نوسازی شهری در استانبول: اگر در یک ساختمان قدیمی ملک دارید یا می‌خرید چه معنایی دارد
اگر ساختمانی قدیمی در استانبول در برابر زلزله پرخطر شناخته شود، تخریب و دوباره ساخته می‌شود. مالکیت شما از بین نمی‌رود: سهم شما از زمین باقی می‌ماند و با آن، حق شما در ساختمان جدید. آنچه تغییر می‌کند این است که چه کسی تصمیم می‌گیرد. طبق قانون شماره 6306 مصوب 2012، یعنی قانون نوسازی مناطق در معرض خطر بلایا، مالکانی که بیش از نیمی از سهم‌ها را دارند درباره پروژه جدید تصمیم می‌گیرند و سهم مالکی که موافقت نکند ممکن است در مزایده فروخته شود.
در استانبول دولت بخشی از هزینه را هم می‌پردازد. در طرح Yarısı Bizden («نیمی با ما»)، هر واحد مسکونی در ساختمانی که پرخطر شناخته شده 875,000 لیر کمک بلاعوض، 875,000 لیر وام و 125,000 لیر کمک هزینه جابه‌جایی دریافت می‌کند و این حمایت اکنون تا 31 دسامبر 2027 ادامه دارد.
این راهنما روند کار را، از ارزیابی خطر تا فروش سهم، بر اساس وضعیت نوامبر 2026 توضیح می‌دهد و بررسی‌هایی را که پیش از خرید مشتری در یک ساختمان قدیمی انجام می‌دهیم.
پاسخ کوتاه
| پرسش | پاسخ |
|---|---|
| چه قانونی حاکم است؟ | قانون شماره 6306 درباره نوسازی مناطق در معرض خطر بلایا (2012) |
| چه کسی ساختمان را پرخطر تشخیص می‌دهد؟ | مؤسسه‌ای دارای مجوز از وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی، معمولاً به درخواست و هزینه مالکان |
| کجا ثبت می‌شود؟ | در بخش اظهارات سابقه ثبتی سند، ظرف 10 روز کاری |
| آیا می‌توانم اعتراض کنم؟ | بله، ظرف 15 روز از آخرین روز اعلان در دفتر مختار محله |
| تا تخریب چقدر فرصت هست؟ | به مالکان حداکثر 90 روز برای تخلیه و تخریب داده می‌شود |
| چه کسی درباره ساختمان جدید تصمیم می‌گیرد؟ | مالکان بیش از نیمی از سهم‌ها (پیش از نوامبر 2023 دو سوم) |
| اگر موافق نباشم؟ | سهم شما به ارزش روز ارزیابی و در مزایده عمومی، نه کمتر از آن ارزش، فروخته می‌شود |
| حمایت دولتی در استانبول | برای هر واحد مسکونی: 875,000 لیر کمک بلاعوض، 875,000 لیر وام، 125,000 لیر جابه‌جایی، تا 31 دسامبر 2027 |
ساختمان چگونه پرخطر شناخته می‌شود
روند با ارزیابی خطر آغاز می‌شود. مالکان یا نمایندگان قانونی آن‌ها این ارزیابی را به یک مؤسسه دارای مجوز سفارش می‌دهند و هزینه‌اش را می‌پردازند. هر مؤسسه دارای مجوز باید دست‌کم یک مهندس عمران در تیم خود داشته باشد. اگر مالکان در مهلت تعیین‌شده اقدام نکنند، وزارت یا شهرداری می‌تواند ارزیابی را انجام دهد و سهم هزینه را از مالکان بگیرد.
وقتی گزارش ساختمان را پرخطر (riskli yapı) تشخیص دهد، سه اتفاق می‌افتد:
- سابقه ثبتی سند تغییر می‌کند. نتیجه ظرف 10 روز کاری به اداره ثبت فرستاده و در بخش اظهارات (beyanlar hanesi) سند همه واحدهای ساختمان ثبت می‌شود.
- به مالکان اطلاع داده می‌شود. اعلانی روی ساختمان نصب، از طریق e-Devlet فرستاده و به مدت 15 روز در دفتر مختار محله (muhtarlık) اعلام می‌شود.
- مهلت اعتراض آغاز می‌شود. مالک می‌تواند ظرف 15 روز از آخرین روز آن اعلان اعتراض کند. یک کمیته فنی اعتراض را بررسی می‌کند. به اعتراض دیرهنگام رسیدگی نمی‌شود.
سپس به مالکان مهلتی حداکثر 90 روزه برای تخلیه و تخریب ساختمان داده می‌شود. اگر چنین نکنند، مقامات این کار را انجام می‌دهند.
«در مورد آپارتمانی در ساختمان قدیمی، نخستین سندی که می‌خواهم نقشه نیست، سابقه ثبتی سند است. اگر یادداشت ساختمان پرخطر در بخش اظهارات آن ثبت شده باشد، مشتری آپارتمان نمی‌خرد، بلکه سهمی در پروژه‌ای می‌خرد که هنوز درباره‌اش توافق نشده است. این می‌تواند سرمایه‌گذاری خوبی باشد، اما باید با همین نگاه قیمت‌گذاری شود.» — Cenan Can Tekin، بنیان‌گذار و مدیرعامل CCT Investments
چه کسی درباره ساخت تصمیم می‌گیرد
وقتی ساختمان پرخطر شناخته شد، مالکان با هم درباره جایگزین آن تصمیم می‌گیرند: پیمانکار، طرح و نحوه تقسیم واحدهای جدید. از زمان قانون شماره 7471 که در 9 نوامبر 2023 منتشر شد، این تصمیم‌ها را مالکانی می‌گیرند که بیش از نیمی از سهم‌ها را دارند؛ بر اساس سهم زمین، نه تعداد افراد. پیش از آن دو سوم لازم بود.
مالکی که به این تصمیم نپیوندد در ساختمان قدیمی رها نمی‌شود. روند چنین است:
- تصمیم و پیشنهاد از طریق دفتر اسناد رسمی به مالک ابلاغ یا در دفتر مختار محله اعلام می‌شود.
- مالک 15 روز فرصت دارد تا آن را بررسی و قبول کند.
- اگر نپذیرد، سهم او را وزارت به ارزش روز ارزیابی می‌کند و در مزایده عمومی، نه کمتر از آن ارزش، فروخته می‌شود. مالکان موافق در خرید آن اولویت دارند.
برای مالک خارجی که خارج از ترکیه زندگی می‌کند، نکته عملی همین ابلاغ است. مهلت 15 روزه چه پیام‌های e-Devlet خود را بخوانید چه نخوانید سپری می‌شود؛ پس مطمئن شوید کسی در استانبول، نماینده یا وکیلی با وکالت‌نامه، ابلاغ‌ها را از طرف شما دریافت و پاسخ می‌دهد.
حمایت دولتی در استانبول
طرح Yarısı Bizden وزارتخانه از 22 فوریه 2024 برای ساختمان‌های پرخطر در 39 منطقه استانبول اجرا می‌شود. در نوسازی در مقیاس ساختمان، حمایت برای هر واحد چنین است:
| حمایت | واحد مسکونی | مغازه یا محل کار |
|---|---|---|
| کمک بلاعوض | 875,000 لیر | 437,500 لیر |
| وام | 875,000 لیر | 437,500 لیر |
| کمک هزینه جابه‌جایی، یک‌باره | 125,000 لیر | – |
| جمع | 1,875,000 لیر |
تصمیم ریاست‌جمهوری شماره 11902 مورخ 19 اکتبر 2026 این حمایت را تا 31 دسامبر 2027 تمدید کرد. مالکان پس از ایجاد حق طبقه (kat irtifakı) برای ساختمان جدید، برای شناخته‌شدن به‌عنوان ذی‌حق به شهرداری منطقه مراجعه می‌کنند. شرایط منتشرشده نمی‌گوید مالکان خارجی مشمول آن هستند یا نه؛ پس پیش از اینکه روی آن حساب کنید، از شهرداری منطقه بپرسید.
خرید در یک پروژه نوسازی
هر خریداری در یک ساختمان قدیمی با نوسازی شهری روبه‌رو نمی‌شود. بسیاری از پروژه‌های جدید استانبول خود حاصل نوسازی‌اند: یک سازنده یا شهرداری محله‌ای قدیمی را با ساختمان‌های جدید جایگزین می‌کند و بخشی از واحدهای جدید به خریداران فروخته می‌شود. دو پروژه از آگهی‌های ما نمونه‌اند:
- Taksim 360 در بی‌اوغلو، که با مشارکت شهرداری بی‌اوغلو ساخته شده است. سازنده آن را نخستین پروژه نوسازی شهری با مشارکت بخش عمومی و خصوصی در ترکیه می‌داند. قیمت واحدها از 551,000 دلار آمریکا شروع می‌شود.
- Essen Vadi در غازی عثمان پاشا، که سازنده آن را پروژه نوسازی شهری توسعه‌یافته با شهرداری غازی عثمان پاشا معرفی می‌کند.
در پروژه جدیدی از این دست، مانند هر ساختمان نوساز، واحد مشخصی را از سازنده می‌خرید. پرسش‌ها همان پرسش‌های خرید پیش‌فروش است: نوع سند، تاریخ تحویل و سابقه سازنده. راهنمای ما درباره کلاهبرداری‌ها و ریسک‌های ملکی حمایت‌های قانونی از خریداران پیش‌فروش را توضیح می‌دهد.
استانداردهای ساخت هم تغییر کرده است. آیین‌نامه زلزله ساختمان‌های ترکیه که اکنون معتبر است در 18 مارس 2018 منتشر شد و از 1 ژانویه 2019 اجرا می‌شود. ساختمانی که بر اساس آن طراحی شده با معیاری متفاوت از ساختمانی که دهه‌ها پیش طراحی شده ارزیابی می‌شود. مقاله ما درباره دلایل ویرانی گسترده زلزله‌های ترکیه توضیح می‌دهد چرا این مهم است.
«وقتی مشتری آپارتمانی را در ساختمانی که به سوی نوسازی می‌رود بررسی می‌کند، پیش از هر چیز سه پرسش می‌پرسم: تاکنون چند مالک امضا کرده‌اند، پیمانکار کیست و توافق به هر آپارتمان در ساختمان جدید چه می‌دهد. اگر کسی نتواند به آن‌ها پاسخ دهد، پروژه آماده نیست، قیمت هر چه باشد.» — Cenan Can Tekin
پیش از خرید در یک ساختمان قدیمی: فهرست بررسی
- سابقه ثبتی به‌روز واحد را دارید و بخش اظهارات آن را برای یادداشت ساختمان پرخطر خوانده‌اید.
- سال ساخت ساختمان و پروانه‌ای را که بر اساس آن ساخته شده می‌دانید و اینکه پایان‌کار (iskan) دارد یا نه. ببینید ایسکان و نوع سند چه ارتباطی دارند.
- از فروشنده و مدیر ساختمان پرسیده‌اید که ارزیابی خطر سفارش داده شده یا انجام شده است یا نه.
- اگر نوسازی در جریان است: تصمیم مالکان، سهم هر مالک و قرارداد با سازنده را دیده‌اید.
- می‌دانید چه کسی در ترکیه ابلاغ‌ها را از طرف شما دریافت می‌کند و اگر خارج از ترکیه زندگی می‌کنید وکالت‌نامه دارید.
- اگر برای تابعیت یا اجازه اقامت می‌خرید، با یک وکیل بررسی کرده‌اید که تخریب چه اثری بر درخواست شما دارد.
پرسش‌های متداول
آیا آپارتمان من بدون رضایتم تخریب می‌شود؟
بله، پس از آنکه ساختمان پرخطر شناخته شود و هر اعتراضی رد شود. به مالکان حداکثر 90 روز برای تخلیه و تخریب داده می‌شود و پس از آن مقامات این کار را انجام می‌دهند. سهم شما از زمین باقی می‌ماند و سهمتان در ساختمان جدید همراه با دیگر مالکان تعیین می‌شود.
اگر با دیگر مالکان موافق نباشم چه می‌شود؟
مالکانی که بیش از نیمی از سهم‌ها را دارند تصمیم می‌گیرند. اگر ظرف 15 روز از ابلاغ تصمیم آن‌ها را نپذیرید، سهم شما به ارزش روز ارزیابی و در مزایده عمومی، نه کمتر از آن ارزش، فروخته می‌شود.
از کجا بدانم ساختمانی پرخطر شناخته شده است؟
نتیجه در بخش اظهارات سابقه ثبتی سند هر واحد ثبت می‌شود. پیش از امضای هر چیزی، سابقه ثبتی به‌روز بخواهید.
آیا برای مالکان در استانبول حمایت مالی وجود دارد؟
بله. طرح Yarısı Bizden برای هر واحد مسکونی 875,000 لیر کمک بلاعوض، 875,000 لیر وام و 125,000 لیر کمک هزینه جابه‌جایی تا 31 دسامبر 2027 می‌دهد. از شهرداری منطقه بپرسید که به‌عنوان مالک خارجی مشمول آن هستید یا نه.
آیا می‌توانم به تشخیص خطر اعتراض کنم؟
بله، ظرف 15 روز از آخرین روز اعلان در دفتر مختار محله. یک کمیته فنی اعتراض را بررسی می‌کند.
اگر به آپارتمانی در یک ساختمان قدیمی فکر می‌کنید یا مالک چنین آپارتمانی هستید، راهنمای خریداران ما شیوه کارمان را توضیح می‌دهد؛ یا با ما تماس بگیرید.
این راهنما اطلاعات عمومی ارائه می‌دهد و مشاوره حقوقی نیست. مبالغ حمایت و مهلت‌ها تغییر می‌کنند؛ پیش از خرید یا امضای هر توافقی، وضعیت خود را با یک وکیل ترک بررسی کنید.
منابع
- Alomaliye: قانون شماره 6306 درباره نوسازی مناطق در معرض خطر بلایا، 2012
- Lexpera: آیین‌نامه اجرایی قانون شماره 6306 (مواد 6، 7 و 8)
- Hukukçular Evi: اعتراض به تشخیص ساختمان پرخطر طبق قانون شماره 6306، سپتامبر 2026
- Hukuki Haber: از دو سوم به اکثریت مطلق، قانون شماره 7471 و ماده 6 قانون شماره 6306
- Yeni Şafak: کمک بلاعوض، وام و کمک جابه‌جایی طرح Yarısı Bizden، مه 2026
- CNBC-e: تمدید حمایت Yarısı Bizden، 1,875,000 لیر برای هر واحد مسکونی، اکتبر 2026
- Foreks: تصمیم ریاست‌جمهوری شماره 11902، تمدید Yarısı Bizden تا 31 دسامبر 2027، اکتبر 2026
- Alomaliye: آیین‌نامه زلزله ساختمان‌های ترکیه، روزنامه رسمی 18 مارس 2018
