Как выбрать застройщика в Турции (и известные застройщики)

18 ноября 2016 г.Обновлено 30 сентября 2026 г.7 мин чтения

Самый надежный способ выбрать застройщика в Турции — оценивать компанию по тому, что она уже сдала, и по документам интересующего вас проекта: это действующее разрешение на строительство, юридически чистое право собственности на землю, акт ввода в эксплуатацию — искан (İskan) — для готовых домов, а для строящегося жилья — гарантии, которых требует турецкое законодательство о защите прав потребителей. Известный бренд — это плюс, но таких проверок он не заменяет. В этом руководстве рассказано, как их провести, а затем приведены краткие фактические сведения о некоторых известных турецких застройщиках.

Почему застройщик важнее буклета

Большинство иностранных покупателей в Стамбуле приобретают жилье в новостройках, причем часто еще до завершения строительства. Покупая на этапе строительства, вы фактически даете застройщику свои деньги в долг до передачи объекта. Если у застройщика возникнут финансовые трудности, проект может остановиться на годы.

Так случалось даже с крупными, широко разрекламированными проектами. Например, проект Eston Deniz в квартале Якуплу района Бейликдюзю из-за финансовых проблем застройщика перешел к Фонду страхования сберегательных вкладов (TMSF). Холдинг Keleşoğlu купил его у TMSF за 75 млн долларов США и продолжил под названием Deniz İstanbul. При новом владельце работы продолжились, но покупатели, заплатившие на раннем этапе, пережили долгий период неопределенности. Заранее проверить застройщика — значит снизить этот риск.

Семь проверок до внесения задатка

1. История сданных проектов

Попросите список завершенных проектов застройщика, а не только тех, что продаются сейчас. Если есть возможность, посетите хотя бы один готовый комплекс: оцените качество общих зон, то, как управляется территория, и довольны ли жильцы. Застройщик, который сдал вовремя несколько проектов, — меньший риск, чем тот, кто продает свой первый.

2. Акт ввода в эксплуатацию (искан) для готовых домов

У готового здания должен быть акт ввода в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi), известный как искан. Его выдает муниципалитет, когда здание соответствует утвержденному проекту. Без него в свидетельстве о праве собственности — тапу (Tapu) — обычно остается право на долю в строящемся объекте (Kat İrtifakı) вместо полного права собственности (Kat Mülkiyeti), а подключить коммунальные услуги бывает сложнее. См. наше руководство о связи между исканом и тапу с полным правом собственности.

3. Разрешение на строительство и право на землю для строящихся проектов

Согласно турецкому Положению о продаже жилья с предварительной оплатой застройщик не вправе заключать с потребителем договор купли-продажи строящегося жилья, пока не получит разрешение на строительство (yapı ruhsatı). Попросите показать его. Узнайте также, кому принадлежит земля: самому застройщику, землевладельцу, который участвует в проекте по схеме раздела выручки или «квартиры в обмен на землю», либо государственной структуре, например Emlak Konut. На земле не должно быть ипотеки или арестов, которые могут затронуть ваш объект, либо в договоре должно быть объяснено, как они будут сняты.

4. Гарантии при продаже строящегося жилья

Для проектов на 30 и более жилых объектов то же положение обязывает продавца до начала продаж предоставить гарантию — например, страхование завершения строительства, банковскую гарантию, систему оплаты по мере выполнения работ (hakediş) или схему связанного ипотечного кредита. Узнайте, какая из них применяется в вашем проекте, и получите подтверждение в письменном виде.

Кроме того, положение дает покупателям-потребителям:

право отказаться от договора в течение 14 дней после подписания без объяснения причин;
максимальный срок передачи объекта — 48 месяцев с даты договора;
право расторгнуть договор в течение первых 24 месяцев, при этом компенсация продавцу ограничена небольшим процентом от цены (этот предел со временем растет).

5. Финансовое положение

Частные застройщики редко публикуют отчетность, поэтому ищите признаки устойчивости: сколько проектов компания строит одновременно, сданы ли предыдущие очереди, дают ли банки ипотеку на этот проект и не появлялась ли компания в новостях в связи с реструктуризацией долга. Застройщики, акции которых обращаются на Стамбульской бирже (Borsa Istanbul), — как правило, это инвестиционные фонды недвижимости (GYO) — обязаны публиковать финансовую отчетность и существенные события на Платформе публичного раскрытия информации (KAP), что делает их прозрачнее.

6. Договор

Прочитайте договор купли-продажи целиком, прежде чем платить что-либо сверх небольшого взноса за бронирование. В нем должны быть указаны:

конкретный объект (блок, этаж, номер квартиры) и его площадь нетто и брутто в квадратных метрах (см. площадь брутто и площадь нетто);
полная цена, валюта и график платежей;
срок передачи объекта и неустойка за его нарушение;
что входит в стоимость (кухня, бытовая техника, парковка, кладовая);
кто оплачивает сбор за переоформление тапу, НДС и ежемесячную плату за обслуживание.

Присяжный перевод или проверка договора юристом — оправданные расходы. См. статью «Нужен ли юрист для покупки жилья в Турции?»

7. Цена и оценка

Когда покупатель — иностранец, до переоформления тапу обязателен отчет об оценке недвижимости, подготовленный лицензированным оценщиком. Это полезный способ убедиться, что согласованная цена соответствует рынку. Подробнее — в нашем руководстве по отчету об оценке.

Известные застройщики в Турции

Приведенный ниже список — не рейтинг. В нем на основе открытых данных описано, что представляет собой каждая организация. Известное имя — хорошая отправная точка, но каждый проект всё равно нужно проверять так, как описано выше.

Государственные структуры

Организация	Что это
TOKİ (Toplu Konut İdaresi)	Государственное Управление жилищного строительства, созданное по Закону о массовом жилищном строительстве 1984 года и подведомственное Министерству окружающей среды, урбанизации и изменения климата. Его основная задача — социальное и массовое жилье, которое предоставляется по собственным правилам отбора.
Emlak Konut GYO (EKGYO)	Инвестиционный фонд недвижимости, акции которого обращаются на Стамбульской бирже. Согласно опубликованной компанией структуре собственности, TOKİ принадлежит около 49,4% акций. Компания реализует многофункциональные и жилые проекты, часто с частными подрядчиками на своей земле. Читайте наше руководство по Emlak Konut.

Организация

Что это

TOKİ (Toplu Konut İdaresi)

Государственное Управление жилищного строительства, созданное по Закону о массовом жилищном строительстве 1984 года и подведомственное Министерству окружающей среды, урбанизации и изменения климата. Его основная задача — социальное и массовое жилье, которое предоставляется по собственным правилам отбора.

Emlak Konut GYO (EKGYO)

Инвестиционный фонд недвижимости, акции которого обращаются на Стамбульской бирже. Согласно опубликованной компанией структуре собственности, TOKİ принадлежит около 49,4% акций. Компания реализует многофункциональные и жилые проекты, часто с частными подрядчиками на своей земле. Читайте наше руководство по Emlak Konut.

Застройщики, представленные на Стамбульской бирже

Эти компании — инвестиционные фонды недвижимости, входящие в индекс инвестиционных фондов недвижимости BIST (XGMYO). Доля жилой недвижимости в портфеле у каждой компании своя; изучайте проекты каждой из них и сведения, которые она раскрывает на KAP.

Компания	Тикер	Примечание
Sinpaş GYO	SNGYO	Компания Sinpaş основана в Анкаре в 1974 году; акции ее GYO обращаются на бирже с 2007 года.
Nurol GYO	NUGYO	Инвестиционный фонд недвижимости.
Torunlar GYO	TRGYO	Инвестиционный фонд недвижимости.
Kiler GYO	KLGYO	Инвестиционный фонд недвижимости.
İş GYO	ISGYO	Инвестиционный фонд недвижимости.
Özak GYO	OZKGY	Инвестиционный фонд недвижимости.

Листинг на бирже не гарантирует, что проект будет сдан вовремя, но означает, что финансы компании и важнейшие события в ее деятельности публичны.

Частные застройщики

Значительную часть жилья, которое в Стамбуле продается иностранцам, строят частные семейные компании, не представленные на бирже. Среди компаний, которые работают на рынке много лет, — Keleşoğlu, Ağaoğlu, Özyurtlar, Eroğlu, Bakırcı и многие другие, у каждой свой профиль и своя история. Для таких компаний главное — история сданных проектов, разрешения и договор; запрашивайте их точно так же.

Что это значит для покупателей

Оценивайте застройщика и проект вместе: у сильной компании может оказаться слабый проект, и наоборот.
Для готового жилья запросите искан и тапу с полным правом собственности (Kat Mülkiyeti).
Для строящегося жилья запросите разрешение на строительство, сведения о виде гарантии и договор с четким сроком передачи и неустойкой.
Отдавайте предпочтение застройщикам со сданными проектами, которые можно посетить.
Если вы планируете подавать заявление на гражданство Турции, до подписания проверьте, что объект и его тапу отвечают требованию о стоимости 400 000 долларов США и что в тапу можно внести отметку об обязательстве не продавать объект в течение трех лет.

CCT Investments работает с застройщиками по всему Стамбулу и может собрать для вас эти документы до того, как вы возьмете на себя обязательства. Покупатели новостроек не платят нам комиссию, потому что наши услуги оплачивает застройщик, а показы проектов и сопровождение оформления тапу бесплатны. Начните с нашего руководства для покупателя или свяжитесь с нами.