巴沙克谢希尔购房指南：这个区能提供什么，买前要核查什么

作者： Cenan Can Tekin2026年11月12日阅读约需 12 分钟

巴沙克谢希尔（Başakşehir）是伊斯坦布尔西北部经过规划的家庭居住区。根据土耳其统计局（TÜİK）的数据，截至2025年底，这里有536,797名居民，也是全市最活跃的住宅市场之一：2026年7月至9月，这里有2,992套住宅完成过户，在伊斯坦布尔39个区中位列第四。

吸引买家的是这个区的建设方式：大型封闭式社区、宽阔的林荫大道、公园、一座拥有2,682张床位的城市医院，以及自2026年6月起通往海岸、马尔马雷铁路（Marmaray）和伊斯坦布尔机场的两条地铁线。需要留意的是居留许可：巴沙克谢希尔于2022年停止受理新的居留许可申请，到2026年仍没有重新开放的官方通知。本文介绍截至2026年11月这个区能提供什么，以及客户在这里购房前我们会核查什么。

简要回答

问题	回答
位于哪里？	欧洲区，市中心西北方向，介于TEM高速公路和伊斯坦布尔机场之间
人口	536,797人（TÜİK，2025年底）
2026年7月至9月住宅成交量	2,992套，在39个区中排名第四；伊斯坦布尔全市65,232套
地铁	M3从卡亚谢希尔（Kayaşehir）到海边的巴克尔柯伊（约39分钟）；M11通往伊斯坦布尔机场和哈尔卡勒（Halkalı），自2026年6月20日起全线贯通
高速公路	北马尔马拉高速公路纳卡什–巴沙克谢希尔段全长45公里，预计2027年完工
医院	巴沙克谢希尔Çam与Sakura城市医院，2,682张床位，2020年5月启用
通过房产申请居留许可	根据最新官方声明，自2022年10月起不受理新申请；须核实具体地址
入籍	不受关闭规则影响；房产价值须不低于40万美元

这是一个怎样的区

巴沙克谢希尔并不是由老街区向外扩展而来。这里的大部分地区是按大型住宅区规划和建设的，其中很多由国家住房管理局TOKİ旗下的开发商Emlak Konut建造。因此，这里是一个由社区组成的区：各社区自带花园、泳池和停车场，沿宽阔的道路分布，其间是公园和学校。最新的片区卡亚谢希尔向北延伸至Şamlar自然公园和伊本·赫勒敦大学（İbn Haldun University）。

人口仍在增长：TÜİK记录的2025年增长率为千分之30.9，而一年前这里已有520,467名居民。我们的选区指南把巴沙克谢希尔与巴赫切谢希尔、阿塔谢希尔和贝利克迪居一起列为适合家庭生活的选择，这里还有一个历史悠久的阿拉伯社群。

交通

多年来，巴沙克谢希尔的短板是离市中心远。轨道交通改变了这一点。

M3地铁。自2023年4月起，该线从Metrokent延伸6.2公里，通到卡亚谢希尔中心站（Kayaşehir Merkez）。列车在基拉兹勒（Kirazlı）继续向南直达马尔马拉海边的巴克尔柯伊，可在Özgürlük Meydanı站换乘马尔马雷铁路和高铁。从卡亚谢希尔到巴克尔柯伊约需39分钟。
M11地铁。该线最后一段从阿尔纳武特柯伊（Arnavutköy）到哈尔卡勒，于2026年6月20日开通，设有伊本·赫勒敦大学站和卡亚谢希尔站。这条全长69公里的线路如今把巴沙克谢希尔与北面的伊斯坦布尔机场、东面商务轴线上的盖雷特泰佩（Gayrettepe）以及南面哈尔卡勒的马尔马雷铁路连接起来。
道路。TEM高速公路沿该区南部经过。北马尔马拉高速公路的最后一段，即包括25公里高速公路和20公里连接道路、并建有Sazlıdere斜拉桥的纳卡什–巴沙克谢希尔段，仍在施工中。其TEM–巴赫切谢希尔连接段已于2026年10月通车，目标是在2027年完工。

我们关于在伊斯坦布尔购买公寓前应考虑什么的指南解释了为什么步行到车站的距离比地图上的直线距离更重要。

"客户常常在地图上看到巴沙克谢希尔，就觉得太远了。我会请他们计算自己真正要走的那段路程的时间：从家门口步行到最近的M3或M11车站，再从那里去上班、上学或去机场。在卡亚谢希尔，这段步行比阳台上的景观更具决定性。"——Cenan Can Tekin，CCT Investments 创始人兼总经理

医院与日常生活

巴沙克谢希尔Çam与Sakura城市医院于2020年5月启用。医院拥有2,682张床位，其中456张为重症监护床位，建筑面积超过100万平方米。对家庭以及计划每年在伊斯坦布尔居住一段时间的买家来说，区内有这样规模的医院是他们选择这里的原因之一。阿塔图尔克奥林匹克体育场和巴沙克谢希尔国民花园也位于该区。

活跃的市场

根据《土耳其报》（Türkiye）依据官方数据所做的统计，2026年7月至9月，巴沙克谢希尔售出2,992套住宅，只有三个区成交更多。同一季度伊斯坦布尔全市有65,232套住宅过户，因此巴沙克谢希尔约占全市成交量的4.6%。

活跃的市场有两面。一方面，您出售时会有买家。另一方面，供应量也很大，从仍在建设的新社区到较老的住宅区都有，因此二手公寓的价格在很大程度上取决于楼龄、所在社区以及步行到地铁站的距离。

居留许可问题

对于每一位想在巴沙克谢希尔购房以申请居留许可的客户，这是我们首先要谈的问题。

自2022年起，移民管理局（Göç İdaresi）对外国居民比例较高的街区，以及伊斯坦布尔的一些整区，停止受理新的居留许可申请。在2023年7月16日的声明中，Göç İdaresi将巴沙克谢希尔列为于2022年10月关闭的伊斯坦布尔八个区之一。

2026年的情况并不明朗。一些律师事务所称，使用巴沙克谢希尔地址的申请总体上已重新被受理；另一些仍将该区列为关闭区。截至2026年11月，我们没有找到Göç İdaresi重新开放该区的官方通知。拥有房产并不能让一个已关闭的地址重新开放：关闭通知中没有任何针对业主的例外。我们关于开放申请居留许可的区的指南解释了这条规则以及如何核实地址。

关闭并不妨碍外国人在巴沙克谢希尔购房，只影响该地址能否用于申请新的居留许可。通过房产申请时，住宅价值还须不低于20万美元；完整规则请参阅我们的居留许可指南。

"如果客户在巴沙克谢希尔购房是为了申请居留许可，我们首先核查的是地契上登记的街区，而不是项目名称。自2022年以来，这个区的规定已不止一次发生变化，所以我会请客户在支付定金之前先向移民局确认地址。对于入籍来说不存在这个问题；需要关注的是估价。"——Cenan Can Tekin

巴沙克谢希尔与入籍

关闭区规则针对的是居留许可，并不是投资入籍土耳其的条件之一。申请入籍时，房产在地契、您的银行转账和官方估价中的价值均须不低于40万美元，地契上还会登记三年内不得出售的承诺。二手房还须通过产权历史核查。我们关于入籍选择新房还是二手房的指南介绍了每条途径，入籍页面则介绍了完整流程。

下面五个项目中有三个起价高于这一门槛，因此在巴沙克谢希尔，为入籍而购买的房产也可以成为家人自住的家。

我们房源中的例子

我们房源中的五个项目展示了巴沙克谢希尔的不同选择：

Ebruli Başakşehir，位于Olimpiyat大道，介于奥林匹克体育场和城市医院之间。16栋楼共728套公寓，户型从1+1到5+1，与巴沙克谢希尔市政府合作开发，目前在建。起价280,476美元。项目地块位于Ziya Gökalp街区和Başakşehir街区交界处，如需申请居留许可，请核实地契上登记的是哪个街区。
Luxera Nevbahar，位于卡亚谢希尔，毗邻Şamlar自然公园。已竣工的低层社区，共199套公寓，户型从2+1到4+1，入住许可于2025年8月签发。起价451,763美元。
Mansion Başakşehir，六栋四层建筑，靠近卡亚谢希尔站，户型从2+1到4+1，计划于2026年底交房。起价56.7万美元。
Ebruli Kayaşehir，位于Emlak Konut的土地上，步行不远即可到达市政府大楼。共289套公寓和复式，户型从2+1到4+1，开发商称已可入住。起价639,597美元。
Tane Villas，位于卡亚谢希尔以北的封闭式社区，共18栋5+1和6+1独栋别墅。起价131.5万美元。

查看巴沙克谢希尔的全部在售项目。

在巴沙克谢希尔购房前的核查清单

您知道地契上登记的街区（mahalle），而不仅仅是项目名称。
如需居留许可，您已在支付定金之前向伊斯坦布尔移民局核实了该地址。
如为入籍购房，房价、您的银行转账和官方估价均达到40万美元。
您已从楼宇步行到最近的M3或M11车站并计算了时间。
如为二手公寓，您知道楼龄，并看过社区最新的年度预算和物业费（aidat）。
如为期房，您已掌握建筑许可证、计划交房日期以及开发商已完工项目的记录。
您已将价格与同一社区的近期成交价进行比较，而不仅仅是网上的挂牌价。

常见问题

巴沙克谢希尔适合在伊斯坦布尔购房吗？

它适合希望在规划完善的社区购买家庭住宅、并可乘地铁前往海岸和机场的买家。对于想步行前往历史中心或博斯普鲁斯海峡的买家则不太合适。请根据步行到地铁站的距离和所在社区来评估每个项目。

外国人可以在巴沙克谢希尔申请居留许可吗？

根据Göç İdaresi于2023年7月发布的最新官方声明，巴沙克谢希尔自2022年10月起停止受理新的居留许可申请。有报道称2026年部分申请已重新被受理，但没有重新开放该区的官方通知。购房前请向移民局核实具体地址。

在巴沙克谢希尔购房可以获得土耳其国籍吗？

可以。关闭区规则不适用于入籍。房产价值须不低于40万美元，并在地契、您的银行转账和官方估价中得到确认。

从巴沙克谢希尔怎样去机场？

乘坐M11地铁。该线在卡亚谢希尔和伊本·赫勒敦大学设有车站，自2026年6月20日起从哈尔卡勒到伊斯坦布尔机场和盖雷特泰佩全线运营。

巴沙克谢希尔离市中心远吗？

它位于西北部，在老城区以外。乘M3地铁从卡亚谢希尔到海边的巴克尔柯伊约需39分钟，可在那里换乘马尔马雷铁路；M11则向东通往盖雷特泰佩。

如果您正在考虑在巴沙克谢希尔购房，我们的购房指南介绍了我们的工作方式，您也可以联系我们。

本文仅提供一般信息，不构成法律或投资建议。居留规定、交通时刻和房价会发生变化；购房前，请核实您的地址和计划的最新情况。