چگونه در ترکیه شرکت سازنده انتخاب کنید (به‌همراه معرفی سازندگان سرشناس)
مطمئن‌ترین راه برای انتخاب سازنده در ترکیه این است که شرکت را بر اساس آنچه تاکنون تحویل داده و مدارک پشتوانه پروژه مورد نظرتان بسنجید: پروانه ساخت معتبر، سند زمین بدون مشکل حقوقی، پایان‌کار (İskan) برای ساختمان‌های تکمیل‌شده و، برای خانه‌های پیش‌فروش، ضمانت‌هایی که قانون حمایت از مصرف‌کننده ترکیه الزامی کرده است. یک نام تجاری مشهور کمک می‌کند، اما جای این بررسی‌ها را نمی‌گیرد. این راهنما توضیح می‌دهد این بررسی‌ها را چگونه انجام دهید و سپس نکاتی کوتاه و مستند درباره چند سازنده سرشناس ترکیه‌ای ارائه می‌کند.
چرا سازنده از بروشور مهم‌تر است
بیشتر خریداران خارجی در استانبول خانه نوساز می‌خرند، و اغلب پیش از آنکه ساختمان تکمیل شود. وقتی پیش‌فروش می‌خرید، در واقع پول خود را تا زمان تحویل به سازنده قرض می‌دهید. اگر سازنده دچار مشکل مالی شود، ممکن است پروژه سال‌ها متوقف بماند.
این اتفاق حتی برای پروژه‌های بزرگ و پرآوازه هم رخ داده است. برای نمونه، پروژه Eston Deniz در بیلیک‌دوزو–یاکوپلو پس از مشکلات مالی سازنده‌اش به صندوق بیمه سپرده‌های پس‌انداز (TMSF) واگذار شد. شرکت Keleşoğlu Holding آن را به مبلغ 75 میلیون دلار آمریکا از TMSF خرید و با نام Deniz İstanbul ادامه داد. ساخت زیر نظر مالک جدید ادامه یافت، اما خریدارانی که زودتر پرداخت کرده بودند، دوره‌ای طولانی از بلاتکلیفی را پشت سر گذاشتند. بررسی سازنده پیش از هر چیز، راه کاهش این ریسک است.
هفت بررسی پیش از پرداخت بیعانه
1. سابقه پروژه‌های تحویل‌شده
فهرست پروژه‌های تکمیل‌شده سازنده را درخواست کنید، نه فقط پروژه‌هایی که اکنون در حال فروش‌اند. در صورت امکان دست‌کم از یک پروژه تکمیل‌شده بازدید کنید: کیفیت فضاهای مشاع، نحوه مدیریت مجتمع و رضایت ساکنان را ببینید. سازنده‌ای که چند پروژه را به‌موقع تحویل داده، ریسک کمتری از سازنده‌ای دارد که نخستین پروژه‌اش را می‌فروشد.
2. پایان‌کار (İskan) برای ساختمان‌های تکمیل‌شده
ساختمان تکمیل‌شده باید گواهی پایان‌کار (yapı kullanma izin belgesi) داشته باشد که در ترکیه با نام İskan شناخته می‌شود. شهرداری این گواهی را زمانی صادر می‌کند که ساختمان با نقشه‌های مصوبش مطابقت داشته باشد. بدون آن، سند مالکیت (Tapu) معمولاً به‌صورت سند پیش از پایان‌کار (Kat İrtifakı) باقی می‌ماند و به سند مالکیت آپارتمانی کامل (Kat Mülkiyeti) تبدیل نمی‌شود، و اتصال انشعابات هم ممکن است دشوارتر باشد. راهنمای ما درباره ارتباط میان پایان‌کار و سند مالکیت آپارتمانی را ببینید.
3. پروانه ساخت و سند زمین برای پروژه‌های پیش‌فروش
بر اساس آیین‌نامه پیش‌فروش مسکن (فروش با پیش‌پرداخت) در ترکیه، سازنده نمی‌تواند پیش از دریافت پروانه ساخت (yapı ruhsatı) با مصرف‌کننده قرارداد پیش‌فروش امضا کند. از سازنده بخواهید آن را به شما نشان دهد. همچنین بپرسید مالک زمین کیست: خود سازنده، مالک زمینی که بر اساس قرارداد مشارکت در درآمد یا مشارکت در ساخت (واحد در برابر زمین) همکاری می‌کند، یا نهادی دولتی مانند Emlak Konut. سند زمین باید عاری از رهن یا توقیفی باشد که بر واحد شما اثر بگذارد، یا قرارداد باید توضیح دهد که این موارد چگونه رفع خواهند شد.
4. ضمانت‌های پیش‌فروش
برای پروژه‌های دارای 30 واحد مسکونی یا بیشتر، همین آیین‌نامه فروشنده را ملزم می‌کند پیش از آغاز فروش ضمانتی ارائه دهد، مانند بیمه تکمیل ساختمان، ضمانت‌نامه بانکی، سیستم پرداخت بر اساس پیشرفت کار (hakediş) یا ساختار وام مسکن مرتبط با پروژه. بپرسید کدام‌یک در پروژه شما اعمال می‌شود و آن را کتبی دریافت کنید.
این آیین‌نامه همچنین این حقوق را به خریداران مصرف‌کننده می‌دهد:
- حق انصراف 14 روزه پس از امضا، بدون نیاز به ذکر دلیل؛
- حداکثر مدت تحویل 48 ماه از تاریخ قرارداد؛
- حق فسخ در 24 ماه نخست، به‌طوری که خسارت قابل پرداخت به فروشنده به درصد کوچکی از قیمت محدود است (این سقف با گذشت زمان بالا می‌رود).
5. وضعیت مالی
سازندگان خصوصی به‌ندرت صورت‌های مالی خود را منتشر می‌کنند، پس به دنبال نشانه‌های قدرت مالی باشید: چند پروژه را هم‌زمان می‌سازند، آیا فازهای قبلی تحویل داده شده‌اند، آیا بانک‌ها برای این پروژه وام مسکن می‌دهند، و آیا نام شرکت به دلیل تجدید ساختار بدهی در خبرها آمده است. سازندگانی که در بورس استانبول (Borsa Istanbul) پذیرفته شده‌اند، معمولاً در قالب شرکت‌های سرمایه‌گذاری در املاک (GYO)، باید صورت‌های مالی و رویدادهای مهم خود را در سامانه افشای عمومی اطلاعات (KAP) منتشر کنند و همین آن‌ها را شفاف‌تر می‌کند.
6. قرارداد
پیش از پرداخت هر مبلغی بیش از یک هزینه رزرو اندک، کل قرارداد فروش را بخوانید. قرارداد باید این موارد را مشخص کند:
- واحد دقیق (بلوک، طبقه، شماره در) و متراژ خالص و ناخالص آن به متر مربع (مطلب متراژ ناخالص در برابر خالص را ببینید)؛
- قیمت کل، ارز و جدول پرداخت؛
- تاریخ تحویل و جریمه تأخیر در آن؛
- آنچه در قیمت گنجانده شده است (آشپزخانه، لوازم خانگی، پارکینگ، انباری)؛
- اینکه هزینه انتقال سند، مالیات بر ارزش افزوده (KDV) و شارژ ماهانه را چه کسی می‌پردازد.
ترجمه رسمی یا بررسی قرارداد توسط وکیل، هزینه‌ای است که ارزشش را دارد. مطلب آیا برای خرید خانه در ترکیه به وکیل نیاز دارید؟ را ببینید.
7. قیمت و ارزیابی
وقتی شخص خارجی ملک می‌خرد، پیش از انتقال سند مالکیت، گزارش ارزیابی (کارشناسی) ملک توسط کارشناس دارای مجوز الزامی است. این گزارش راه مفیدی است برای اطمینان از اینکه قیمت توافق‌شده با بازار هم‌خوانی دارد. توضیحات بیشتر در راهنمای گزارش ارزیابی ما آمده است.
سازندگان سرشناس در ترکیه
فهرست زیر رتبه‌بندی نیست. این فهرست با استفاده از اطلاعات عمومی توضیح می‌دهد که هر سازمان چیست. یک نام سرشناس نقطه شروع خوبی است، اما هر پروژه همچنان به بررسی‌های بالا نیاز دارد.
نهادهای دولتی
| سازمان | چیست |
|---|---|
| TOKİ (Toplu Konut İdaresi) | سازمان دولتی توسعه مسکن که بر اساس قانون مسکن انبوه سال 1984 تأسیس شده و وابسته به وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی است. نقش اصلی آن ساخت مسکن اجتماعی و انبوه بر اساس ضوابط خودش برای واجدان شرایط است. |
| Emlak Konut GYO (EKGYO) | شرکت سرمایه‌گذاری در املاک که در بورس استانبول پذیرفته شده است. بر اساس ساختار سهام‌داری منتشرشده شرکت، حدود 49.4 درصد سهام آن در اختیار TOKİ است. این شرکت پروژه‌های مسکونی و چندمنظوره را، اغلب با پیمانکاران خصوصی و روی زمین‌های خود، توسعه می‌دهد. راهنمای Emlak Konut ما را بخوانید. |
سازندگان پذیرفته‌شده در بورس استانبول
این شرکت‌ها، شرکت‌های سرمایه‌گذاری در املاکی هستند که در شاخص شرکت‌های سرمایه‌گذاری در املاک بورس استانبول (XGMYO) قرار دارند. سهم املاک مسکونی در سبد دارایی آن‌ها از شرکتی به شرکت دیگر متفاوت است؛ پروژه‌ها و اطلاعیه‌های KAP هر کدام را بررسی کنید.
| شرکت | نماد | توضیح |
|---|---|---|
| Sinpaş GYO | SNGYO | شرکت Sinpaş در سال 1974 در آنکارا تأسیس شد؛ GYO آن از سال 2007 در بورس پذیرفته شده است. |
| Nurol GYO | NUGYO | شرکت سرمایه‌گذاری در املاک. |
| Torunlar GYO | TRGYO | شرکت سرمایه‌گذاری در املاک. |
| Kiler GYO | KLGYO | شرکت سرمایه‌گذاری در املاک. |
| İş GYO | ISGYO | شرکت سرمایه‌گذاری در املاک. |
| Özak GYO | OZKGY | شرکت سرمایه‌گذاری در املاک. |
پذیرش در بورس تضمین نمی‌کند که پروژه به‌موقع تحویل داده شود، اما به این معناست که وضعیت مالی و رویدادهای مهم شرکت علنی است.
سازندگان خصوصی
بسیاری از خانه‌هایی که در استانبول به خارجی‌ها فروخته می‌شوند، توسط شرکت‌های خانوادگی خصوصی ساخته می‌شوند که در بورس نیستند. از نام‌هایی که سال‌هاست فعال‌اند، می‌توان به Keleşoğlu، Ağaoğlu، Özyurtlar، Eroğlu، Bakırcı و بسیاری دیگر اشاره کرد که هر یک پیشینه و کارنامه متفاوتی دارند. درباره این شرکت‌ها، آنچه اهمیت دارد سابقه کار، مجوزها و قرارداد است؛ این‌ها را به همان شیوه درخواست کنید.
این موضوع برای خریداران چه معنایی دارد
- سازنده و پروژه را با هم بسنجید: یک شرکت قوی هم ممکن است پروژه‌ای ضعیف داشته باشد، و برعکس.
- برای خانه تکمیل‌شده، پایان‌کار (İskan) و سند مالکیت آپارتمانی (Kat Mülkiyeti) را درخواست کنید.
- برای خانه پیش‌فروش، پروانه ساخت، نوع ضمانت و قراردادی با تاریخ تحویل و جریمه روشن را درخواست کنید.
- سازندگانی را ترجیح دهید که پروژه‌های تحویل‌شده‌ای دارند که بتوانید از آن‌ها بازدید کنید.
- اگر قصد دارید برای تابعیت ترکیه اقدام کنید، پیش از امضا بررسی کنید که ملک و سند آن شرط حداقل 400 هزار دلار را برآورده کنند و بتوان قید عدم فروش سه‌ساله را در سند ثبت کرد.
شرکت CCT Investments با سازندگانی در سراسر استانبول همکاری می‌کند و می‌تواند پیش از آنکه متعهد شوید، این مدارک را برای شما جمع‌آوری کند. خریداران ملک نوساز هیچ کمیسیونی به ما نمی‌پردازند، چون کارمزد ما را سازنده می‌پردازد، و بازدید از پروژه‌ها و پیگیری انتقال سند رایگان است. با راهنمای خریداران ما شروع کنید یا با ما تماس بگیرید.
منابع
- شرکت Emlak Konut GYO: ساختار سهام‌داری
- آیین‌نامه پیش‌فروش مسکن، روزنامه رسمی (Resmî Gazete)، 27 نوامبر 2014 و متن تلفیقی
- قانون مسکن انبوه شماره 2985 (mevzuat.gov.tr)
- فهرست شرکت‌های شاخص سرمایه‌گذاری در املاک بورس استانبول (XGMYO)
- شرکت Sinpaş GYO
- خرید پروژه Eston Deniz از TMSF به مبلغ 75 میلیون دلار توسط Keleşoğlu Holding (نشریه Yapı)
