اقامت ترکیه از طریق خرید ملک: قانون 200 هزار دلار (راهنمای 2026)
خارجیانی که در ترکیه خانه دارند، می‌توانند بر همین اساس برای اجازه اقامت کوتاه‌مدت درخواست دهند، اما این اقامت خودکار صادر نمی‌شود. ارزش خانه باید دست‌کم 200 هزار دلار آمریکا (به لیر ترکیه در تاریخ تملک) باشد، باید محل سکونت خود شما باشد و نباید در محله‌ای باشد که به روی ساکنان خارجی جدید بسته شده است. درخواست را به‌صورت آنلاین از طریق سامانه اقامت الکترونیک (e-İkamet) ثبت می‌کنید و پرونده را در اداره مهاجرت استان تکمیل می‌کنید.
این راهنما قانون ارزش ملک، محله‌های بسته، مدارک، مراحل درخواست، اعضای خانواده، مدت اقامت و تمدید آن، و پیامد فروش ملک را توضیح می‌دهد.
مبنای قانونی
ماده 31 قانون خارجیان و حمایت بین‌المللی (قانون شماره 6458)، «کسانی که در ترکیه مال غیرمنقول دارند» را در شمار خارجیانی آورده است که ممکن است اجازه اقامت کوتاه‌مدت دریافت کنند. عبارت ممکن است اهمیت دارد: اداره کل مهاجرت (Göç İdaresi) درباره هر درخواست جداگانه تصمیم می‌گیرد و اگر شرایط برقرار نباشد یا اقامت برای هدفی جز هدفی که به خاطر آن صادر شده استفاده شود، درخواست ممکن است رد یا اقامت لغو شود (ماده 33).
حد نصاب ارزش ملک
| دوره | حداقل ارزش خانه |
|---|---|
| از سال 2022 تا 15 اکتبر 2023 | 75 هزار دلار در کلان‌شهرها، 50 هزار دلار در سایر شهرها |
| از 16 اکتبر 2023 | 200 هزار دلار، در همه استان‌ها |
فهرست رسمی مدارک لازم در e-İkamet تصریح می‌کند که ارزش خانه در تاریخ تملک باید دست‌کم معادل 200 هزار دلار به لیر ترکیه باشد. در عمل، این موضوع با قیمت درج‌شده در سند مالکیت (Tapu) سنجیده می‌شود. خانه‌هایی که پیش از 16 اکتبر 2023 با حد نصاب‌های پایین‌تر خریداری شده‌اند، معمولاً بر اساس مقررات زمان خرید ارزیابی می‌شوند، اما رویه استان‌ها ممکن است متفاوت باشد؛ بنابراین پیش از تمدید، وضعیت پرونده خود را بررسی کنید.
همین حد نصاب 200 هزار دلاری در همه استان‌ها، از جمله خارج از استانبول، اعمال می‌شود.
دو شرط دیگر نیز در فهرست رسمی آمده است:
- ملک باید مسکونی باشد (konut) و شما باید خودتان در آن زندگی کنید.
- نمی‌توان آن را اجاره داد یا برای مقاصد درآمدزای مشابه به کار برد؛ این محدودیت تا زمانی که ملک مبنای اقامت شماست برقرار است. اگر قصد اجاره دادن ملک را دارید، اقامت از طریق ملک مسیر مناسبی برای شما نیست.
محله‌های بسته
اداره کل مهاجرت برای جلوگیری از تمرکز بیش از حد ساکنان خارجی، برخی محله‌ها را به روی ثبت‌نام‌های جدید خارجیان می‌بندد. بر اساس بیانیه این اداره در 16 ژوئیه 2023:
- از 1 ژوئیه 2022، محله‌هایی که شمار ساکنان خارجی در آن‌ها از 20 درصد جمعیت ترک فراتر رود، به روی ثبت‌نام‌های جدید بسته می‌شوند. در آن زمان این قاعده شامل 1169 محله در 63 استان، از جمله 54 محله در استانبول، بود.
- برخی مناطق نیز به‌طور کامل به روی درخواست‌های جدید اقامت بسته شده‌اند؛ این فهرست هر از گاهی بازبینی می‌شود.
اگر خانه شما در محله‌ای بسته باشد، همچنان می‌توانید مالک آن باشید، اما نمی‌توانید نشانی آن را برای اقامت جدید ثبت کنید. چون این فهرست تغییر می‌کند، آن را اینجا نمی‌آوریم: پیش از خرید، وضعیت فعلی را از اداره مهاجرت استان یا در وب‌سایت رسمی اداره مهاجرت (Göç İdaresi) بررسی کنید. مقاله ما درباره مناطق باز برای دریافت اقامت در استانبول پیشینه این موضوع را توضیح می‌دهد و ما نشانی هر پروژه‌ای را که به شما معرفی می‌کنیم، بررسی می‌کنیم.
مدارک
فهرست e-İkamet برای اقامت کوتاه‌مدت بر پایه ملک شامل این موارد است:
مدارک عمومی
- فرم درخواست اقامت (امضاشده)
- کپی پاسپورت (و صفحه ویزا در صورت وجود) و ارائه اصل آن در وقت ملاقات؛ اعتبار پاسپورت باید دست‌کم 60 روز بیشتر از مدت اقامت درخواستی باشد
- دو قطعه عکس بیومتریک که در شش ماه گذشته گرفته شده باشد
- رسید پرداخت هزینه اقامت و هزینه کارت
- بیمه درمانی معتبر که کل دوره اقامت را پوشش دهد (بیمه خصوصی یا پوشش سازمان تأمین اجتماعی ترکیه، SGK)
- مدرک یا تعهدنامه‌ای دال بر داشتن تمکن مالی کافی و منظم
- مدارک نشانی: برای تمدید، گواهی محل سکونت فعلی (yerleşim yeri belgesi) از سامانه دولت الکترونیک (e-Devlet) همراه با یک قبض آب، برق یا گاز؛ و برای خانه شخصی، کپی سند مالکیت همراه با گواهی پلاک نشانی (numarataj belgesi) از شهرداری
مدارک ملک
- کپی سند مالکیت که نشان دهد خانه متعلق به شماست (امضاشده یا با امضای الکترونیک، و مُهرشده)
- اگر خانه با اعضای خانواده مشترک است، مدرکی که نسبت خانوادگی شما با افراد درج‌شده در سند را ثابت کند
- برای خانه‌ای که از راه ارث یا هبه به دست آمده، گزارش ارزیابی (کارشناسی) به‌روز ملک
- برای درخواست‌های نخست، گواهی پلاک (numarataj) از شهرداری
- برای تمدید، گواهی ادامه مالکیت (tapu devam belgesi) که تأیید می‌کند همچنان مالک ملک هستید
ممکن است گواهی عدم سوءپیشینه از کشور خودتان نیز درخواست شود (قانون شماره 6458، ماده 32).
مرحله به مرحله
- ملک را بخرید و سند مالکیت (tapu) را دریافت کنید. پیش از امضا، ارزش ملک و وضعیت محله را بررسی کنید.
- مدارک نشانی را بگیرید: گواهی پلاک (numarataj) را از شهرداری دریافت و نشانی خود را ثبت کنید.
- بیمه درمانی بخرید که کل دوره اقامت را پوشش دهد.
- درخواست را آنلاین ثبت کنید: تا زمانی که ویزا یا مهلت اقامت بدون ویزای شما هنوز معتبر است، در e-ikamet.goc.gov.tr درخواست دهید، هزینه‌ها را بپردازید و وقت ملاقات بگیرید.
- در وقت ملاقات حاضر شوید: با اصل مدارک به اداره مهاجرت استان بروید.
- کارت اقامت را دریافت کنید: پس از تأیید، کارت با پست به نشانی ثبت‌شده شما فرستاده می‌شود.
اجازه اقامتی که ظرف شش ماه پس از صدور استفاده نشود، باطل می‌شود (ماده 19).
اعضای خانواده
- مالکان مشترک: اگر نام همسر یا فرزندان شما همراه با شما در سند مالکیت آمده باشد، می‌توانند بر پایه همان ملک و با ارائه مدرک نسبت خانوادگی درخواست دهند.
- همسر و فرزندانی که نامشان در سند نیست: آن‌ها می‌توانند به‌عنوان افراد تحت تکفل شما برای اقامت خانوادگی (ماده 34) درخواست دهند: همسر خارجی شما و فرزندان زیر 18 سال یا تحت تکفل شما یا همسرتان. هر اقامت خانوادگی در هر نوبت حداکثر برای سه سال صادر می‌شود و هرگز نمی‌تواند از اقامت خود متقاضی اصلی طولانی‌تر باشد.
مدت اقامت، تمدید و اقامت بلندمدت
- اقامت کوتاه‌مدت در هر نوبت حداکثر برای دو سال صادر می‌شود (ماده 31).
- درخواست تمدید را در 60 روز پیش از پایان اعتبار و در هر حال پیش از انقضا ثبت کنید (ماده 24). در مدتی که درباره درخواست تصمیم‌گیری می‌شود، می‌توانید با رسید تمدید در ترکیه بمانید.
- تا زمانی که همچنان مالک خانه باشید و شرایط را داشته باشید، اقامت قابل تمدید است.
- پس از هشت سال اقامت بی‌وقفه با اجازه اقامت، می‌توانید برای اقامت بلندمدت درخواست دهید (مواد 42 و 43)؛ برای این اقامت به بیمه درمانی و درآمد کافی نیز نیاز دارید و نباید در سه سال گذشته کمک‌های اجتماعی دریافت کرده باشید.
پس از فروش ملک چه می‌شود؟
اقامت به ملک وابسته است. اگر خانه را بفروشید، شرطی که اقامت شما بر آن استوار بود دیگر وجود ندارد و طبق ماده 33، اقامت ممکن است لغو شود و بر همین مبنا تمدید نخواهد شد. اگر خانه واجد شرایط دیگری بخرید یا بر مبنای دیگری (کار، خانواده، تحصیل) واجد شرایط باشید، می‌توانید بر اساس همان مبنای جدید درخواست دهید.
اقامت یا تابعیت؟
| اقامت از طریق ملک | اخذ تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری | |
|---|---|---|
| حداقل ارزش | 200 هزار دلار (همه استان‌ها) | 400 هزار دلار |
| محدودیت فروش | ندارد، اما فروش ملک مبنای اقامت را از بین می‌برد | قید عدم فروش سه‌ساله در سند مالکیت |
| اجاره دادن | تا زمانی که مبنای اقامت است، مجاز نیست | مجاز است |
| وضعیت | اقامت قابل تمدید، هر بار حداکثر 2 سال | پاسپورت ترکیه؛ همسر و فرزندان زیر 18 سال نیز شامل می‌شوند |
برای آشنایی با مسیر تابعیت، صفحه اخذ تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری را ببینید.
این موضوع برای خریداران چه معنایی دارد
- اقامت از طریق ملک راهی عملی برای زندگی در ترکیه در بخشی از سال یا تمام سال است، اما به ارزش ملک، وضعیت محله و سکونت شخصی شما در خانه بستگی دارد.
- پیش از امضا سه چیز را بررسی کنید: ارزش دلاری ملک در تاریخ تملک، باز بودن محله برای ثبت‌نام‌های جدید، و اینکه نیازی به اجاره دادن خانه نخواهید داشت.
- مدارک خود را به‌روز نگه دارید: بیمه درمانی، ثبت نشانی و تاریخ‌های تمدید.
شرکت CCT Investments به خریداران خارجی کمک می‌کند ملکی در استانبول انتخاب کنند که با برنامه اقامت یا تابعیتشان سازگار باشد و روند انتقال سند مالکیت را پیگیری می‌کند. راهنمای خریداران ما را بخوانید، پرسش‌های متداول را ببینید یا با ما تماس بگیرید.
