Налог на прирост стоимости при продаже недвижимости в Турции: как его рассчитывает иностранный собственник

5 ноября 2026 г.9 мин чтения

Да, если вы продаете в течение пяти лет. Турецкий закон о подоходном налоге считает доход от продажи недвижимости в течение пяти лет после покупки приростом стоимости (değer artışı kazancı) и облагает его как доход по прогрессивным ставкам от 15% до 40%. Сумму налога снижают три вещи: цена покупки индексируется на инфляцию, вычитаются расходы продавца на продажу, а первые 150,000 лир прироста в 2026 году не облагаются. Унаследованная недвижимость под эти правила не подпадает.

Если вы продаете более чем через пять лет после покупки, налог на прирост стоимости не платится вовсе. Пятилетнее освобождение действует и в 2026 году. Как декларировать продажу в течение пяти лет, зависит от того, где вы живете. Если вы живете в Турции, прирост включается в годовую декларацию по подоходному налогу в марте следующего года. Если вы живете за рубежом, отдельную декларацию нужно подать в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта в течение 15 дней после продажи.

Это руководство основано на руководстве Управления доходов Турции (GİB) по прочим доходам на 2026 год и его брошюре о продаже недвижимости; ставки и суммы приведены для продаж 2026 года, по состоянию на ноябрь 2026 года.

Короткий ответ

Вопрос	Ответ
Когда прирост облагается налогом?	Только если вы продаете в течение пяти лет после приобретения объекта за плату. После пяти лет — освобождение, налога нет
Унаследованная недвижимость?	Налогом на прирост стоимости не облагается, как бы скоро вы ее ни продали
Что облагается?	Цена продажи минус цена покупки с индексацией на инфляцию минус ваши расходы и сборы при продаже
Индексация на инфляцию	По индексу цен производителей (Yİ-ÜFE), только если он вырос на 10% или больше
Необлагаемая сумма	150,000 лир прироста для продаж 2026 года (120,000 лир в 2025 году)
Ставки	От 15% до 40% в зависимости от ступени
Если вы живете в Турции	Годовая декларация с 1 по 31 марта следующего года; налог платится двумя частями, в марте и июле
Если вы живете за рубежом	Отдельная декларация в течение 15 дней после продажи в налоговой инспекции по месту нахождения объекта

С какого момента считаются пять лет

Пять лет отсчитываются со дня, когда вы приобрели объект, обычно с даты регистрации тапу на ваше имя. В брошюре GİB есть два исключения, важных для покупателей нового жилья:

Владение до тапу. Если объект передан вам до регистрации тапу, как бывает с некоторыми кооперативными или государственными квартирами, пять лет могут отсчитываться с даты передачи. Это подтверждается документами о распределении или передаче либо счетами за коммунальные услуги на ваше имя.
Квартиры за землю. Квартира, полученная по договору обмена земли на квартиры (kat karşılığı), считается приобретенной в день регистрации ее тапу, а не в день покупки земли.

Правило касается только объектов, приобретенных за плату. Унаследованная квартира не облагается налогом на прирост стоимости, даже если вы продаете ее в том же году.

«Чаще всего, когда заканчивается трехлетний срок по гражданству, я слышу вопрос: можно ли теперь продавать? Можно, но с третьего по пятый год прирост облагается налогом. Поэтому прежде чем согласовать цену, мы садимся с документами о покупке и рассчитываем индексированную стоимость». — Дженан Джан Текин (Cenan Can Tekin), основатель и генеральный директор CCT Investments

Как рассчитывается прирост

Налогооблагаемый прирост равен:

цена продажи − цена покупки с индексацией на инфляцию − расходы, налоги и сборы, которые вы заплатили при продаже

Одна из таких статей — половина сбора за переоформление тапу, приходящаяся на продавца: 2% от заявленной цены продажи. Если первоначальную стоимость покупки установить невозможно, налоговая инспекция берет стоимость, определенную оценочной комиссией.

Индексация на инфляцию. Цена покупки увеличивается на изменение индекса цен производителей (Yİ-ÜFE), который ежемесячно публикует Турецкий статистический институт (TÜİK). Сравнивается индекс за месяц до покупки и индекс за месяц до продажи; сам месяц продажи не учитывается. Индексация применяется, только если индекс за этот период вырос на 10% или больше. Для сравнения: по данным TÜİK, за двенадцать месяцев до октября 2026 года индекс вырос на 27.41%, поэтому для большинства объектов, которыми владеют год и дольше, поправка значительная.

Необлагаемая сумма. Первые 150,000 лир прироста от продаж 2026 года не облагаются (для продаж 2025 года — 120,000 лир). Если ваш чистый прирост меньше этой суммы, декларировать нечего.

Сумма, указанная в тапу. В расчет идут цена покупки и цена продажи, записанные в тапу, а не то, что вы перевели или заплатили. Если в тапу указана цена покупки ниже реальной, ваша стоимость сейчас ниже, а прирост выше. Наше руководство по расходам на покупку недвижимости в Турции объясняет, почему мы всегда советуем указывать реальную цену.

Ставки 2026 года

Прирост облагается как доход, по ставкам для доходов, не являющихся заработной платой. Для доходов 2026 года:

Налогооблагаемый доход (лир)	Налог
До 190,000	15%
От 190,000 до 400,000	28,500 лир + 20% с суммы свыше 190,000
От 400,000 до 1,000,000	70,500 лир + 27% с суммы свыше 400,000
От 1,000,000 до 5,300,000	232,500 лир + 35% с суммы свыше 1,000,000
Свыше 5,300,000	1,737,500 лир + 40% с суммы свыше 5,300,000

Ступени применяются ко всему доходу, заявленному за год, поэтому если вы декларируете и доход от аренды в Турции, прирост прибавляется к нему. Об этом — в нашем руководстве по налогу на доход от аренды.

Пример расчета

Цифры ниже приведены для иллюстрации. Изменение индекса — допущение, а не прогноз.

Статья	Сумма
Цена покупки в тапу	10,000,000 лир
Предполагаемый рост Yİ-ÜFE между месяцем до покупки и месяцем до продажи	60%
Индексированная цена покупки	16,000,000 лир
Цена продажи, в 2026 году	20,000,000 лир
Сбор за тапу, приходящийся на продавца (2%)	400,000 лир
Чистый прирост	3,600,000 лир
Необлагаемая сумма 2026 года	150,000 лир
Налогооблагаемый прирост	3,450,000 лир
Подоходный налог: 232,500 + 35% × 2,450,000	1,090,000 лир

Без индексации налогооблагаемый прирост составил бы 9,450,000 лир, а налог — 3,397,500 лир. В этом примере индексация снижает налог примерно на две трети, поэтому даты и документы так важны.

Как и когда декларировать

Если вы живете в Турции. Для целей налогообложения вы резидент, если ваше законное место жительства находится в Турции или если вы находитесь в Турции более шести месяцев в календарном году. Иностранец, приехавший для определенной временной работы либо на учебу, лечение, отдых или в путешествие, не считается резидентом даже после шести месяцев. Резидент декларирует прирост в годовой декларации по подоходному налогу, которая подается с 1 по 31 марта года, следующего за продажей. Налог платится двумя равными частями — до конца марта и до конца июля. Прирост от продажи в 2026 году декларируется в марте 2027 года.

Если вы живете за рубежом. Нерезидент, который не подает годовую декларацию, обязан подать отдельную декларацию (münferit beyanname) в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта в течение 15 дней после продажи. Если вы продаете из-за рубежа по доверенности, 15 дней действуют так же, поэтому договоритесь о декларации с бухгалтером до записи на переоформление тапу.

Если вы уезжаете из Турции навсегда. Резидент, окончательно покидающий страну, подает декларацию до отъезда — в течение 15 дней перед выездом.

Ваша страна проживания. Ваша страна проживания тоже может облагать этот прирост — в зависимости от своего законодательства и налогового соглашения с Турцией. Уточните это у консультанта в своей стране.

«При продаже налоговая инспекция смотрит на одну цифру вашей стоимости: сумму, записанную в вашем тапу. Не то, что вы заплатили, и не то, что вы перевели. Поэтому цена в тапу в день покупки — это та цена, от которой через годы будут считать ваш прирост». — Дженан Джан Текин (Cenan Can Tekin)

Собственники, купившие ради гражданства или ВНЖ

Гражданство. На недвижимость, купленную для получения гражданства, в тапу вносится запрет на продажу на три года. После его окончания продавать можно, но продажа с третьего по пятый год все еще попадает в пятилетний срок, поэтому прирост облагается налогом. Объект, однажды использованный для гражданства, больше никогда не может быть для этого использован, так что вашими покупателями будут турецкие граждане и иностранцы, не подающие на гражданство. Это правило объясняет наше руководство «Новостройка или вторичное жилье для гражданства».
ВНЖ. Если ваш вид на жительство основан на владении объектом, продажа лишает его этого основания. Позаботьтесь о следующем ВНЖ до продажи.

Перед продажей: чек-лист

Вы знаете дату приобретения: регистрацию тапу или документально подтвержденную передачу, если она была раньше.
Вы знаете цену покупки, записанную в вашем тапу: это ваша стоимость, а не сумма, которую вы заплатили или перевели.
Вы проверили, прошло ли пять лет и не унаследован ли объект.
У вас есть значения Yİ-ÜFE за месяц до покупки и месяц до продажи, и вы знаете, достигает ли рост 10%.
Вы знаете, подаете ли декларацию как резидент (март) или как нерезидент (в течение 15 дней).
Бухгалтер проверил расчет до того, как вы согласовали цену.

Частые вопросы

Платят ли иностранцы налог на прирост стоимости в Турции?

Да, на тех же условиях, что и турецкие собственники: с объекта, приобретенного за плату и проданного в течение пяти лет. Разница — в подаче декларации: нерезидент подает отдельную декларацию в течение 15 дней после продажи.

Есть ли налог на прирост стоимости через пять лет?

Нет. Если вы продаете более чем через пять лет после приобретения объекта, прирост освобождается от налога: платить и декларировать ничего не нужно.

Какова необлагаемая сумма в 2026 году?

150,000 лир прироста от продаж 2026 года. В 2025 году она составляла 120,000 лир.

Можно ли вычесть инфляцию?

Да. Цена покупки увеличивается на рост индекса цен производителей (Yİ-ÜFE) с месяца до покупки до месяца до продажи, если рост составляет 10% или больше.

Я продал объект из-за рубежа. Когда подавать декларацию?

В течение 15 дней после продажи — отдельную декларацию в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта.

Платится ли налог с унаследованной недвижимости?

Не как налог на прирост стоимости. Объект, полученный без оплаты, например по наследству, не подпадает под правило пяти лет. О налоге на само наследство рассказывает наше руководство по наследственному праву и налогу на наследство.

Когда будете готовы продавать, наше руководство для продавца объясняет, как мы ведем продажу — от оценки до тапу. Или свяжитесь с нами.

Это руководство носит общий информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Ставки и суммы меняются каждый год; перед продажей проверьте свой расчет у турецкого бухгалтера.