伊斯坦布尔城市更新：在老旧楼宇拥有或购买房产意味着什么

伊斯坦布尔的老旧楼宇一旦被认定存在地震风险，就会被拆除重建。您不会失去所有权：您在土地中的份额仍然属于您，并随之享有新楼中的权益。改变的是由谁来决定。根据2012年颁布的第6306号法律（灾害风险区域改造法），新项目由持有过半数份额的业主决定，不同意的业主的份额可能被拍卖。

在伊斯坦布尔，国家还承担部分费用。在Yarısı Bizden（"我们承担一半"）计划下，被认定为危险建筑的楼内每套住宅可获得87.5万里拉补助、87.5万里拉贷款和12.5万里拉搬迁补贴，补助期限现已延长至2027年12月31日。

本文介绍截至2026年11月的流程，从风险评估到份额出售，以及客户在老旧楼宇购房前我们会核查的事项。

简要回答

建筑如何被认定为危险建筑

流程从风险评估开始。业主或其法定代理人委托持证机构进行评估并支付费用。每家持证机构的团队中必须至少有一名土木工程师。如果业主未在规定期限内行动，部委或市政府可以自行评估，并向业主分摊费用。

当报告认定建筑为危险建筑（riskli yapı）时，会发生三件事：

• 地契记录发生变化。 认定结果在10个工作日内送交地契登记处，并记入楼内每个单元地契的声明栏（beyanlar hanesi）。
• 通知业主。 通知会张贴在建筑上，通过e-Devlet发送，并在村/街区长办公室（muhtarlık）公告15天。
• 异议期开始。 业主可在该公告最后一天起15天内提出异议。异议由技术委员会审查。逾期提出的异议不予受理。

随后，业主获得最长90天的期限腾空并拆除建筑。如果业主没有这样做，将由主管部门执行。

"对于老旧楼宇中的公寓，我首先要看的不是户型图，而是地契记录。如果声明栏里已经有危险建筑的注记，客户买的就不是一套公寓，而是一个尚未达成协议的项目中的份额。这可以是不错的投资，但必须按这样的投资来定价。"——Cenan Can Tekin，CCT Investments 创始人兼总经理

由谁决定建什么

建筑一旦被认定为危险建筑，业主要共同决定由什么取而代之：承包商、设计方案以及新单元如何分配。自2023年11月9日公布的第7471号法律起，这些决定由持有过半数份额的业主作出，按土地份额而非人数计算。在此之前需要三分之二。

不参与决定的业主不会被留在旧楼里。程序如下：

1. 决定和报价通过公证人通知业主，或在村/街区长办公室公告。
2. 业主有15天时间审阅并接受。
3. 如果业主不接受，其份额由部委按市场价值评估，并以不低于该价值的价格公开拍卖。同意的业主享有优先购买权。

对于住在国外的外国业主，关键在于通知。无论您是否阅读e-Devlet消息，15天的期限都会照常计算，因此请确保在伊斯坦布尔有人——代理人或持有授权委托书的律师——代您接收并回复通知。

伊斯坦布尔的政府补助

自2024年2月22日起，部委的Yarısı Bizden计划适用于伊斯坦布尔39个区的危险建筑。在以单栋建筑为单位的改造中，每个单元的补助如下：

2026年10月19日的第11902号总统令将补助延长至2027年12月31日。新楼的建筑地役权（kat irtifakı）设立后，业主向区政府申请确认为权利人。已公布的条件没有说明外国业主是否符合资格，因此在指望这笔补助之前，请先向区政府确认。

在城市更新项目中购房

并非每位买家都会在老旧楼宇中遇到城市更新。伊斯坦布尔的许多新项目本身就是城市更新的成果：开发商或市政府用新楼取代旧街区，部分新单元出售给买家。我们房源中有两个例子：

• Taksim 360，位于贝伊奥卢区，与贝伊奥卢市政府合作建设。开发商称其为土耳其首个公私合作的城市更新项目。单元起价为55.1万美元。
• Essen Vadi，位于加齐奥斯曼帕夏区，开发商称其为与加齐奥斯曼帕夏市政府合作开发的城市更新项目。

在这类新项目中，您像购买任何新房一样，从开发商处购买一个明确的单元。需要关注的是期房购买的问题：地契类型、交付日期和开发商的过往记录。我们的房产诈骗与风险指南介绍了期房买家享有的保护。

建筑标准也发生了变化。现行的《土耳其建筑抗震规范》于2018年3月18日公布，自2019年1月1日起施行。按该规范设计的建筑，与几十年前设计的建筑适用不同的评估标准。我们关于土耳其地震为何破坏如此严重的文章解释了这一点为何重要。

"当客户考虑一栋即将进行城市更新的楼里的公寓时，我首先会问三个问题：已经有多少业主签字，承包商是谁，协议给新楼中的每套公寓什么。如果没有人能回答，那么无论价格如何，这个项目都还不成熟。"——Cenan Can Tekin

在老旧楼宇购房前的核查清单

• 您已取得该单元最新的地契记录，并查看了声明栏中是否有危险建筑注记。
• 您知道建筑的建造年份、所依据的建筑许可，以及是否持有入住许可（iskan）。参见入住许可与地契类型的关系。
• 您已向卖方和物业管理人询问是否已委托或完成风险评估。
• 如果城市更新已在进行：您已看过业主的决定、每位业主持有的份额以及与开发商的合同。
• 您知道在土耳其由谁代您接收通知；如果您住在国外，已办好授权委托书。
• 如果您为入籍或居留许可购房，已与律师核实拆除会对您的申请产生什么影响。

常见问题

未经我同意，我的公寓会被拆除吗？

会，前提是建筑已被认定为危险建筑，且异议（如有）未获支持。业主获得最长90天的期限腾空并拆除，之后由主管部门执行。您在土地中的份额仍归您所有，您在新楼中的份额与其他业主共同决定。

如果我不同意其他业主怎么办？

由持有过半数份额的业主决定。如果您在收到通知后15天内不接受他们的决定，您的份额将按市场价值评估，并以不低于该价值的价格公开拍卖。

如何知道一栋楼是否已被认定为危险建筑？

认定结果记入每个单元地契记录的声明栏。在签署任何文件之前，请索取最新的地契记录。

伊斯坦布尔的业主有经济补助吗？

有。Yarısı Bizden计划为每套住宅提供87.5万里拉补助、87.5万里拉贷款和12.5万里拉搬迁补贴，截至2027年12月31日。请向区政府询问您作为外国业主是否符合资格。

我可以对风险认定提出异议吗？

可以，自村/街区长办公室公告最后一天起15天内。异议由技术委员会审查。

如果您正在考虑老旧楼宇中的公寓，或已经拥有一套，我们的购房指南介绍了我们的工作方式，您也可以联系我们。

本文仅提供一般信息，不构成法律建议。补助金额和期限会发生变化；在购房或签署任何协议之前，请向土耳其律师核实您的情况。

资料来源

• Alomaliye：第6306号法律（灾害风险区域改造法），2012年
• Lexpera：第6306号法律实施条例（第6、7、8条）
• Hukukçular Evi：依据第6306号法律对危险建筑认定提出异议，2026年9月
• Hukuki Haber：从三分之二到简单多数，第7471号法律与第6306号法律第6条
• Yeni Şafak：Yarısı Bizden计划的补助、贷款和搬迁补贴，2026年5月
• CNBC-e：Yarısı Bizden补助延期，每套住宅187.5万里拉，2026年10月
• Foreks：第11902号总统令将Yarısı Bizden延长至2027年12月31日，2026年10月
• Alomaliye：《土耳其建筑抗震规范》，2018年3月18日官方公报