املاک فروشی با پرداخت اقساطی در استانبول: طرح اقساطی سازندگان چگونه کار می‌کند
بسیاری از پروژه‌های نوساز استانبول، به‌ویژه پروژه‌هایی که پیش از تکمیل به فروش می‌رسند، با طرح پرداخت اقساطی سازنده عرضه می‌شوند. معمولاً 25 تا 50 درصد پیش‌پرداخت می‌کنید و باقی مبلغ را طی 24 تا 60 ماه به‌صورت اقساط، مستقیماً به سازنده و بدون وام بانکی، می‌پردازید. این طرح‌ها می‌توانند راهی معقول برای تقسیم هزینه در طول زمان باشند. اما شما را سال‌ها به یک سازنده وابسته می‌کنند؛ پس قرارداد به اندازه قیمت اهمیت دارد.
این راهنما توضیح می‌دهد که این طرح‌ها معمولاً چه ساختاری دارند، طرح‌های لیری و دلاری چه تفاوتی با هم دارند، چه زمانی سند مالکیت (Tapu) را دریافت می‌کنید، پیش از امضا چه چیزهایی را باید بررسی کنید و چرا طرح پرداخت اقساطی بر اخذ تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری اثر می‌گذارد.
طرح‌های پرداخت اقساطی سازندگان چگونه کار می‌کنند
طرح پرداخت اقساطی توافقی خصوصی میان شما و سازنده است. هیچ بانکی در کار نیست و معمولاً اعتبارسنجی هم انجام نمی‌شود. ساختارهای رایج:
| ساختار | نحوه کار |
|---|---|
| پیش‌پرداخت + اقساط ماهانه | برای مثال 30 تا 50 درصد هنگام امضا و باقی مبلغ به‌طور مساوی طی 24 تا 60 ماه |
| پیش‌پرداخت + پرداخت‌های فصلی یا میان‌دوره‌ای | پرداخت‌های بزرگ‌تر هر چند ماه یک بار، که گاهی به مراحل ساخت گره خورده است |
| پیش‌پرداخت + پرداخت هنگام تحویل | بخشی از قیمت هنگام امضا و یک پرداخت نهایی بزرگ هنگام تحویل کلید |
| ادامه اقساط پس از تحویل | پیش از پایان طرح در خانه ساکن می‌شوید یا آن را اجاره می‌دهید. کمتر رایج است و معمولاً پیش‌پرداخت بالاتری می‌خواهد |
شرایط بسته به پروژه و سازنده متفاوت است و با وضعیت بازار تغییر می‌کند. طرح طولانی‌تر یا پیش‌پرداخت کمتر معمولاً به معنای قیمت کل بالاتر است. پرداخت یکجا، یا پرداخت با پیش‌پرداخت بالا، اغلب می‌تواند قیمت بهتری برایتان به همراه داشته باشد. همیشه قیمت نقدی را با کل مبلغی که طبق طرح خواهید پرداخت مقایسه کنید، نه فقط با مبلغ ماهانه.
درسی از کمپین 20 ساله سال 2017
در فوریه 2017، کمپینی با حمایت دولت که با پروژه‌های Emlak Konut آغاز شد، به شهروندان ترکیه 5 درصد پیش‌پرداخت و تا 240 ماه مهلت پرداخت پیشنهاد می‌کرد. طرح‌های 60 ماهه بدون بهره بودند، اما طرح‌های 120 و 240 ماهه بهره ماهانه داشتند. ما در آن زمان محاسبه کردیم که برای خانه‌ای به قیمت 1 میلیون لیر، طرح 240 ماهه هزینه کل را به حدود 2.17 میلیون لیر می‌رساند؛ یعنی حدود 127 درصد بیشتر از قیمت. آن کمپین فقط برای شهروندان ترکیه بود. به خریداران خارجی 36 تا 60 ماه بدون بهره پیشنهاد می‌شد. این درس همچنان معتبر است: هرچه طرح طولانی‌تر باشد، بیشتر باید بررسی کنید که واقعاً چقدر برایتان تمام می‌شود. درباره Emlak Konut بیشتر بخوانید.
لیر یا دلار: طرح به کدام ارز است؟
طبق مقررات ارزی ترکیه، قراردادهای فروش ملک میان افراد مقیم ترکیه باید به لیر ترکیه قیمت‌گذاری شوند. خریدارانی که شهروند ترکیه نیستند از این قاعده مستثنا هستند: قیمت و اقساط را می‌توان به دلار آمریکا، یورو یا ارز دیگری توافق کرد یا به یکی از این ارزها وابسته کرد. اگر هر دو طرف بخواهند، می‌توان آن‌ها را به لیر هم توافق کرد.
- طرح‌های دلاری یا یورویی مبلغ بدهی شما را به همان ارز ثابت می‌کنند. اگر درآمدتان به دلار یا یورو است، این کار ریسک نرخ ارز را از اقساط حذف می‌کند.
- طرح‌های لیری مبلغ را به لیر ثابت می‌کنند. با توجه به تورم بالا در ترکیه، سازندگان معمولاً طرح‌های لیری را کوتاه‌تر می‌کنند، قیمت را بالا می‌برند یا اقساط را به یک شاخص پیوند می‌زنند. بند مربوط به تعدیل بر اساس شاخص را با دقت بخوانید.
چه زمانی سند مالکیت را دریافت می‌کنید؟
این مهم‌ترین پرسشی است که باید درباره هر طرح پرداخت اقساطی مطرح کنید. سه ترتیب رایج وجود دارد:
- انتقال سند هنگام امضا، همراه با رهن به نفع سازنده. سند (که برای ساختمانی که هنوز در حال ساخت است اغلب سند پیش از پایان‌کار یا kat irtifakı است) در همان ابتدا به نام شما منتقل می‌شود و سازنده تا زمانی که کل مبلغ را بپردازید، رهنی روی آن ثبت می‌کند. این ترتیب قوی‌ترین موقعیت را به خریدار می‌دهد.
- انتقال سند پس از پرداخت آخرین قسط. تا آن زمان، شما فقط به قرارداد فروش متکی هستید.
- قرارداد وعده فروش رسمی در دفتر اسناد رسمی (satış vaadi sözleşmesi) که تا زمان امکان انتقال سند، در دفتر ثبت املاک قید می‌شود.
پس از پایان ساخت و صدور پایان‌کار (iskân)، سند پیش از پایان‌کار به مالکیت آپارتمانی کامل (kat mülkiyeti) تبدیل می‌شود. درباره رابطه میان پایان‌کار و مالکیت آپارتمانی بیشتر بخوانید.
به خاطر داشته باشید که شما به‌عنوان خریدار خارجی، هنگام انتقال سند مالکیت به گزارش ارزیابی (کارشناسی) ملک از یک ارزیاب دارای مجوز و گواهی تبدیل ارز (DAB) از یک بانک ترکیه‌ای نیاز دارید. هزینه انتقال سند 4 درصد قیمت اعلام‌شده است که معمولاً 2 درصد آن را خریدار و 2 درصد را فروشنده می‌پردازد. قرارداد شما باید مشخص کند چه کسی آن را پرداخت می‌کند.
در قرارداد چه چیزهایی را بررسی کنید
- تاریخ تحویل و مهلت اضافه. قراردادها اغلب پیش از آنکه سازنده متأخر محسوب شود، یک مهلت اضافه (برای مثال چند ماه) در نظر می‌گیرند. تاریخ نهایی دقیق را بدانید.
- جریمه تأخیر در تحویل. اگر تحویل با تأخیر انجام شود، سازنده چه مبلغی به شما می‌پردازد؟ آیا مبلغی ثابت به ازای هر ماه است و آیا سقفی دارد؟
- شرایط تأخیر در پرداخت. اگر یک قسط را نپردازید چه می‌شود: بهره، مهلت اخطار، یا فسخ قرارداد و نگه داشتن بخشی از پول شما؟ این بند اغلب بیش از قیمت، درباره سازنده به شما اطلاعات می‌دهد.
- فروش پیش از تکمیل. آیا می‌توانید پیش از تحویل، قرارداد را به خریدار دیگری واگذار کنید؟ بسیاری از سازندگان موافقت خود را شرط می‌کنند، هزینه انتقال می‌گیرند یا تا پرداخت سهم مشخصی از قیمت، فروش مجدد را ممنوع می‌کنند.
- مشخصات و متراژ. شماره دقیق واحد، متراژ خالص و ناخالص به متر مربع، فهرست مصالح و اینکه در صورت تغییر پروژه چه اتفاقی می‌افتد.
- ارز قیمت و تعدیل بر اساس شاخص. کدام ارز، و اینکه آیا قسطی به یک شاخص یا نرخ ارز وابسته است یا نه.
- مالیات بر ارزش افزوده و هزینه‌ها. مالیات بر ارزش افزوده (KDV) برای واحدهای مسکونی، بسته به متراژ خالص، تاریخ پروانه ساخت و ارزش زمین، 1، 10 یا 20 درصد است. خریداران خارجی که مقیم ترکیه نیستند، اگر خانه نوساز را مستقیماً از سازنده بخرند (نخستین فروش آن)، ممکن است با شرایطی از این مالیات معاف شوند؛ از جمله این شرایط، پرداخت با ارز خارجی منتقل‌شده از خارج از کشور است. تعداد خانه‌ها محدودیتی ندارد. بررسی کنید کدام نرخ اعمال می‌شود و چه کسی آن را می‌پردازد.
- تضمین‌های تکمیل پروژه. بررسی کنید که آیا پروژه بیمه تکمیل ساختمان یا ضمانت‌نامه بانکی دارد و سابقه سازنده در تکمیل به‌موقع پروژه‌ها چگونه است.
قانون حمایت از مصرف‌کننده ترکیه برای خریداران حقیقی واحدهای پیش‌فروش، حمایت‌های مشخصی در نظر گرفته است. فروش باید با قرارداد کتبی در دفتر اسناد رسمی (Noter) یا در اداره ثبت اسناد و املاک (Tapu Müdürlüğü) انجام شود. شما باید دست‌کم یک روز پیش از امضا، فرم اطلاعات پیش از قرارداد را دریافت کنید. می‌توانید ظرف 14 روز بدون ذکر دلیل انصراف دهید. تحویل باید ظرف 36 ماه انجام شود. خریدار مصرف‌کننده همچنین می‌تواند پیش از تحویل، با پرداخت هزینه‌ها و غرامتی محدود، قرارداد را فسخ کند. از یک وکیل بپرسید این قواعد در مورد خرید شما چگونه اعمال می‌شوند.
طرح‌های پرداخت اقساطی و تابعیت ترکیه
برای اخذ تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک، باید ملکی به ارزش دست‌کم 400 هزار دلار آمریکا بخرید و قید عدم فروش سه‌ساله در سند مالکیت ثبت شود. همسر و فرزندان زیر 18 سال شما نیز مشمول آن می‌شوند.
ملکی که طرح اقساطی آن هنوز تمام نشده است، تا زمانی که کل 400 هزار دلار پرداخت نشده باشد، واجد شرایط نیست. آیین‌نامه دو مسیر را می‌پذیرد: انتقال سند مالکیت، یا قرارداد وعده فروش رسمی در دفتر اسناد رسمی برای واحدی که سند پیش از پایان‌کار (kat irtifakı) یا مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) دارد. در مسیر دوم، دست‌کم 400 هزار دلار باید پیشاپیش پرداخت شود و محدودیت سه‌ساله در دفتر ثبت املاک قید شود. در عمل این یعنی:
- اگر هدف شما تابعیت است، برنامه‌ریزی کنید که پیش از درخواست، دست‌کم 400 هزار دلار را پرداخت کرده باشید. طرحی که اقساط آن چند سال ادامه دارد، درخواست شما را تا زمان پرداخت آن اقساط به تعویق می‌اندازد.
- برخی خریداران مبلغ لازم برای تابعیت را از ابتدا می‌پردازند و فقط برای مبلغ مازاد بر آن از طرح اقساطی استفاده می‌کنند. اینکه سازنده چنین ترتیبی را بپذیرد یا نه به پروژه بستگی دارد؛ پس پیش از امضا، تأیید کتبی آن را بگیرید.
برای آشنایی با کل فرایند و مدارک، راهنمای تابعیت ما را ببینید.
این موضوع برای خریداران چه معنایی دارد
- طرح پرداخت اقساطی یک رابطه اعتباری با سازنده است. سابقه سازنده را به همان دقتی بررسی کنید که پروژه را بررسی می‌کنید.
- هزینه کل را مقایسه کنید، نه فقط مبلغ ماهانه را. قیمت نقدی معیار مقایسه شماست.
- سند مالکیت را هرچه زودتر که سازنده اجازه می‌دهد بگیرید؛ در حالت ایده‌آل هنگام امضا و با رهن به نفع سازنده.
- طرح را با هدف خود هماهنگ کنید. برای تابعیت، مبلغ لازم باید ابتدا به‌طور کامل پرداخت شود. برای اقامت، خانه‌ای به ارزش دست‌کم 200 هزار دلار در استانبول یکی از شرایط است و اجازه اقامت به‌طور خودکار صادر نمی‌شود.
- برای قرارداد از مشاوره حقوقی مستقل استفاده کنید، به‌ویژه درباره بندهای تأخیر در تحویل، فسخ و فروش مجدد.
شرکت CCT Investments برای پروژه‌های نوساز از خریداران کمیسیون نمی‌گیرد؛ حق‌الزحمه ما را سازنده می‌پردازد. بازدید از پروژه‌ها، پیگیری انتقال سند و خدمات پس از فروش رایگان است. املاک فروشی در استانبول را ببینید، راهنمای خریداران ما را بخوانید یا با ما تماس بگیرید و بپرسید کدام پروژه‌ها در حال حاضر طرح پرداخت اقساطی دارند.
