入住许可（İskan）、分层地役权（Kat İrtifakı）与分层所有权（Kat Mülkiyeti）地契详解
在土耳其，入住许可（İskan，正式名称为yapı kullanma izni）是确认竣工建筑与其获批项目一致、可以投入使用的文件。它是公寓两类地契之间的纽带：建筑仍处于项目阶段或在建时，发放的是分层地役权（kat irtifakı）地契；获得入住许可后，地契即可转换为分层所有权（kat mülkiyeti）地契，即完整的公寓区分所有权。对购房者来说，分层所有权地契是建筑已竣工并依法登记的最明确标志。
每栋建筑背后的三份文件
土耳其每一栋合法建筑都以三份文件为基础：
- 规划（İmar）/建筑许可（yapı ruhsatı）：由市政当局在施工前签发。根据第3194号《分区规划法》，必须在许可签发后两年内开工，并在五年内（与开工期限合并计算）竣工，否则许可失效，需要重新申请。
- 入住许可（yapı kullanma izni）：在建筑竣工时签发。应业主申请，市政当局核查建筑是否符合许可及其附件，以及在技术上是否可以安全使用。
- 地契（Tapu）：所有权证明文件，由地契与地籍总局（TKGM）下属的地契局（Tapu Müdürlüğü）签发并登记。地契记载所有人、房产以及其上的任何权利或限制，例如抵押（ipotek）。
购房前，请务必在地契局核查产权记录，或请您的律师或中介代为核查，确认没有会转移给您的抵押、查封（haciz）或注记。
分层地役权：在建建筑的地契
分层地役权（kat irtifakı，字面意为“楼层地役权”）地契在施工前或施工期间，根据获批的项目和管理规约在土地上设立。每套未来的公寓都会获得单元编号及其土地份额（arsa payı）。
实际意义：
- 您拥有一个明确的单元和一份土地份额，而不仅仅是一块地上的未分割份额。
- 可以买卖和抵押。
- 它表明项目已依法登记，但并不表明建筑已竣工或已通过最终验收。
伊斯坦布尔大多数期房和新近竣工的公寓，起初都是以分层地役权地契出售的。
分层所有权：完整的公寓区分所有权
建筑竣工并获得入住许可后，业主（通常由开发商代表全部单元）向地契局申请，将分层地役权地契转换为分层所有权（kat mülkiyeti）地契。此后，每套公寓都成为完全独立的单元，并拥有其在公共区域中的份额。
如果地契上写着“kat mülkiyeti”，就说明该建筑已取得入住许可。这就是为什么通常建议二手房买家优先选择分层所有权地契。
入住许可为何对购房者很重要
- 水电接入。根据《分区规划法》第31条，没有入住许可的建筑在取得许可之前，不能接通电、水和排污服务。已取得许可的单元可以接通。
- 转售价值与融资。银行和买家对拥有入住许可和分层所有权地契的房产更放心，这可以让出售或贷款更容易。
- 法律确定性。入住许可确认实际建造的内容与获批项目一致。如果建筑违反规划规定，市政当局会通知地契局，并在产权记录中加注，直至问题解决。
蓝色地契与粉色地契
土耳其旧式地契有两种颜色，许多人至今仍沿用这种叫法：
- 蓝色地契（mavi tapu）：土地地契，例如地块、田地或按份共有（hisseli）的土地。它不对应单独的公寓。
- 粉色或红色地契（pembe tapu）：建筑中独立单元的地契，可以是分层地役权，也可以是分层所有权。
新式地契采用统一设计，因此请阅读文件上写明的内容，而不要依赖颜色判断。请查找“kat irtifakı”或“kat mülkiyeti”字样以及单元编号。
还需索取的其他文件
- 强制地震保险（DASK）：办理地契过户时，建筑须有有效的DASK保单。
- 能源性能证书（Enerji Kimlik Belgesi）：为新建建筑签发；请向开发商索取一份副本。
- 房产估价报告：外国人在土耳其购房时，必须提供由持证评估师出具的报告。请参阅我们的房地产估价报告指南。
地契类型、居留许可与入籍
- 入籍。要获得土耳其公民身份，房产价值须至少40万美元，并在地契上作三年不得出售的注记。自2023年12月起，房产必须是持有分层所有权或分层地役权地契的单元，或建有建筑物的土地；空地不再符合条件。如果建筑已取得分层地役权地契且全款一次付清，期房单元可以通过经公证的房产买卖预约合同符合条件。（2018年9月至2022年6月期间，门槛为25万美元。）请选择没有抵押的地契，因为任何抵押金额都会从房产价值中扣除。
- 居留许可。以房产为依据的居留许可并非自动获批。住房价值须至少20万美元，且部分街区不接受新的居留许可申请。详细了解通过房地产获得居留许可以及伊斯坦布尔哪些区开放办理。
需要规划的费用与税款
- 地契费：申报价格的4%，通常买方承担2%，卖方承担2%。
- 资本利得税：2025年1月1日前购买的住房，持有满五年后出售可免税。2025年1月1日起购买的住房，增值部分可能按15%–40%征税，购买价格会按通胀进行指数化调整。
对购房者意味着什么
- 购买期房：持分层地役权地契属正常情况。请核查建筑许可是否有效、开发商的过往业绩，以及合同中承诺的竣工日期和入住许可日期。
- 购买现房或二手房：索要入住许可，并优先选择分层所有权地契。如果建筑竣工多年后仍是分层地役权地契，这是需要深入调查的警示信号。
- 为入籍购房：付款前确认地契类型、房产价值和抵押状况。
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