اخذ تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک: مراحل و مدارک (2026)

برای اخذ تابعیت ترکیه از طریق املاک، سرمایه‌گذار خارجی باید ملکی به ارزش دست‌کم 400 هزار دلار آمریکا بخرد، قید عدم فروش سه‌ساله را در سند مالکیت (Tapu) ثبت کند و از اداره ثبت اسناد و املاک گواهی انطباق (Uygunluk Belgesi) بگیرد. سرمایه‌گذار با این گواهی ابتدا برای اجازه اقامت و سپس برای تابعیت درخواست می‌دهد و تصمیم نهایی را رئیس‌جمهور ترکیه می‌گیرد. همسر و فرزندان زیر 18 سال را می‌توان در همان درخواست گنجاند.

این راهنما هر مرحله و مدارکی را که در هر مرحله خواسته می‌شود، بر اساس قوانین جاری در سپتامبر 2026 شرح می‌دهد.

گزینه‌های سرمایه‌گذاری در یک نگاه

اخذ تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری بر پایه ماده 12 قانون تابعیت ترکیه به شماره 5901 و ماده 20 آیین‌نامه اجرایی آن انجام می‌شود. املاک مسیری است که بیشتر سرمایه‌گذاران انتخاب می‌کنند، اما تنها مسیر نیست.

حد نصاب املاک تا سپتامبر 2018 معادل 1 میلیون دلار بود و از سپتامبر 2018 به 250 هزار دلار رسید. تصمیم ریاست‌جمهوری شماره 5554 که در 13 مه 2022 در روزنامه رسمی منتشر شد، این رقم را از 13 ژوئن 2022 به 400 هزار دلار افزایش داد. مقاله‌های قدیمی‌تری که هنوز رقم 250 هزار دلار را ذکر می‌کنند، منسوخ شده‌اند.

چه ملکی واجد شرایط است

از دسامبر 2023 (تصمیم ریاست‌جمهوری شماره 7938)، ملک باید یکی از موارد زیر باشد:

• واحدی با مالکیت آپارتمانی (Kat Mülkiyeti)، یعنی سند کامل آپارتمانی برای ساختمان‌های تکمیل‌شده؛ یا
• واحدی با سند پیش از پایان‌کار (Kat İrtifakı)، یعنی سند حق ارتفاق ساخت برای ساختمان‌هایی که هنوز در دست ساخت‌اند؛ یا
• قطعه زمینی که ساختمانی روی آن بنا شده است.

زمین خالی به‌تنهایی دیگر واجد شرایط نیست. می‌توانید چند ملک را با هم جمع کنید تا به 400 هزار دلار برسید. یک واحد پیش‌فروش نیز از طریق قرارداد وعده فروش رسمی (تنظیم‌شده در دفتر اسناد رسمی) قابل استفاده است، به شرط آنکه ساختمان سند پیش از پایان‌کار یا سند مالکیت آپارتمانی داشته باشد، کل مبلغ 400 هزار دلار از ابتدا پرداخت شود و قرارداد به مدت سه سال در دفتر ثبت املاک قید شود.

پیش از انتخاب ملک، دانستن چند قاعده دیگر نیز مفید است:

• مالکیت قبلی خارجی. ملکی که در مالکیت یک خارجی بوده، یا پس از 12 ژانویه 2017 توسط یک خارجی به یک شهروند یا شرکت ترکیه‌ای منتقل شده است، ممکن است پذیرفته نشود. این موضوع را پیش از پرداخت بررسی کنید.
• رهن و وام. هرگونه رهن یا وام بانکی روی ملک از ارزش آن کسر می‌شود و مبلغ باقی‌مانده باید همچنان به حد نصاب برسد.
• اقساط. در خریدهای اقساطی، هر پرداخت با نرخ بانک مرکزی در روز انجام همان پرداخت تبدیل می‌شود.

گام 1: خرید ملک و مستندسازی ارزش آن

1. گزارش ارزیابی. برای هر خرید توسط یک خارجی، گزارش ارزیابی (کارشناسی) ملک از یک کارشناس ارزیابی دارای مجوز الزامی است. برای تابعیت، ارزش مورد استناد با این گزارش سنجیده می‌شود. از 28 سپتامبر 2026، اداره ثبت اسناد و املاک گزارش‌های پرونده‌های تابعیت را از هر شرکت ارزیابی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه (SPK) که معیارهای آن را داشته باشد می‌پذیرد؛ پیش از آن، این گزارش‌ها باید از یک شرکت مشخص و تعیین‌شده تهیه می‌شد. راهنمای ما درباره گزارش ارزیابی ملک در ترکیه را ببینید.
2. گواهی تبدیل ارز (DAB). ارز خارجی مربوط به خرید باید پیش از انتقال سند به یک بانک در ترکیه فروخته شود و آن بانک نیز آن را به بانک مرکزی جمهوری ترکیه (TCMB) بفروشد. سپس بانک گواهی تبدیل ارز (Döviz Alım Belgesi یا DAB) را صادر می‌کند. این سند مدرک اصلی است که نشان می‌دهد مبلغ سرمایه‌گذاری به ترکیه آورده و تبدیل شده است.
3. انتقال سند مالکیت. معامله در اداره ثبت اسناد و املاک (Tapu Müdürlüğü) نهایی می‌شود. هزینه انتقال سند 4 درصد از قیمت اعلام‌شده است که معمولاً 2 درصد آن را خریدار و 2 درصد را فروشنده می‌پردازد.
4. قید عدم فروش. هنگام انتقال، خریدار تعهدنامه‌ای امضا می‌کند که ملک را تا سه سال نفروشد و این تعهد در سند مالکیت ثبت می‌شود.

گام 2: گواهی انطباق

پس از ثبت قید، اداره ثبت اسناد و املاک پرونده را به اداره امور خارجی در اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) می‌فرستد که از طرف وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی عمل می‌کند. اداره TKGM ارزش ملک، گواهی DAB و سوابق پرداخت را بررسی می‌کند و گواهی انطباق (uygunluk belgesi) را صادر می‌کند. این اداره گواهی را برای مراجع مهاجرت و تابعیت می‌فرستد و سرمایه‌گذار را نیز مطلع می‌کند.

گام 3: اجازه اقامت

سرمایه‌گذار با گواهی انطباق به اداره مهاجرت استان مراجعه می‌کند و برای اقامت کوتاه‌مدت ویژه سرمایه‌گذاران درخواست می‌دهد (قانون شماره 6458، ماده 31، بند j). اعضای خانواده نیز همزمان برای اقامت خود درخواست می‌دهند: بر اساس ماده 12 قانون تابعیت ترکیه (شماره 5901)، همسر خارجی شما و فرزندان شما و همسرتان که زیر 18 سال یا تحت تکفل هستند، می‌توانند همراه با شما تابعیت بگیرند. فرزندان بزرگسالی که تحت تکفل نیستند و نیز والدین شامل این حکم نمی‌شوند.

گام 4: درخواست تابعیت

پس از صدور اجازه اقامت، سرمایه‌گذار به اداره ثبت احوال و تابعیت استان درخواست می‌دهد. در استانبول و آنکارا دفاتر ویژه‌ای برای سرمایه‌گذاران خارجی وجود دارد که درخواست‌های اقامت و تابعیت را می‌توان در آن‌ها با هم پیگیری کرد. خانواده با هم و در یک پرونده درخواست می‌دهند؛ نام فرزندان زیر 18 سال در فرم درخواست پدر یا مادر درج می‌شود. درخواست‌های اقامت و تابعیت باید به‌صورت حضوری و توسط خود سرمایه‌گذار و همسرش ارائه شوند؛ این اداره درخواست با وکالت‌نامه را نمی‌پذیرد، هرچند وکیل می‌تواند پس از آن پیگیری پرونده را بر عهده بگیرد. پرونده به اداره کل ثبت احوال و تابعیت (NVİGM) در آنکارا فرستاده می‌شود که بررسی امنیتی و سوابق را انجام می‌دهد. پس از آن، وزارت کشور پرونده را به نهاد ریاست‌جمهوری ارسال می‌کند و تابعیت با تصمیم رئیس‌جمهور اعطا می‌شود.

این فرایند در حال حاضر حدود 180 روز طول می‌کشد. زمان دقیق به کامل بودن پرونده و بررسی‌های امنیتی بستگی دارد، بنابراین به‌جای یک تاریخ قطعی، حدود شش ماه را در برنامه‌ریزی خود در نظر بگیرید.

مدارک لازم برای درخواست تابعیت

آیین‌نامه مدارک اصلی را فهرست کرده است. ادارات ممکن است بسته به شرایط شما مدارک بیشتری بخواهند.

• فرم درخواست (VAT-4، کسب استثنایی تابعیت ترکیه).
• پاسپورت یا سند مشابهی که تابعیت شما را نشان دهد، همراه با ترجمه ترکی آن توسط مترجم رسمی (قسم‌خورده) که در دفتر اسناد رسمی (Noter) تأیید شده باشد.
• گواهی تولد یا گواهی ثبت احوال که هویت شما را نشان دهد و، اگر متأهل هستید، رابطه خانوادگی شما با همسر و فرزندانتان را اثبات کند.
• مدارک وضعیت تأهل: سند ازدواج، گواهی طلاق یا گواهی فوت همسر درگذشته.
• مدارکی که در خارج از ترکیه صادر شده‌اند باید آپوستیل شده یا به تأیید کنسولگری ترکیه رسیده باشند، سپس توسط مترجم رسمی به ترکی ترجمه و در دفتر اسناد رسمی تأیید شوند.
• رضایت‌نامه والد دیگر، در صورتی که فرزند زیر 18 سال در درخواست گنجانده شده و والدین از هم جدا شده باشند.
• عکس‌های بیومتریک.
• رسید پرداخت هزینه خدمات به اداره مالیات.
• گواهی انطباق و اجازه اقامت.
• مدارک پشتیبان مربوط به ملک: سند مالکیت، گزارش ارزیابی، گواهی DAB و رسیدهای حواله بانکی.

این موضوع برای خریداران چه معنایی دارد

• ملک را با در نظر گرفتن گواهی انطباق انتخاب کنید. نوع سند، مالکیت قبلی و هرگونه رهن را پیش از پرداخت بررسی کنید، نه پس از آن.
• پول را از خارج بیاورید و از طریق بانک تبدیل کنید. بدون گواهی DAB با تاریخی پیش از انتقال سند، ممکن است ارزش ملک پذیرفته نشود.
• قیمت روی کاغذ اهمیت دارد. قیمت اعلام‌شده، گزارش ارزیابی و گواهی DAB همگی باید رقم 400 هزار دلار را پشتیبانی کنند.
• سه سال حداقل مدت است. پس از پایان مدت قید می‌توانید ملک را بفروشید، اما قیمت‌ها و نرخ ارز در هر دو جهت تغییر می‌کنند. این خرید را یک خرید بلندمدت بدانید.

شرکت CCT Investments به خریداران بین‌المللی کمک می‌کند پروژه‌های نوساز واجد شرایط را در استانبول انتخاب کنند، روند انتقال سند و گواهی انطباق را پیگیری می‌کند و برای تشکیل پرونده درخواست با وکلا و مترجمان رسمی همکاری می‌کند. صفحه تابعیت ما را بخوانید یا برای پرسش‌های خود با ما تماس بگیرید.

منابع

• آیین‌نامه اجرایی قانون تابعیت ترکیه، ماده 20 (mevzuat.gov.tr)
• خبرگزاری آناتولی: افزایش ارزش ملک لازم برای تابعیت استثنایی به 400 هزار دلار (13 مه 2022)
• اداره کل ثبت احوال و تابعیت (NVİGM): مراحل تابعیت برای سرمایه‌گذاران خارجی (PDF)
• اداره کل ثبت احوال و تابعیت (NVİGM): پرسش‌های متداول درباره تابعیت، از جمله درخواست با وکالت‌نامه
• اداره کل ثبت احوال و تابعیت (NVİGM): فرم درخواست Vat-4 برای کسب استثنایی تابعیت (PDF)
• قانون تابعیت ترکیه شماره 5901، ماده 12 (mevzuat.gov.tr)
• نوشته Şığva, S. (TKGM)، «Türkiye'de Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi» (تملک ملک توسط اشخاص حقیقی خارجی در ترکیه)، 2019 (PDF)
• بخشنامه شماره 2024/4 اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (TKGM) درباره تابعیت از طریق ملک (Lexpera)
• سایت Memurlar.net: اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ارائه گزارش‌های ارزیابی پرونده‌های تابعیت را برای همه شرکت‌های دارای مجوز SPK آزاد کرد (29 سپتامبر 2026)