مواقع العقارات في تركيا وكيف يستخدمها المشتري الأجنبي
تُعرض معظم العقارات المعروضة للبيع في تركيا على ثلاث منصات وطنية: sahibinden.com وhepsiemlak.com (المعروف سابقًا باسم Hürriyet Emlak) وemlakjet.com. تنشر هذه المواقع إعلانات الملاك والمكاتب العقارية المرخّصة وشركات التطوير، وأغلبها باللغة التركية وبالليرة التركية. هي وسيلة جيدة لفهم السوق، لكن على المشتري الأجنبي قراءتها بحذر: فالسعر المعلن ليس السعر النهائي، والشقة الواحدة تظهر غالبًا في أكثر من إعلان، ولا يحق الإعلان إلا للوسطاء المرخّصين.
أهم مواقع العقارات في تركيا
| الموقع | ما هو |
|---|---|
| sahibinden.com | موقع إعلانات مبوّبة عام تأسس عام 2000، يغطي العقارات والسيارات والسلع المستعملة وغيرها. ويضم قسمه العقاري المساكن والأراضي والعقارات التجارية للبيع والإيجار. |
| hepsiemlak.com | منصة عقارية تابعة لمجموعة دوغان القابضة (Doğan Holding). كان اسمها Hürriyet Emlak حتى مايو 2021 حين تغيّر إلى Hepsiemlak. وبموجب اتفاق عام 2023، دمجت شركة Property Finder منصتها التركية Zingat في Hepsiemlak وأصبحت مساهمًا بحصة أقلية. |
| emlakjet.com | منصة عقارية تابعة لمجموعة iLab منذ عام 2014. وتدير iLab أيضًا منصة Endeksa لبيانات العقارات وتقييمها. |
وماذا عن Zingat؟ لم يعد Zingat يعمل موقعًا مستقلًا؛ فقد دُمج في Hepsiemlak بعد اتفاق 2023، ويُحوَّل الآن من zingat.com إلى hepsiemlak.com.
إلى جانب هذه المنصات، تجد المشاريع الجديدة على مواقع شركات التطوير نفسها، وعلى مواقع الشركات الاستشارية المتخصصة في بيع المشاريع الجديدة للمشترين الدوليين، وعادةً ما تكون بالعربية والإنجليزية ولغات أخرى.
ما يجب أن يعرفه الأجنبي قبل استخدامها
الإعلانات بالتركية والأسعار غالبًا بالليرة
صُممت هذه المنصات للسوق المحلي، فمعظم الإعلانات بالتركية فقط، ومعظم الأسعار بالليرة التركية. إليك بعض المصطلحات المفيدة:
| بالتركية | المعنى |
|---|---|
| Satılık / Kiralık | للبيع / للإيجار |
| Daire / Villa / Arsa | شقة / فيلا / أرض |
| 2+1، 3+1 | عدد غرف النوم + صالة |
| Brüt / Net m² | المساحة الإجمالية / الصافية (راجع الفرق بين المساحة الإجمالية والصافية) |
| Site içerisinde | داخل مجمع سكني مغلق |
| Krediye uygun | مؤهل للتمويل العقاري |
| Tapu durumu: Kat mülkiyeti / Kat irtifakı | حالة سند الملكية: ملكية طابقية كاملة / حق البناء (مبنى قيد الإنشاء) |
| Sahibinden / Emlak ofisinden / İnşaat firmasından | من المالك / من مكتب عقاري / من شركة التطوير |
ولأن سعر الليرة يتغير أمام العملات الأجنبية، حوّل الأسعار بسعر يوم المقارنة لا بسعر قديم.
السعر المعلن هو سعر مطلوب
الأسعار على المنصات هي ما يأمل البائع الحصول عليه. في المساكن المستعملة يكون السعر النهائي غالبًا نتيجة تفاوض. أما في المشاريع الجديدة فكثيرًا ما تعتمد شركات التطوير قوائم أسعار وحملات خاصة بها، ويتوقف سعر وحدتك على الطابق والإطلالة وخطة الدفع.
عند شراء الأجنبي يُشترط تقرير التقييم العقاري من خبير تقييم مرخّص قبل نقل سند الملكية، وهو ما يمنحك مرجعًا مستقلًا للسعر. واحرص دائمًا على تسجيل السعر الحقيقي في سند الملكية؛ فالتصريح بسعر أقل لتوفير جزء من رسوم الطابو البالغة 4% مخالف للقانون، وقد يسبب مشكلات لاحقًا، مثلًا عند التقدم للجنسية أو عند البيع.
على الوسيط أن يحمل ترخيص تجارة العقارات
في تركيا لا يحق التوسط في بيع العقارات إلا للمنشآت الحاصلة على ترخيص تجارة العقارات (Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi) الصادر عن وزارة التجارة. ووفق لائحة تجارة العقارات، يجب أن يتضمن إعلان المكتب رقم ترخيصه واسمه التجاري.
يمكنك التحقق من الترخيص بنفسك عبر نظام معلومات تجارة العقارات (TTBS) التابع لوزارة التجارة: افتح صفحة الاستعلام عن الترخيص على ttbs.gtb.gov.tr وابحث برقم الترخيص أو الاسم التجاري أو الولاية، دون الحاجة إلى تسجيل الدخول. وإذا لم يستطع الوسيط تزويدك برقم ترخيص، أو كان الرقم لا يطابق اسم المنشأة، فلا تتعامل معه.
رقم ترخيص CCT Investments هو 3405667، الصادر في 16 مارس 2021.
الإعلانات الوهمية والمكررة وإعلانات «الطُّعم»
كثيرًا ما يعلن عدة وسطاء عن الشقة نفسها بأسعار مختلفة، وبعض الإعلانات يعرض سعرًا منخفضًا جدًا لمجرد دفعك إلى الاتصال. ومنذ عام 2025 تطبّق وزارة التجارة تدريجيًا نظام التحقق الإلكتروني من الإعلانات (EİDS): يفوّض المالك نشر الإعلان عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet)، وتحمل الإعلانات الموثقة علامة EİDS. وقد أصبح النظام إلزاميًا لإعلانات الإيجار منذ 1 يناير 2025، ولإعلانات البيع منذ فبراير 2026 (تجريبيًا في إزمير وأنطاليا وسيواس من 1 فبراير، ثم في عموم تركيا من 15 فبراير 2026، وفق وكالة الأناضول).
عمليًا:
- فضّل الإعلانات التي تحمل علامة التحقق EİDS؛
- احذر من الأسعار التي تقل كثيرًا عن مساكن مماثلة في المنطقة نفسها؛
- اطلب بيانات سند الملكية (القضاء والحي ورقم الجزيرة والقطعة) قبل المعاينة؛
- لا ترسل عربونًا لحجز مسكن لم تره أو لم تتحقق من سند ملكيته.
ليست كل المشاريع الجديدة على المنصات
لا تضع شركات التطوير دائمًا كل مشاريعها أو كل وحداتها على المنصات. أسعار ما قبل الإطلاق وخطط الدفع والقائمة الكاملة للوحدات المتاحة تأتي عادةً من المطوّر مباشرة أو من شركائه المعتمدين في البيع.
متى يفيدك المستشار العقاري؟
تكفيك المنصات إن كنت تتحدث التركية وتعرف الأحياء وتستطيع التحقق من سندات الملكية بنفسك. أما المستشار فيستحق الاستعانة به عندما:
- تشتري من الخارج ولا تستطيع معاينة عقارات كثيرة؛
- تريد مسكنًا يستوفي شرط 400 ألف دولار لـالجنسية التركية أو الحد الأدنى لقيمة العقار للحصول على الإقامة؛
- تشتري على المخطط وتحتاج إلى فحص تراخيص المطوّر وعقده؛
- تحتاج إلى مساعدة في تقرير التقييم العقاري ووثيقة صرف العملة من بنك تركي وموعد نقل الملكية في الطابو.
عندما تشتري عقارًا جديدًا عبر CCT Investments لا تدفع لنا أي عمولة، لأن المطوّر هو من يدفع أتعابنا، كما أن زيارات المشاريع ومتابعة سند الملكية وخدمات ما بعد البيع مجانية. أما في عقارات إعادة البيع فأتعاب الوساطة 2% + ضريبة القيمة المضافة.
ماذا يعني ذلك للمشتري؟
- استخدم sahibinden.com وhepsiemlak.com وemlakjet.com للتعرف على الأسعار والأحياء، لا باعتبارها الكلمة الأخيرة في السعر.
- تحقق من ترخيص كل وسيط عبر TTBS، وفضّل الإعلانات الموثقة عبر EİDS.
- قارن المشاريع الجديدة بحسب المطوّر والتراخيص والعقد، لا بالسعر المعلن وحده. يشرح دليلنا كيف تختار شركة التطوير العقاري في تركيا هذه الفحوص.
- تصفّح المشاريع الحالية في عقارات إسطنبول، واقرأ دليل المشتري، أو اتصل بنا لنرسل لك قائمة مختارة.
المصادر
- تغيير اسم Hürriyet Emlak إلى Hepsiemlak (egirişim، مايو 2021)
- Property Finder تدمج Zingat في Hepsiemlak وتصبح شريكًا (Webrazzi، نوفمبر 2023)
- iLab Ventures تستحوذ على emlakjet.com (Webrazzi، مايو 2014)
- علامات iLab التجارية: Emlakjet وEndeksa
- الملف التعريفي لشركة sahibinden.com (Techcareer)
- لائحة تجارة العقارات، الجريدة الرسمية، 5 يونيو 2018
- الاستعلام عن الترخيص في TTBS، وزارة التجارة
- التحقق عبر EİDS لإعلانات البيع من فبراير 2026 (وكالة الأناضول)
