如何在土耳其选择开发商（附知名开发商介绍）

在土耳其选择开发商，最稳妥的方法是看这家公司已经交付了什么，以及您看中的项目有哪些文件支撑：有效的建筑许可、无瑕疵的土地产权、现房的入住许可（İskan），以及期房依照土耳其消费者保护法必须提供的保障。知名品牌固然有帮助，但不能代替这些核查。本指南介绍如何逐项核查，并对几家知名的土耳其开发商作简要、客观的介绍。

为什么开发商比宣传册更重要

在伊斯坦布尔，大多数外国买家购买的是新房，而且往往在楼盘完工之前就已购买。购买期房，相当于在交房之前把钱借给开发商。如果开发商陷入财务困境，项目可能会停滞多年。

即便是规模大、宣传多的项目，也发生过这种情况。例如，位于贝利克杜祖区–亚库普卢（Beylikdüzü–Yakuplu）的Eston Deniz项目，在开发商出现财务问题后被移交给储蓄存款保险基金（TMSF）。Keleşoğlu Holding以7,500万美元从TMSF手中收购了该项目，并以Deniz İstanbul的名称继续开发。新业主接手后工程得以继续，但早期付款的买家经历了很长一段不确定的时期。先考察开发商，正是降低这种风险的方法。

支付定金前的七项核查

1. 已交付项目的记录

请开发商提供其已竣工项目的清单，而不只是正在销售的项目。如果可以，至少去一个已完工的项目实地看看：公共区域的质量、物业管理情况，以及住户是否满意。一家已按时交付多个项目的开发商，风险要低于一家正在销售首个项目的开发商。

2. 现房的入住许可（İskan）

竣工的建筑应持有建筑使用许可证（yapı kullanma izin belgesi），即通常所说的İskan。建筑与获批图纸相符后，由市政府颁发。没有入住许可，地契（Tapu）通常仍停留在kat irtifakı（分层地役权），而不是完整的kat mülkiyeti（分层所有权），水电等公用设施的接入也可能更困难。参见我们的指南入住许可与分层所有权地契（Kat Mülkiyeti Tapu）的关系。

3. 期房项目的建筑许可和土地产权

根据土耳其《预付款住房销售条例》，开发商在取得建筑许可（yapı ruhsatı）之前，不得与消费者签订期房销售合同。请要求查看许可证。同时问清土地归谁所有：开发商自己、按收益分成或以地换房方式合作的土地所有者，还是Emlak Konut这样的公共机构。土地产权上不应有可能影响您所购房源的抵押或查封；如有，合同应说明将如何解除。

4. 期房销售的保障

对于30套及以上住房的项目，该条例要求卖方在开始销售前提供保障，例如建筑竣工保险、银行保函、按工程进度付款（hakediş）制度或挂钩的按揭安排。问清您的项目适用哪一种，并取得书面文件。

该条例还赋予消费者买家以下权利：

• 签约后14天内可无理由撤回；
• 自合同签订之日起，交房期限最长48个月；
• 在头24个月内有权解约，应向卖方支付的赔偿以房价的一个较小百分比为上限（该上限随时间推移而提高）。

5. 财务状况

私营开发商很少公开财务报表，因此要从侧面观察其实力：同时在建多少个项目、前几期是否已经交付、银行是否为该项目提供按揭贷款，以及公司是否因债务重组上过新闻。在伊斯坦布尔证券交易所（Borsa Istanbul）上市的开发商，通常以房地产投资信托（GYO）的形式上市，必须在公开披露平台（KAP）上公布财务报表和重大事项，因此透明度更高。

6. 合同

在支付少量预订金以外的任何款项之前，请通读完整的销售合同。合同应写明：

• 具体房源（楼栋、楼层、门牌号）及其以平方米计的净面积和毛面积（参见毛面积与净面积）；
• 总价、币种和付款计划；
• 交房日期以及逾期的违约金；
• 包含哪些内容（厨房、家电、车位、储藏室）；
• 地契过户费、增值税（KDV）和每月物业费由谁承担。

请宣誓翻译员翻译合同或请律师审阅，这笔钱花得值。参见在土耳其买房需要律师吗？

7. 价格与估价

外国人购房时，地契过户前必须取得持证估价师出具的房产估价报告。它可以帮助您核实谈定的价格是否与市场相符。详见我们的房产估价报告指南。

土耳其的知名开发商

以下名单并非排名，而是根据公开信息介绍各家机构的基本情况。知名品牌是一个好的起点，但每个项目仍需完成上述核查。

公共机构

在伊斯坦布尔证券交易所上市的开发商

这些公司都是纳入BIST房地产投资信托指数（XGMYO）的房地产投资信托。各公司投资组合中住宅所占比例不尽相同，请查看每家公司的项目和KAP披露信息。

上市并不能保证项目按时交付，但意味着公司的财务状况和重大事项是公开的。

私营开发商

在伊斯坦布尔卖给外国人的住房，很多是由未上市的私营家族企业建造的。多年来一直活跃的品牌包括Keleşoğlu、Ağaoğlu、Özyurtlar、Eroğlu、Bakırcı等，各家的背景和业绩各不相同。对这些公司而言，关键在于业绩记录、建筑许可和合同，请同样索取这些资料。

对买家意味着什么

• 把开发商和项目放在一起评估：实力强的公司也可能有薄弱的项目，反之亦然。
• 购买现房，要索取入住许可（İskan）和分层所有权（kat mülkiyeti）地契。
• 购买期房，要索取建筑许可、确认保障类型，并签订写明交房日期和违约金的合同。
• 优先选择有可供实地参观的已交付项目的开发商。
• 如果您计划申请土耳其公民身份，签约前要确认该房产及其地契能满足40万美元的要求，并可加注三年不得出售的注记。

CCT Investments与伊斯坦布尔各地的开发商合作，可以在您做出决定前替您收集这些文件。购买新房的买家无需向我们支付佣金，因为我们的服务费由开发商支付，项目看房和地契办理跟进也都免费。请从我们的购房指南开始，或联系我们。

资料来源

• Emlak Konut GYO：股权结构
• 《预付款住房销售条例》，土耳其《官方公报》（Resmî Gazete），2014年11月27日及现行合并文本
• 第2985号《大众住房法》（mevzuat.gov.tr）
• BIST房地产投资信托指数（XGMYO）成分股
• Sinpaş GYO
• Keleşoğlu Holding以7,500万美元从TMSF收购Eston Deniz（Yapı）