Новостройка или вторичное жилье для гражданства Турции: какая недвижимость подходит

3 ноября 2026 г.13 мин чтения

Гражданство Турции можно получить, купив как новостройку, так и вторичное жилье. Закон не спрашивает, новый ли объект. Он спрашивает о трех вещах: подходит ли тип недвижимости, достигает ли ее стоимость 400,000 долларов США в тапу, в ваших банковских переводах и в официальной оценке и, если объект вторичный, кому он принадлежал до вас. Новостройка, купленная у застройщика, обычно проходит третью проверку без труда. Вторичное жилье тоже может ее пройти, но только после того, как изучена история его тапу.

В этом руководстве сначала изложены правила, которые действуют для любой покупки ради гражданства, а затем — что меняется для готовой новостройки, объекта на этапе строительства и вторичного жилья. Правила взяты из статьи 20 Положения о применении Закона о гражданстве Турции и из руководства Главного управления земельного реестра и кадастра (TKGM) по этой статье.

Короткий ответ

Вариант	Подходит?	Что решает
Готовая новостройка от застройщика	Да	Продавец — турецкий застройщик (компании с иностранным капиталом — только при определенных условиях), и оценка подтверждает цену
Объект на этапе строительства по нотариальному договору обещания продажи	Да	Оформлено право на долю в строящемся объекте, и 400,000 долларов США уплачены к дате договора
Вторичное жилье	Да	История тапу: за последние три года не было иностранного продавца, объект никогда не использовался для гражданства
Доля в недвижимости	Нет	На ваше имя должен быть оформлен весь объект
Участок без строений, сельскохозяйственная земля, таймшер	Нет	Неподходящий тип недвижимости

Какой бы вариант вы ни выбрали, решение государства занимает около 180 дней с даты подачи заявления, а ваш(а) супруг(а) и дети до 18 лет включаются в то же досье (см. наше руководство для семей).

Правила для любого объекта

Тип недвижимости. С 12 декабря 2023 года для гражданства подходит только самостоятельное помещение с полным правом собственности (kat mülkiyeti) или с правом на долю в строящемся объекте (kat irtifakı) либо участок, зарегистрированный как земля под застройку, на котором стоит капитальное здание с актом ввода в эксплуатацию. Подходят квартиры, виллы, офисы и магазины. Участки без строений, сельскохозяйственная земля и таймшеры не подходят. Чем различаются эти два вида тапу, объясняет наша статья об акте ввода в эксплуатацию и видах тапу.

Стоимость, подтвержденная трижды. Каждый из трех показателей должен достигать 400,000 долларов США: цена, заявленная в тапу, общая сумма ваших банковских переводов продавцу и свидетельство об установлении суммы (tutar tespit belgesi, TTB), выданное вместе с отчетом об оценке. Если TTB покажет меньшую сумму, заявление отклонят. Как заказывают отчет, объясняет руководство по отчету об оценке.

Только цена. Иностранная валюта, которую вы продаете турецкому банку, фиксируется в справке об обмене валюты (döviz alım belgesi). В эту сумму может входить только цена: НДС, комиссия, сборы и налоги не могут быть ее частью, поэтому они оплачиваются сверх 400,000 долларов США.

На ваше имя и целиком. Недвижимость должна быть куплена на ваше собственное имя. Покупка на имя супруга (супруги) или ребенка либо через вашу компанию для вас не засчитывается. Доля не подходит, но покупка целиком объекта, которым совместно владеют несколько человек, подходит.

Несколько объектов — допустимо. Количество объектов не ограничено, и покупать их в один день не обязательно. Нужную сумму могут составить две квартиры по 200,000 долларов США, если каждая из них соответствует остальным правилам.

Три года без продажи. В тапу вносится отметка о том, что вы не будете продавать объект в течение трех лет. Каждый объект можно использовать для гражданства только один раз.

Продавец — не иностранец. Продавец не может быть иностранным гражданином. Для этого правила иностранцем считается и тот, кто стал гражданином Турции за инвестиции.

Новостройка от застройщика

Объект, который турецкий застройщик продает впервые, — самый простой случай: до вас им не владел ни один покупатель, поэтому правила об истории тапу ничего не выявят. Но несколько проверок всё же важны.

Кому принадлежит объект. Многие проекты в Стамбуле строятся по сделкам «земля в обмен на квартиры» (kat karşılığı), при которых часть объектов принадлежит собственнику земли. Проверьте по выписке из реестра тапу, что объект зарегистрирован на ту сторону, которая вам его продает.

Застройщики с иностранным капиталом. Застройщик, у которого есть иностранные акционеры, может продавать объекты для гражданства только при определенных условиях: право на долю в строящемся объекте или полное право собственности оформлено на саму компанию, объект ранее ни разу не переходил к другому владельцу, а все инвестиции в строительство компания сделала сама. Это подтверждается разрешением на строительство, если компания с самого начала была и владельцем разрешения, и подрядчиком, а в остальных случаях — договором, который показывает, что строительство оплатила она. Если такой компании принадлежит земля, а проект по договору «земля в обмен на квартиры» построила другая фирма, для гражданства могут подойти объекты, зарегистрированные на строительную фирму, но не объекты, которые остаются у компании — собственника земли. Спросите об этом застройщика до бронирования.

Инвестиционные компании в сфере недвижимости. Несколько крупных турецких застройщиков — это инвестиционные компании в сфере недвижимости (gayrimenkul yatırım ortaklığı, GYO), акции которых обращаются на бирже. При продаже их объектов компания может использовать отчет об оценке объекта, который она опубликовала на Платформе публичного раскрытия информации (KAP) до продажи, или заказать новый отчет через Web Tapu.

Цена по прайс-листу и оценка. Цены в новых проектах часто выше того, что подтвердит оценщик, особенно на ранних этапах. Оценку запрашивает через Web Tapu собственник объекта, поэтому попросите застройщика заказать ее до того, как вы заплатите что-либо сверх взноса за бронирование. Тогда еще до принятия обязательств вы будете знать, что TTB достигает 400,000 долларов США.

НДС. На новое жилье начисляется НДС 1%, 10% или 20%, на офис или магазин — 20%. Иностранный покупатель, который не является резидентом Турции и платит иностранной валютой из-за рубежа, может быть освобожден от НДС. Подробности — в руководстве по расходам и в руководстве по освобождению от НДС.

CCT не берет комиссию с покупателей новостроек: наше вознаграждение оплачивает застройщик.

На этапе строительства: покупка по нотариальному договору обещания продажи

Подать заявление на гражданство можно еще до завершения строительства. Тапу остается у застройщика, а вы подписываете у нотариуса договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi), который затем отмечается в тапу. Правила здесь строже, чем при обычной покупке с переоформлением тапу:

Сначала право на долю в строящемся объекте. На здание должно быть оформлено право на долю в строящемся объекте или полное право собственности. Проект, у которого есть только разрешение на строительство, пока не подходит.
400,000 долларов США — сразу. Все 400,000 долларов США должны быть уплачены к дате нотариального договора, а справка об обмене валюты на эту сумму должна быть датирована не позднее даты договора. Платежи после этой даты в 400,000 долларов США не засчитываются. Дальнейшие платежи в рассрочку сверх этой суммы допускаются.
Один договор. В один договор можно включить несколько объектов, но суммы двух отдельных договоров складывать нельзя. Восполнить договором обещания продажи нехватку суммы по уже купленным объектам тоже нельзя.
От зарегистрированного собственника. Объект должен быть зарегистрирован на ту сторону, которая обещает его продать. Договор, перекупленный у другого покупателя, использовать нельзя, а на одном объекте может быть только одно обязательство, связанное с гражданством.
Три года, затем тапу. Ваше обязательство отмечается в тапу: договор не будет передан или расторгнут в течение трех лет, а отметка не снимается, пока тапу не перейдет к вам. Если тапу перейдет к вам до истечения трех лет, оставшийся срок переносится в ваше тапу.

При покупке на этапе строительства большая часть ваших денег оказывается под риском еще до того, как вы чем-либо владеете. Прежде чем подписывать договор, прочитайте раздел о покупке на этапе строительства в нашем руководстве о мошенничестве и рисках при покупке недвижимости, а о том, как обычно устроена рассрочка, читайте в статье о проектах с рассрочкой.

Вторичное жилье: решает история тапу

Вторичная недвижимость подходит на тех же условиях, что и новая, плюс условия, касающиеся ее прошлого. Они нужны для того, чтобы объекты не переходили из рук в руки между иностранцами, родственниками и их компаниями только ради досье на гражданство.

Объект не должен	Срок проверки
Быть сейчас зарегистрирован на иностранного гражданина или на лицо, ставшее гражданином Турции за инвестиции	На сегодня
Быть сейчас зарегистрирован на ваших родственников первой степени — граждан Турции	На сегодня
Быть зарегистрирован на компанию, в которой вы или ваши родственники первой степени — участники или руководители	На сегодня
Быть передан гражданину Турции или турецкой компании иностранцем или лицом, получившим гражданство за инвестиции	Последние три года
Быть передан гражданину Турции или турецкой компании вами или вашими родственниками первой степени	За все время
Ранее использоваться для гражданства	За все время

Родственники первой степени — это родители и дети, включая родственников по браку, например родителей супруга (супруги), пасынков и падчериц, а также родственников по усыновлению. Покупка у собственного супруга (супруги) в руководстве отдельно не упоминается, поэтому, прежде чем на нее рассчитывать, проконсультируйтесь с юристом. Переходы по договору строительного подряда, например передача объектов подрядчику по сделке «земля в обмен на квартиры», под правило трех лет не подпадают.

Долги в тапу. Объект с обычной ипотекой или арестом купить можно, но суммы, записанные по ним в тапу, при расчете инвестиции не учитываются, поэтому добейтесь, чтобы долг был погашен, а запись снята не позднее переоформления тапу. Если вы покупаете с кредитом в иностранной валюте, сумма кредита вычитается из цены, и остаток всё равно должен достигать 400,000 долларов США. Объект с ипотекой в силу закона (kanuni ipotek) использовать нельзя, как и объект с отметкой, которая может повлечь смену собственника, например с более ранним договором обещания продажи или с незавершенным судебным спором.

Дата, которую вы можете встретить в других источниках. Часто пишут, что объект не должен был принадлежать ни одному иностранцу с 12 января 2017 года. Сегодня правила TKGM учитывают последние три года, если речь идет о других иностранцах, а для вашей собственной семьи срок не ограничен. Дата 2017 года важна для другого: покупки, совершенные до 12 января 2017 года, когда появилась возможность получить гражданство через недвижимость, не засчитываются вообще.

Как проверить вторичный объект

Запросите выписку из реестра тапу и историю записей. Юрист может получить в кадастровом управлении актуальную выписку и прежние записи. Из них видно, кто и когда продал объект нынешнему собственнику.
Спросите, как продавец приобрел объект. Если он купил его в последние три года, выясните, у кого. Продавец, родившийся иностранным гражданином, мог стать гражданином Турции за инвестиции.
Прочитайте раздел декларативных записей. Отметка о том, что собственник обязался не продавать объект в течение трех лет согласно статье 20, означает, что объект уже использовался для гражданства. Повторно использовать его нельзя, даже если отметка уже снята.
Погасите долги до переоформления. Письменно договоритесь, что любая ипотека будет погашена и снята не позднее переоформления тапу.
Проверьте здание. Попросите акт ввода в эксплуатацию (iskan). Разрешение на строительство, выданное начиная с 1 января 2019 года, означает, что проект должен был соответствовать действующим нормам сейсмостойкого строительства.

Кадастровое управление проверяет всё это при регистрации вашей покупки, но к тому моменту вы уже внесете задаток. Проводите проверки до того, как заплатите что-либо.

Какой вариант вам подходит

	Готовая новостройка	На этапе строительства	Вторичное жилье
Проверки истории тапу	Минимальные	Минимальные	Несколько, см. выше
НДС	1–20%, возможно освобождение	1–20%, возможно освобождение	Нет, если продавец — частное лицо
Комиссия CCT для покупателя	Нет	Нет	2% + НДС
Оплата	Обычно полностью	400,000 долларов США к дате договора, остальное по графику	Полностью
Доход от аренды	С момента переоформления	После сдачи объекта	С момента переоформления
Главный риск	Расхождение цены и оценки	Сдача объекта и надежность застройщика	История тапу и возраст здания

Вторичное жилье позволяет до покупки увидеть здание, соседей и реальную арендную плату, а частный продавец не начисляет НДС. Новостройка избавляет от большинства проверок истории тапу и может дать право на освобождение от НДС. Покупка на этапе строительства позволяет растянуть во времени оплату сверх 400,000 долларов США и часто начинается с более низкой цены — в обмен на ожидание и доверие к застройщику.

Подумайте и о продаже. Объект, который однажды использовался для гражданства, больше никогда для этого не подойдет. Когда по истечении трех лет вы будете его продавать, круг покупателей ограничится турецкими покупателями и иностранцами, которые не подают заявление на гражданство. О продаже объекта обратно тому, у кого вы его купили, сообщают в Главное управление по делам населения и гражданства, которое может пересмотреть, как было получено ваше гражданство.

Чек-лист перед внесением задатка

Объект — это помещение с полным правом собственности или с правом на долю в строящемся объекте либо здание с актом ввода в эксплуатацию на земле под застройку.
Продавец не является ни иностранным гражданином, ни лицом, получившим гражданство за инвестиции, ни вашим родственником первой степени с гражданством Турции, ни компанией, в которой вы или эти родственники — участники или руководители.
Для вторичного жилья: за последние три года объект не передавали гражданину Турции или турецкой компании ни иностранцы, ни лица, получившие гражданство за инвестиции, вы и ваши родственники первой степени не передавали его никогда, и он никогда не использовался для гражданства.
Для покупки на этапе строительства: право на долю в строящемся объекте оформлено, и вы можете заплатить 400,000 долларов США к дате нотариального договора.
Оценка заказана, и каждая из трех сумм — цена в тапу, ваши банковские переводы и TTB — достигнет 400,000 долларов США, а НДС, сборы и комиссия оплачиваются сверх этого.
В тапу нет ипотеки в силу закона и отметок, которые могут повлечь смену собственника.
Каждый платеж проходит через банк от вашего имени и подтверждается справкой об обмене валюты. Какие нужны документы, описано в нашей пошаговой процедуре.

Частые вопросы

Можно ли купить вторичную недвижимость, чтобы получить гражданство Турции?

Да. Вторичная квартира, вилла, офис или магазин подходят, если стоимость достигает 400,000 долларов США по всем трем показателям, объект в последние три года не передавался ни иностранцем, ни лицом, получившим гражданство за инвестиции, никогда не использовался для гражданства и никак не связан с вами или вашими родственниками первой степени.

Можно ли купить объект у иностранца, который владеет недвижимостью в Турции?

Не для гражданства. Продавец не может быть иностранным гражданином, а тот, кто стал гражданином Турции за инвестиции, для этого правила считается иностранцем. Объект, который иностранец продал гражданину Турции, может подойти, когда с момента этой продажи пройдет три года.

Должна ли недвижимость быть новой?

Нет. Для права на гражданство возраст не имеет значения. Он важен для оценки, сейсмостойкости здания и цены, за которую вы сможете его перепродать, поэтому всё равно проверьте его.

Можно ли купить объект на этапе строительства в рассрочку?

Да, если на здание оформлено право на долю в строящемся объекте и вы заплатите не менее 400,000 долларов США к дате нотариального договора обещания продажи. Остальную часть цены можно выплачивать в рассрочку.

Можно ли объединить два или три объекта?

Да, если вы покупаете их с переоформлением тапу: количество не ограничено, и покупать объекты в один день не нужно. При договорах обещания продажи все объекты должны быть включены в один договор.

Засчитывается ли НДС в 400,000 долларов США?

Нет. Сумма в справке об обмене валюты покрывает только цену. НДС, сборы и комиссия оплачиваются сверху.

Можно ли использовать объект, который кто-то уже использовал для гражданства?

Нет. Объект можно использовать для гражданства только один раз.

Чтобы получить подборку новостроек и вторичных объектов, которые проходят эти проверки, смотрите наш каталог объектов в Стамбуле или свяжитесь с нами.

Это руководство содержит общую информацию и не является юридической консультацией. Правила меняются; перед покупкой уточните актуальную ситуацию у юриста.