راهنمای مالیات بر درآمد اجاره در ترکیه 2026
درآمد اجاره ملک در ترکیه با نرخ‌های تصاعدی مالیات بر درآمد، یعنی 15 تا 40 درصد، مشمول مالیات است. در مورد خانه‌های مسکونی، 58 هزار لیر نخست از اجاره دریافتی در سال 2026 معاف است (برای سال 2025، 47 هزار لیر). بیشتر موجران می‌توانند به جای فهرست کردن هزینه‌هایشان، 15 درصد ثابت از باقی‌مانده را کسر کنند. اجاره سالی یک بار، در ماه مارس سال بعد، اظهار می‌شود. همین قواعد درباره مالکان خارجی، از جمله غیرمقیمان، هم اعمال می‌شود.
اظهارنامه اجاره سال 2025 باید تا 31 مارس 2026 ارائه می‌شد. اجاره دریافتی در سال 2026 بین 1 تا 31 مارس 2027 اظهار می‌شود.
ارقام کلیدی در یک نگاه
| درآمد 2025 (اظهار در مارس 2026) | درآمد 2026 (اظهار در مارس 2027) | |
|---|---|---|
| معافیت اجاره مسکونی | 47 هزار لیر | 58 هزار لیر |
| اگر کل درآمد شما از این مبلغ بیشتر باشد، معافیتی در کار نیست | 1.2 میلیون لیر | 1.5 میلیون لیر |
| اجاره تجاری که مالیاتش در منبع کسر شده: اظهار برای مبالغ بیش از | 330 هزار لیر | 400 هزار لیر |
| اجاره‌ای که مشمول کسر در منبع نیست: اظهار برای مبالغ بیش از | 18 هزار لیر | 22 هزار لیر |
| کسر هزینه به روش مقطوع | 15% | 15% |
ارقام سال 2026 در بخشنامه عمومی مالیات بر درآمد شماره 332، در روزنامه رسمی 31 دسامبر 2025 منتشر شد.
نرخ‌های مالیات بر درآمد در سال 2026
درآمد اجاره به سایر درآمدهای اظهارشده شما افزوده می‌شود و با این نرخ‌ها مشمول مالیات است (جدول نرخ 2026 برای درآمدهای غیر از حقوق و دستمزد):
| درآمد مشمول مالیات | نرخ |
|---|---|
| تا 190 هزار لیر | 15% |
| 190 تا 400 هزار لیر | 20% |
| 400 هزار تا 1 میلیون لیر | 27% |
| 1 تا 5.3 میلیون لیر | 35% |
| بیش از 5.3 میلیون لیر | 40% |
معافیت اجاره مسکونی
اگر اجاره‌ای که در طول سال از خانه‌های مسکونی می‌گیرید کمتر از مبلغ معافیت باشد، لازم نیست برای آن اظهارنامه بدهید. اگر بیشتر باشد، فقط مبلغ مازاد بر معافیت مشمول مالیات است.
این معافیت شرایطی دارد:
- معافیت برای هر نفر یک بار و بر مجموع اجاره همه خانه‌های شما اعمال می‌شود، نه یک بار برای هر ملک.
- مالکان مشترک (برای مثال زن و شوهری که هر دو در سند مالکیت (Tapu) ثبت شده‌اند) هر کدام از معافیت خود برای سهم خود از اجاره استفاده می‌کنند.
- اگر ملزم به اظهار درآمد تجاری، کشاورزی یا حرفه‌ای باشید، یا کل درآمد سالانه شما (حقوق، درآمد سرمایه‌گذاری، اجاره و مانند آن) از سقف جدول بالا (1.5 میلیون لیر برای 2026) بیشتر باشد، این معافیت اعمال نمی‌شود.
- اگر اجاره را به‌موقع اظهار نکنید یا کمتر از مبلغ دریافتی اظهار کنید، معافیت آن سال را از دست می‌دهید. استثنا، اظهارنامه دیرهنگامی است که پیش از آغاز رسیدگی اداره مالیات ثبت شود.
- این معافیت فقط شامل اجاره مسکونی است. اجاره تجاری هرگز از آن بهره‌مند نمی‌شود.
دو روش کسر هزینه‌ها
می‌توانید اجاره مشمول مالیات را به یکی از دو روش کاهش دهید. روشی که انتخاب می‌کنید برای همه املاک شما با هم اعمال می‌شود.
1. روش مقطوع (15 درصد). پس از کسر معافیت، 15 درصد اجاره را بدون هیچ رسیدی کسر می‌کنید. این ساده‌ترین گزینه است و برای بیشتر مالکان یک یا دو آپارتمان مناسب است. اگر این روش را انتخاب کنید، تا دو سال نمی‌توانید به روش هزینه واقعی تغییر دهید.
2. روش هزینه واقعی. هزینه‌های مستند مانند تعمیر و نگهداری، حق بیمه، مالیات بر املاک، هزینه‌های مدیریت و استهلاک را کسر می‌کنید. باید مدارک را پنج سال نگه دارید. اگر از معافیت مسکونی هم استفاده کنید، فقط آن سهم از هزینه‌ها را می‌توانید کسر کنید که به بخش مشمول مالیات اجاره مربوط است.
تغییر جدید از سال 2025: بهره وام مسکن دیگر قابل کسر نیست. قانون شماره 7566 (روزنامه رسمی 19 دسامبر 2025) کسر بهره وام‌هایی را که برای خرید ملک مسکونیِ اجاره‌داده‌شده گرفته شده‌اند حذف کرد. این تغییر از درآمد سال 2025 اعمال می‌شود، بنابراین اظهارنامه‌های ارائه‌شده در مارس 2026 را هم در بر گرفت. بهره وام‌های ملک تجاری همچنان قابل کسر است.
نرخ مقطوع در گذشته بیشتر بود: تا سال 2018، 25 درصد بود و در آن سال به 15 درصد کاهش یافت. پس از این تغییر، مالکانی که هزینه‌های مستند قابل توجهی دارند اغلب با روش هزینه واقعی مالیات کمتری می‌پردازند. بهتر است در هر سالی که در انتخاب روش آزادید، هر دو روش را با هم مقایسه کنید.
یک مثال محاسباتی (2026)
موجری که درآمد دیگری ندارد، در سال 2026 آپارتمانی را ماهانه 30 هزار لیر اجاره می‌دهد و از روش مقطوع استفاده می‌کند:
| مرحله | مبلغ |
|---|---|
| اجاره دریافتی (12 × 30 هزار لیر) | 360 هزار لیر |
| منهای معافیت مسکونی | −58 هزار لیر |
| منهای 15% هزینه مقطوع (15% از 302 هزار لیر) | −45,300 لیر |
| درآمد مشمول مالیات | 256,700 لیر |
| مالیات: 15% از 190 هزار لیر + 20% از 66,700 لیر | 41,840 لیر |
این یک مثال ساده‌شده است. مالیات شما به سایر درآمدهایتان، روشی که انتخاب می‌کنید و دیگر کسورات بستگی دارد.
ملک تجاری
اگر مغازه یا دفتر کاری را به یک شرکت یا مؤدی تجاری دیگر اجاره دهید، مستأجر 20 درصد از اجاره ناخالص را کسر می‌کند و از طرف شما به اداره مالیات می‌پردازد. برای مقیمان، اجاره تجاری‌ای که مالیاتش کاملاً به این روش پرداخت شده، فقط در صورتی به اظهارنامه نیاز دارد که از سقف جدول (400 هزار لیر برای 2026) بیشتر باشد. اجاره تجاری‌ای که مالیاتش از راه کسر در منبع پرداخت نشده، در سال 2026 اگر از 22 هزار لیر بیشتر باشد باید اظهار شود. معافیت مسکونی هرگز شامل اجاره تجاری نمی‌شود.
اجاره باید از طریق بانک پرداخت شود
موجران و مستأجران باید همه پرداخت‌های اجاره را از طریق بانک یا PTT (اداره پست ترکیه) مستند کنند. این قاعده اجاره‌های کوتاه‌مدت را هم در بر می‌گیرد. حواله، EFT، چک و پرداخت با کارت همگی پذیرفته می‌شوند، اما پول نقد نه. جریمه آن 10 درصد مبلغ هر پرداخت غیرمطابق با قاعده است، با یک حداقل مبلغ. هم موجر و هم مستأجر ممکن است جریمه شوند.
روش اظهار و پرداخت
- کجا: به‌صورت آنلاین از طریق سامانه Hazır Beyan (اظهارنامه آماده) سازمان درآمد ترکیه (Gelir İdaresi Başkanlığı) در اداره مالیات دیجیتال، یا از طریق اپلیکیشن موبایل آن. سامانه داده‌های اجاره را از سوابق رسمی از پیش پر می‌کند و شما اظهارنامه را بررسی و تأیید می‌کنید.
- چه زمانی: 1 تا 31 مارس سال پس از دریافت اجاره.
- پرداخت: در دو قسط مساوی، تا پایان مارس و پایان ژوئیه. برای درآمد سال 2025، این مهلت‌ها 31 مارس و 31 ژوئیه 2026 بود.
قواعد مربوط به مالکان خارجی و غیرمقیم
- غیرمقیم (کسی که در ترکیه خانه ندارد و در یک سال تقویمی شش ماه یا کمتر در ترکیه می‌ماند) فقط بابت درآمدی که در ترکیه کسب می‌کند، از جمله اجاره، به ترکیه مالیات می‌پردازد.
- طبق راهنمای سال 2026 سازمان درآمد ترکیه برای غیرمقیمان، غیرمقیمان با همان شرایط مقیمان می‌توانند از معافیت مسکونی استفاده کنند.
- اجاره تجاری‌ای که مالیاتش کاملاً از راه کسر در منبع پرداخت شده، برای غیرمقیم به اظهارنامه نیاز ندارد. اجاره‌ای که مالیاتش کسر نشده، هر قدر هم که کم باشد، باید اظهار شود.
- برای ثبت‌نام، مالک غیرمقیم در اداره مالیات محل سکونت نماینده‌اش در ترکیه، یا اگر نماینده‌ای ندارد، در اداره مالیات محل ملک، پرونده مالیاتی باز می‌کند. پس از آن می‌تواند مانند هر مؤدی دیگری از سامانه Hazır Beyan استفاده کند.
- کشور خودتان هم ممکن است از اجاره دریافتی از ترکیه مالیات بگیرد. بررسی کنید که آیا معاهده اجتناب از مالیات مضاعف اعمال می‌شود و از مشاور مالیاتی در هر دو کشور بپرسید.
این موضوع برای مالکان ملک چه معنایی دارد
- اجاره‌های مسکونی کم ممکن است معاف از مالیات باشند. اگر اجاره سالانه شما از خانه‌های مسکونی کمتر از مبلغ معافیت (58 هزار لیر برای 2026) باشد و شرایط را داشته باشید، لازم نیست اظهارنامه بدهید.
- به‌موقع اظهار کنید. اظهارنامه دیرهنگام یا ناقص معافیت را از شما می‌گیرد و جریمه و بهره تأخیر هم به آن اضافه می‌شود.
- روش کسر هزینه را از پیش برنامه‌ریزی کنید. نرخ ثابت 15 درصد ساده است. روش هزینه واقعی وقتی هزینه‌های مستند قابل توجهی دارید می‌تواند مالیات را کم کند، اما بهره وام مسکن دیگر حساب نمی‌شود.
- همه چیز را از طریق بانک انجام دهید. اجاره‌ای که از طریق بانک واریز شود، قرارداد کتبی (نگاه کنید به قرارداد اجاره در سامانه دولت الکترونیک (e-Devlet)) و رسیدهای نگه‌داشته‌شده، اظهار را آسان می‌کند.
برای تصویر کامل‌تر، از جمله روند اجاره‌بها، سقف افزایش اجاره و ودیعه، راهنمای ما درباره اجاره املاک در ترکیه را بخوانید. اگر خارج از ترکیه زندگی می‌کنید، خدمات مدیریت ملک ما می‌تواند امور مستأجران، وصول اجاره و هماهنگی با حسابدار شما را بر عهده بگیرد. هزینه مدیریت اجاره جداگانه اعلام می‌شود. پرسشی دارید؟ با ما تماس بگیرید.
این راهنما اطلاعات عمومی ارائه می‌دهد و مشاوره مالیاتی نیست. ارقام هر سال تغییر می‌کنند، پس پیش از اظهار با یک مشاور مالیاتی در ترکیه مشورت کنید.
منابع
- سازمان درآمد ترکیه (Gelir İdaresi Başkanlığı): راهنمای درآمد اجاره برای غیرمقیمان، 2026
- سازمان درآمد ترکیه: راهنمای سریع Hazır Beyan برای درآمد اجاره
- سازمان درآمد ترکیه: آخرین روز اظهارنامه مالیات بر درآمد سال 2025، 31 مارس 2026
- مؤسسه KPMG ترکیه: پله‌های مالیات بر درآمد و مبالغ سال 2026 (بخشنامه عمومی شماره 332)
- مؤسسه Nazali: قانون شماره 7566 و درآمد اجاره
