Недвижимость в рассрочку в Стамбуле: как работает рассрочка от застройщика

Во многих новостройках Стамбула, особенно в тех, что продаются до завершения строительства, предлагается рассрочка от застройщика. Обычно вы вносите первоначальный взнос в размере 25–50%, а остаток выплачиваете частями в течение 24–60 месяцев — напрямую застройщику и без банковского кредита. Рассрочка может быть разумным способом распределить расходы во времени. Но она же на годы привязывает вас к одному застройщику, поэтому договор важен не меньше, чем цена.

В этом руководстве объясняется, как обычно устроена рассрочка, чем рассрочка в лирах отличается от рассрочки в долларах, когда вы получаете свидетельство о праве собственности — тапу (Tapu), что проверить перед подписанием договора и почему рассрочка влияет на получение гражданства Турции за инвестиции.

Как работает рассрочка от застройщика

Рассрочка — это частное соглашение между вами и застройщиком. Банк в нем не участвует, и кредитоспособность обычно не проверяют. Распространенные схемы:

Условия зависят от проекта и застройщика и меняются вместе с рыночной ситуацией. Более долгая рассрочка или меньший первоначальный взнос обычно означают более высокую итоговую цену. При полной оплате или при крупном первоначальном взносе часто можно получить более выгодную цену. Всегда сравнивайте цену при полной оплате с общей суммой, которую вы заплатите по рассрочке, а не только размер ежемесячного платежа.

Урок кампании 2017 года с рассрочкой на 20 лет

В феврале 2017 года в рамках поддержанной государством кампании, которая началась с проектов застройщика Emlak Konut, гражданам Турции предлагали первоначальный взнос 5% и срок выплаты до 240 месяцев. Рассрочка на 60 месяцев была беспроцентной, а при рассрочке на 120 и 240 месяцев начислялись ежемесячные проценты. Тогда мы подсчитали, что для жилья стоимостью 1 000 000 турецких лир рассрочка на 240 месяцев доводила общую стоимость примерно до 2,17 млн лир — около 127% сверх цены. Эта кампания была рассчитана только на граждан Турции. Иностранным покупателям предлагали от 36 до 60 месяцев без процентов. Урок актуален и сегодня: чем длиннее рассрочка, тем внимательнее нужно проверять, во что она обходится на самом деле. Подробнее — о застройщике Emlak Konut.

Лиры или доллары: в какой валюте рассрочка?

По валютным правилам Турции цена в договорах купли-продажи недвижимости между резидентами Турции должна указываться в турецких лирах. На покупателей, не являющихся гражданами Турции, это требование не распространяется: цену и платежи можно согласовать в долларах США, евро или другой валюте либо привязать к ней. Их можно согласовать и в лирах, если так предпочитают обе стороны.

• Рассрочка в долларах или евро фиксирует сумму вашего долга в этой валюте. Если вы зарабатываете в долларах или евро, это снимает валютный риск по платежам.
• Рассрочка в лирах фиксирует сумму в лирах. При высокой инфляции в Турции застройщики обычно сокращают срок рассрочки в лирах, повышают цену или привязывают платежи к индексу. Внимательно прочитайте пункт об индексации.

Когда вы получаете тапу?

Это самый важный вопрос, который нужно задать о любой рассрочке. Распространены три варианта:

1. Тапу при подписании договора, с ипотекой в пользу застройщика. Тапу — часто это тапу с правом на долю в строящемся объекте (Kat İrtifakı), поскольку здание еще строится, — переоформляется на вас в самом начале, а застройщик регистрирует на объект ипотеку, которая действует, пока вы не расплатитесь полностью. В этом варианте позиция покупателя сильнее всего.
2. Тапу после последнего платежа. До этого момента вы опираетесь на договор купли-продажи.
3. Нотариальный договор обещания продажи (Satış Vaadi Sözleşmesi) с отметкой в земельном реестре — до тех пор, пока переоформление тапу не станет возможным.

Когда строительство завершено и выдан акт ввода в эксплуатацию — искан (İskan), тапу с правом на долю в строящемся объекте преобразуется в тапу с полным правом собственности (Kat Mülkiyeti). Подробнее — о связи между исканом и полным правом собственности.

Учтите, что вам как иностранному покупателю при переоформлении тапу понадобятся отчет об оценке недвижимости от лицензированного оценщика и справка об обмене валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB) из турецкого банка. Сбор за переоформление тапу составляет 4% от заявленной цены и обычно делится так: 2% платит покупатель, 2% — продавец. В вашем договоре должно быть указано, кто его платит.

Что проверить в договоре

• Срок сдачи и льготный период. Договоры часто предусматривают дополнительный срок (например, несколько месяцев), до истечения которого застройщик не считается просрочившим сдачу. Выясните точную окончательную дату.
• Неустойка за просрочку сдачи. Что застройщик платит вам, если сдача задерживается? Это фиксированная сумма в месяц? Есть ли верхний предел?
• Условия при просрочке платежа. Что происходит, если вы пропустили платеж: начисление процентов, срок для погашения после уведомления или расторжение договора с удержанием части ваших денег? Этот пункт часто говорит о застройщике больше, чем цена.
• Продажа до завершения строительства. Можете ли вы уступить права по договору другому покупателю до передачи объекта? Многие застройщики требуют своего согласия, берут плату за переуступку или запрещают перепродажу, пока не выплачена определенная доля цены.
• Характеристики и площадь. Точный номер квартиры, площадь нетто и площадь брутто, перечень материалов и то, что происходит при изменении проекта.
• Валюта цены и индексация. В какой валюте указана цена и привязаны ли какие-либо платежи к индексу или курсу валюты.
• НДС и расходы. НДС на жилье составляет 1%, 10% или 20% в зависимости от площади нетто, даты разрешения на строительство и стоимости земли. Иностранные покупатели, не являющиеся резидентами Турции, могут быть освобождены от НДС, когда покупают новое жилье напрямую у застройщика (первая продажа объекта), при соблюдении условий, в числе которых оплата в иностранной валюте, ввезенной из-за рубежа; ограничения по количеству жилых объектов нет. Проверьте, какая ставка применяется и кто платит налог.
• Гарантии завершения строительства. Проверьте, есть ли у проекта страхование завершения строительства или банковская гарантия и насколько своевременно застройщик завершал прежние проекты.

Турецкое законодательство о защите прав потребителей дает частным покупателям строящегося жилья особую защиту. Продажа должна оформляться письменным договором у нотариуса или в кадастровом управлении (Tapu ve Kadastro). Не позднее чем за день до подписания вам должны выдать преддоговорную информационную форму. В течение 14 дней вы можете отказаться от договора без объяснения причин. Жилье должно быть передано в течение 36 месяцев. Покупатель-потребитель может также расторгнуть договор до передачи жилья, возместив расходы и выплатив ограниченную компенсацию. Узнайте у юриста, как эти правила применяются к вашей покупке.

Рассрочка и гражданство Турции

Чтобы получить гражданство Турции за недвижимость, нужно купить объект стоимостью не менее 400 000 долларов США и внести в тапу отметку об обязательстве не продавать объект в течение трех лет. В заявление включаются ваш супруг или супруга и дети младше 18 лет.

Недвижимость с невыплаченной рассрочкой не дает права на гражданство, пока не оплачены все 400 000 долларов. Положение о применении Закона о гражданстве Турции допускает два пути: переоформление тапу или нотариальный договор обещания продажи на жилье с правом на долю в строящемся объекте (Kat İrtifakı) или с полным правом собственности (Kat Mülkiyeti). Во втором случае не менее 400 000 долларов должны быть оплачены авансом, а трехлетнее ограничение — отмечено в земельном реестре. На практике это означает следующее:

• Если ваша цель — гражданство, планируйте выплатить не менее 400 000 долларов до подачи заявления. Рассрочка, платежи по которой растянуты на несколько лет, откладывает подачу заявления до тех пор, пока они не будут выплачены.
• Некоторые покупатели вносят необходимую для гражданства сумму сразу, а рассрочку используют только для остатка сверх нее. Согласится ли на это застройщик, зависит от проекта, поэтому получите письменное подтверждение до подписания договора.

Весь процесс и перечень документов — в нашем руководстве по гражданству.

Что это значит для покупателей

• Рассрочка — это кредитные отношения с застройщиком. Изучайте историю застройщика так же внимательно, как и сам проект.
• Сравнивайте общую стоимость, а не только ежемесячный платеж. Ваш ориентир — цена при полной оплате.
• Получите тапу так рано, как это допускает застройщик, — в идеале при подписании договора, с ипотекой в пользу застройщика.
• Подбирайте рассрочку под свою цель. Для гражданства сначала должна быть полностью выплачена необходимая сумма. Для вида на жительство (ВНЖ) одно из условий — жилье в Стамбуле стоимостью не менее 200 000 долларов, и ВНЖ не выдается автоматически.
• Обратитесь за независимой юридической консультацией по договору, особенно по пунктам о просрочке сдачи, расторжении и перепродаже.

CCT Investments не берет с покупателей комиссию при покупке в новостройках: нам платит застройщик. Показы проектов, сопровождение оформления тапу и послепродажное обслуживание бесплатны. Посмотрите недвижимость на продажу в Стамбуле, прочитайте наше руководство для покупателя или свяжитесь с нами, чтобы узнать, в каких проектах сейчас предлагается рассрочка.

Источники

• Министерство казначейства и финансов: частые вопросы по Постановлению № 32 (иностранная валюта в договорах с недвижимостью)
• Министерство торговли: Положение о продаже жилья с предварительной оплатой
• Юридическая фирма Kulaçoğlu: Положение о применении Закона о гражданстве Турции, статья 20 (гражданство за инвестиции)