Реновация в Стамбуле: что она означает, если вы владеете или покупаете жилье в старом доме
Если старый дом в Стамбуле признан опасным при землетрясении, его сносят и строят заново. Право собственности вы не теряете: за вами остается доля в земле, а вместе с ней — право на жилье в новом доме. Меняется другое: кто принимает решения. По Закону № 6306 2012 года о преобразовании территорий, подверженных риску бедствий, новый проект решают собственники, владеющие более чем половиной долей, а долю несогласного собственника могут продать на аукционе.
В Стамбуле часть расходов берет на себя государство. По программе Yarısı Bizden («Половину берем на себя») на каждую квартиру в доме, признанном опасным, положены грант 875,000 лир, кредит 875,000 лир и 125,000 лир на переезд, а поддержка теперь продлена до 31 декабря 2027 года.
В этом руководстве — как устроен процесс, от оценки риска до продажи долей, по состоянию на ноябрь 2026 года, и что мы проверяем, прежде чем клиент покупает в старом доме.
Короткий ответ
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Какой закон действует? | Закон № 6306 о преобразовании территорий, подверженных риску бедствий (2012) |
| Кто признает дом опасным? | Лицензированная организация, уполномоченная Министерством окружающей среды, урбанизации и изменения климата, обычно по заявке и за счет собственников |
| Где это фиксируется? | В разделе отметок (декларации) записи тапу, в течение 10 рабочих дней |
| Можно ли обжаловать? | Да, в течение 15 дней с последнего дня объявления в офисе мухтара |
| Сколько времени до сноса? | Собственникам дают срок до 90 дней, чтобы освободить и снести дом |
| Кто решает, каким будет новый дом? | Собственники более половины долей (до ноября 2023 года — две трети) |
| Если я не согласен? | Вашу долю оценивают по рыночной стоимости и продают с открытого аукциона не ниже этой стоимости |
| Господдержка в Стамбуле | На квартиру: грант 875,000 лир, кредит 875,000 лир, 125,000 лир на переезд, до 31 декабря 2027 года |
Как дом признают опасным
Процесс начинается с оценки риска. Собственники или их законные представители заказывают ее в лицензированной организации и оплачивают. В штате каждой такой организации должен быть хотя бы один инженер-строитель. Если собственники не действуют в отведенный им срок, оценку может провести министерство или муниципалитет, а расходы распределить между собственниками.
Когда заключение признает дом опасным (riskli yapı), происходит три вещи:
- Меняется запись тапу. Заключение в течение 10 рабочих дней направляют в земельный кадастр, и оно вносится в раздел отметок (beyanlar hanesi) тапу каждой квартиры в доме.
- Собственников уведомляют. Уведомление вывешивают на доме, направляют через e-Devlet и объявляют в офисе мухтара (muhtarlık) в течение 15 дней.
- Открывается срок обжалования. Собственник может подать возражение в течение 15 дней с последнего дня этого объявления. Возражение рассматривает техническая комиссия. Поданное с опозданием не рассматривается.
Затем собственникам дают срок до 90 дней, чтобы освободить дом и снести его. Если они этого не делают, снос проводят власти.
«Когда речь о квартире в старом доме, первый документ, который я прошу, — не планировка, а запись тапу. Если отметка об опасном доме уже есть в разделе отметок, клиент покупает не квартиру, а долю в проекте, о котором еще не договорились. Это может быть хорошей инвестицией, но и оценивать ее нужно именно так». — Дженан Джан Текин (Cenan Can Tekin), основатель и генеральный директор CCT Investments
Кто решает, что будет построено
После того как дом признан опасным, собственники вместе решают, что его заменит: подрядчик, проект и распределение новых квартир. С принятия Закона № 7471, опубликованного 9 ноября 2023 года, эти решения принимают собственники, владеющие более чем половиной долей, причем считают доли в земле, а не число людей. До этого требовалось две трети.
Собственника, который не присоединился к решению, не оставляют в старом доме. Порядок такой:
- Решение и предложение направляют собственнику через нотариуса или объявляют в офисе мухтара.
- У собственника есть 15 дней, чтобы ознакомиться и согласиться.
- Если он не соглашается, министерство оценивает его долю по рыночной стоимости, и ее продают с открытого аукциона не ниже этой стоимости. Согласившиеся собственники имеют преимущественное право покупки.
Для иностранного собственника, живущего за рубежом, практический момент — уведомление. Срок в 15 дней идет независимо от того, читаете ли вы сообщения в e-Devlet, поэтому позаботьтесь, чтобы кто-то в Стамбуле — агент или юрист по доверенности — получал уведомления и отвечал на них за вас.
Господдержка в Стамбуле
Программа министерства Yarısı Bizden действует для опасных домов в 39 районах Стамбула с 22 февраля 2024 года. При реновации отдельного дома поддержка на каждое помещение такова:
| Поддержка | Квартира | Магазин или офис |
|---|---|---|
| Грант | 875,000 лир | 437,500 лир |
| Кредит | 875,000 лир | 437,500 лир |
| Единовременная помощь на переезд | 125,000 лир | – |
| Итого | 1,875,000 лир |
Указ Президента № 11902 от 19 октября 2026 года продлил поддержку до 31 декабря 2027 года. Собственники подают заявление в районный муниципалитет о признании их правообладателями после оформления права на этаж (kat irtifakı) для нового дома. Опубликованные условия не говорят, распространяется ли поддержка на иностранных собственников, поэтому уточните это в районном муниципалитете, прежде чем на нее рассчитывать.
Покупка в проекте реновации
Не каждый покупатель сталкивается с реновацией в старом доме. Многие новые проекты в Стамбуле сами возникли в результате реновации: застройщик или муниципалитет заменяет старый квартал новыми домами, и часть новых квартир продают покупателям. Два проекта из нашего каталога — примеры:
- Taksim 360 в Бейоглу, построенный в партнерстве с муниципалитетом Бейоглу. Застройщик называет его первым в Турции проектом городской реновации на основе государственно-частного партнерства. Цены на квартиры — от 551,000 долларов США.
- Essen Vadi в Газиосманпаше, который застройщик описывает как проект реновации, реализуемый вместе с муниципалитетом Газиосманпаши.
В новом проекте такого рода вы покупаете у застройщика конкретную квартиру, как в любой новостройке. Вопросы те же, что при покупке на этапе строительства: тип тапу, срок сдачи и репутация застройщика. О защите покупателей на этапе строительства рассказывает наше руководство о мошенничестве и рисках с недвижимостью.
Изменились и строительные нормы. Действующий Регламент Турции по сейсмостойкости зданий опубликован 18 марта 2018 года и применяется с 1 января 2019 года. Дом, спроектированный по нему, оценивают по иному стандарту, чем дом, спроектированный десятилетиями раньше. Почему это важно, объясняет наша статья о том, почему землетрясения в Турции были такими разрушительными.
«Когда клиент рассматривает квартиру в доме, который идет к реновации, я прежде всего задаю три вопроса: сколько собственников уже подписали соглашение, кто подрядчик и что соглашение дает каждой квартире в новом доме. Если никто не может на них ответить, проект не готов, какой бы ни была цена». — Дженан Джан Текин (Cenan Can Tekin)
Перед покупкой в старом доме: чек-лист
- У вас есть актуальная выписка тапу на квартиру, и вы проверили раздел отметок на наличие отметки об опасном доме.
- Вы знаете год постройки дома, разрешение, по которому он строился, и есть ли у него разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan). См. как связаны искан и тип тапу.
- Вы спросили продавца и управляющего домом, заказывалась ли или проводилась оценка риска.
- Если реновация уже идет: вы видели решение собственников, долю каждого собственника и договор с застройщиком.
- Вы знаете, кто будет получать за вас уведомления в Турции, и оформили доверенность, если живете за рубежом.
- Если вы покупаете ради гражданства или ВНЖ, вы проверили с юристом, как снос повлияет на вашу заявку.
Частые вопросы
Могут ли снести мою квартиру без моего согласия?
Да, после того как дом признан опасным и возражение, если оно было, отклонено. Собственникам дают до 90 дней на выселение и снос; после этого снос проводят власти. Ваша доля в земле остается за вами, а ваша доля в новом доме определяется вместе с другими собственниками.
Что если я не согласен с другими собственниками?
Решают собственники, владеющие более чем половиной долей. Если вы не примете их решение в течение 15 дней с уведомления, вашу долю оценят по рыночной стоимости и продадут с открытого аукциона не ниже этой стоимости.
Как узнать, признан ли дом опасным?
Заключение вносится в раздел отметок записи тапу каждой квартиры. Запросите актуальную выписку тапу, прежде чем что-либо подписывать.
Есть ли финансовая поддержка для собственников в Стамбуле?
Да. Программа Yarısı Bizden дает на квартиру грант 875,000 лир, кредит 875,000 лир и 125,000 лир на переезд до 31 декабря 2027 года. Уточните в районном муниципалитете, распространяется ли она на вас как на иностранного собственника.
Можно ли обжаловать признание дома опасным?
Да, в течение 15 дней с последнего дня объявления в офисе мухтара. Возражение рассматривает техническая комиссия.
Если вы рассматриваете квартиру в старом доме или уже владеете такой, наше руководство для покупателя объясняет, как мы работаем. Или свяжитесь с нами.
Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Суммы поддержки и сроки меняются; перед покупкой или подписанием соглашения проверьте свою ситуацию у турецкого юриста.
Источники
- Alomaliye: Закон № 6306 о преобразовании территорий, подверженных риску бедствий, 2012
- Lexpera: Регламент о применении Закона № 6306 (статьи 6, 7 и 8)
- Hukukçular Evi: обжалование признания дома опасным по Закону № 6306, сентябрь 2026
- Hukuki Haber: от двух третей к простому большинству, Закон № 7471 и статья 6 Закона № 6306
- Yeni Şafak: грант, кредит и помощь на переезд по программе Yarısı Bizden, май 2026
- CNBC-e: поддержка Yarısı Bizden продлена, 1,875,000 лир на квартиру, октябрь 2026
- Foreks: Указ Президента № 11902 продлевает Yarısı Bizden до 31 декабря 2027 года, октябрь 2026
- Alomaliye: Регламент Турции по сейсмостойкости зданий, Официальная газета от 18 марта 2018 года
