Гражданство Турции за недвижимость: процедура и документы (2026)

Чтобы получить гражданство Турции за недвижимость, иностранный инвестор должен купить объект стоимостью не менее 400 000 долларов США, внести в свидетельство о праве собственности — тапу (Tapu) — отметку об обязательстве не продавать объект в течение трех лет и получить в кадастровом управлении (Tapu ve Kadastro) сертификат соответствия. С этим сертификатом инвестор подает заявление сначала на вид на жительство (ВНЖ), а затем на гражданство, а окончательное решение принимает Президент Турции. В то же заявление можно включить супруга(у) и детей до 18 лет.

В этом руководстве описаны все шаги и документы, которые требуются на каждом этапе, — по правилам, действующим в сентябре 2026 года.

Варианты инвестиций: краткий обзор

Гражданство Турции за инвестиции предоставляется на основании статьи 12 Закона о гражданстве Турции № 5901 и статьи 20 Положения о его применении. Большинство инвесторов выбирают недвижимость, но это не единственный путь.

До сентября 2018 года порог для недвижимости составлял 1 млн долларов, а с сентября 2018 года — 250 000 долларов. Указ Президента № 5554, опубликованный в «Официальной газете» (Resmî Gazete) 13 мая 2022 года, повысил его до 400 000 долларов с 13 июня 2022 года. Старые статьи, где до сих пор указано 250 000 долларов, устарели.

Какая недвижимость подходит

С декабря 2023 года (Указ Президента № 7938) недвижимость должна относиться к одной из следующих категорий:

• помещение с полным правом собственности (Kat Mülkiyeti) — в готовых зданиях, или
• помещение с правом на долю в строящемся объекте (Kat İrtifakı) — в зданиях, которые еще строятся, или
• земельный участок, на котором есть здание.

Земельный участок без строений сам по себе больше не подходит. Чтобы набрать 400 000 долларов, можно объединить несколько объектов. Помещение в строящемся здании тоже подходит — по нотариальному договору обещания продажи (Satış Vaadi Sözleşmesi), при условии что на здание оформлено право на долю в строящемся объекте или полное право собственности, все 400 000 долларов уплачены сразу, а отметка о договоре внесена в земельный реестр на три года.

Прежде чем выбирать объект, стоит знать еще несколько правил:

• Прежний собственник — иностранец. Объект, который принадлежал иностранцу или был передан иностранцем гражданину Турции либо турецкой компании после 12 января 2017 года, может быть исключен из программы. Проверьте это до оплаты.
• Ипотека и кредиты. Любая ипотека или банковский кредит, которыми обременен объект, вычитаются из его стоимости, и оставшаяся сумма всё равно должна достигать порога.
• Рассрочка. При покупке в рассрочку каждый платеж пересчитывается по курсу Центрального банка Турции на день его внесения.

Шаг 1. Покупка недвижимости и подтверждение стоимости

1. Отчет об оценке недвижимости. Отчет лицензированного оценщика обязателен при любой покупке недвижимости иностранцем. Для гражданства стоимость, которая принимается в расчет, сверяется с этим отчетом. С 28 сентября 2026 года кадастровое управление принимает для досье на гражданство отчеты любой оценочной компании, которая имеет лицензию Совета по рынкам капитала (SPK) и отвечает его критериям; до этого такие отчеты должна была готовить одна назначенная компания. См. наше руководство по отчету об оценке недвижимости в Турции.
2. Справка об обмене валюты (DAB). До переоформления тапу иностранную валюту для покупки нужно продать банку в Турции, который перепродает ее Центральному банку Турции (TCMB). После этого банк выдает справку об обмене валюты — Döviz Alım Belgesi (DAB). Это главное доказательство того, что сумма инвестиций была ввезена в страну и конвертирована.
3. Переоформление тапу. Сделка завершается в кадастровом управлении (Tapu Müdürlüğü). Сбор за переоформление тапу составляет 4% от заявленной цены; обычно его делят так: 2% платит покупатель и 2% — продавец.
4. Отметка в тапу об обязательстве не продавать объект. При переоформлении покупатель подписывает обязательство не продавать объект в течение трех лет, и оно вносится в тапу.

Шаг 2. Сертификат соответствия

После внесения отметки кадастровое управление направляет досье в Департамент по иностранным делам Главного управления земельного реестра и кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM), действующего от имени Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата. TKGM проверяет стоимость, справку DAB и платежные документы и выдает сертификат соответствия (uygunluk belgesi). Затем управление направляет сертификат в органы по делам миграции и гражданства и уведомляет инвестора.

Шаг 3. ВНЖ

С сертификатом соответствия инвестор обращается в провинциальное управление по делам миграции (Göç İdaresi) за краткосрочным ВНЖ инвестора (Закон № 6458, статья 31(j)). Члены семьи подают заявления на ВНЖ одновременно с ним: согласно статье 12 Закона о гражданстве Турции (№ 5901), ваш(а) супруг(а) с иностранным гражданством, а также ваши дети и дети супруга(и) — младше 18 лет или находящиеся на иждивении — могут получить гражданство вместе с вами. Совершеннолетние дети, не находящиеся на иждивении, и родители в заявление не включаются.

Шаг 4. Заявление на гражданство

Когда ВНЖ выдан, инвестор подает заявление в провинциальное управление по делам населения и гражданства. В Стамбуле и Анкаре работают специальные офисы для иностранных инвесторов, где заявления на ВНЖ и гражданство можно оформить вместе. Семья подает заявление вместе, в одном досье; дети до 18 лет вписываются в форму заявления родителя. Заявления на ВНЖ и гражданство инвестор и супруг(а) должны подавать лично; по доверенности управление их не принимает, хотя в дальнейшем вести досье может юрист. Досье направляют в Главное управление по делам населения и гражданства (NVİGM) в Анкаре, которое проводит проверку по линии безопасности и архивную проверку. После этого Министерство внутренних дел передает досье в Администрацию Президента, и гражданство предоставляется решением Президента.

Сейчас процесс занимает около 180 дней. Точный срок зависит от полноты досье и от проверок по линии безопасности, поэтому рассчитывайте примерно на шесть месяцев, а не на конкретную дату.

Документы для заявления на гражданство

Основные документы перечислены в Положении. В зависимости от вашей ситуации в управлениях могут запросить дополнительные.

• Форма заявления (VAT-4, приобретение гражданства Турции в исключительном порядке).
• Паспорт или аналогичный документ, подтверждающий ваше гражданство, с переводом на турецкий язык, выполненным присяжным переводчиком и заверенным нотариально.
• Свидетельство о рождении или выписка из реестра актов гражданского состояния, подтверждающая вашу личность, а если вы состоите в браке — документ, подтверждающий родственную связь с супругом(ой) и детьми.
• Документы о семейном положении: свидетельство о браке, свидетельство о разводе или свидетельство о смерти супруга(и).
• Документы, выданные за рубежом, должны иметь апостиль или быть легализованы в консульстве Турции, а затем переведены на турецкий язык присяжным переводчиком и заверены нотариально.
• Согласие второго родителя, если в заявление включен ребенок до 18 лет, а родители живут раздельно.
• Биометрические фотографии.
• Квитанция об уплате сбора за услугу, внесенного в налоговой инспекции.
• Сертификат соответствия и ВНЖ.
• Подтверждающие документы на недвижимость: тапу, отчет об оценке недвижимости, справка DAB и квитанции о банковских переводах.

Что это значит для покупателей

• Выбирайте объект с расчетом на сертификат. Проверьте вид права собственности, прежних собственников и наличие ипотеки до оплаты, а не после.
• Переводите деньги из-за рубежа и конвертируйте их через банк. Без справки DAB, датированной до переоформления тапу, стоимость могут не принять.
• Цена в документах имеет значение. Заявленная цена, отчет об оценке недвижимости и справка DAB должны подтверждать сумму в 400 000 долларов.
• Три года — это минимум. Продать объект можно после того, как срок действия отметки истечет, но цены и валютные курсы движутся в обе стороны. Относитесь к этой покупке как к долгосрочной.

CCT Investments помогает иностранным покупателям выбирать в Стамбуле новостройки, подходящие для программы, сопровождает оформление тапу и сертификата соответствия и работает с юристами и присяжными переводчиками при подготовке досье для заявления. Читайте нашу страницу о гражданстве или свяжитесь с нами, если у вас есть вопросы.

Источники

• Положение о применении Закона о гражданстве Турции, статья 20 (mevzuat.gov.tr)
• Anadolu Ajansı: стоимость недвижимости для получения гражданства в исключительном порядке повышена до 400 000 долларов США (13 мая 2022 года)
• NVİGM: этапы оформления гражданства для иностранных инвесторов (PDF)
• NVİGM: частые вопросы о гражданстве, в том числе о подаче заявления по доверенности
• NVİGM: форма заявления Vat-4 на приобретение гражданства в исключительном порядке (PDF)
• Закон о гражданстве Турции № 5901, статья 12 (mevzuat.gov.tr)
• Şığva, S. (TKGM), «Türkiye'de Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi», 2019 (PDF)
• Циркуляр TKGM 2024/4 о гражданстве за недвижимость (Lexpera)
• Memurlar.net: TKGM разрешило готовить отчеты об оценке для гражданства всем компаниям с лицензией SPK (29 сентября 2026 года)