ملک نوساز یا دست دوم برای تابعیت ترکیه: کدام املاک واجد شرایط‌اند

هم ملک نوساز و هم ملک دست دوم می‌تواند شما را به تابعیت ترکیه برساند. قانون نمی‌پرسد که ملک نو است یا نه. سه چیز را می‌پرسد: آیا نوع ملک درست است، آیا ارزش آن در سند، در حواله‌های بانکی شما و در یک ارزیابی رسمی به 400 هزار دلار می‌رسد، و در مورد ملک دست دوم، پیش از شما چه کسی مالک آن بوده است. ملک نوسازی که از سازنده خریده می‌شود معمولاً بی‌دردسر از آزمون سوم می‌گذرد. خانه دست دوم هم می‌تواند از آن بگذرد، اما فقط پس از بررسی سابقه مالکیت آن.

این راهنما ابتدا قواعدی را توضیح می‌دهد که در هر خرید برای تابعیت اعمال می‌شوند، سپس آنچه را که برای ملک نوساز تکمیل‌شده، واحد پیش‌فروش و خانه دست دوم تغییر می‌کند. این قواعد از ماده 20 آیین‌نامه اجرای قانون تابعیت ترکیه و از راهنمای اداره ثبت اسناد و املاک درباره همین ماده گرفته شده‌اند.

پاسخ کوتاه

هر مسیری را که انتخاب کنید، تصمیم دولت از زمان درخواست حدود 180 روز طول می‌کشد و همسر و فرزندان زیر 18 سال شما در همان پرونده قرار می‌گیرند (راهنمای ما برای خانواده‌ها را ببینید).

قواعد مشترک همه املاک

نوع ملک. از 12 دسامبر 2023، ملک تابعیت باید یا واحدی مستقل با سند مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) یا سند پیش از پایان‌کار (kat irtifakı) باشد، یا قطعه زمینی که در سند به‌عنوان زمین ساختمانی ثبت شده و ساختمانی دائمی با پایان‌کار روی آن قرار دارد. آپارتمان، ویلا، دفتر و مغازه همگی واجد شرایط‌اند. زمین خالی، زمین کشاورزی و تایم‌شر واجد شرایط نیستند. مطلب ما درباره پایان‌کار و سند مالکیت آپارتمانی این دو نوع سند را توضیح می‌دهد.

ارزش، سه بار. قیمت اعلام‌شده در سند مالکیت، مجموع حواله‌های بانکی شما به فروشنده و گواهی تعیین مبلغ (tutar tespit belgesi، TTB) که همراه گزارش ارزیابی صادر می‌شود، هر کدام باید به 400 هزار دلار برسد. اگر رقم TTB کمتر باشد، درخواست رد می‌شود. راهنمای گزارش ارزیابی توضیح می‌دهد که این گزارش چگونه سفارش داده می‌شود.

فقط قیمت. ارز خارجی‌ای که به یک بانک ترکیه می‌فروشید در گواهی تبدیل ارز (döviz alım belgesi) ثبت می‌شود. این مبلغ فقط می‌تواند شامل قیمت ملک باشد: مالیات بر ارزش افزوده، کمیسیون، کارمزدها و مالیات‌ها نمی‌توانند بخشی از آن باشند؛ بنابراین این هزینه‌ها افزون بر 400 هزار دلار پرداخت می‌شوند.

به نام خودتان، و به‌طور کامل. ملک باید به نام خود شما خریده شود. خرید به نام همسر یا فرزندتان، یا از طریق شرکتتان، برای شما حساب نمی‌شود. خرید سهمی از یک ملک واجد شرایط نیست، اما خرید کل ملکی که چند نفر به‌طور مشترک مالک آن هستند واجد شرایط است.

چند ملک هم اشکالی ندارد. محدودیتی در تعداد املاک وجود ندارد و لازم نیست همه در یک روز خریده شوند. دو آپارتمان 200 هزار دلاری می‌توانند این مبلغ را تأمین کنند، به شرط آنکه هر کدام شرایط دیگر را داشته باشد.

سه سال بدون فروش. در سند مالکیت قید می‌شود که ملک را تا سه سال نخواهید فروخت. هر ملک فقط یک بار می‌تواند برای تابعیت استفاده شود.

هرگز از یک خارجی. کسی که ملک را به شما می‌فروشد نمی‌تواند تبعه خارجی باشد. در این قاعده، کسی که از طریق سرمایه‌گذاری تبعه ترکیه شده است نیز خارجی به شمار می‌آید.

ملک نوساز از سازنده

واحدی که برای نخستین بار از سوی یک سازنده ترکیه‌ای فروخته می‌شود ساده‌ترین حالت است: هیچ خریداری پیش‌تر مالک آن نبوده است؛ بنابراین قواعد سابقه مالکیت مانعی در آن پیدا نمی‌کنند. با این حال، چند بررسی همچنان مهم است.

مالک واحد کیست. بسیاری از پروژه‌های استانبول بر پایه قرارداد مشارکت در ساخت (kat karşılığı) ساخته می‌شوند که در آن بخشی از واحدها متعلق به مالک زمین است. در استعلام سند بررسی کنید که واحد به نام طرفی ثبت شده باشد که آن را به شما می‌فروشد.

سازندگان دارای سرمایه خارجی. سازنده‌ای که سهام‌دار خارجی دارد فقط با چند شرط می‌تواند برای تابعیت بفروشد: سند پیش از پایان‌کار یا سند مالکیت آپارتمانی به نام خود شرکت تشکیل شده باشد، واحد هرگز پیش‌تر منتقل نشده باشد و شرکت کل سرمایه‌گذاری ساخت را خودش انجام داده باشد. این موضوع با پروانه ساخت نشان داده می‌شود، اگر شرکت از ابتدا دارنده پروانه و پیمانکار ساخت بوده باشد، و در غیر این صورت با قراردادی که نشان دهد هزینه ساخت را شرکت پرداخته است. اگر چنین شرکتی مالک زمین باشد و شرکت دیگری پروژه را بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت ساخته باشد، واحدهایی که به نام شرکت پیمانکار ثبت شده‌اند می‌توانند واجد شرایط باشند و واحدهایی که برای شرکت مالک زمین باقی می‌مانند نه. پیش از رزرو، این موضوع را از سازنده بپرسید.

شرکت‌های سرمایه‌گذاری در املاک. چند سازنده بزرگ ترکیه‌ای، شرکت سرمایه‌گذاری در املاک (gayrimenkul yatırım ortaklığı، GYO) پذیرفته‌شده در بورس هستند. در فروش‌های این شرکت‌ها، شرکت می‌تواند از گزارش ارزیابی واحد استفاده کند که پیش از فروش در سامانه افشای عمومی اطلاعات (KAP) منتشر کرده است، یا گزارش جدیدی از طریق Web Tapu سفارش دهد.

قیمت فهرست در برابر ارزیابی. قیمت پروژه‌هایی که تازه به فروش گذاشته می‌شوند اغلب بالاتر از رقمی است که ارزیاب تأیید می‌کند، به‌ویژه در مراحل اولیه پروژه. مالک واحد ارزیابی را از طریق Web Tapu درخواست می‌کند؛ بنابراین از سازنده بخواهید پیش از آنکه بیش از مبلغ رزرو بپردازید، آن را سفارش دهد. به این ترتیب، پیش از آنکه متعهد شوید، می‌دانید که TTB به 400 هزار دلار می‌رسد.

مالیات بر ارزش افزوده. خانه نوساز مشمول مالیات بر ارزش افزوده 1، 10 یا 20 درصد است و دفتر یا مغازه مشمول 20 درصد. خریدار خارجی غیرمقیم که با ارز خارجی و از خارج کشور پرداخت می‌کند می‌تواند معاف باشد. راهنمای هزینه‌ها و راهنمای معافیت مالیات بر ارزش افزوده جزئیات را توضیح می‌دهند.

CCT از خریداران ملک نوساز هیچ کمیسیونی نمی‌گیرد؛ کارمزد ما را سازنده می‌پردازد.

پیش‌فروش: خرید با قرارداد وعده فروش رسمی

می‌توانید پیش از تکمیل ساختمان برای تابعیت درخواست دهید. سند همچنان به نام سازنده می‌ماند و شما در دفتر اسناد رسمی قرارداد وعده فروش (satış vaadi sözleşmesi) امضا می‌کنید که سپس در سند مالکیت قید می‌شود. قواعد آن سخت‌گیرانه‌تر از خرید قطعی با انتقال سند است:

• اول سند پیش از پایان‌کار. ساختمان باید سند پیش از پایان‌کار یا سند مالکیت آپارتمانی داشته باشد. پروژه‌ای که فقط پروانه ساخت دارد هنوز واجد شرایط نیست.
• 400 هزار دلار از ابتدا. کل 400 هزار دلار باید تا تاریخ قرارداد تنظیم‌شده در دفتر اسناد رسمی پرداخت شده باشد و تاریخ گواهی تبدیل ارز آن نباید دیرتر از تاریخ قرارداد باشد. پرداخت‌هایی که پس از آن تاریخ انجام شوند جزو 400 هزار دلار حساب نمی‌شوند. پرداخت اقساط بعدی، فراتر از این مبلغ، مجاز است.
• یک قرارداد. چند واحد را می‌توان در یک قرارداد گنجاند، اما دو قرارداد جداگانه را نمی‌توان با هم جمع کرد. کسری املاکی را که پیش‌تر خریده‌اید هم نمی‌توان با قرارداد وعده فروش جبران کرد.
• از مالک ثبت‌شده در سند. واحد باید به نام طرفی ثبت شده باشد که وعده فروش آن را می‌دهد. قراردادی که از خریدار دیگری خریداری شده باشد قابل استفاده نیست و هر واحد فقط می‌تواند یک تعهد تابعیت داشته باشد.
• سه سال، سپس سند. تعهد شما در سند مالکیت قید می‌شود: قرارداد تا سه سال منتقل یا فسخ نخواهد شد، و این قید تا انتقال سند به نام شما برداشته نمی‌شود. اگر سند در طول این سه سال به نام شما منتقل شود، باقی‌مانده این مدت به سند مالکیت شما منتقل می‌شود.

در پیش‌فروش، بیشترین بخش پول شما پیش از آنکه مالک چیزی باشید در معرض خطر قرار می‌گیرد. پیش از امضا، بخش پیش‌فروش راهنمای ما درباره کلاهبرداری‌ها و خطرهای ملکی را بخوانید و برای اینکه بدانید اقساط معمولاً چگونه پرداخت می‌شوند، پروژه‌های دارای طرح پرداخت اقساطی را ببینید.

دست دوم: سابقه مالکیت تعیین‌کننده است

ملک دست دوم با همان شرایط ملک نو واجد شرایط می‌شود، به‌علاوه شرایطی درباره گذشته آن. این شرایط برای آن است که املاک صرفاً برای ساختن پرونده تابعیت میان خارجیان، بستگان و شرکت‌هایشان دست‌به‌دست نشوند.

بستگان درجه یک یعنی والدین و فرزندان، از جمله بستگان سببی، مانند والدین همسر و فرزندان همسر، و بستگان از راه فرزندخواندگی. راهنما خرید از همسر خودتان را جداگانه ذکر نمی‌کند؛ بنابراین پیش از تکیه بر چنین خریدی، مشاوره حقوقی بگیرید. انتقال‌هایی که بر اساس قرارداد ساخت انجام می‌شوند، مانند واحدهایی که در قرارداد مشارکت در ساخت به پیمانکار می‌رسند، مشمول قاعده سه‌ساله نیستند.

بدهی‌های روی سند. ملکی را که رهن عادی یا توقیف دارد می‌توان خرید، اما مبالغی که روی آن ثبت شده‌اند در محاسبه سرمایه‌گذاری کنار گذاشته می‌شوند؛ بنابراین ترتیبی دهید که بدهی در زمان انتقال سند یا پیش از آن پرداخت و ثبت آن از سند حذف شود. اگر با وام ارزی خرید کنید، مبلغ وام از قیمت کسر می‌شود و باقی‌مانده همچنان باید به 400 هزار دلار برسد. ملکی که رهن قانونی (kanuni ipotek) دارد قابل استفاده نیست، و همین‌طور ملکی که قیدی دارد که می‌تواند مالکیت آن را تغییر دهد، مانند وعده فروش قبلی یا دعوای در جریان.

تاریخی که ممکن است جای دیگری بخوانید. اغلب می‌خوانید که ملک نباید از 12 ژانویه 2017 به این سو متعلق به هیچ خارجی‌ای بوده باشد. قواعد امروز اداره ثبت اسناد و املاک در مورد سایر خارجیان، سه سال گذشته را بررسی می‌کنند و در مورد خانواده خود شما، بدون محدودیت زمانی. تاریخ 2017 به موضوع دیگری مربوط است: خریدهایی که پیش از 12 ژانویه 2017، یعنی زمان آغاز مسیر تابعیت از طریق ملک، انجام شده‌اند اصلاً حساب نمی‌شوند.

چگونه یک ملک دست دوم را بررسی کنیم

• استعلام سند و سابقه آن را بخواهید. وکیل می‌تواند استعلام فعلی و ثبت‌های قبلی را از اداره ثبت اسناد و املاک بگیرد. این مدارک نشان می‌دهند چه کسی و چه زمانی ملک را به مالک فعلی فروخته است.
• بپرسید فروشنده ملک را چگونه به دست آورده است. اگر آن را در سه سال گذشته خریده است، بپرسید از چه کسی. فروشنده‌ای که در بدو تولد تبعه خارجی بوده ممکن است از طریق سرمایه‌گذاری تبعه ترکیه شده باشد.
• بخش اظهارات سند را بخوانید. قیدی با این مضمون که مالک طبق ماده 20 متعهد شده است ملک را تا سه سال نفروشد، یعنی ملک پیش‌تر برای تابعیت استفاده شده است. این ملک دوباره قابل استفاده نیست، حتی پس از حذف آن قید.
• بدهی‌ها را پیش از انتقال تسویه کنید. کتباً توافق کنید که هر رهنی در زمان انتقال سند یا پیش از آن پرداخت و فک شود.
• ساختمان را بررسی کنید. پایان‌کار (iskan) را بخواهید. پروانه ساختی که تاریخ آن از 1 ژانویه 2019 به بعد باشد یعنی طراحی باید از آیین‌نامه زلزله فعلی پیروی می‌کرده است.

اداره ثبت اسناد و املاک هنگام ثبت خرید شما همه این موارد را بررسی می‌کند، اما تا آن زمان بیعانه را پرداخته‌اید. پیش از پرداخت هر مبلغی، این بررسی‌ها را انجام دهید.

کدام مسیر برای شما مناسب است

خانه دست دوم به شما امکان می‌دهد پیش از خرید، ساختمان، همسایه‌ها و اجاره واقعی را ببینید و فروشنده شخص حقیقی مالیات بر ارزش افزوده نمی‌گیرد. ملک نوساز شما را از بیشتر بررسی‌های سابقه مالکیت بی‌نیاز می‌کند و ممکن است با معافیت از مالیات بر ارزش افزوده همراه باشد. پیش‌فروش، پرداخت مبلغ مازاد بر 400 هزار دلار را در طول زمان تقسیم می‌کند و اغلب از قیمت پایین‌تری شروع می‌شود؛ در عوض باید منتظر بمانید و به سازنده اعتماد کنید.

به فروش هم فکر کنید. ملکی که یک بار برای تابعیت استفاده شده است، دیگر هرگز واجد شرایط نمی‌شود. وقتی پس از سه سال آن را می‌فروشید، خریداران شما خریداران ترک و خارجیانی خواهند بود که برای تابعیت درخواست نمی‌دهند. فروش دوباره ملک به کسی که آن را از او خریده‌اید، به اداره کل ثبت احوال و تابعیت گزارش می‌شود که می‌تواند چگونگی کسب تابعیت شما را بررسی کند.

فهرست بررسی پیش از پرداخت بیعانه

• ملک، واحدی با سند مالکیت آپارتمانی یا سند پیش از پایان‌کار است، یا ساختمانی با پایان‌کار روی زمین ساختمانی.
• فروشنده هیچ‌یک از این‌ها نیست: تبعه خارجی، دارنده تابعیت سرمایه‌گذاری، یکی از بستگان درجه یک شما که تبعه ترکیه است، یا شرکتی که شما یا آنها اداره می‌کنید یا در آن سهم دارید.
• برای ملک دست دوم: در سه سال گذشته هیچ خارجی یا دارنده تابعیت سرمایه‌گذاری آن را به یک شهروند ترکیه یا شرکت ترکیه‌ای منتقل نکرده است، شما و بستگان درجه یک شما هرگز چنین نکرده‌اید، و ملک هرگز برای تابعیت استفاده نشده است.
• برای پیش‌فروش: سند پیش از پایان‌کار وجود دارد و می‌توانید تا تاریخ قرارداد تنظیم‌شده در دفتر اسناد رسمی 400 هزار دلار بپردازید.
• ارزیابی سفارش داده شده است و قیمت مندرج در سند، حواله‌های بانکی شما و TTB هر کدام به 400 هزار دلار خواهند رسید، و مالیات بر ارزش افزوده، کارمزدها و کمیسیون افزون بر آن پرداخت می‌شوند.
• سند از رهن قانونی و از قیدهایی که می‌توانند مالکیت را تغییر دهند پاک است.
• هر پرداخت از طریق بانک و به نام شما، همراه با گواهی تبدیل ارز، انجام می‌شود. مراحل گام‌به‌گام ما مدارک لازم را توضیح می‌دهد.

پرسش‌های متداول

آیا می‌توانم برای گرفتن تابعیت ترکیه ملک دست دوم بخرم؟

بله. آپارتمان، ویلا، دفتر یا مغازه دست دوم واجد شرایط است، اگر ارزش آن از هر سه جهت به 400 هزار دلار برسد، در سه سال گذشته از سوی یک خارجی یا دارنده تابعیت سرمایه‌گذاری منتقل نشده باشد، هرگز برای تابعیت استفاده نشده باشد و هیچ ارتباطی با شما یا بستگان درجه یک شما نداشته باشد.

آیا می‌توانم از خارجی‌ای که در ترکیه ملک دارد خرید کنم؟

برای تابعیت نه. فروشنده نمی‌تواند تبعه خارجی باشد و کسی که از طریق سرمایه‌گذاری تبعه ترکیه شده است، در این قاعده خارجی به شمار می‌آید. ملکی که یک خارجی به یک شهروند ترکیه فروخته است، پس از گذشت سه سال از آن فروش می‌تواند واجد شرایط باشد.

آیا ملک باید نو باشد؟

خیر. عمر ملک در واجد شرایط بودن آن تأثیری ندارد. اما برای ارزیابی، ایمنی ساختمان در برابر زلزله و قیمت فروش بعدی شما مهم است؛ بنابراین به هر حال آن را بررسی کنید.

آیا می‌توانم ملک پیش‌فروش را با طرح اقساطی بخرم؟

بله، اگر ساختمان سند پیش از پایان‌کار داشته باشد و تا تاریخ قرارداد وعده فروش رسمی دست‌کم 400 هزار دلار بپردازید. باقی قیمت می‌تواند به‌صورت اقساط پرداخت شود.

آیا می‌توانم دو یا سه ملک را با هم جمع کنم؟

بله، وقتی آنها را به‌صورت قطعی و با انتقال سند می‌خرید، بدون محدودیت در تعداد و بدون نیاز به خرید همه در یک روز. در قرارداد وعده فروش، همه واحدها باید در یک قرارداد باشند.

آیا مالیات بر ارزش افزوده جزو 400 هزار دلار حساب می‌شود؟

خیر. مبلغ گواهی تبدیل ارز فقط قیمت را پوشش می‌دهد. مالیات بر ارزش افزوده، کارمزدها و کمیسیون افزون بر آن پرداخت می‌شوند.

آیا می‌توانم از ملکی استفاده کنم که شخص دیگری برای تابعیت از آن استفاده کرده است؟

خیر. هر ملک فقط یک بار می‌تواند برای تابعیت استفاده شود.

برای فهرستی کوتاه از املاک نوساز و دست دومی که از این بررسی‌ها می‌گذرند، آگهی‌های ملک ما در استانبول را ببینید یا با ما تماس بگیرید.

این راهنما اطلاعات عمومی ارائه می‌دهد و مشاوره حقوقی نیست. قواعد تغییر می‌کنند؛ پیش از خرید، وضعیت فعلی را با یک وکیل بررسی کنید.

منابع

• Mevzuat: آیین‌نامه اجرای قانون تابعیت ترکیه (ماده 20)
• Your Key Türkiye (اداره ثبت اسناد و املاک): کسب تابعیت از طریق ملک
• Your Key Türkiye (اداره ثبت اسناد و املاک): پرسش‌های متداول، بخش 7
• اتحادیه کارشناسان ارزیابی ترکیه (Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği): راهنمای اداره ثبت اسناد و املاک درباره آیین‌نامه تابعیت، نسخه 1 فوریه 2024
• اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü): بخشنامه 2024/4 با اصلاحات 28 سپتامبر 2026