مستأجران جدید از بازار پیروی می‌کند و اجاره‌بهای مستأجران فعلی از سقف شاخص قیمت مصرف‌کننده. فاصله میان این دو ممکن است سال به سال بیشتر شود.
- ملکی انتخاب کنید که راحت اجاره برود. دسترسی به حمل‌ونقل، ساختمان‌های جدیدتر مطابق آیین‌نامه زلزله، و متراژهایی که با تقاضای محلی جور باشد (اغلب آپارتمان‌های یک‌خوابه و دوخوابه نزدیک مراکز تجاری و دانشگاه‌ها) معمولاً از امکانات اضافی مهم‌ترند.
- پیش از تکیه بر درآمد اجاره کوتاه‌مدت، قواعد ساختمان را بررسی کنید. بدون رضایت همسایگان و مجوز وزارتخانه، اجاره تعطیلات امکان‌پذیر نیست.
- برای مالیات و مدیریت بودجه در نظر بگیرید. آنچه اهمیت دارد درآمد خالص است و بازده بسته به منطقه، ساختمان و مستأجر متفاوت است.
اگر به دنبال خانه‌ای برای اجاره دادن هستید، املاک استانبول را ببینید یا راهنمای خریداران ما را بخوانید.
منابع
- بانک مرکزی ترکیه (TCMB)، شاخص قیمت مسکن و شاخص اجاره‌بهای مستأجران جدید (انتشار ژوئیه 2026)
- یورونیوز ترکی (Euronews Türkçe): نتایج منطقه‌ای شاخص اجاره‌بهای مستأجران جدید TCMB، ژوئیه 2026
- اطلاعیه TEDB: سقف افزایش اجاره‌بها برای سپتامبر 2026 (میانگین 12 ماهه شاخص قیمت مصرف‌کننده TÜİK)
- وزارت فرهنگ و گردشگری: قانون شماره 7464 درباره اجاره گردشگری مسکن
- وزارت خزانه‌داری و دارایی: پرسش‌های متداول درباره تصمیم شماره 32 (قراردادهای ارزی)
- سازمان امور مالیاتی ترکیه (Gelir İdaresi Başkanlığı): راهنمای درآمد اجاره برای افراد غیرمقیم، 2026
