عقار جديد أم مستعمل للجنسية التركية: أي العقارات مؤهِّلة

3 نوفمبر 202613 دقيقة للقراءة

يمكن أن يمنحك العقار الجديد وعقار إعادة البيع (المستعمل) كلاهما الجنسية التركية. فالقانون لا يسأل هل العقار جديد، بل يسأل عن ثلاثة أمور: هل هو من النوع المقبول من العقارات، وهل تبلغ قيمته 400,000 دولار أمريكي في سند الملكية وفي تحويلاتك البنكية وفي تقييم رسمي، وإذا كان العقار مستعملًا، من كان يملكه قبلك. والعقار الجديد الذي يُشترى من المطوّر يجتاز الاختبار الثالث عادةً دون عناء. ويمكن لعقار إعادة البيع أن يجتازه أيضًا، لكن بعد فحص تاريخ ملكيته.

ويعرض هذا الدليل القواعد التي تنطبق على كل شراء بغرض الجنسية، ثم ما يختلف في العقار الجديد المكتمل، والوحدة على المخطط، وعقار إعادة البيع. وهذه القواعد مأخوذة من المادة 20 من لائحة تطبيق قانون الجنسية التركية، ومن دليل المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة لتطبيق هذه المادة.

الجواب المختصر

المسار	هل يؤهِّل؟	ما الذي يحسم الأمر
عقار جديد مكتمل من المطوّر	نعم	مطوّر تركي بائعًا (والشركات ذات رأس المال الأجنبي بشروط فقط)، وتقييم يؤكد السعر
وحدة على المخطط بوعد بالبيع موثَّق لدى كاتب العدل	نعم	حق ارتفاق طابقي قائم، ودفع 400,000 دولار حتى تاريخ العقد
عقار إعادة البيع (مستعمل)	نعم	تاريخ الملكية: لا بائع أجنبي في السنوات الثلاث الأخيرة، ولم يُستخدم للجنسية من قبل
حصة في عقار	لا	يجب أن يكون العقار كله باسمك
أرض خالية، أرض زراعية، تايم شير	لا	ليس من أنواع العقارات المقبولة

وأيًّا كان المسار الذي تختاره، يستغرق قرار الحكومة نحو 180 يومًا من تقديم الطلب، ويُدرَج زوجك أو زوجتك وأبناؤك دون سن 18 عامًا في الملف نفسه (راجع دليلنا للعائلات).

قواعد تنطبق على كل عقار

نوع العقار. منذ 12 ديسمبر 2023، يجب أن يكون عقار الجنسية وحدة مستقلة بسند ملكية طابقية (kat mülkiyeti) أو بحق ارتفاق طابقي (kat irtifakı)، أو قطعة أرض مسجَّلة بصفة أرض بناء يقوم عليها مبنى دائم حاصل على شهادة الإسكان. فالشقق والفلل والمكاتب والمحلات كلها مؤهِّلة. أما الأراضي الخالية والأراضي الزراعية والملكية بنظام المشاركة الزمنية (التايم شير) فلا. ويشرح مقالنا عن شهادة الإسكان وسند الملكية الطابقية نوعَي السند.

القيمة، ثلاث مرات. يجب أن يبلغ كل من السعر المصرَّح به في سند الملكية، ومجموع تحويلاتك البنكية إلى البائع، وشهادة تحديد المبلغ (tutar tespit belgesi، TTB) الصادرة مع تقرير التقييم العقاري، مبلغ 400,000 دولار. وإذا جاءت شهادة TTB بمبلغ أقل، يُرفض الطلب. ويشرح دليل تقرير التقييم العقاري كيف يُطلب التقرير.

السعر وحده. تُسجَّل العملة الأجنبية التي تبيعها لبنك تركي في وثيقة صرف العملة (döviz alım belgesi). ولا يجوز أن يتضمن هذا المبلغ إلا السعر: فلا تدخل فيه ضريبة القيمة المضافة ولا العمولة ولا الرسوم ولا الضرائب، ولذلك تُضاف كلها فوق مبلغ 400,000 دولار.

باسمك، وبالكامل. يجب أن يُشترى العقار باسمك أنت. والشراء باسم زوجك أو زوجتك أو أحد أبنائك، أو عبر شركتك، لا يُحتسب لك. والحصة لا تؤهِّل، لكن شراء عقار كامل يملكه عدة أشخاص معًا يؤهِّل.

لا مانع من عدة عقارات. لا حدّ لعدد العقارات، ولا يلزم شراؤها في اليوم نفسه. ويمكن لشقتين قيمة كل منهما 200,000 دولار أن تكمّلا المبلغ، ما دامت كل منهما تستوفي القواعد الأخرى.

ثلاث سنوات دون بيع. تُدرَج على سند الملكية إشارة بأنك لن تبيع العقار لمدة ثلاث سنوات. ولا يمكن استخدام العقار الواحد للجنسية إلا مرة واحدة.

لا شراء من أجنبي أبدًا. لا يجوز أن يكون البائع أجنبيًا. وفي هذه القاعدة، يُعدّ أجنبيًا أيضًا من أصبح مواطنًا تركيًا عن طريق الاستثمار.

عقار جديد من المطوّر

الوحدة التي يبيعها مطوّر تركي لأول مرة هي أبسط الحالات: فلم يملكها أي مشترٍ من قبل، ولذلك لا تجد قواعد تاريخ الملكية فيها ما تنطبق عليه. ومع ذلك تبقى بعض عمليات التحقق مهمة.

من يملك الوحدة. تُبنى مشاريع كثيرة في إسطنبول بموجب اتفاقات مقايضة الأرض بشقق (kat karşılığı)، تعود فيها بعض الوحدات إلى مالك الأرض. فتحقق في سجل الطابو من أن الوحدة مسجَّلة باسم الطرف الذي يبيعها لك.

المطوّرون ذوو رأس المال الأجنبي. لا يمكن للمطوّر الذي لديه مساهمون أجانب أن يبيع بغرض الجنسية إلا بشروط: أن يكون حق الارتفاق الطابقي أو الملكية الطابقية قد أُنشئ باسم الشركة نفسها، وألا تكون الوحدة قد نُقلت ملكيتها من قبل، وأن تكون الشركة قد قامت باستثمار البناء كله بنفسها. وتُثبت ذلك رخصة البناء إذا كانت الشركة صاحبة الرخصة والمقاول منذ البداية، وإلا فيُثبته عقد يبيّن أنها دفعت تكاليف البناء. وإذا كانت شركة كهذه تملك الأرض وبنت شركة أخرى المشروع بموجب عقد مقايضة الأرض بشقق، فيمكن أن تؤهِّل الوحدات المسجَّلة باسم شركة البناء، ولا تؤهِّل الوحدات التي تحتفظ بها الشركة المالكة للأرض. فاسأل المطوّر قبل أن تحجز.

شركات الاستثمار العقاري. عدد من كبار المطوّرين الأتراك شركات استثمار عقاري مدرجة في البورصة (gayrimenkul yatırım ortaklığı، GYO). وفي مبيعاتها، يمكن للشركة أن تستخدم تقرير التقييم الخاص بالوحدة الذي نشرته على منصة الإفصاح العام (KAP) قبل البيع، أو أن تطلب تقريرًا جديدًا عبر Web Tapu.

سعر القائمة مقابل التقييم. كثيرًا ما تُسعَّر المشاريع الجديدة عند إطلاقها بأعلى مما سيؤكده خبير التقييم، ولا سيما في المراحل الأولى من المشروع. ومالك الوحدة هو من يطلب التقييم عبر Web Tapu، لذا اطلب من المطوّر أن يطلبه قبل أن تدفع أكثر من رسم الحجز. وبذلك تعرف أن شهادة TTB تبلغ 400,000 دولار قبل أن تلتزم.

ضريبة القيمة المضافة. يخضع المسكن الجديد لضريبة القيمة المضافة بنسبة 1% أو 10% أو 20%، والمكتب أو المحل لنسبة 20%. ويمكن أن يُعفى منها المشتري الأجنبي غير المقيم الذي يدفع بعملة أجنبية من الخارج. ويقدّم دليل التكاليف ودليل الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة التفاصيل.

لا تتقاضى CCT من المشترين أي عمولة على العقارات الجديدة، فالمطوّر هو من يدفع أتعابنا.

الشراء على المخطط بوعد بالبيع موثَّق لدى كاتب العدل

يمكنك التقدم بطلب الجنسية قبل اكتمال المبنى. فيبقى سند الملكية باسم المطوّر، وتوقّع أمام كاتب العدل عقد وعد بالبيع (satış vaadi sözleşmesi)، ثم يُشار إليه على سند الملكية. والقواعد هنا أشد منها في الشراء الذي تنتقل فيه الملكية إليك فورًا:

حق الارتفاق الطابقي أولًا. يجب أن يكون للمبنى حق ارتفاق طابقي أو ملكية طابقية. والمشروع الذي ليس لديه إلا رخصة بناء لا يؤهِّل بعد.
400,000 دولار مقدَّمًا. يجب دفع مبلغ 400,000 دولار كاملًا حتى تاريخ العقد الموثَّق لدى كاتب العدل، ويجب ألا يكون تاريخ وثيقة صرف العملة الخاصة به لاحقًا لتاريخ العقد. والدفعات التي تتم بعد هذا التاريخ لا تُحتسب ضمن مبلغ 400,000 دولار. ويُسمح بأقساط إضافية فوق هذا المبلغ.
عقد واحد. يمكن إدراج عدة وحدات في عقد واحد، لكن لا يمكن جمع عقدين منفصلين. ولا يمكن أيضًا إكمال النقص في العقارات التي اشتريتها فعلًا بوعد بالبيع.
من المالك المسجَّل. يجب أن تكون الوحدة مسجَّلة باسم الطرف الذي يَعِد ببيعها. ولا يمكن استخدام عقد اشتريته من مشترٍ آخر، ولا تحمل الوحدة إلا التزامًا واحدًا بغرض الجنسية.
ثلاث سنوات، ثم سند الملكية. يُدرَج التزامك على سند الملكية: لن يُنقل العقد ولن يُلغى لمدة ثلاث سنوات، ولا تُرفع هذه الإشارة حتى تنتقل ملكية العقار إليك. وإذا انتقلت الملكية خلال السنوات الثلاث، تُرحَّل المدة المتبقية إلى سند ملكيتك.

الشراء على المخطط هو الموضع الذي تتعرض فيه معظم أموالك للخطر قبل أن تملك أي شيء. فاقرأ القسم الخاص بالشراء على المخطط في دليلنا عن الاحتيال العقاري والمخاطر قبل أن توقّع، وراجع المشاريع بخطط الدفع لتعرف كيف تسير الأقساط عادةً.

إعادة البيع: تاريخ الملكية هو الفيصل

يؤهِّل العقار المستعمل بالشروط نفسها التي يؤهِّل بها العقار الجديد، إضافةً إلى شروط تتعلق بماضيه. والغاية منها منع انتقال العقارات بين الأجانب والأقارب وشركاتهم لمجرد إنتاج ملفات جنسية.

يجب ألا يكون العقار	المدة التي يُنظر فيها
مسجَّلًا الآن باسم أجنبي أو باسم من أصبح تركيًا عن طريق الاستثمار	حاليًا
مسجَّلًا الآن باسم أقاربك من الدرجة الأولى الذين يحملون الجنسية التركية	حاليًا
مسجَّلًا باسم شركة تكون أنت أو أحد أقاربك من الدرجة الأولى شريكًا فيها أو مديرًا لها	حاليًا
قد نقله أجنبي أو من تجنّس عن طريق الاستثمار إلى مواطن تركي أو شركة تركية	السنوات الثلاث الأخيرة
قد نقلته أنت أو أحد أقاربك من الدرجة الأولى إلى مواطن تركي أو شركة تركية	في أي وقت
قد استُخدم للجنسية من قبل	في أي وقت

والأقارب من الدرجة الأولى هم الوالدان والأبناء، ومنهم الأقارب بالمصاهرة، مثل والدَي الزوج أو الزوجة وأبناء الزوج أو الزوجة، والأقارب بالتبنّي. ولا يتناول الدليل الشراء من زوجك أو زوجتك بشكل مستقل، فاستشر محاميًا قبل أن تعتمد على شراء كهذا. أما عمليات النقل التي تتم بموجب عقد بناء، مثل انتقال الوحدات إلى المقاول في اتفاق مقايضة الأرض بشقق، فتخرج عن قاعدة السنوات الثلاث.

الديون على سند الملكية. يمكن شراء عقار عليه رهن عادي أو حجز، لكن المبالغ المسجَّلة عليه تُستبعد من حساب الاستثمار، لذا احرص على سداد الدين ورفع القيد عند النقل أو قبله. وإذا اشتريت بقرض بعملة أجنبية، يُخصم القرض من السعر، ويجب أن يبلغ الباقي مع ذلك 400,000 دولار. ولا يمكن استخدام عقار عليه رهن قانوني (kanuni ipotek)، ولا عقار عليه إشارة قد تغيّر ملكيته، مثل وعد سابق بالبيع أو دعوى قضائية قائمة.

التاريخ الذي قد تقرؤه في أماكن أخرى. كثيرًا ما ستقرأ أن العقار يجب ألا يكون قد امتلكه أي أجنبي منذ 12 يناير 2017. أما قواعد المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة اليوم فتنظر في السنوات الثلاث الأخيرة بالنسبة إلى الأجانب الآخرين، وفي عائلتك أنت دون حد زمني. ولتاريخ 2017 أهمية في أمر آخر: فالعقارات المشتراة قبل 12 يناير 2017، حين بدأ مسار الجنسية عبر العقار، لا تُحتسب إطلاقًا.

كيف تتحقق من عقار إعادة البيع

اطلب سجل الطابو وتاريخه. يمكن لمحامٍ أن يستخرج من دائرة الطابو السجل الحالي والقيود السابقة. وهي تُظهر من باع العقار للمالك الحالي ومتى.
اسأل كيف تملّك البائع العقار. إذا كان قد اشتراه خلال السنوات الثلاث الأخيرة، فاعرف ممّن اشتراه. فالبائع الذي وُلد أجنبيًا قد يكون أصبح تركيًا عن طريق الاستثمار.
اقرأ قسم التصريحات. إذا وجدت إشارة بأن المالك التزم بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات بموجب المادة 20، فهذا يعني أن العقار استُخدم للجنسية من قبل. ولا يمكن استخدامه مرة أخرى، حتى بعد رفع الإشارة.
احرص على تسوية الديون قبل النقل. اتفق كتابةً على أن يُسدَّد أي رهن ويُرفع عند النقل أو قبله.
افحص المبنى. اطلب شهادة الإسكان (iskan). ورخصة البناء المؤرَّخة في 1 يناير 2019 أو بعده تعني أن التصميم كان ملزمًا باتباع كود الزلازل الحالي.

وتتحقق دائرة الطابو من ذلك كله عند تسجيل شرائك، لكنك تكون قد دفعت العربون قبل ذلك. فأجرِ عمليات التحقق قبل أن تدفع أي شيء.

أي المسارات يناسبك

	عقار جديد	على المخطط	إعادة البيع
عمليات فحص تاريخ الملكية	قليلة	قليلة	عديدة، راجع ما سبق
ضريبة القيمة المضافة	من 1% إلى 20%، والإعفاء ممكن	من 1% إلى 20%، والإعفاء ممكن	لا شيء عند الشراء من بائع فرد
أتعاب CCT على المشتري	لا شيء	لا شيء	2% + ضريبة القيمة المضافة
الدفع	كاملًا عادةً	400,000 دولار حتى تاريخ العقد، والباقي بخطة دفع	كاملًا
دخل الإيجار	من تاريخ النقل	بعد التسليم	من تاريخ النقل
الخطر الذي يجب الانتباه إليه	السعر مقابل التقييم	التسليم والمطوّر	تاريخ الملكية وعمر المبنى

يتيح لك عقار إعادة البيع أن ترى المبنى والجيران والإيجار الفعلي قبل أن تشتري، ولا يتقاضى البائع الفرد ضريبة القيمة المضافة. أما العقار الجديد فيعفيك من معظم عمليات فحص تاريخ الملكية، وقد يأتي مع إعفاء من ضريبة القيمة المضافة. والشراء على المخطط يتيح تقسيط ما يزيد على 400,000 دولار من السعر، وكثيرًا ما يبدأ بسعر أقل، مقابل الانتظار والثقة بالمطوّر.

فكّر في البيع أيضًا. بعد استخدام العقار للجنسية، لا يمكن أن يؤهِّل مرة أخرى أبدًا. وعندما تبيعه بعد السنوات الثلاث، سيكون المشترون أتراكًا أو أجانب لا يتقدمون بطلب الجنسية. أما بيعه مرة أخرى للشخص الذي اشتريته منه فيُبلَّغ إلى المديرية العامة للنفوس والمواطنة، التي يمكنها مراجعة الطريقة التي حصلت بها على جنسيتك.

قائمة التحقق قبل دفع العربون

العقار وحدة بسند ملكية طابقية أو بحق ارتفاق طابقي، أو مبنى حاصل على شهادة الإسكان على أرض بناء.
البائع ليس أجنبيًا، ولا ممن تجنّسوا عن طريق الاستثمار، ولا من أقاربك من الدرجة الأولى الذين يحملون الجنسية التركية، ولا شركة تديرها أنت أو هم أو تملكون حصة فيها.
في عقار إعادة البيع: لم ينقله أجنبي أو من تجنّس عن طريق الاستثمار إلى مواطن تركي أو شركة تركية خلال السنوات الثلاث الأخيرة، ولم تنقله أنت أو أحد أقاربك من الدرجة الأولى قط، ولم يُستخدم للجنسية قط.
في الشراء على المخطط: حق الارتفاق الطابقي قائم، ويمكنك دفع 400,000 دولار حتى تاريخ العقد الموثَّق لدى كاتب العدل.
طُلب التقييم، وسيبلغ كل من السعر في سند الملكية وتحويلاتك البنكية وشهادة TTB مبلغ 400,000 دولار، وتُضاف ضريبة القيمة المضافة والرسوم والعمولة فوقه.
سند الملكية خالٍ من الرهون القانونية ومن الإشارات التي قد تغيّر الملكية.
تمر كل دفعة عبر بنك باسمك، مع وثيقة صرف العملة. ويغطي دليلنا عن الإجراءات خطوة بخطوة المستندات المطلوبة.

أسئلة شائعة

هل يمكنني شراء عقار إعادة بيع للحصول على الجنسية التركية؟

نعم. الشقة أو الفيلا أو المكتب أو المحل المستعمل يؤهِّل إذا بلغت قيمته 400,000 دولار بالطرق الثلاث، ولم ينقله أجنبي أو من تجنّس عن طريق الاستثمار خلال السنوات الثلاث الأخيرة، ولم يُستخدم للجنسية قط، ولا صلة له بك أو بأقاربك من الدرجة الأولى.

هل يمكنني الشراء من أجنبي يملك عقارًا في تركيا؟

ليس بغرض الجنسية. فلا يجوز أن يكون البائع أجنبيًا، ومن أصبح تركيًا عن طريق الاستثمار يُعامل معاملة الأجنبي في هذه القاعدة. أما العقار الذي باعه أجنبي لمواطن تركي فيمكن أن يؤهِّل بعد مرور ثلاث سنوات على ذلك البيع.

هل يجب أن يكون العقار جديدًا؟

لا. فعمر العقار لا يؤثر في الأهلية. لكنه يؤثر في التقييم، وفي سلامة المبنى من الزلازل، وفي سعر إعادة البيع، فتحقق منه على أي حال.

هل يمكنني الشراء على المخطط بخطة دفع؟

نعم، إذا كان للمبنى حق ارتفاق طابقي ودفعت 400,000 دولار على الأقل حتى تاريخ الوعد بالبيع الموثَّق لدى كاتب العدل. ويمكن أن يُدفع باقي السعر بالتقسيط.

هل يمكنني الجمع بين عقارين أو ثلاثة؟

نعم، عندما تشتريها بنقل ملكيتها إليك مباشرةً، دون حد لعددها ودون حاجة إلى شرائها في اليوم نفسه. أما في الوعود بالبيع، فيجب أن تكون الوحدات كلها في عقد واحد.

هل تُحتسب ضريبة القيمة المضافة ضمن مبلغ 400,000 دولار؟

لا. فالمبلغ في وثيقة صرف العملة يغطي السعر وحده. وتُدفع ضريبة القيمة المضافة والرسوم والعمولة فوقه.

هل يمكنني استخدام عقار استخدمه شخص آخر للجنسية؟

لا. لا يمكن استخدام العقار للجنسية إلا مرة واحدة.

وللحصول على قائمة مختصرة بعقارات جديدة ومستعملة تجتاز عمليات التحقق هذه، راجع عقاراتنا في إسطنبول أو اتصل بنا.

يقدّم هذا الدليل معلومات عامة ولا يُعدّ استشارة قانونية. والقواعد تتغيّر، فتحقّق من الوضع الحالي مع محامٍ قبل أن تشتري.