التحول الحضري في إسطنبول: ماذا يعني لك إذا كنت تملك أو تشتري في مبنى قديم
إذا ثبت أن مبنى قديمًا في إسطنبول معرّض للخطر في الزلازل، فإنه يُهدم ويُعاد بناؤه. ولا تفقد ملكيتك: تبقى لك حصتك في الأرض، ومعها حقك في المبنى الجديد. الذي يتغيّر هو من يتخذ القرار. فبموجب القانون رقم 6306 لعام 2012، وهو قانون تحويل المناطق المعرّضة لخطر الكوارث، يقرر المشروعَ الجديد المالكون الذين يملكون أكثر من نصف الحصص، والمالك الذي لا يوافق قد تُباع حصته في مزاد.
وفي إسطنبول تتحمّل الدولة جزءًا من التكلفة. ففي إطار حملة Yarısı Bizden («النصف علينا»)، يحصل كل مسكن في مبنى ثبت أنه خطر على منحة قدرها 875,000 ليرة، وقرض قدره 875,000 ليرة، و125,000 ليرة مساعدةً للانتقال، وقد مُدّد الدعم حتى 31 ديسمبر 2027.
يشرح هذا الدليل كيف تسير العملية، من تقييم الخطر إلى بيع الحصص، كما هي في نوفمبر 2026، وما نتحقق منه قبل أن يشتري العميل في مبنى قديم.
الجواب المختصر
| السؤال | الجواب |
|---|---|
| ما القانون المطبَّق؟ | القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرّضة لخطر الكوارث (2012) |
| من يقرر أن المبنى خطر؟ | مؤسسة مرخّصة من وزارة البيئة والتطوير العمراني وتغيّر المناخ، عادةً بطلب المالكين وعلى نفقتهم |
| أين يُسجَّل ذلك؟ | في قسم البيانات من سجل الطابو، خلال 10 أيام عمل |
| هل يمكنني الاعتراض؟ | نعم، خلال 15 يومًا من آخر يوم للإعلان في مكتب المختار |
| كم المهلة قبل الهدم؟ | تُمنح للمالكين مهلة أقصاها 90 يومًا للإخلاء والهدم |
| من يقرر المبنى الجديد؟ | المالكون الذين يملكون أكثر من نصف الحصص (الثلثان قبل نوفمبر 2023) |
| وإذا لم أوافق؟ | تُقدَّر حصتك بالقيمة السوقية وتُباع في مزاد علني بما لا يقل عن تلك القيمة |
| دعم الدولة في إسطنبول | لكل مسكن: منحة 875,000 ليرة، وقرض 875,000 ليرة، و125,000 ليرة للانتقال، حتى 31 ديسمبر 2027 |
كيف يُقرَّر أن المبنى خطر
تبدأ العملية بـتقييم الخطر. يطلبه المالكون أو ممثلوهم القانونيون من مؤسسة مرخّصة ويدفعون تكلفته. ويجب أن يضم فريق كل مؤسسة مرخّصة مهندسًا مدنيًا واحدًا على الأقل. وإذا لم يتحرك المالكون خلال المهلة الممنوحة لهم، يجوز للوزارة أو البلدية إجراء التقييم وتحميل المالكين حصتهم من التكلفة.
وعندما يقرر التقرير أن المبنى خطر (riskli yapı)، تحدث ثلاثة أمور:
- يتغيّر سجل الطابو. يُرسَل القرار إلى دائرة الطابو خلال 10 أيام عمل ويُسجَّل في قسم البيانات (beyanlar hanesi) من سند كل وحدة في المبنى.
- يُبلَّغ المالكون. يُعلَّق إشعار على المبنى، ويُرسَل عبر e-Devlet، ويُعلَن في مكتب المختار (muhtarlık) مدة 15 يومًا.
- تبدأ مهلة الاعتراض. يمكن للمالك الاعتراض خلال 15 يومًا من آخر يوم لذلك الإعلان. وتنظر لجنة فنية في الاعتراض. ولا يُنظر في الاعتراض المتأخر.
ثم تُمنح للمالكين مهلة أقصاها 90 يومًا لإخلاء المبنى وهدمه. وإن لم يفعلوا، تتولى الجهات المختصة ذلك.
«مع الشقة في مبنى قديم، أول وثيقة أطلبها ليست المخطط، بل سجل الطابو. فإذا كانت إشارة المبنى الخطر موجودة في قسم البيانات، فالعميل لا يشتري شقة، بل يشتري حصة في مشروع لم يُتفق عليه بعد. وقد يكون ذلك استثمارًا جيدًا، لكن يجب تسعيره على هذا الأساس.» — جنان جان تكين، المؤسس والمدير العام لشركة CCT Investments
من يقرر ما يُبنى
بعد أن يثبت أن المبنى خطر، يقرر المالكون معًا ما يحلّ محله: المقاول، والتصميم، وكيفية توزيع الوحدات الجديدة. ومنذ القانون رقم 7471 المنشور في 9 نوفمبر 2023، يتخذ هذه القرارات المالكون الذين يملكون أكثر من نصف الحصص، محسوبةً بحصص الأرض لا بعدد الأشخاص. وقبل ذلك كان يلزم الثلثان.
والمالك الذي لا ينضم إلى القرار لا يبقى في المبنى القديم. والإجراء كالتالي:
- يُبلَّغ المالك بالقرار والعرض عن طريق كاتب العدل، أو يُعلَن في مكتب المختار.
- أمام المالك 15 يومًا للاطلاع والقبول.
- إذا لم يقبل، تقدّر الوزارة حصته بالقيمة السوقية وتُباع في مزاد علني بما لا يقل عن تلك القيمة. وللمالكين الموافقين أولوية الشراء.
وبالنسبة إلى المالك الأجنبي المقيم خارج تركيا، فالنقطة العملية هي الإشعار. فمهلة الخمسة عشر يومًا تسري سواء قرأت رسائلك في e-Devlet أم لا، لذا تأكد من أن شخصًا في إسطنبول، وكيلًا أو محاميًا بوكالة رسمية، يتسلّم الإشعارات ويرد عليها نيابةً عنك.
دعم الدولة في إسطنبول
تُطبَّق حملة Yarısı Bizden التابعة للوزارة على المباني الخطرة في أقضية إسطنبول التسعة والثلاثين منذ 22 فبراير 2024. وفي التحول على مستوى المبنى، يكون الدعم لكل وحدة كالتالي:
| الدعم | مسكن | متجر أو مكان عمل |
|---|---|---|
| منحة | 875,000 ليرة | 437,500 ليرة |
| قرض | 875,000 ليرة | 437,500 ليرة |
| مساعدة انتقال لمرة واحدة | 125,000 ليرة | – |
| المجموع | 1,875,000 ليرة |
مدّد قرار رئاسة الجمهورية رقم 11902 المؤرخ في 19 أكتوبر 2026 الدعم حتى 31 ديسمبر 2027. ويتقدّم المالكون إلى بلدية القضاء للاعتراف بهم أصحاب حقوق بعد إنشاء حق الطابق (kat irtifakı) للمبنى الجديد. ولا تذكر الشروط المنشورة هل يستفيد المالكون الأجانب، لذا تأكد من ذلك لدى بلدية القضاء قبل أن تعتمد عليه.
الشراء في مشروع تحول حضري
لا يلتقي كل مشترٍ بالتحول الحضري في مبنى قديم. فكثير من المشاريع الجديدة في إسطنبول هي نفسها ثمرة تحوّل: يستبدل مطوّر أو بلدية حيًّا قديمًا بمبانٍ جديدة، ويُباع جزء من الوحدات الجديدة للمشترين. ومن عروضنا مثالان:
- تقسيم 360 في بيه أوغلو، بُني بالشراكة مع بلدية بيه أوغلو. ويصفه المطوّر بأنه أول مشروع تجديد حضري بالشراكة بين القطاعين العام والخاص في تركيا. وتبدأ أسعار الوحدات من 551,000 دولار أمريكي.
- إيسن وادي في غازي عثمان باشا، ويصفه المطوّر بأنه مشروع تحول حضري طُوّر مع بلدية غازي عثمان باشا.
في مشروع جديد من هذا النوع تشتري وحدة محددة من المطوّر، كما في أي مشروع جديد. والأسئلة هي أسئلة الشراء على المخطط: نوع السند، وموعد التسليم، وسجل المطوّر. ويتناول دليلنا عن الاحتيال والمخاطر العقارية أوجه الحماية لمن يشتري على المخطط.
وتغيّرت معايير البناء أيضًا. فلائحة الزلازل التركية الحالية للمباني نُشرت في 18 مارس 2018 وتُطبَّق منذ 1 يناير 2019. والمبنى المصمم وفقها يُقيَّم بمعيار مختلف عن مبنى صُمّم قبل عقود. ويشرح مقالنا عن أسباب الدمار الكبير في زلازل تركيا لماذا يهم ذلك.
«عندما يفكر عميل في شقة في مبنى مقبل على التحول، أطرح ثلاثة أسئلة قبل أي شيء آخر: كم مالكًا وقّع حتى الآن، ومن هو المقاول، وماذا يعطي الاتفاق لكل شقة في المبنى الجديد. وإذا لم يستطع أحد الإجابة عنها، فالمشروع ليس جاهزًا، مهما كان السعر.» — جنان جان تكين
قبل الشراء في مبنى قديم: قائمة التحقق
- لديك سجل طابو حديث للوحدة، وقرأت قسم البيانات فيه بحثًا عن إشارة المبنى الخطر.
- تعرف سنة بناء المبنى والترخيص الذي بُني بموجبه، وهل لديه رخصة إسكان (iskan). اطّلع على العلاقة بين الإسكان ونوع السند.
- سألت البائع ومدير المبنى هل طُلب تقييم للخطر أو أُجري.
- إذا كان التحول جاريًا: اطّلعت على قرار المالكين، والحصة التي يملكها كل مالك، والعقد مع المطوّر.
- تعرف من سيتسلّم الإشعارات نيابةً عنك في تركيا، ولديك وكالة رسمية إذا كنت تقيم في الخارج.
- إذا كنت تشتري للجنسية أو للإقامة، تحققت مع محامٍ من أثر الهدم في طلبك.
أسئلة شائعة
هل يمكن هدم شقتي دون موافقتي؟
نعم، بعد أن يثبت أن المبنى خطر وبعد رفض أي اعتراض. تُمنح للمالكين مهلة أقصاها 90 يومًا للإخلاء والهدم، وبعدها تتولى الجهات المختصة ذلك. وتبقى لك حصتك في الأرض، وتُحدَّد حصتك في المبنى الجديد مع المالكين الآخرين.
ماذا لو لم أوافق المالكين الآخرين؟
يقرر المالكون الذين يملكون أكثر من نصف الحصص. وإذا لم تقبل قرارهم خلال 15 يومًا من الإشعار، تُقدَّر حصتك بالقيمة السوقية وتُباع في مزاد علني بما لا يقل عن تلك القيمة.
كيف أعرف إن كان المبنى قد ثبت أنه خطر؟
يُسجَّل القرار في قسم البيانات من سجل الطابو لكل وحدة. اطلب سجل طابو حديثًا قبل أن توقّع أي شيء.
هل يوجد دعم مالي للمالكين في إسطنبول؟
نعم. تقدّم حملة Yarısı Bizden منحة قدرها 875,000 ليرة، وقرضًا قدره 875,000 ليرة، و125,000 ليرة مساعدةً للانتقال لكل مسكن، حتى 31 ديسمبر 2027. واسأل بلدية القضاء هل تستفيد بصفتك مالكًا أجنبيًا.
هل يمكنني الاعتراض على تقرير الخطر؟
نعم، خلال 15 يومًا من آخر يوم للإعلان في مكتب المختار. وتنظر لجنة فنية في الاعتراض.
إذا كنت تفكر في شقة في مبنى قديم أو تملك واحدة، يشرح دليل المشتري طريقة عملنا، أو اتصل بنا.
يقدّم هذا الدليل معلومات عامة ولا يُعدّ استشارة قانونية. ومبالغ الدعم ومواعيده تتغيّر، فتحقّق من وضعك مع محامٍ تركي قبل أن تشتري أو توقّع أي اتفاق.
المصادر
- Alomaliye: القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرّضة لخطر الكوارث، 2012
- Lexpera: اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306 (المواد 6 و7 و8)
- Hukukçular Evi: الاعتراض على تقرير المبنى الخطر وفق القانون رقم 6306، سبتمبر 2026
- Hukuki Haber: من الثلثين إلى الأغلبية المطلقة، القانون رقم 7471 والمادة 6 من القانون رقم 6306
- Yeni Şafak: منحة حملة Yarısı Bizden وقرضها ومساعدة الانتقال، مايو 2026
- CNBC-e: تمديد دعم Yarısı Bizden، 1,875,000 ليرة لكل مسكن، أكتوبر 2026
- Foreks: قرار رئاسة الجمهورية رقم 11902 يمدد Yarısı Bizden حتى 31 ديسمبر 2027، أكتوبر 2026
- Alomaliye: لائحة الزلازل التركية للمباني، الجريدة الرسمية في 18 مارس 2018
